Πρόταση για «σύσφιξη» της πίστωσης ακινήτων: Η ροή κεφαλαίων έχει μπλοκαριστεί, η αγορά έχει «παγώσει»

TPO - Οι ειδικοί λένε ότι η πολιτική για την υγιή αγορά και τη σταθεροποίηση των τιμών των ακινήτων είναι σωστή, αλλά αν η πίστωση «σφιχτεί» όπως προτείνει το Υπουργείο Κατασκευών, πρέπει να εξεταστεί προσεκτικά, επειδή οι αυθαίρετες προτάσεις για την αγορά ακινήτων και η σπασμωδική διαχείριση θα προκαλέσουν χάος και πανικό στην αγορά, με τεράστιες συνέπειες. Εν τω μεταξύ, η σωστή λύση πρέπει να είναι η αύξηση της προσφοράς και η μείωση του κόστους εισροών.

Báo Tiền Phong•09/10/2025

Προσεκτική «σύσφιξη» της πίστωσης

Το σχέδιο ψηφίσματος της κυβέρνησης για τον έλεγχο και τη συγκράτηση των τιμών των ακινήτων μόλις απεστάλη από το Υπουργείο Κατασκευών σε 5 υπουργεία και κλάδους για σχόλια πριν από την υποβολή του στην κυβέρνηση για δημοσίευση.

Συνεπώς, ο αγοραστής δεύτερης κατοικίας μπορεί να δανειστεί μόνο έως και 50% της συμβατικής αξίας αγοράς κατοικίας. Σε περίπτωση αγοράς τρίτης κατοικίας ή περισσότερων, το όριο δανείου δεν θα υπερβαίνει το 30% της συμβατικής αξίας αγοράς κατοικίας, με ισχύ από την ημερομηνία έναρξης ισχύος της απόφασης έως την 1η Μαρτίου 2027.

Οι ειδικοί λένε ότι η πολιτική καταπολέμησης της κερδοσκοπίας και σταθεροποίησης των τιμών των κατοικιών για την υγιή αγορά ακινήτων είναι σωστή. Ωστόσο, το μέτρο σύσφιξης των πιστώσεων που προτείνει το Υπουργείο Κατασκευών είναι μια μη αγοραία προσέγγιση, που αντιβαίνει στις σύγχρονες οικονομικές αρχές.

Ο Δρ. Truong Van Phuoc - πρώην Αναπληρωτής Πρόεδρος της Εθνικής Επιτροπής Χρηματοπιστωτικής Εποπτείας, πρώην μόνιμο μέλος της Οικονομικής Συμβουλευτικής Ομάδας του Πρωθυπουργού - δήλωσε: «Η πολιτική είναι σωστή, αλλά η λύση δεν είναι λογική. Η απαγόρευση ή ο περιορισμός των δικαιωμάτων δανεισμού των τραπεζών αποτελεί διοικητική προσέγγιση, αντίθετη με τις αρχές της οικονομίας της αγοράς - κάτι που το Βιετνάμ αγωνίζεται εδώ και πολλά χρόνια να κερδίσει διεθνή αναγνώριση».

Οι παρεμβάσεις εκτός αγοράς θα έχουν σοβαρές συνέπειες.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο Δρ. Dinh The Hien - Διευθυντής του Ινστιτούτου Πληροφορικής και Εφαρμοσμένης Οικονομίας - επεσήμανε με ειλικρίνεια ότι καμία χώρα στον κόσμο δεν έχει παρέμβει τόσο βάναυσα στις λειτουργίες των εμπορικών τραπεζών και του τομέα των ακινήτων. Σύμφωνα με τον κ. Hien, ο δανεισμός είναι μια αστική σχέση μεταξύ τραπεζών, επενδυτών και πελατών. Η συναλλαγή αυτή ρυθμίζεται από τον Νόμο περί Πιστωτικών Ιδρυμάτων. Η χρήση διοικητικών εντολών για παρέμβαση δεν είναι μόνο παράνομη, αλλά και στρεβλώνει την κεφαλαιαγορά.

«Οι εμπορικές τράπεζες πρέπει να είναι ελεύθερες να αξιολογούν τους κινδύνους και να αποφασίζουν για τον δανεισμό, αντί να αναγκάζονται να περιορίζουν τον δανεισμό με διοικητικές εντολές. Εάν απαγορευτεί ο δανεισμός ακινήτων, οι άνθρωποι μπορούν ακόμα να δανείζονται για κατανάλωση για να αγοράσουν σπίτια, κάτι που είναι δύσκολο να ελεγχθεί, αυξάνει το κοινωνικό κόστος και μπορεί εύκολα να οδηγήσει σε στρεβλώσεις», δήλωσε ο κ. Χιέν.

Ο κ. Χιέν είπε ότι μια οικογένεια μπορεί να αγοράσει πολλά σπίτια για τα παιδιά της, κάτι που δεν μπορεί να εξομοιωθεί με κερδοσκοπία. Ομοίως, η αγορά σπιτιών προς ενοικίαση, η αγορά καταστημάτων για επιχειρήσεις ή απλώς η συσσώρευση περιουσιακών στοιχείων... είναι επίσης θεμιτές ανάγκες του λαού. Ο περιορισμός του ποσού του δανείου σε μόλις 30-50% είναι πολύ χαμηλός και στερείται οικονομικής βάσης.

Εξετάστε προσεκτικά την πρόταση δεδομένης της τρέχουσας κατάστασης της αγοράς.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, το Υπουργείο Κατασκευών πρέπει να εξετάσει προσεκτικά το ενδεχόμενο να αποφύγει την υποβολή αυθαίρετων προτάσεων όπως η τρέχουσα. Η ασταθής διαχείριση θα προκαλέσει αναταραχή στην αγορά και πανικό, θα διαβρώσει την εμπιστοσύνη και θα βλάψει το επενδυτικό περιβάλλον.

«Σήμερα υπάρχει αυτή η πολιτική, αύριο υπάρχει μια άλλη πολιτική, πώς θα είναι το επενδυτικό περιβάλλον;», ρώτησε ο ειδικός Dinh The Hien, εκφράζοντας την ανησυχία του ότι εάν εγκριθεί, η πολιτική σύσφιξης των δανείων θα επιδεινώσει την κατάσταση έλλειψης προσφοράς. Η αβεβαιότητα της πολιτικής μπορεί να κάνει τις επιχειρήσεις να χάσουν την εμπιστοσύνη τους, να σταματήσουν προσωρινά τις επενδύσεις ή ακόμα και να εγκαταλείψουν την αγορά. Ως αποτέλεσμα, η προσφορά θα περιοριστεί περαιτέρω. Επιπλέον, οι επιχειρήσεις μπορούν να περιμένουν μέχρι τη λήξη του κανονισμού για τη σύσφιξη των δανείων (1η Μαρτίου 2027) για να φέρουν προϊόντα στην αγορά για να «αποφύγουν την καταιγίδα». Δύο χρόνια αναμονής σημαίνει αύξηση του κεφαλαιακού κόστους και, στο τέλος, θα εισρεύσει στην τιμή πώλησης, προκαλώντας ακόμη μεγαλύτερη αύξηση των τιμών των κατοικιών.

Από πολιτικής άποψης, ο Δρ. Truong Van Phuoc πιστεύει ότι το Κράτος μπορεί και πρέπει να παρέμβει, αλλά πρέπει να βρίσκεται στη σωστή θέση και στον σωστό ρόλο. Συγκεκριμένα, το Κράτος πρέπει να άρει τα νομικά εμπόδια, ώστε οι επιχειρήσεις να μπορούν να υλοποιούν έργα ταχύτερα, προσθέτοντας προσφορά στην αγορά.

Συγκεκριμένα, το Κράτος μπορεί να υιοθετήσει συγκεκριμένες πολιτικές για τη μείωση του κόστους εισροών για τις επιχειρήσεις, αντί να περιορίσει την κεφαλαιακή παραγωγή. Ένας από τους καθοριστικούς παράγοντες είναι τα τέλη χρήσης γης, τα οποία επί του παρόντος αντιπροσωπεύουν ένα πολύ μεγάλο ποσοστό των τιμών των κατοικιών.

«Η γη ανήκει σε ολόκληρο τον λαό, με το Κράτος να εκπροσωπεί τον ιδιοκτήτη και να τη διαχειρίζεται ομοιόμορφα. Το Κράτος μπορεί απολύτως να ρυθμίσει χαμηλότερα τέλη χρήσης γης για να μειώσει το κόστος για τις επιχειρήσεις. Όταν μειώνεται το κόστος των εισροών, οι τιμές των κατοικιών θα μειωθούν αυτόματα. Αυτός είναι ο μόνος λογικός τρόπος παρέμβασης στην αγορά», τόνισε ο κ. Phuoc.

Από μακροοικονομική άποψη, ο Δρ. Le Xuan Nghia - μέλος του Εθνικού Συμβουλευτικού Συμβουλίου Χρηματοοικονομικής και Νομισματικής Πολιτικής - ανησυχεί ότι η σύσφιξη των πιστώσεων για ακίνητα δεν διαφέρει από το να «βγάλει ο σωλήνας αναπνοής» μια από τις κύριες μηχανές ανάπτυξης της οικονομίας. Τα ακίνητα συμβάλλουν σήμερα περίπου στο 10% του ΑΕΠ, παρασύροντας περισσότερους από 40 άλλους τομείς, από τα δομικά υλικά, την εσωτερική διακόσμηση έως τις τράπεζες... Το μάθημα του 2022 παραμένει το ίδιο: Εάν οι ροές κεφαλαίων μπλοκαριστούν, η αγορά «παγώνει», οι επιχειρήσεις θα αντιμετωπίσουν δυσκολίες, μια σειρά από άλλες βιομηχανίες θα καταρρεύσουν, εκατομμύρια άνθρωποι θα χάσουν τις δουλειές τους, απειλώντας την ανάπτυξη.

Ο κ. Nghia ανέφερε ότι η παγκόσμια κεφαλαιοποίηση της αγοράς ακινήτων ανέρχεται σε 360.000 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, 3 φορές το παγκόσμιο ΑΕΠ - περίπου 120.000 δολάρια ΗΠΑ, γεγονός που καταδεικνύει τη σημασία αυτού του τομέα για κάθε οικονομία. Στο Βιετνάμ, η κεφαλαιοποίηση της αγοράς ακινήτων είναι περίπου 1.500 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, 3 φορές το ΑΕΠ.

«Δεν υπάρχει τομέας τόσο μεγάλος και τόσο εκτεταμένος όσο ο τομέας των ακινήτων. Αν τον περιορίσουμε τώρα με διοικητικές εντολές, όχι μόνο δεν θα μειώσει τις τιμές των κατοικιών, αλλά θα προκαλέσει και οικονομική στασιμότητα. Η Κίνα με την πολιτική των τριών κόκκινων γραμμών το έχει αποδείξει αυτό», προειδοποίησε ο κ. Nghia.

Σύμφωνα με τον ειδικό, ο κύριος υπεύθυνος για την κλιμάκωση των τιμών των κατοικιών δεν είναι η κερδοσκοπία, αλλά η περιορισμένη προσφορά, που προκύπτει από το νομικό αδιέξοδο των τελευταίων πολλών ετών. Επί του παρόντος, οι διαδικασίες έγκρισης έργων είναι πολύ περίπλοκες, καθώς χρειάζονται 5-7 χρόνια, ακόμη και μια δεκαετία για να εφαρμοστούν. Εν τω μεταξύ, η ζήτηση για στέγαση αυξάνεται συνεχώς.

«Χιλιάδες έργα έχουν αναβληθεί, με αποτέλεσμα την αύξηση του οικονομικού κόστους, αναγκάζοντας τις επιχειρήσεις να πωλούν σε υψηλές τιμές για να αντισταθμίσουν. Εάν εξαλειφθούν τα νομικά εμπόδια και η προσφορά είναι άφθονη, η αγορά θα αυτορυθμιστεί σύμφωνα με τον νόμο της προσφοράς και της ζήτησης. Αντίθετα, η χρήση λανθασμένου φαρμάκου για τη θεραπεία μιας ασθένειας θα την επιδεινώσει», ανέλυσε ο κ. Nghia.