Θα πρέπει να εγκαταλειφθεί η μέθοδος του πλεονάσματος στην αποτίμηση γης;

[διαφήμιση_1]

Ως η πιο δημοφιλής μέθοδος και αντικατοπτρίζοντας σαφώς την οικονομική φύση των έργων ακινήτων, η κατάργηση της μεθόδου του πλεονάσματος, σύμφωνα με τους ειδικούς, αποτελεί ένα βήμα προς τα πίσω στην αποτίμηση της γης, προκαλώντας μακροπρόθεσμες συνέπειες για την προσφορά και την αγορά ακινήτων.

Σχολιάζοντας αυτό το ζήτημα, ο Δρ. Nguyen Tien Thoa - Πρόεδρος του Συνδέσμου Εκτιμήσεων του Βιετνάμ, δήλωσε ότι αυτό δεν είναι λάθος, αλλά μόνο εν μέρει σωστό. Επειδή το πιο σημαντικό είναι ότι όταν επιτρέπει στον τύπο γης με αναπτυξιακό δυναμικό να επιτύχει τον υψηλότερο και βέλτιστο στόχο χρήσης, το κράτος πρέπει επίσης να γνωρίζει την τιμή της γης σύμφωνα με τις αρχές της αγοράς για την επίτευξη αυτού του στόχου, ως βάση για τον προσδιορισμό των οικονομικών υποχρεώσεων μεταξύ του κράτους και των οργανισμών και των ατόμων που χρησιμοποιούν τη γη. Και η κατάλληλη μέθοδος για την τιμολόγηση αυτού του τύπου αναπτυξιακής γης είναι η μέθοδος του πλεονάσματος.

« Για να καθοριστεί η τιμή, είναι απαραίτητο να βασιστεί σε νομικούς λόγους (σχεδιασμό, αδειοδότηση...) και διαθέσιμα αντικειμενικά δεδομένα της αγοράς, όχι σε αβάσιμα δεδομένα υπολογισμού », τόνισε ο Δρ. Θόα.

Οι ειδικοί λένε ότι η μέθοδος του πλεονάσματος δεν πρέπει να εγκαταλειφθεί στην αποτίμηση γης.

Συζητώντας περαιτέρω αυτή την πτυχή, ένας νομικός εμπειρογνώμονας ακινήτων δήλωσε ότι η μέθοδος του πλεονάσματος αντικατοπτρίζει σαφώς την οικονομική φύση ενός έργου ακινήτων: ποιο είναι το κόστος, ποια είναι τα έσοδα, ποιο είναι το κέρδος, κάτι πολύ επιστημονικό και αντικειμενικό. Αυτή η μέθοδος αντικατοπτρίζει σαφώς τον τρόπο αξιοποίησης, κατανομής και κατανομής της «διαφοράς ενοικίου γης». Πρόκειται επίσης για μια σύγχρονη μέθοδο αποτίμησης ακινήτων, σύμφωνα με τη διεθνή πρακτική.

« Η συντακτική υπηρεσία πιστεύει ότι λόγω της έλλειψης βάσης δεδομένων για την αποτίμηση, η αποτίμηση πρέπει να βασίζεται σε υποθετικούς παράγοντες, έλλειψη ακρίβειας, επομένως η εγκατάλειψη αυτής της μεθόδου, κατά τη γνώμη μου, δεν είναι πειστική. Εάν το πρόβλημα είναι η έλλειψη βάσης δεδομένων, η λύση πρέπει να είναι η δημιουργία μιας ποιοτικής, αξιόπιστης πηγής βάσης δεδομένων, αντί της εγκατάλειψης της μεθόδου πλεονάσματος (καταστρέφοντας τη μηχανή παραγωγής). Επομένως, εάν η εγκατάλειψη της μεθόδου πλεονάσματος γίνει πραγματικότητα, θα είναι ένα βήμα πίσω στις εργασίες αποτίμησης γης », σχολίασε.

Θα πρέπει να διατηρηθεί η μέθοδος του πλεονάσματος.

Με την πρόταση κατάργησης της μεθόδου του πλεονάσματος, το σχέδιο διατάγματος που τροποποιεί το διάταγμα 44 έχει μόνο 3 μεθόδους: σύγκριση, εισόδημα και συντελεστή προσαρμογής της τιμής της γης. Ωστόσο, είναι αμέσως αντιληπτό ότι αυτές οι 3 μέθοδοι δεν επαρκούν για να αντικαταστήσουν τη μέθοδο του πλεονάσματος κατά την αποτίμηση γης με δυνατότητα ανάπτυξης.

Αναλύοντας συγκεκριμένα, οι ειδικοί επεσήμαναν 3 αδυναμίες. Πρώτον, ο προσδιορισμός της τιμής της γης βασίζεται στον σκοπό χρήσης με δυνατότητα μελλοντικής ανάπτυξης και όχι στον τρέχοντα σκοπό χρήσης, όπως υπολογίζεται με τη μέθοδο σύγκρισης και τη μέθοδο εισοδήματος.

Δεύτερον, οι τύποι γης με κοινό αναπτυξιακό δυναμικό δεν έχουν παρόμοια ή παρόμοια περιουσιακά στοιχεία που έχουν διαπραγματευτεί με επιτυχία στην αγορά για την εφαρμογή της μεθόδου σύγκρισης (με την προϋπόθεση ότι πρέπει να υπάρχουν τουλάχιστον 3 συγκρίσιμα περιουσιακά στοιχεία, εκτός από εξαιρετικές περιπτώσεις), επομένως η μέθοδος σύγκρισης δεν μπορεί να εφαρμοστεί για την αποτίμηση.

Τρίτον, η μέθοδος εισοδήματος είναι μια μέθοδος που προσδιορίζει το μελλοντικό εισόδημα με την υπόθεση ότι το εισόδημα είναι σταθερό, μόνιμο και ο κίνδυνος του μελλοντικού εισοδήματος είναι σταθερός. Εν τω μεταξύ, η υπολειμματική μέθοδος είναι εντελώς αντίθετη. Επομένως, η μέθοδος εισοδήματος δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να αντικαταστήσει τη μέθοδο υπολειμματικού.

Σύμφωνα με τον νομικό εμπειρογνώμονα ακινήτων, εάν καταργηθεί η μέθοδος του πλεονάσματος, θα δημιουργηθεί ένα κενό στην αποτίμηση της γης. « Ποια μέθοδο θα πρέπει να χρησιμοποιήσει η κρατική υπηρεσία για να εκτιμήσει τη γη κατά την κατανομή γης σε επενδυτές για την υλοποίηση έργων χωρίς δημοπρασία; Επί του παρόντος, στη συντριπτική πλειοψηφία των έργων ακινήτων, κατά την κατανομή γης σε επενδυτές, οι κρατικές υπηρεσίες εφαρμόζουν τη μέθοδο του πλεονάσματος για την αποτίμηση της γης (εκτός από ορισμένα ταμεία γης χαμηλής αξίας που εφαρμόζουν τη μέθοδο του συντελεστή προσαρμογής). Ακόμη και στην περίπτωση δημοπρασίας δικαιωμάτων χρήσης γης, η τιμή εκκίνησης πρέπει να καθορίζεται σύμφωνα με τη μέθοδο του πλεονάσματος ».

Σχολιάζοντας περαιτέρω αυτό το ζήτημα, ο καθηγητής Dang Hung Vo, πρώην Υφυπουργός Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος , δήλωσε ότι είναι απαραίτητο να αφαιρεθεί η μέθοδος του συντελεστή προσαρμογής της τιμής της γης από τις μεθόδους αποτίμησης γης και να διατηρηθεί/προστεθεί η μέθοδος του πλεονάσματος για την αποτίμηση έργων ανάπτυξης ακινήτων σε γη.

Συνεπώς, η μέθοδος του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης είναι απλώς ένας πολλαπλασιασμός μεταξύ της αξίας στον τιμοκατάλογο γης που ρυθμίζεται από την επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή με έναν συντελεστή που επίσης αποφασίζεται από την επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή. «Η τιμή γης που είναι κατάλληλη για την αγορά είναι μια αντικειμενική ποσότητα, δεν μπορεί να απαιτείται να είναι ίση με το γινόμενο δύο υποκειμενικών ποσοτήτων που ρυθμίζονται και αποφασίζονται από την επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή. Έτσι, μπορεί να συναχθεί το συμπέρασμα ότι πρόκειται για μια μέθοδο προσδιορισμού των τιμών γης χωρίς καμία επιστημονική θεωρία», επιβεβαίωσε ο καθηγητής Vo.

Ο Πρωθυπουργός εξέδωσε πρόσφατα τηλεγράφημα με το οποίο ζητά από το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος και τους ηγέτες των επαρχιών και των πόλεων να άρουν γρήγορα τις δυσκολίες και τα εμπόδια στην αποτίμηση της γης. Συγκεκριμένα, υπάρχει ένα σημαντικό περιεχόμενο που το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος πρέπει να υποβάλει στην Κυβέρνηση για εξέταση και δημοσίευση Διατάγματος για την τροποποίηση και συμπλήρωση του Διατάγματος αριθ. 44/2014/ND-CP που ρυθμίζει τις τιμές της γης πριν από τις 31 Ιουλίου, καθώς και για την ολοκλήρωση της τροποποίησης και συμπλήρωσης της Εγκυκλίου αριθ. 36/2014/TT-BTNMT που περιγράφει λεπτομερώς τις μεθόδους αποτίμησης γης, την κατάρτιση και προσαρμογή των τιμοκαταλόγων γης, την ειδική αποτίμηση γης και την παροχή συμβουλών για την αποτίμηση γης.
Ωστόσο, σύμφωνα με τους ειδικούς, η τροποποίηση του Διατάγματος 44 και της Εγκυκλίου 36 παρουσιάζει σημαντικές ελλείψεις, οι οποίες θα οδηγήσουν σε σημαντικές συνέπειες για την αποτίμηση γης καθώς και για την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων. Δηλαδή, η συντακτική υπηρεσία έχει καταργήσει τη μέθοδο πλεονάσματος στην αποτίμηση γης, η οποία είναι η πιο πρακτική μέθοδος και διαθέτει μια πλήρη, σταθερή και διαφανή βάση δεδομένων εισροών πληροφοριών.

Χάι Αν

Χρήσιμος
Συγκίνηση
Δημιουργικός
Μοναδικός
Οργή