Διαμερίσματα από παλιά σε καινούργια αυξάνονται συνεχώς στις τιμές, δημιουργώντας νέο έδαφος, η πόλη Χο Τσι Μινχ ρυθμίζει την ελάχιστη επιφάνεια για την κατανομή γης

Οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί απότομα, σε τοπικό επίπεδο έως και 40% ανά τρίμηνο, το Ανόι έχει προσαρμόσει τα σχέδια χρήσης γης για ορισμένα έργα στο Κουόκ Οάι, οι διαδικασίες για τη μετατροπή καλλιεργήσιμων εκτάσεων σε κατοικίες... είναι τα τελευταία νέα στον τομέα των ακινήτων.

Η ανεπάρκεια στη δομή των προϊόντων ακινήτων εξακολουθεί να αποτελεί σημαντικό περιορισμό της τρέχουσας αγοράς και είναι επίσης ένας από τους λόγους για την αύξηση των τιμών των ακινήτων τα τελευταία χρόνια. (Εικονογράφηση - Φωτογραφία: Linh An)

Οι τιμές των διαμερισμάτων από παλιά σε καινούργια συνεχίζουν να αυξάνονται

Όσον αφορά τις πολυκατοικίες στο Ανόι, το Υπουργείο Κατασκευών δήλωσε ότι οι τιμές συνέχισαν να αυξάνονται τόσο στα νέα όσο και στα παλαιά έργα. Μέχρι σήμερα, η αγορά έχει καθιερώσει ένα επίπεδο τιμών για νέα έργα, το οποίο αυξάνεται κατά περίπου 4-6% τριμηνιαίως και 22-25% ετησίως. Συγκεκριμένα, σε ορισμένες περιοχές οι τιμές έχουν αυξηθεί τοπικά κατά περίπου 35-40% ανάλογα με την τοποθεσία σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο.

Οι μελέτες σε ορισμένα έργα όπως το Lumi Prestige (περιοχή Nam Tu Liem) έχουν τιμές από 69 εκατομμύρια VND/m2, τα διαμερίσματα στο έργο Khai Son City (περιοχή Long Bien) έχουν τιμές από 50-68 εκατομμύρια VND/m2, τα έργα στην οδό Nguyen Tuan (περιοχή Thanh Xuan) έχουν τιμές περίπου 75-97,2 εκατομμύρια VND/m2...

Όχι μόνο στο Ανόι, μέσω της σύνθεσης, δείχνει ότι κατά το τρίτο τρίμηνο, οι τιμές των ακινήτων σε ορισμένες περιοχές εξακολουθούν να τείνουν να αυξάνονται, ειδικά στο Ανόι, την πόλη Χο Τσι Μινχ και τις μεγάλες πόλεις.

«Το φαινόμενο της αύξησης των τιμών είναι τοπικό, εμφανίζεται σε ορισμένες περιοχές, σε ορισμένους τύπους, σε ορισμένα τμήματα ακινήτων, με αποτέλεσμα την αύξηση των γενικών τιμών», δήλωσε το Υπουργείο Κατασκευών.

Η ανεπάρκεια στη δομή των προϊόντων ακινήτων εξακολουθεί να αποτελεί σημαντικό περιορισμό της τρέχουσας αγοράς και είναι επίσης ένας από τους λόγους για την αύξηση των τιμών των ακινήτων τα τελευταία χρόνια.

Το Υπουργείο Κατασκευών επεσήμανε ότι η προσφορά προσιτών προϊόντων στέγασης δεν επαρκεί για να καλύψει τη ζήτηση της αγοράς. Στο τμήμα της αγοράς των προσιτών διαμερισμάτων (με τιμή πώλησης κάτω των 25 εκατομμυρίων VND/m2), δεν υπάρχουν σχεδόν καθόλου συναλλαγές και προϊόντα προς πώληση.

Τα διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας (από 25 εκατομμύρια VND/τ.μ. έως κάτω από 50 εκατομμύρια VND/τ.μ.) εξακολουθούν να αντιπροσωπεύουν υψηλό ποσοστό συναλλαγών και προσφοράς στην αγορά. Τα υπόλοιπα είναι πολυτελή και υπερπολυτελή διαμερίσματα (τιμής άνω των 50 εκατομμυρίων VND/τ.μ.).

Εξηγώντας την έλλειψη στέγασης για την κάλυψη των αναγκών της πλειοψηφίας των ανθρώπων, των ατόμων με χαμηλό και μεσαίο εισόδημα στις αστικές περιοχές, ιδίως στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ, το Υπουργείο Κατασκευών δήλωσε ότι υπάρχουν πολλοί λόγοι.

Συγκεκριμένα, οι επιχειρήσεις ακινήτων αντιμετωπίζουν δυσκολίες και εμπόδια στις νομικές διαδικασίες, ιδίως στον καθορισμό των τιμών της γης, στον υπολογισμό των τελών χρήσης γης, στην εκκαθάριση του χώρου και στην κατανομή της γης.

Επιπλέον, πολλά έργα που έχουν κατασκευαστεί και βρίσκονται υπό κατασκευή πρόσφατα χρειάστηκε να ανασταλούν προσωρινά, να καθυστερήσουν η πρόοδός τους και να καθυστερήσει η κατασκευή τους.

Ο φορέας διαχείρισης αξιολόγησε ότι ο νόμος περί γης του 2024, ο νόμος περί στέγασης του 2023 και ο νόμος περί επιχειρήσεων ακινήτων του 2023 δημοσιεύθηκαν και τέθηκαν σε ισχύ, οι δυσκολίες στους θεσμούς και τις νομικές ρυθμίσεις (γη, στέγαση, επιχειρήσεις ακινήτων, πιστώσεις...) για τις επιχειρήσεις έχουν ουσιαστικά επιλυθεί, η προσφορά ακινήτων έχει δείξει βελτίωση. Ωστόσο, εξακολουθούν να υπάρχουν ορισμένοι περιορισμοί, επειδή χρειάζεται χρόνος για να εφαρμοστούν αποτελεσματικά και να «τεθούν σε λειτουργία» οι νεοεκδοθέντες μηχανισμοί, πολιτικές και νόμοι.

Πολλοί ειδικοί στον τομέα των ακινήτων επισημαίνουν ότι το πρόβλημα της αύξησης της προσφοράς εντοπίζεται στο προσιτό και λογικό τμήμα των τιμών. Μάλιστα, τον τελευταίο καιρό, αν και η προσφορά διαμερισμάτων έχει αυξηθεί, το επίπεδο τιμών πώλησης στο Ανόι συνέχισε να καταγράφει ανοδική τάση τόσο στην πρωτογενή όσο και στη δευτερογενή αγορά.

Σύμφωνα με την Savills Vietnam, σε μεγάλες πόλεις όπως η πόλη Χο Τσι Μινχ και το Ανόι, η αγορά κατοικίας στερείται επί του παρόντος προσιτής προσφοράς, καθώς το μερίδιο αγοράς αυτού του τμήματος έχει μειωθεί από 60% το 2016 σε μόλις 35% το 2024, και τα κύρια διαμερίσματα κάτω των 2 δισεκατομμυρίων VND έχουν εξαφανιστεί εντελώς.

Ένας επικεφαλής μιας εταιρείας ακινήτων στο Ανόι δήλωσε ότι τα έργα που υλοποιούνται στην αγορά είναι ως επί το πλείστον μεσαίας και υψηλής ποιότητας. Όταν η ζήτηση είναι υψηλότερη από την προσφορά, οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται. Δεν είναι ασυνήθιστο η τιμή πώλησης να ωθείται υψηλότερα από την πραγματική αξία.

Σύμφωνα με αυτό το άτομο, όταν δεν υπάρχει κατάλληλη και οικονομικά προσιτή στέγαση, τα προβλήματα της αγοράς ακινήτων δεν μπορούν να λυθούν.

Προσαρμογή σχεδίων χρήσης γης για ορισμένα έργα στο Quoc Oai, Ανόι

Η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης του Ανόι μόλις εξέδωσε την απόφαση αριθ. 5682/QD-UBND σχετικά με την προσαρμογή και συμπλήρωση του Σχεδίου Χρήσης Γης 2024 της περιοχής Quoc Oai.

Συνεπώς, η προσαρμογή και η συμπλήρωση του καταλόγου Σχεδίων Χρήσης Γης για το 2024 της περιφέρειας Quoc Oai εγκρίθηκε από την Λαϊκή Επιτροπή της Πόλης με την απόφαση αριθ. 418/QD-UBND της 22ας Ιανουαρίου 2024, την απόφαση αριθ. 2015/QD-UBND της 16ης Απριλίου 2024 και την απόφαση αριθ. 3848/QD-UBND της 25ης Ιουλίου 2024.

Συγκεκριμένα, η προσαρμογή και η συμπλήρωση (όνομα τοποθεσίας, περιοχή) των έργων που προσδιορίζονται στην Απόφαση 418/QD-UBND της 22ας Ιανουαρίου 2024, στην Απόφαση αριθ. 2015/QD-UBND της 19ης Απριλίου 2024, στην Απόφαση αριθ. 3848/QD-UBND της 25ης Ιουλίου 2024 είναι 1 έργο.

Συμπλήρωση του Σχεδίου Χρήσης Γης 2024 της περιφέρειας Quoc Oai με 9 έργα, όπως: Έργο κατασκευής οδών κυκλοφορίας στην περιοχή που πλησιάζει το Κεντρικό Μαιευτήριο, Εγκατάσταση 2· Κεντρικό Παιδιατρικό Νοσοκομείο, Εγκατάσταση 2· Έργο κατασκευής του πολιτιστικού κέντρου της κοινότητας Ngoc Liep· Νηπιαγωγείο Ngoc My A· κατασκευή πολιτιστικού σπιτιού στο χωριό Phu Hang, κοινότητα Tan Phu· κατασκευή γραμμής μεταφοράς ηλεκτρικής ενέργειας 220kV για την παροχή ρεύματος στον σταθμό μετασχηματισμού Hoa Lac 220/110kV και στις εξερχόμενες γραμμές 110kV· Κέντρο μετάδοσης σήματος· κατασκευή αποθήκης γενικού αποθέματος εφοδιασμού, της αποθήκης αποθεμάτων πετρελαίου Northern και της Convoy I υπό το Τμήμα Εξοπλισμού και Logistics· επέκταση του σταθμού μετασχηματισμού 500kV West Hanoi για την εξυπηρέτηση της εγκατάστασης των κόλπων 06 220kV, κοινότητα Dong Quang· Δημοτικό Σχολείο Phuong Cach συνολικής έκτασης 74,18 εκταρίων.

Προσαρμογή του αριθμού των έργων και της έκτασης στην Απόφαση Αρ. 3848/QD-UBND της 25ης Ιουλίου 2024 σε 148 έργα συνολικής έκτασης 1.151,27 εκταρίων.

Η πόλη Χο Τσι Μινχ εκδίδει νέους κανονισμούς σχετικά με την ελάχιστη έκταση για την κατανομή γης

Στις 31 Οκτωβρίου, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ εξέδωσε την απόφαση αριθ. 100/2024, η οποία καθορίζει τους όρους για την κατανομή γης, την αναδασμό γης και την ελάχιστη επιτρεπόμενη έκταση για την κατανομή γης για κάθε τύπο γης στην περιοχή.

Η παρούσα απόφαση αντικαθιστά την προηγούμενη απόφαση αριθ. 60/2017 σχετικά με την ελάχιστη έκταση για τη διαίρεση γης.

Όσον αφορά την ελάχιστη επιφάνεια που θα χωριστεί σε οικόπεδα, σύμφωνα με τους νέους κανονισμούς, η οικιστική γη στην περιοχή χωρίζεται σε 3 περιοχές, με αντίστοιχες ελάχιστες επιφάνειες 36μ2, 50μ2 και 80μ2.

Συγκεκριμένα, η περιοχή 1 περιλαμβάνει τις περιοχές 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh και Tan Phu. Η ελάχιστη επιφάνεια γης για υποδιαίρεση σε αυτές τις περιοχές είναι 36 τετραγωνικά μέτρα, το πλάτος και το βάθος πρόσοψης του οικοπέδου δεν πρέπει να είναι μικρότερα από 3 μέτρα.

Η Περιοχή 2 περιλαμβάνει τις Περιοχές 7, 12, Binh Tan, Thu Duc City και τις κωμοπόλεις των περιοχών. Η ελάχιστη έκταση οικιστικής γης που μπορεί να χωριστεί σε οικόπεδα σε αυτές τις περιοχές είναι 50m2. Συγκεκριμένα, η ρύθμιση για το πλάτος της πρόσοψης και το βάθος του οικοπέδου δεν πρέπει να είναι μικρότερη από 4m.

Η Ζώνη 3 περιλαμβάνει τις περιοχές εκτός των πόλεων Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be και Can Gio. Η ελάχιστη έκταση οικιστικής γης που μπορεί να υποδιαιρεθεί σε αυτές τις περιοχές είναι 80m2. Το πλάτος πρόσοψης και το βάθος του οικοπέδου δεν πρέπει να είναι μικρότερα από 5m.

Όσον αφορά τη γεωργική γη, η πόλη Χο Τσι Μινχ ορίζει ότι η ελάχιστη επιφάνεια που επιτρέπεται να χωριστεί σε οικόπεδα για ετήσιες καλλιεργήσιμες εκτάσεις και άλλες γεωργικές εκτάσεις είναι 500 τετραγωνικά μέτρα.

Εν τω μεταξύ, η ελάχιστη έκταση γης για πολυετείς καλλιέργειες, γη υδατοκαλλιέργειας, γη παραγωγής αλατιού και γη συγκέντρωσης κτηνοτροφίας που μπορεί να χωριστεί σε οικόπεδα είναι 1.000 τετραγωνικά μέτρα.

Σε σύγκριση με την παλιά απόφαση, η ελάχιστη έκταση οικιστικής γης και γεωργικής γης που μπορεί να χωριστεί σε οικόπεδα στην πόλη Χο Τσι Μινχ δεν έχει αλλάξει.

Το νέο σημείο του κανονισμού διαίρεσης γης είναι ότι δεν υπάρχουν πλέον κανονισμοί σχετικά με τους όρους πολεοδομίας και τους όρους κατασκευής όπως πριν.

Συγκεκριμένα, η γη που πρόκειται να διαιρεθεί ή να συγχωνευθεί πρέπει να διασφαλίζει τις ακόλουθες απαιτήσεις: Πρέπει να υπάρχει πρόσβαση, σύνδεση με υφιστάμενες οδούς κυκλοφορίας, διασφάλιση της ύδρευσης και αποστράγγισης και άλλων απαραίτητων αναγκών με εύλογο τρόπο.

Εάν ένας χρήστης γης δεσμεύσει ένα μέρος ενός οικιστικού οικοπέδου ή ενός οικιστικού οικοπέδου και άλλη γη στο ίδιο οικόπεδο για διάδρομο, κατά τη διαίρεση ή τη συγχώνευση οικοπέδων, δεν χρειάζεται να αλλάξει ο σκοπός χρήσης της έκτασης γης που χρησιμοποιείται για το διάδρομο.

Σε περίπτωση που ο χρήστης γης δεσμεύσει ένα μέρος του οικοπέδου ως πεζόδρομο, αυτός ο πεζόδρομος θα συμφωνηθεί από τα μέρη και η τοπική αρχή θα βασιστεί στην πραγματική κατάσταση για να δώσει έγκριση πριν από τον διαχωρισμό ή τη συγχώνευση του οικοπέδου.

Όσον αφορά την έκταση γης που έχει καθοριστεί ως πεζόδρομος, η οποία χρησιμοποιείται για πολλά οικόπεδα, θα μετατραπεί σε έντυπο κοινής χρήσης στο πιστοποιητικό.

Διαδικασίες μετατροπής καλλιεργήσιμης γης σε οικιστική γη

Όταν άτομα μετατρέπουν καλλιεργήσιμες εκτάσεις σε οικιστικές εκτάσεις, πρέπει να προετοιμάζουν έγγραφα για να τα υποβάλουν στην αρμόδια κρατική υπηρεσία σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 227 του νόμου περί γης του 2024.

Πότε μπορούν οι καλλιεργήσιμες εκτάσεις να μετατραπούν σε κατοικημένες εκτάσεις;

Σύμφωνα με το Άρθρο 116 και το Άρθρο 121, παράγραφος 1, σημείο β) του Νόμου περί Γης του 2024, οι χρήστες γης επιτρέπεται να μετατρέψουν καλλιεργήσιμη γη σε οικιστική γη μόνο εάν εγκριθεί από αρμόδια κρατική υπηρεσία. Με άλλα λόγια, πρέπει να υπάρχει απόφαση που να επιτρέπει την αλλαγή του σκοπού χρήσης γης σύμφωνα με τους κανονισμούς.

Για να ληφθεί απόφαση που επιτρέπει την αλλαγή σκοπού χρήσης γης από αρμόδια κρατική υπηρεσία, είναι απαραίτητο να βασιστείτε στον χωροταξικό σχεδιασμό σε επίπεδο περιφέρειας ή στον γενικό σχεδιασμό ή στον χωροταξικό σχεδιασμό σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί πολεοδομίας που έχει εγκριθεί από την αρμόδια αρχή.

Διαδικασίες μετατροπής εύφορης γης σε οικιστική γη

Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 227 του νόμου περί γης του 2024, η σειρά και οι διαδικασίες για την αλλαγή των σκοπών χρήσης γης έχουν ως εξής:

Βήμα 1. Υποβολή αίτησης για αλλαγή σκοπού χρήσης γης σύμφωνα με τους κανονισμούς.

Βήμα 2. Η αρμόδια αρχή ελέγχει τους όρους για την αλλαγή του σκοπού χρήσης γης. Σε περίπτωση που ο φάκελος δεν έχει ακόμη ασφαλιστεί, ο χρήστης γης συμπληρώνει τον φάκελο και τον υποβάλλει εκ νέου στην υπηρεσία διαχείρισης γης.

Βήμα 3. Μετά την υποβολή μιας πλήρους αίτησης, η αρμόδια υπηρεσία διαχείρισης γης καταρτίζει έναν φάκελο και τον υποβάλλει στην Λαϊκή Επιτροπή σε επίπεδο περιφέρειας για την έκδοση απόφασης που επιτρέπει την αλλαγή σκοπού χρήσης γης.

Βήμα 4. Πληρώστε τα τέλη χρήσης γης όπως ορίζεται, εκτός από περιπτώσεις απαλλαγής.

Βήμα 5. Μεταφέρετε το αρχείο στο Γραφείο/υποκατάστημα του Γραφείου Κτηματολογίου για την εκτέλεση της εγγραφής, την έκδοση του Βιβλίου, την ενημέρωση και διόρθωση της βάσης δεδομένων γης, των κτηματολογικών αρχείων και την επιστροφή του Βιβλίου στον χρήστη γης.

Σε περίπτωση μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης και αλλαγής σκοπού χρήσης γης, η διαδικασία καταχώρισης της μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης και η διαδικασία αλλαγής σκοπού χρήσης γης διεξάγονται ταυτόχρονα με τη διαδικασία αλλαγής σκοπού χρήσης γης σύμφωνα με τους κανονισμούς.

Πηγή: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-tich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html