Είναι απαραίτητο να αντιμετωπίζεται αυστηρά η κερδοσκοπία και η χειραγώγηση των τιμών των ακινήτων.

Επιπλέον, οι παραβιάσεις στον κλάδο των ακινήτων συμβαίνουν με πιο σύνθετες και εξελιγμένες τάσεις, και ιδιαίτερα οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται συνεχώς κάθε τρίμηνο και κάθε χρόνο.

Το πρόβλημα της κερδοσκοπίας και της χειραγώγησης της αγοράς

Πρόσφατα, σε πολλές τοποθεσίες, ειδικά σε μεγάλες πόλεις όπως το Ανόι , το Ντα Νανγκ και η πόλη Χο Τσι Μινχ, οι «φανταστικές» αστικές περιοχές ή χιλιάδες εκτάρια μεγάλων και μικρών οικιστικών έργων που εγκαταλείφθηκαν, «σκεπασμένα» για δεκαετίες, έχουν γίνει οικεία εικόνα. Πρόκειται για μια συστηματική μορφή κερδοσκοπίας με στόχο την αναμονή της κατάλληλης στιγμής για την αποκόμιση υπερκερδών, η οποία όχι μόνο προκαλεί σπατάλη γης, αλλά αποτελεί και μία από τις άμεσες αιτίες της ραγδαίας αύξησης των τιμών των ακινήτων.

Σύμφωνα με στοιχεία έρευνας αγοράς από τον Σύνδεσμο Ακινήτων του Βιετνάμ, κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024, οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν να αυξάνονται απότομα. Συγκεκριμένα, ο τομέας της γης κατέγραψε μέση αύξηση περίπου 3,5% στην πρωτογενή αγορά. Ομοίως, οι κατοικίες χαμηλού ύψους αυξήθηκαν κατά 5-10%. Ειδικά ο τομέας των διαμερισμάτων έχει εδραιώσει ένα νέο επίπεδο, όπου οι τιμές αυξήθηκαν κατά μέσο όρο κατά 24% και η συνολική νέα προσφορά μειώθηκε κατά περίπου 20% σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο. Στις αγορές του Ανόι, του Ντα Νανγκ και της πόλης Χο Τσι Μινχ , οι αντίστοιχες αυξήσεις σε ετήσια βάση ήταν 64%, 30,6% και 46,2% αντίστοιχα.

Οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται συνεχώς τα τελευταία χρόνια. Φωτογραφία: Cong Hung

Παράλληλα με το πρόβλημα της κερδοσκοπίας, η απαλλοτρίωση γης αποτελεί ένδειξη εκμετάλλευσης των δημοπρασιών δικαιωμάτων χρήσης γης για χειραγώγηση της αγοράς. Αυτός είναι ο μεγαλύτερος περιορισμός των δημοπρασιών δικαιωμάτων χρήσης γης, εκτός από τα οφέλη των οικονομικών πόρων που συλλέγονται για τον κρατικό προϋπολογισμό. Σε πολλές περιοχές, έχουν εμφανιστεί «μεσίτες δημοπρασιών», οι οποίοι συνωμοτούν μεταξύ τους για να πληρώσουν δεκάδες φορές υψηλότερα από την τιμή εκκίνησης, δημιουργώντας ένα επίπεδο «εικονικής τιμής» για την αγορά και μεταπώληση δημοπρατούμενων οικοπέδων ή για την ρευστοποίηση γειτονικών οικοπέδων που είχαν αγοραστεί προηγουμένως σε χαμηλές τιμές.

Ως αποτέλεσμα, αφού ορίσουν μια ασυνήθιστα υψηλή τιμή, προκειμένου να επιτύχουν τον στόχο της γρήγορης ρευστότητας για την επίτευξη κέρδους, οι «μεσίτες δημοπρασιών» είναι φυσικά πρόθυμοι να παραιτηθούν από την προκαταβολή, επειδή η προκαταβολή είναι μόνο περίπου 10-20% της συνολικής αξίας του οικοπέδου που υπολογίζεται σύμφωνα με την τιμή εκκίνησης που δίνεται από την οργανωτική μονάδα, και αυτή η τιμή είναι συχνά χαμηλότερη από την πραγματική τιμή αγοράς στην εν λόγω περιοχή.

Αυτό όχι μόνο επηρεάζει άμεσα τα συμφέροντα των συμμετεχόντων σε δημοπρασίες, αλλά επηρεάζει αρνητικά και την αγορά ακινήτων, όταν αυτή η εικονική τιμή απαιτείται να χρησιμοποιηθεί ως σημείο αναφοράς για την αποζημίωση και την εκκαθάριση του χώρου για νέα οικιστικά έργα...

«Κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024, η αγορά ακινήτων κατέγραψε θετική ανάκαμψη, αλλά δεν είναι τόσο ζωντανή όσο πριν από την πανδημία Covid-19. Η νέα προσφορά εξακολουθεί να είναι περιορισμένη, ενώ οι τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να είναι υψηλές. Βλέπουμε διάφορους λόγους που οδηγούν σε αυτήν την κατάσταση, όπως: η ζήτηση των ανθρώπων για κατοικίες και επιχειρήσεις είναι υψηλή, ενώ η προσφορά είναι χαμηλή, η ζήτηση είναι μεγαλύτερη από την προσφορά· το κόστος εισροών των έργων ακινήτων (δομικά υλικά, τέλη χρήσης γης...) αυξάνεται. Συγκεκριμένα, πολλές περιοχές έχουν επίσης δείξει σημάδια αυξήσεων τιμών και πληθωρισμού τιμών για χειραγώγηση της αγοράς μέσω δημοπρασιών δικαιωμάτων χρήσης γης» - ενημέρωσε ο Υφυπουργός Κατασκευών Nguyen Viet Hung.

Ισχυρή δράση κατά των έργων που «αγκαλιάζουν» εγκαταλελειμμένη γη

Τα μαθήματα από τα «υπόγεια κύματα» κερδοσκοπίας και χειραγώγησης των τιμών των ακινήτων έχουν αφήσει πολλές συνέπειες για την αγορά ακινήτων, προκαλώντας ουσιαστικά πυρετούς γης που καθιστούν αδύνατη την πρόσβαση σε γη για άτομα με πραγματικές ανάγκες (για στέγαση, παραγωγή και επιχειρήσεις...). Αν θέλουν, πρέπει να πληρώσουν ένα μεγάλο χρηματικό ποσό για κερδοσκοπία, οδηγώντας σε εγκατάλειψη γης. Και οι επιχειρήσεις που αναπτύσσουν νέα έργα ανησυχούν ότι δεν θα μπορέσουν να εγγυηθούν κέρδη λόγω των αυξημένων επενδύσεων και του κόστους γης. Οι φτωχοί πρέπει να πληρώνουν όλο και περισσότερα χρήματα και σταδιακά χάνουν την ικανότητα να κατέχουν σπίτι.

Είναι ανησυχητικό το γεγονός ότι οι πόροι για επενδύσεις στην παραγωγή, τις επιχειρήσεις, τη δημιουργία θέσεων εργασίας και την υπεραξία για την κοινωνία «θάβονται» στη γη. Η κερδοσκοπική γη που δεν αξιοποιείται δεν τονώνει την ανάπτυξη των συναφών βιομηχανιών και μακροπρόθεσμα, όταν η προσφορά συσσωρεύεται για μεγάλο χρονικό διάστημα, θα οδηγήσει σε επισφαλή χρέη των επενδυτών στο τραπεζικό σύστημα και σε κάποιο σημείο θα προκαλέσει πληθωρισμό για ολόκληρη την οικονομία.

«Οι κρατικές υπηρεσίες διαχείρισης και οι τοπικές αρχές πρέπει να λάβουν αυστηρά μέτρα κατά των έργων που «κατέχουν» γη για κερδοσκοπικούς σκοπούς, αλλά έχουν εγκαταλειφθεί για πολλά χρόνια χωρίς να τεθούν σε εκμετάλλευση και χρήση, μέσω συγκεκριμένης εξέτασης και αξιολόγησης υποκειμενικών και αντικειμενικών αιτιών. Για έργα με επαρκή ικανότητα υλοποίησης, θα πρέπει να δημιουργηθεί ένας μηχανισμός για τη συνέχιση της υλοποίησης. Αντίθετα, ο Ποινικός Κώδικας ορίζει επίσης σαφώς τον χειρισμό πράξεων χειραγώγησης, πληθωρισμού τιμών και πίεσης τιμών στον κλάδο των ακινήτων. Είναι απαραίτητο να εφαρμόζονται αυστηρά για την άμεση διόρθωση των παραβιάσεων», δήλωσε ο Δρ. Nguyen Van Dinh, Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ.

Σύμφωνα με τον οικονομικό εμπειρογνώμονα, Αναπληρωτή Καθηγητή Δρ. Dinh Trong Thinh, για τη σταθεροποίηση των τιμών των ακινήτων και τον περιορισμό των ραγδαίων και ξαφνικών αυξήσεων, το πιο σημαντικό είναι να αποτραπεί η κερδοσκοπία και ο πληθωρισμός των τιμών. Συνεπώς, οι αρμόδιες αρχές πρέπει να λάβουν πιο δραστικά μέτρα για τον έλεγχο και την επαναφορά της τιμής πώλησης στην πραγματική αγοραία αξία για τις συναλλαγές ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των πλειστηριασμών δικαιωμάτων χρήσης γης.

«Χώρες σε όλο τον κόσμο έχουν σημειώσει μεγάλη επιτυχία στον έλεγχο των τιμών των ακινήτων, σύμφωνα με την πραγματική αγοραία αξία, μέσω διαταγμάτων για τον φόρο ακίνητης περιουσίας. Πριν από περίπου 20 χρόνια, η Κεντρική Επιτροπή του Κόμματος εξέδωσε ψήφισμα για τη μεταρρύθμιση του φόρου ακίνητης περιουσίας, αλλά μέχρι σήμερα, αυτή η πολιτική δεν έχει εφαρμοστεί.»

«Επομένως, πρέπει να θεσπίσουμε ξεχωριστό φορολογικό διάταγμα για την αγορά ακινήτων, ώστε να εφαρμόζεται με σταθερό και μακροπρόθεσμο τρόπο. Συνεπώς, τα εγκαταλελειμμένα ακίνητα, τα ακίνητα που πωλούνται πολλές φορές ή κατέχουν πολλά ακίνητα πρέπει να φορολογούνται υψηλά, ακόμη και μέχρι ένα επίπεδο ίσο με το ενοίκιο για την έκταση γης και την οικοδομήσιμη περιοχή που είναι διαθέσιμη αυτήν τη στιγμή», δήλωσε ο Αναπληρωτής Καθηγητής, Δρ. Dinh Trong Thinh.

Επιπλέον, οι ειδικοί πιστεύουν ότι τα νομικά ζητήματα είναι επίσης μία από τις κύριες αιτίες που οδηγούν στη στασιμότητα της αγοράς ακινήτων. Η Ειδική Ομάδα Εργασίας του Πρωθυπουργού για την αναθεώρηση και την άρση των δυσκολιών στην αγορά ακινήτων έχει επιλύσει μεγάλο όγκο εργασίας (πάνω από 800 από τα 1.200 έργα που έχουν κολλήσει έχουν επιλυθεί οι δυσκολίες τους).

Συγκεκριμένα, από την 1η Αυγούστου 2024, όταν τίθενται επίσημα σε ισχύ οι τροποποιημένοι και συμπληρωμένοι νόμοι, με πολλούς νέους κανονισμούς που αναμένεται σύντομα να άρουν τα νομικά εμπόδια, ο φορέας διαχείρισης πρέπει να επιταχύνει την έκδοση των υποκείμενων νόμων και των οδηγιών εφαρμογής, ώστε να επιταχυνθεί η πρόοδος των έργων, να αυξηθεί η προσφορά στην αγορά και ταυτόχρονα να επικεντρωθεί στην ιεράρχηση των έργων κοινωνικής στέγασης και των χαμηλού κόστους εμπορικών κατοικιών, ώστε να εξυπηρετηθούν οι ανάγκες της πλειοψηφίας των ανθρώπων, διασφαλίζοντας την αποτελεσματικότητα των πολιτικών κοινωνικής ασφάλισης.

 

Το πιο σημαντικό ζήτημα προς το παρόν εξακολουθεί να είναι ο ρυθμιστικός ρόλος του Κράτους, μέσω μηχανισμών, πολιτικών, εργαλείων διαχείρισης και κυρώσεων για τη μείωση και την πρόληψη της κερδοσκοπίας, επαναφέροντας την αγορά ακινήτων σε κατάσταση ισορροπίας μακροπρόθεσμα.

Το πρόσφατα τροποποιημένο και συμπληρωμένο νομικό σύστημα έχει τεθεί σε ισχύ, αλλά εξακολουθεί να είναι απαραίτητο να συνεχίσουμε να λαμβάνουμε σχόλια. Για να συνοψίσουμε τις εμπειρίες και να συνεχίσουμε να τροποποιούμε τα εκκρεμή ζητήματα, είναι απαραίτητο να επιλύσουμε πλήρως το ζήτημα της έγκρισης επενδυτικών πολιτικών, με ταυτόχρονη έγκριση των επενδυτών που χρησιμοποιούν γη.

Αντιπρόεδρος του Hanoi Real Estate Club, Nguyen The Diep

Πηγή: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html