Ικανότητα πληρωμής του επενδυτή

Η VIS Rating αναμένει ότι η ικανότητα αποπληρωμής του χρέους των κατασκευαστών ακινήτων θα αρχίσει να βελτιώνεται από το αδύναμο επίπεδο του 2023-2024.

Προσδοκίες για την ανάκαμψη της φερεγγυότητας των επενδυτών ακινήτων

Η VIS Rating αναμένει ότι η ικανότητα αποπληρωμής του χρέους των κατασκευαστών ακινήτων θα αρχίσει να βελτιώνεται από το αδύναμο επίπεδο του 2023-2024.

Η έκθεση για τον κλάδο των οικιστικών ακινήτων, η οποία βασίζεται σε στοιχεία από τις 30 κορυφαίες εταιρείες οικιστικών ακινήτων όσον αφορά τα έσοδα, και η οποία ανακοινώθηκε ευρέως από την VIS Rating χθες το απόγευμα (28 Νοεμβρίου), ανέφερε ότι οι πωλήσεις ακινήτων στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024 αυξήθηκαν κατά 48% σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο, το υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων 4 τριμήνων. Η ζήτηση για στέγαση παραμένει ισχυρή, γεγονός που αντικατοπτρίζεται στα υψηλά ποσοστά απορρόφησης και στην ισχυρή αύξηση των στεγαστικών δανείων στο 7% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι, μόνο στο 1%.

Οι προσδοκίες για αύξηση των τιμών των κατοικιών, σε συνδυασμό με χαμηλότερες προκαταβολές, θα συνεχίσουν να οδηγούν σε ισχυρή ζήτηση από τους αγοραστές κατοικιών. Πολλοί κατασκευαστές όπως οι VHM, NLG, KDH, AGG και HDC έχουν καταγράψει αυξημένες πωλήσεις, κυρίως στα τμήματα υψηλής τεχνολογίας. Ωστόσο, τα έσοδα και τα κέρδη του εννεαμήνου 2024 των κατασκευαστών που περιλαμβάνονται στη λίστα παρακολούθησης της έκθεσης μειώθηκαν κατά 20% και 43% σε ετήσια βάση, αντίστοιχα, λόγω των χαμηλότερων παραδόσεων από τις χαμηλές πωλήσεις το 2023. Ως αποτέλεσμα, περισσότερο από το 60% των κατασκευαστών αναμένεται να μην επιτύχουν τους στόχους κερδών για το σύνολο του έτους 2024.

Αναμένεται ότι περισσότερο από το 60% των επενδυτών δεν θα ολοκληρώσουν το σχέδιο κερδοφορίας τους για ολόκληρο το έτος 2024.

Πολλοί νέοι κανονισμοί για τα ακίνητα έχουν εκδοθεί πρόσφατα, οι οποίοι θα προωθήσουν την ανάπτυξη έργων πώλησης το 2025 και μετά. Περισσότερα από 20 διατάγματα και εγκύκλιοι έχουν εκδοθεί κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024 για την υποστήριξη της εφαρμογής του αναθεωρημένου Νόμου περί Γης, του Νόμου περί Στέγασης και του Νόμου περί Εμπορίας Ακινήτων. Οι επενδυτές θα έχουν σαφέστερη καθοδήγηση για τη διεξαγωγή διαδικασιών και την προώθηση της ανάπτυξης νέων έργων. Αυτές οι πτυχές περιλαμβάνουν την αποτίμηση γης, την απόκτηση γης, τα τέλη και πολλούς άλλους παράγοντες.

Επιπλέον, οι προσπάθειες της κυβέρνησης να επιταχύνει τις νομικές εγκρίσεις για σημαντικά έργα ακινήτων από τις αρχές του 2024 έχουν οδηγήσει σε αύξηση των νέων αδειοδοτημένων και επιλέξιμων έργων προς πώληση το τρίτο τρίμηνο του 2024.

Το 2025, η αξιολόγηση VIS αναμένει ότι οι κατασκευαστές θα αυξήσουν τον αριθμό των νέων έργων, συμβάλλοντας στη βελτίωση των πωλήσεων και της ταμειακής τους ροής. Η ικανότητα εξυπηρέτησης του χρέους του κλάδου θα παραμείνει ασθενής το τρίτο τρίμηνο του 2024, αλλά η μόχλευση αναμένεται να ελεγχθεί χάρη στους νέους κανονισμούς και η ταμειακή ροή των κατασκευαστών θα βελτιωθεί χάρη στις αυξημένες πωλήσεις.

Από το τρίτο τρίμηνο του 2024, περισσότεροι από τους μισούς κατασκευαστές που παρακολουθούνταν από την VIS Rating είχαν ασθενή προφίλ μόχλευσης και εξυπηρέτησης χρέους. Αυτό οφειλόταν κυρίως στην υπερβολική μόχλευση για την ανάπτυξη έργων κατά την περίοδο 2021-2023 και στο απόθεμα ημιτελών έργων και στο απούλητο απόθεμα, καθώς το κλίμα της αγοράς επιδεινώθηκε από το 2023.

Αναμένεται ότι η ικανότητα αποπληρωμής χρέους των επενδυτών σε ακίνητα θα αρχίσει να βελτιώνεται από το αδύναμο επίπεδο του 2023-2024.

Ωστόσο, καθώς η πρόοδος των πωλήσεων βελτιώνεται, η VIS Rating αναμένει ότι η ικανότητα αποπληρωμής του χρέους των κατασκευαστών ακινήτων θα αρχίσει να βελτιώνεται από το αδύναμο επίπεδο του 2023-2024.

Με θετικές προοπτικές για τις πωλήσεις νέων έργων και τις ταμειακές ροές, οι δείκτες κάλυψης χρέους των κατασκευαστών αναμένεται να βελτιωθούν σταδιακά. Οι νέοι κανονισμοί που εκδόθηκαν τον Ιούλιο του 2024 θα περιορίσουν τη χρήση χρέους για νέα έργα. Ως εκ τούτου, η VIS Rating αναμένει ότι η αύξηση του χρέους θα συνεχίσει να επιβραδύνεται από το υψηλό του 15%/έτος την περίοδο 2022-2023.

Ομόλογα που εκδόθηκαν από επενδυτές , ύψους περίπου 22.000 δισεκατομμυρίων VND, θα λήξουν το τέταρτο τρίμηνο του 2024, τα περισσότερα από τα οποία έχουν καθυστερήσει στην πληρωμή κεφαλαίου και τόκων σε προηγούμενες περιόδους. Ομόλογα που λήγουν το τέταρτο τρίμηνο του 2024, ύψους περίπου 13.000 δισεκατομμυρίων VND, έχουν καθυστερήσει στην πληρωμή κεφαλαίου και τόκων το 2023 και έχουν διαπραγματευτεί με επιτυχία με τους ομολογιούχους για την παράταση της πληρωμής στο επόμενο έτος.

Περίπου 13.000 δισεκατομμύρια VND ομολόγων λήγουν το τέταρτο τρίμηνο του 2024.

Αυτά τα ομόλογα εκδόθηκαν από εταιρείες που σχετίζονται με εταιρείες ακινήτων όπως οι Van Thinh Phat, Novaland , Hung Thinh και Sunshine.

Τα υπόλοιπα 9.000 δισεκατομμύρια VND σε ομόλογα εκδόθηκαν από 11 εταιρείες, συμπεριλαμβανομένων 7 εταιρειών με αδύναμο πιστωτικό προφίλ και υψηλούς κινδύνους, κυρίως εταιρείες χωρίς επιχειρηματικές δραστηριότητες που σχετίζονται με εταιρείες ακινήτων , χωρίς λειτουργικά έσοδα και πολύ λίγα ταμειακά διαθέσιμα.

Από τη θετική πλευρά, οι εταιρείες ακινήτων έχουν βελτιώσει την πρόσβασή τους σε νέα κεφάλαια. Αυτοί οι εκδότες υψηλού κινδύνου θα πρέπει να βασίζονται σε στήριξη ρευστότητας από συνδεδεμένες εταιρείες ή να ζητήσουν την έγκριση των ομολογιούχων για παρατάσεις πληρωμών, ώστε να αποφευχθούν καθυστερήσεις στις πληρωμές κεφαλαίου και τόκων των ομολόγων.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html