Πρέπει να υπάρχει ανώτατο όριο τιμών για την κοινωνική στέγαση;

Πρόσφατα, πολλά έργα κοινωνικής στέγασης έχουν δει τις τιμές να φτάνουν σχεδόν τα 30 εκατομμύρια VND/m2, οδηγώντας πολλούς να προτείνουν την εφαρμογή ανώτατου ορίου τιμών στις κοινωνικές κατοικίες.

Σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρο του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), οι κοινωνικές κατοικίες θα πρέπει φυσικά να είναι οικονομικά προσιτές, επειδή οι κατασκευαστές απαλλάσσονται από τα τέλη χρήσης γης και λαμβάνουν φορολογικά κίνητρα όπως ο φόρος προστιθέμενης αξίας και ο φόρος εισοδήματος νομικών προσώπων. Επιπλέον, οι κατασκευαστές λαμβάνουν επίσης προνομιακή πίστωση, επομένως η τιμή των κοινωνικών κατοικιών θα είναι περίπου 15% φθηνότερη από ό,τι οι συγκρίσιμες εμπορικές κατοικίες στην ίδια περιοχή.

Ωστόσο, υποστήριξε ότι επειδή όλα τα νόμιμα και έγκυρα επιχειρηματικά έξοδα περιλαμβάνονται στην τιμή, η τιμή της κοινωνικής στέγασης σε ορισμένα έργα έχει φτάσει τα 21 εκατομμύρια VND/m2. Σε ορισμένα έργα στο Ανόι , η τιμή υπερβαίνει ακόμη και τα 29 εκατομμύρια VND/m2. Αυτό σημαίνει επίσης ότι το επενδυτικό κόστος των έργων κοινωνικής στέγασης δεν υπόκειται επί του παρόντος σε κανέναν περιορισμό.

« Αυτή τη στιγμή, αντιμετωπίζουμε έλλειψη προσφοράς κοινωνικής στέγασης. Η κυβέρνηση επιδιώκει επίσης τον στόχο της κατασκευής τουλάχιστον 1 εκατομμυρίου μονάδων κοινωνικής στέγασης και στην πόλη Χο Τσι Μινχ έχουν ανατεθεί 211.000 μονάδες για την περίοδο από τώρα έως το 2030, αφού ο Πρωθυπουργός πρόσθεσε άλλες 15.000 μονάδες στον στόχο ανάπτυξης κοινωνικής στέγασης για το 2026. Αυτή θα είναι μια ευκαιρία για τις επιχειρήσεις να συμμετάσχουν στην ανάπτυξη κοινωνικής στέγασης », αξιολόγησε ο κ. Le Hoang Chau.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, δεν θα πρέπει να υπάρχει ανώτατο όριο τιμών για την κοινωνική στέγαση.

Σύμφωνα με τον κ. Chau, δεν θα πρέπει να υπάρχει ανώτατο όριο τιμής για την κοινωνική στέγαση. Υποστηρίζει ότι στο παρελθόν, η τιμή της κοινωνικής στέγασης ήταν κάτω των 15 εκατομμυρίων VND/m2, γεγονός που αποθάρρυνε τους επενδυτές από την ανάληψη έργων κοινωνικής στέγασης.

Ωστόσο, επί του παρόντος, ο νόμος περί στέγασης επιτρέπει την συμπερίληψη όλων των νόμιμων, έγκυρων και εύλογων επιχειρηματικών εξόδων στην τιμή της κατοικίας. Ταυτόχρονα, οι επενδυτές απαλλάσσονται από τα τέλη χρήσης γης, λαμβάνουν φορολογικές ελαφρύνσεις και τους παρέχεται προνομιακή πίστωση. Επομένως, η τιμή της κοινωνικής κατοικίας εξακολουθεί να καθορίζεται από τους μηχανισμούς της αγοράς.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο κ. Nguyen Anh Que, Πρόεδρος του Ομίλου G6, πιστεύει ότι οι νέοι κανονισμοί, σε συνδυασμό με τον πληθωρισμό που οδηγεί σε αύξηση του κόστους εργασίας και κατασκευών, έχουν προκαλέσει αύξηση της τιμής των κοινωνικών κατοικιών κατά 20-30% σε σύγκριση με πριν.

Για παράδειγμα, το 2022, η προβλεπόμενη τιμή για κοινωνικές κατοικίες στο Kim Hoa του Ανόι ήταν περίπου 16,5 εκατομμύρια VND/m2, ενώ η τιμή για κοινωνικές κατοικίες στο Ha Dinh, σύμφωνα με τους παλιούς κανονισμούς, ήταν 19 εκατομμύρια VND/m2. Ωστόσο, με βάση τις πληροφορίες που παρείχαν οι επενδυτές και δημοσιεύθηκαν από το Υπουργείο Κατασκευών, η τρέχουσα τιμή για κοινωνικές κατοικίες στο Ha Dinh είναι 25 εκατομμύρια VND/m2. Στο Kim Hoa, είναι 21-22 εκατομμύρια VND/m2. Έργα με σύνθετες κατασκευαστικές κατασκευές μπορούν να φτάσουν ακόμη και τα 27-28 εκατομμύρια VND/m2. Επομένως, η επιβολή ανώτατου ορίου τιμών στις κοινωνικές κατοικίες θα βοηθούσε στην αύξηση της προσβασιμότητάς τους για τους ανθρώπους.

Ωστόσο, στην πραγματικότητα, αυτό είναι πολύ δύσκολο να εφαρμοστεί, επειδή, στο τρέχον πλαίσιο, το κόστος επένδυσης στο έργο αυξάνεται και η επιβολή ανώτατων ορίων τιμών ενδέχεται να μην εγγυάται κέρδη για τις επιχειρήσεις, καθιστώντας τις ακόμη λιγότερο ενθουσιώδεις για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών. Το κατά πόσον ένα έργο κοινωνικής στέγασης μπορεί να υλοποιηθεί εξαρτάται από την πρόοδο των διαδικασιών, την εκκαθάριση γης και το κατά πόσον η κερδοφορία είναι εγγυημένη. «Εν αγνοία μας, επηρεάζεται επίσης το σχέδιο υλοποίησης του έργου κοινωνικής στέγασης του 1 εκατομμυρίου», σχολίασε ο κ. Que.

Ο κ. Le Huu Nghia, Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, συμμερίστηκε επίσης την άποψη ότι δεν θα πρέπει να επιβληθεί ανώτατο όριο τιμών στις κοινωνικές κατοικίες για διάφορους λόγους. Για παράδειγμα, οι τιμές της γης ποικίλλουν από επαρχία σε επαρχία. Η πόλη Χο Τσι Μινχ θα έχει διαφορετικές τιμές από το Λονγκ Αν και αντίστροφα.

Αυτή τη στιγμή, υπάρχουν δύο τύποι κοινωνικής στέγασης: ένας όπου οι επιχειρήσεις αποκτούν τη δική τους γη και την αγοράζουν, και ένας άλλος όπου το κράτος παρέχει καθαρή γη. Στην περίπτωση επιχειρήσεων που αγοράζουν γη, το κόστος της γης προστίθεται στην τιμή της κατοικίας, καθιστώντας την υψηλότερη από την τιμή των έργων όπου το κράτος παρέχει καθαρή γη. Επιπλέον, οι γεωλογικές συνθήκες ποικίλλουν από τόπο σε τόπο, επομένως το κόστος κατασκευής θα διαφέρει επίσης.

Ομοίως, το κόστος κατασκευής για πολυώροφες κοινωνικές κατοικίες θα διαφέρει από εκείνο των χαμηλών κτιρίων, και οι τιμές θα ποικίλλουν ανάλογα με το αν ένα κτίριο διαθέτει υπόγειο ή όχι. Οι κοινωνικές κατοικίες δεν έχουν ομοιόμορφα πρότυπα. Μερικές είναι όμορφα κατασκευασμένες και με ποιότητα συγκρίσιμη με τις εμπορικές κατοικίες, ενώ άλλες κατασκευάζονται με χαμηλότερα πρότυπα. Επομένως, πώς μπορούμε να προβλέψουμε και να ορίσουμε ένα ανώτατο όριο τιμής για κοινωνικές κατοικίες σε εθνικό επίπεδο;

Εν τω μεταξύ, εάν επιβληθεί ανώτατο όριο τιμής, οι κατασκευαστές θα υπολογίσουν την τιμή πώλησης αντίστροφα και θα χρησιμοποιήσουν κάθε τύπο υλικού με τρόπο που ελαχιστοποιεί το κόστος για την επίτευξη του ανώτατου ορίου. Αυτό θα οδηγήσει σε εκατομμύρια σπίτια πολύ κακής ποιότητας στο μέλλον.

Η μείωση του κόστους των κοινωνικών κατοικιών απαιτεί την εφαρμογή πολλαπλών λύσεων.

« Είναι εξαιρετικά δύσκολο να επιβληθεί ανώτατο όριο τιμών στις κοινωνικές κατοικίες. Επί του παρόντος, ακόμη και χωρίς ανώτατο όριο τιμών, το κράτος εξακολουθεί να εγκρίνει και να διαχειρίζεται τις τιμές των κοινωνικών κατοικιών με βάση το κόστος εισροών και εκροών και το τυπικό περιθώριο κέρδους των επιχειρήσεων. Αυτό βοηθά στη διατήρηση των τιμών των κοινωνικών κατοικιών κατά 15-20% χαμηλότερων από τις εμπορικές κατοικίες λόγω της απαλλαγής από τα τέλη χρήσης γης και του μειωμένου φόρου προστιθέμενης αξίας κατά 5%. Επιπλέον, τα τραπεζικά δάνεια είναι επίσης πιο ευνοϊκά », δήλωσε ο κ. Le Huu Nghia.

Πώς μπορώ να λάβω έκπτωση;

Ο κ. Nguyen Anh Que πρότεινε ότι για να μειωθεί η τιμή των κοινωνικών κατοικιών, το περιθώριο κέρδους θα μπορούσε να αυξηθεί στο 13-15%, ο φόρος προστιθέμενης αξίας στις κοινωνικές κατοικίες θα αίρεται, ενώ ο φόρος προστιθέμενης αξίας στις εμπορικές κατοικίες θα εξακολουθεί να εισπράττεται, τα τέλη χρήσης γης για εμπορικές κατοικίες θα αίρονται και το συνολικό κέρδος από τις κοινωνικές και εμπορικές κατοικίες θα συνδυάζεται αντί να διαχωρίζεται... Ωστόσο, οι προσαρμογές πολιτικής πρέπει να συνοδεύονται από έλεγχο.

Σύμφωνα με τον κ. Que, πρέπει να θεσπιστεί ένας αυστηρός μηχανισμός για τον υπολογισμό του κόστους κατασκευής, ώστε να αποφεύγονται οι υπερβολικές αποκλίσεις τιμών μεταξύ των τοπικών περιοχών. Στόχος είναι η διασφάλιση της διαφάνειας και της δικαιοσύνης. Η τιμολόγηση πρέπει να διασφαλίζει ότι δεν «πιέζει» τους επενδυτές, δίνοντάς τους το κίνητρο να συμμετάσχουν στην ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών, ενώ παράλληλα δεν πρέπει να είναι πολύ «επιεικής» για να αποτρέψει την κερδοσκοπία και την υπερτίμηση.

« Αντί να επιβάλλουμε ανώτατα όρια τιμών, ας βρούμε έναν τρόπο να δημιουργήσουμε μια κατάσταση win-win και για τα τρία μέρη. Το Κράτος επιτυγχάνει τους στόχους του όσον αφορά την κοινωνική πρόνοια, τη σταθεροποίηση των τιμών των κατοικιών, την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των ατόμων με χαμηλό εισόδημα, των ομάδων προτεραιότητας στην κοινωνία και όσων αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην απόκτηση κατοικίας, μειώνοντας έτσι την πίεση για στέγαση, βελτιώνοντας την ποιότητα ζωής και συμβάλλοντας στη βιώσιμη ανάπτυξη της κοινότητας. Οι άνθρωποι μπορούν να αγοράζουν σε λογικές τιμές, επιτρέποντάς τους να εργάζονται και να παράγουν με ηρεμία. Και οι επενδυτές μπορούν να ολοκληρώσουν έργα κοινωνικής στέγασης νωρίς και να εξασφαλίσουν ένα ελάχιστο κέρδος », τόνισε ο Πρόεδρος του Ομίλου G6.

Για να επαναφέρουν τις τιμές των κοινωνικών κατοικιών σε ένα λογικό επίπεδο, ο πρόεδρος της HoREA, Le Hoang Chau, πιστεύει επίσης ότι χρειάζονται πολλές λύσεις, όχι μόνο η υποστήριξη της κυβερνητικής πολιτικής. Σύμφωνα με τον ίδιο, η διαχείριση της αγοράς είναι ζωτικής σημασίας επειδή οι τιμές των δομικών υλικών, του ηλεκτρικού ρεύματος, του νερού, της βενζίνης κ.λπ. έχουν αυξηθεί απότομα, επηρεάζοντας άμεσα τις τιμές των κατοικιών. Επιπλέον, είναι απαραίτητο να μειωθεί ο χρόνος επεξεργασίας των διαδικασιών των έργων κοινωνικής στέγασης, δημιουργώντας ευνοϊκές συνθήκες για τους επενδυτές ώστε να υλοποιήσουν έργα και να αυξήσουν την προσφορά κοινωνικής στέγασης.

Πηγή: https://baolangson.vn/co-nen-ap-gia-tran-nha-o-xa-hoi-5068075.html