Μπορώ να αποκτήσω ένα κόκκινο βιβλίο αν αγοράσω γη με χειρόγραφο χαρτί;

(Dan Tri) - Από την 1η Αυγούστου, ο νόμος περί γης του 2024 ορίζει ότι κατά τη μεταβίβαση ακινήτων, η σύμβαση πρέπει να είναι συμβολαιογραφική ή να επικυρώνεται, εκτός από την περίπτωση που ορίζεται στην παράγραφο 2 του άρθρου 129 του Αστικού Κώδικα του 2015.

Η αγοραπωλησία (μεταβίβαση) γης με χειρόγραφο έγγραφο είναι μια συναλλαγή μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης, αλλά η σύμβαση δεν είναι συμβολαιογραφική ή πιστοποιημένη σύμφωνα με το νόμο.

Πολλοί άνθρωποι ανησυχούν ότι τα οικόπεδα που έχουν υποστεί συναλλαγές με χειρόγραφα έγγραφα δεν θα λάβουν πιστοποιητικά δικαιωμάτων χρήσης γης. Στην πραγματικότητα, υπάρχουν 2 διαφορετικές περιπτώσεις συναλλαγών και διαφορετικοί τρόποι χειρισμού τους.

Μεταβίβαση γης από 1η Αυγούστου έως σήμερα

Η παράγραφος 3 του άρθρου 27 του νόμου περί γης του 2024 ορίζει ότι οι συμβάσεις μεταβίβασης, δωρεάς, υποθήκης και κεφαλαιακής εισφοράς με χρήση δικαιωμάτων χρήσης γης, δικαιωμάτων χρήσης γης και περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με γη πρέπει να είναι συμβολαιογραφικές ή πιστοποιημένες, εκτός από την περίπτωση που ορίζεται στο σημείο β της παρούσας παραγράφου.

Συνεπώς, εκτός από τις περιπτώσεις όπου ένας ή περισσότεροι μεταβιβάζοντες είναι οργανισμοί επιχειρήσεων ακινήτων, δεν απαιτείται συμβολαιογραφική επικύρωση ή πιστοποίηση.

Ωστόσο, η παράγραφος 2 του άρθρου 129 του Αστικού Κώδικα του 2015 ορίζει ότι για συμβάσεις που δεν είναι συμβολαιογραφικές ή πιστοποιημένες, αλλά ένα ή περισσότερα μέρη έχουν εκτελέσει τουλάχιστον τα 2/3 των υποχρεώσεων της σύμβασης, κατόπιν αιτήματος ενός ή περισσότερων μερών, το Δικαστήριο εκδίδει απόφαση που αναγνωρίζει την εγκυρότητα της σύμβασης.

Ωστόσο, η υποβολή αιτήματος στο δικαστήριο για την αναγνώριση της εγκυρότητας μιας μη συμβολαιογραφικής ή επικυρωμένης σύμβασης μεταβίβασης απαιτεί περισσότερο χρόνο και είναι πιο περίπλοκη από ό,τι αν τα μέρη προβούν σε συμβολαιογραφική επικύρωση ή επικύρωση. Από την άλλη πλευρά, η μη συμβολαιογραφική επικύρωση της σύμβασης ενέχει υψηλό κίνδυνο νομικών διαφορών.

Συνεπώς, η μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης με χειρόγραφο έγγραφο είναι έγκυρη μόνο εάν η μεταβίβαση πραγματοποιηθεί πριν από την 1η Αυγούστου.

Δείγμα πιστοποιητικού δικαιωμάτων χρήσης γης (Φωτογραφία: IT).

Γη που μεταβιβάστηκε πριν από την 1η Αυγούστου

Για συναλλαγές πριν από την 1η Αυγούστου, θα υπάρχουν δύο περιπτώσεις: οικόπεδα στα οποία έχουν χορηγηθεί πιστοποιητικά και οικόπεδα στα οποία δεν έχουν χορηγηθεί πιστοποιητικά δικαιωμάτων χρήσης γης.

Η πρώτη είναι η περίπτωση αγοράς και πώλησης γης χωρίς κόκκινο βιβλίο.

Η παράγραφος 5 του άρθρου 137 του νόμου περί γης του 2024 ορίζει ότι τα νοικοκυριά και τα άτομα που χρησιμοποιούν γη και διαθέτουν έναν από τους τύπους εγγράφων που ορίζονται στις παραγράφους 1, 2, 3 και 4 του παρόντος άρθρου, στα οποία αναγράφεται το όνομα άλλου προσώπου, συνοδευόμενα από έγγραφα σχετικά με τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης, αλλά πριν από την 1η Αυγούστου δεν έχουν διεκπεραιώσει τις διαδικασίες μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου και ότι η γη δεν αμφισβητείται, λαμβάνουν πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης και κυριότητας των περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη· και εκπληρώνουν οικονομικές υποχρεώσεις σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου.

Συνεπώς, εάν η μεταβίβαση έχει πραγματοποιηθεί στην πράξη (το ένα μέρος πληρώνει, το άλλο μέρος παραδίδει τη γη αλλά δεν έχει ακόμη αλλάξει το όνομα), δεν είναι απαραίτητο να διεκπεραιωθούν οι διαδικασίες για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης, αλλά πρέπει να διεκπεραιωθούν οι διαδικασίες για την καταχώριση και την έκδοση του πρώτου πιστοποιητικού.

Ο φορέας που παραλαμβάνει την αίτηση για την έκδοση του πρώτου πιστοποιητικού δεν απαιτεί από τον εκδοχέα να υποβάλει συμβολαιογραφικό ή επικυρωμένο συμβόλαιο ή έγγραφο μεταβίβασης όπως ορίζεται.

Σε περίπτωση χρήσης γης που μεταβιβάστηκε με χειρόγραφο έγγραφο και επιθυμεί να λάβει πιστοποιητικό, ο δικαιούχος πρέπει να προετοιμάσει τα έγγραφα και να ακολουθήσει τις διαδικασίες που ορίζονται στην παράγραφο 1 του άρθρου 42 του διατάγματος 101/2024.

Το δεύτερο είναι η αγορά και πώληση γης με κόκκινα βιβλία.

Η παράγραφος 2 του άρθρου 42 του διατάγματος 101/2024 ορίζει ότι σε περίπτωση που ένα άτομο χρησιμοποιεί γη λόγω μεταβίβασης πριν από την 1η Αυγούστου και ο δικαιούχος έχει μόνο πιστοποιητικό από τον μεταβιβάζοντα ή σύμβαση ή έγγραφα σχετικά με τη μεταβίβαση όπως ορίζεται, ο δικαιούχος πρέπει να υποβάλει αίτηση για πιστοποιητικό και έγγραφα σχετικά με τα υπάρχοντα δικαιώματα χρήσης γης για να λάβει νέο πιστοποιητικό.

Η διαδικασία χορήγησης νέων πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης περιλαμβάνει 4 βήματα.

Βήμα 1: Προετοιμασία εγγράφων

Η παράγραφος 2 του άρθρου 42 του διατάγματος 101/2024 ορίζει ότι ο φάκελος που πρέπει να υποβάλλεται κατά την εκτέλεση διαδικασιών χορήγησης πιστοποιητικού σε περιπτώσεις μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης πριν από την 1η Αυγούστου, στις οποίες ο δικαιούχος έχει μόνο το πρωτότυπο πιστοποιητικό του μεταβιβάζοντος, συμπεριλαμβανομένων:

- Αίτηση για καταχώριση μεταβολών σε γη και περιουσιακά στοιχεία που συνδέονται με γη σύμφωνα με το Έντυπο Αρ. 11/DK.

- Εκδόθηκε το πρωτότυπο πιστοποιητικό.

- Τα έγγραφα σχετικά με τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης και περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη πρέπει να φέρουν πλήρεις υπογραφές του μεταβιβάζοντος και του εκδοχέα (η σύμβαση δεν χρειάζεται να είναι συμβολαιογραφική ή πιστοποιημένη, αλλά πρέπει να έχει πλήρεις υπογραφές όλων των μερών).

Βήμα 2: Υποβολή αίτησης

Μέθοδος 1: Τα νοικοκυριά και τα άτομα υποβάλλουν αιτήσεις στην Λαϊκή Επιτροπή της κοινότητας, του διαμερίσματος ή της πόλης όπου βρίσκεται η γη, εάν χρειάζεται.

Μέθοδος 2: Οι χρήστες γης μπορούν να υποβάλουν αίτηση στο τμήμα μίας στάσης της περιοχής ή στο υποκατάστημα του γραφείου κτηματολογίου της περιφέρειας, της κωμόπολης, της πόλης της επαρχίας όπου βρίσκεται η γη ή στο γραφείο καταχώρισης δικαιωμάτων χρήσης γης για περιοχές όπου δεν έχει συσταθεί υποκατάστημα του γραφείου κτηματολογίου.

Βήμα 3: Λήψη εγγράφων και επεξεργασία αιτημάτων

Το γραφείο κτηματολογίου ειδοποιεί εγγράφως τον μεταβιβάζοντα και τον αναρτά στην έδρα της Λαϊκής Επιτροπής του δήμου, του διαμερίσματος ή της πόλης όπου βρίσκεται η γη σχετικά με τις διαδικασίες χορήγησης Πιστοποιητικού στον μεταβιβάζοντα.

Σε περίπτωση που η διεύθυνση του μεταβιβάζοντος είναι άγνωστη για την κοινοποίηση, το Γραφείο Κτηματολογίου δημοσιεύει την ειδοποίηση στα τοπικά μέσα μαζικής ενημέρωσης για 3 συνεχόμενα τεύχη (το κόστος δημοσίευσης της ειδοποίησης καταβάλλεται από το άτομο που ζητά το πιστοποιητικό).

Μετά την παρέλευση 30 ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης ή την πρώτη δημοσίευση στα τοπικά μέσα μαζικής ενημέρωσης, εάν ο μεταβιβάζων δεν υποβάλει το εκδοθέν πιστοποιητικό, το εκδοθέν πιστοποιητικό ακυρώνεται. Το γραφείο κτηματολογίου συντάσσει φάκελο για να τον υποβάλει στην αρμόδια αρχή, προκειμένου να αποφασίσει την ακύρωση του εκδοθέντος πιστοποιητικού, στην περίπτωση αυτή, για την ολοκλήρωση της διαδικασίας και την ταυτόχρονη έκδοση νέου πιστοποιητικού στον δικαιούχο.

Εάν υπάρχει αίτημα επίλυσης διαφοράς, το Γραφείο Κτηματολογίου καθοδηγεί τα μέρη να υποβάλουν το αίτημα στην αρμόδια κρατική υπηρεσία για την επίλυση της διαφοράς σύμφωνα με τους κανονισμούς.

Πηγή: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm