Ξεμπλοκάρισμα του «σημείου συμφόρησης» στις τιμές των κατοικιών: Η ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών πρέπει να αποτελέσει στρατηγική προτεραιότητα

VTV.vn - Οι τιμές των διαμερισμάτων στις μεγάλες πόλεις παραμένουν υψηλές, πολύ πέρα ​​από την προσιτή τιμή των περισσότερων ανθρώπων, ειδικά εκείνων με χαμηλό και μεσαίο εισόδημα.

Εικονογραφημένη φωτογραφία.

Αντιμέτωπος με αυτή την κατάσταση, στο πρόσφατο Συνέδριο της Κεντρικής Συντονιστικής Επιτροπής για την πολιτική στέγασης και την αγορά ακινήτων, ο Πρωθυπουργός Φαμ Μινχ Τσινχ έθεσε ένα ερώτημα που «λύνει» ολόκληρο τον κλάδο: «Πρέπει να απαντήσουμε στο ερώτημα γιατί οι τιμές των διαμερισμάτων είναι υψηλές και παραμένουν υψηλές;». Αυτό το ερώτημα όχι μόνο αντανακλά ανησυχίες σχετικά με την ορθολογικότητα της αγοράς, αλλά δείχνει και την επείγουσα ανάγκη προσαρμογής των πολιτικών, των μηχανισμών και της σκέψης σχετικά με την ανάπτυξη κατοικιών, ιδίως του τομέα της κοινωνικής στέγασης - που θεωρείται το κλειδί για τη μείωση των τιμών των διαμερισμάτων σε μεγάλη κλίμακα.

* Πραγματική ζήτηση - ανισορροπημένη προσφορά

Ο Δρ. Bui Duc Hung - πρώην Διευθυντής του Τμήματος Οικονομικού Σχεδιασμού ( Υπουργείο Κατασκευών ) σχολίασε ότι η ανάλυση της τρέχουσας κατάστασης της αγοράς δείχνει ότι η σύγκρουση προσφοράς-ζήτησης είναι μία από τις βασικές αιτίες. Ενώ ο τομέας των εμπορικών κατοικιών, ειδικά ο τομέας της μεσαίας-υψηλής κατηγορίας, έχει πλεόνασμα προϊόντων, η κοινωνική στέγαση παρουσιάζει σοβαρές ελλείψεις. Υπάρχουν πολλοί λόγοι για την αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων, αλλά η βασική αιτία που διαρκεί εδώ και πολλά χρόνια είναι η έλλειψη προσφοράς οικονομικά προσιτής κοινωνικής στέγασης για τους αγοραστές.

Ο πρωθυπουργός Φαμ Μινχ Τσινχ επεσήμανε ότι η αγορά ακινήτων αναπτύσσεται ανισόρροπα, με το μεγαλύτερο μέρος της προσφοράς να συγκεντρώνεται στην κατηγορία των υψηλών ακινήτων, μακριά από τις πραγματικές ανάγκες της κοινωνίας. Οι τιμές των κατοικιών εκτοξεύονται πολύ ψηλά, μερικές φορές αυξάνονται δραματικά, ειδικά στις δύο μεγάλες πόλεις, το Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ. «Τόσοι πολλοί άνθρωποι χρειάζονται σπίτια, αλλά επειδή οι τιμές είναι πολύ υψηλές, δεν μπορούν να τα αγοράσουν. Σπίτια που κοστίζουν πάνω από 70 εκατομμύρια ή 100 εκατομμύρια VND ανά τετραγωνικό μέτρο, ποιος έχει τα χρήματα να τα αγοράσει;», τόνισε ο πρωθυπουργός.

Μια έκθεση του Υπουργείου Κατασκευών δείχνει ότι οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ διατηρούνται επί του παρόντος κατά μέσο όρο στα 70-80 εκατομμύρια VND/m2, σημειώνοντας αύξηση περίπου 5,6% σε σύγκριση με την αρχή του έτους. Εν τω μεταξύ, πολλά έργα κοινωνικής στέγασης δεν έχουν υλοποιηθεί σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα, φτάνοντας μόνο περίπου το 59,6% του σχεδίου που ορίζεται στο Έργο για την κατασκευή 1 εκατομμυρίου διαμερισμάτων κοινωνικής στέγασης έως το 2030. Το πακέτο πίστωσης ύψους 145.000 δισεκατομμυρίων VND για την υποστήριξη της ανάπτυξης αυτού του τμήματος έχει εκταμιεύσει μόνο περισσότερα από 4.000 δισεκατομμύρια VND μετά από δύο χρόνια εφαρμογής...

Από την οπτική γωνία ενός ειδικού, ο Δρ. Bui Duc Hung δήλωσε ότι ένας από τους κύριους λόγους για τους οποίους οι τιμές των διαμερισμάτων είναι δύσκολο να μειωθούν είναι ότι οι επιχειρήσεις δυσκολεύονται να αποκτήσουν επενδυτικό κεφάλαιο. Η νομισματική πολιτική δεν έχει δημιουργήσει ευνοϊκές συνθήκες για την πρόσβαση των κατασκευαστών ακινήτων σε τραπεζική πίστωση, ενώ τα μακροπρόθεσμα κανάλια κινητοποίησης κεφαλαίων, όπως τα εταιρικά ομόλογα και η χρηματιστηριακή αγορά, δεν έχουν ακόμη αναπτυχθεί.

Στο πλαίσιο του ότι τα βραχυπρόθεσμα πιστωτικά κεφάλαια από τις τράπεζες αντιπροσωπεύουν μεγάλο ποσοστό, οι αυξανόμενοι κίνδυνοι ρευστότητας καθιστούν τις τράπεζες επιφυλακτικές κατά τη χορήγηση δανείων. Αυτό καθιστά αδύνατη την υλοποίηση νέων έργων ή καθυστερήσεων για τις επιχειρήσεις, οδηγώντας σε έλλειψη πραγματικής προσφοράς και ωθώντας τις τιμές προς τα πάνω.

Ταυτόχρονα, το νομικό σύστημα, παρά τις πολλές προσαρμογές, εξακολουθεί να παρουσιάζει πολλές επικαλύψεις, είναι ασαφές και προκαλεί δυσκολίες στη διαδικασία εφαρμογής. Οι χρονοβόρες διοικητικές διαδικασίες, η έλλειψη συγχρονισμού μεταξύ των λειτουργικών φορέων και των τοπικών αρχών, μαζί με την περιορισμένη διαχειριστική ικανότητα σε επίπεδο βάσης, επιβραδύνουν επίσης τη διαδικασία επενδύσεων στις κατασκευές και την κυκλοφορία κατοικιών στην αγορά.

Εκτός από τους νομικούς και κεφαλαιακούς παράγοντες, το κόστος εισροών των έργων διαμερισμάτων αυξάνεται. Οι τιμές της γης, το κόστος εκκαθάρισης του οικοπέδου, τα τέλη χρήσης γης, οι φόροι, τα τέλη και οι τιμές των δομικών υλικών αυξάνονται, ενώ δεν υπάρχει αυστηρός μηχανισμός ελέγχου. Αυτά τα κόστη τελικά περιλαμβάνονται στην τιμή πώλησης, μετακυλώντας το βάρος στον αγοραστή - ανέλυσε ο κ. Hung.

Στην πραγματικότητα, πολλές επιχειρήσεις αντιλαμβάνονται επίσης ότι ο τρέχων τιμοκατάλογος γης και η μέθοδος υπολογισμού των τελών χρήσης γης επιβαρύνουν σημαντικά το κόστος ανάπτυξης του έργου. Εν τω μεταξύ, η αποτίμηση της γης και η είσπραξη των τελών χρήσης γης παρουσιάζουν ασυνέπειες μεταξύ των περιοχών, οδηγώντας σε έλλειψη διαφάνειας και αυξανόμενο κόστος επένδυσης.

* Αναδιάρθρωση της αγοράς

Αντιμέτωπος με την παραπάνω κατάσταση, ο κ. Nguyen Anh Que - Πρόεδρος του Ομίλου G6, Μέλος της Εκτελεστικής Επιτροπής του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ, έκανε μια σειρά από συγκεκριμένες και εφικτές συστάσεις για την μείωση των τιμών των διαμερισμάτων κατά την περίοδο 2025-2027. Πρώτον, είναι απαραίτητο να ολοκληρωθεί και να εκδοθεί σύντομα ένας νέος τιμοκατάλογος γης προς μια πιο λογική κατεύθυνση, καταργώντας παράλληλα πλήρως τις νομικές διαδικασίες, δημιουργώντας συνθήκες για τις επιχειρήσεις ώστε να υλοποιήσουν τα έργα τους πιο ομαλά.

Ταυτόχρονα, για γη που πλειστηριάζεται από ιδιώτες, ο κ. Que πρότεινε ότι είναι απαραίτητο να οριστεί με σαφήνεια ένας μηχανισμός για τον περιορισμό των μεταβιβάσεων εντός 2 ετών, την απαίτηση υψηλών καταθέσεων, την απόδειξη της οικονομικής ικανότητας και ταυτόχρονα την επιβολή πληρωμής εντός 7 ημερών από την κατάκτηση της δημοπρασίας, προκειμένου να εξαλειφθεί η κερδοσκοπία και η συσσώρευση γης εν αναμονή αυξήσεων τιμών...

Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να ελέγχεται το πρωτογενές κέρδος από τις πωλήσεις των διαμερισμάτων, περιορίζοντάς το σε ποσοστό που δεν υπερβαίνει το 50%. Διότι, σύμφωνα με τον κ. Que, επί του παρόντος πολλά έργα έχουν περιθώριο κέρδους 2-3 φορές υψηλότερο, με αποτέλεσμα η τιμή πώλησης να είναι υπερδιπλάσια από το πραγματικό κόστος. Για παράδειγμα, ένα πολυτελές διαμέρισμα στο Ανόι το 2022 κοστίζει 40 εκατομμύρια VND/m2 με κόστος κατασκευής περίπου 25 εκατομμύρια VND/m2, αλλά μέχρι το 2025 η τιμή θα αυξηθεί στα 90 εκατομμύρια VND/m2, ενώ το κόστος θα αυξηθεί μόνο σε περίπου 35 εκατομμύρια VND/m2.

Συγκεκριμένα, είναι απαραίτητο να αναπτυχθεί δυναμικά η κοινωνική στέγαση εντός και γύρω από τις μεγάλες πόλεις, με σύγχρονο σχεδιασμό και καλές υποδομές, ώστε να δημιουργηθεί μια πηγή εφοδιασμού κατάλληλη για την πραγματική ζήτηση της αγοράς.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο Δρ. Bui Duc Hung τόνισε ότι είναι απαραίτητο να αλλάξει η επίγνωση και να μετατοπιστούν οι επενδύσεις σε κατοικίες από την αγορά και πώληση στην αύξηση των επενδύσεων κυρίως σε ενοικιαζόμενες κατοικίες και σε δόσεις-αγορά. Αυτό πρέπει να θεωρηθεί ως μια σημαντική ανακάλυψη στην εφαρμογή της πολιτικής κοινωνικής στέγασης.

Αυτό όχι μόνο λύνει το πρόβλημα της στέγασης, αλλά αποτελεί και μια λύση για τη ρύθμιση της κοινωνικής εργασίας. Οι εργαζόμενοι μπορούν να πάνε σε οποιονδήποτε χώρο εργασίας, όταν έχουν ένα μέρος να ζήσουν που είναι κατάλληλο για το εισόδημά τους, ειδικά κατά την αναδιάρθρωση της οργάνωσης, την εφαρμογή τοπικής αυτοδιοίκησης δύο επιπέδων, τη συγχώνευση επαρχιών, την κατάργηση του περιφερειακού επιπέδου και τη συγχώνευση κοινοτήτων.

«Η ιδεολογία του Συντάγματος του 2013, των Ψηφισμάτων του Κόμματος και της Στρατηγικής Κοινωνικοοικονομικής Ανάπτυξης 2021-2030 ορίζουν σαφώς: «Το Κράτος, η κοινότητα και ο λαός έχουν την ευθύνη να φροντίσουν για την ανάπτυξη κατοικιών». Συγκεκριμένα, το Κράτος πρέπει να διαδραματίσει ηγετικό ρόλο στη φροντίδα της ανάπτυξης κοινωνικών κατοικιών. Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητο να επανεξεταστεί το μοντέλο των επιχειρήσεων με δραστηριότητες δημόσιας υπηρεσίας στην κατασκευή και την επιχειρηματική δραστηριότητα κοινωνικών κατοικιών» - «πρότεινε» ο Δρ. Bui Hung.

Όσον αφορά την αγορά, ο κ. Tran Khanh Quang - Γενικός Διευθυντής της Viet An Hoa Real Estate Company, δήλωσε ότι η τρέχουσα αγορά δεν στερείται προϊόντων, αλλά κατάλληλων προϊόντων. Οι περισσότεροι από τους τρέχοντες αγοραστές κατοικιών δεν αγοράζουν σπίτια για να ζήσουν, αλλά για επενδύσεις ή κερδοσκοπία, με την προσδοκία να αποκομίσουν κέρδος. Εν τω μεταξύ, όσοι έχουν πραγματικές ανάγκες δεν έχουν πρόσβαση σε αυτά λόγω των υψηλών τιμών.

Ορισμένες τρέχουσες πολιτικές διαχείρισης γης και αστικής ανάπτυξης, αν και στοχεύουν στον έλεγχο της αγοράς, παρεμποδίζουν ακούσια την προσφορά. Για παράδειγμα, οι κανονισμοί για την αυστηροποίηση της υποδιαίρεσης και πώλησης γης ή ο μηχανισμός «αυτοδιαπραγματευόμενης αποζημίωσης» καθιστούν σχεδόν αδύνατη την υλοποίηση έργων μικρής κλίμακας, μειώνοντας σημαντικά την ευελιξία και την αποκέντρωση της αγοράς.

Συνεπώς, σύμφωνα με τον κ. Quang, για τη μείωση των τιμών των διαμερισμάτων, απαιτούνται όχι μόνο λύσεις σχετικά με τις κεφαλαιακές και διοικητικές διαδικασίες, αλλά και βαθύτερες μεταρρυθμίσεις στον πολεοδομικό σχεδιασμό, τη διαχείριση γης, τα οικονομικά και τον προσανατολισμό για βιώσιμη οικιστική ανάπτυξη.

Ο πρωθυπουργός Φαμ Μινχ Τσινχ έχει επανειλημμένα τονίσει τον στρατηγικό ρόλο της κοινωνικής στέγασης στις πολιτικές κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης, όχι μόνο εξυπηρετώντας την κοινωνική ασφάλεια αλλά και συμβάλλοντας στη μακροοικονομική σταθερότητα.

Έτσι, η κοινωνική στέγαση αναγνωρίζεται ως μοχλός για την αγορά. Για τη μείωση των τιμών των διαμερισμάτων, είναι απαραίτητο να εξεταστεί η ανάπτυξη της κοινωνικής στέγασης ως εθνική επενδυτική προτεραιότητα με συγκεκριμένους μηχανισμούς σε θέματα κεφαλαίου, γης, φορολογίας και πολεοδομίας. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να ενθαρρυνθούν οι ιδιωτικές επιχειρήσεις να συμμετάσχουν ενεργά σε αυτόν τον τομέα, μέσω συγκεκριμένων και εφικτών πολιτικών κινήτρων.

Οι ειδικοί συμφωνούν γενικά ότι η λύση στο πρόβλημα της μείωσης των τιμών των διαμερισμάτων δεν μπορεί να επιτευχθεί με λίγα μεμονωμένα ή βραχυπρόθεσμα μέτρα. Πρόκειται για ένα ζήτημα που σχετίζεται με πολλούς τομείς, από τον πολεοδομικό σχεδιασμό, τη νομική, τα χρηματοοικονομικά, τη φορολογία, έως την ανάπτυξη κατοικιών και τη στρατηγική μακροοικονομικής διαχείρισης.

Συγκεκριμένα, χρειάζεται στενός συντονισμός μεταξύ υπουργείων, παραρτημάτων, τοπικών αρχών και της επιχειρηματικής κοινότητας. Το πιο σημαντικό είναι ότι πρέπει να αλλάξουμε τη νοοτροπία της οικιστικής ανάπτυξης ώστε να εξυπηρετεί τον λαό και όχι μόνο ως επενδυτικό εργαλείο. Όταν η αγορά ακινήτων επιστρέψει στην πραγματική της αξία, με κατάλληλα προϊόντα, λογικές και διαφανείς τιμές, οι άνθρωποι θα έχουν περισσότερες ευκαιρίες πρόσβασης σε στέγαση και η οικονομία θα επωφεληθεί από μια σταθερή, υγιή και βιώσιμη αγορά.

Πηγή: https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm