Εάν ο νόμος δεν τροποποιηθεί, τα έργα στον τομέα των ακινήτων θα έχουν κολλήσει τα επόμενα 10 χρόνια.

Σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), εάν δεν τροποποιηθούν το σημείο β, η παράγραφος 1, το σημείο α, η παράγραφος 4 και η παράγραφος 6 του άρθρου 128 του σχεδίου νόμου περί γης (όπως τροποποιήθηκε), η συνέπεια μπορεί να είναι ότι η διαχείριση, η εκμετάλλευση και η χρήση γης τα επόμενα 10 χρόνια θα «μπλοκαριστούν», μη επιτυγχάνοντας την υψηλότερη αποτελεσματικότητα και αποδοτικότητα όπως προτείνεται στο ψήφισμα 18.

Από τις 31 Οκτωβρίου, το σχέδιο νόμου περί γης (τροποποιημένο) ορίζει στο σημείο β, παράγραφος 1 και παράγραφος 6, άρθρο 128: Σε περίπτωση χρήσης γης για την υλοποίηση έργων εμπορικής στέγασης, επιτρέπεται η συμφωνία για την απόκτηση του δικαιώματος χρήσης οικιστικής γης. Σε περίπτωση υλοποίησης έργων εμπορικής στέγασης, είναι απαραίτητο να υπάρχει το δικαίωμα χρήσης οικιστικής γης ή οικιστικής γης και άλλης γης. Σύμφωνα με την HoREA, αυτοί οι κανονισμοί δεν έχουν θεσμοθετήσει πλήρως την πολιτική του Ψηφίσματος 18, η οποία συνίσταται στη συνέχιση της εφαρμογής του μηχανισμού αυτοσυμφωνίας μεταξύ ατόμων και επιχειρήσεων κατά τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης για την υλοποίηση έργων αστικής και εμπορικής στέγασης.

Το σημείο β, η παράγραφος 1 και η παράγραφος 6 του άρθρου 128 του σχεδίου νόμου περί γης επιτρέπουν μόνο συμφωνίες για την απόκτηση του δικαιώματος χρήσης οικιστικής γης ή πρέπει να έχουν το δικαίωμα χρήσης οικιστικής γης ή οικιστικής γης και άλλης γης, επομένως το περιεχόμενο είναι «στενότερο» από τους ισχύοντες κανονισμούς του άρθρου 73, σημείο β, παράγραφος 1, άρθρου 169, παράγραφος 2, άρθρου 191 και των παραγράφων 1 και 2, άρθρου 193 του νόμου περί γης του 2013. Ο νόμος περί γης του 2013 επιτρέπει στους οικονομικούς οργανισμούς να λαμβάνουν τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης για τύπους γης σύμφωνα με τον χωροταξικό σχεδιασμό. Σε περίπτωση λήψης της μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γεωργικής γης, πρέπει να υπάρχει γραπτή έγκριση από αρμόδια κρατική υπηρεσία για την υλοποίηση επενδυτικών έργων, συμπεριλαμβανομένων έργων εμπορικής στέγασης. Το σημείο β, παράγραφος 1, άρθρο 128 είναι επίσης «στενότερο» από το άρθρο 4 του νόμου που τροποποιεί και συμπληρώνει ορισμένα άρθρα 9 νόμων του 2022, το οποίο ορίζει 2 περιπτώσεις δικαιώματος χρήσης οικιστικής γης ή δικαιώματος χρήσης οικιστικής γης και άλλης γης που δεν είναι οικιστική γη για την εκτέλεση εμπορικών έργων στέγασης.

Η παράγραφος 1 του σημείου β) δεν συνάδει επίσης με την παράγραφο 6 του άρθρου 128 του σχεδίου νόμου περί γης. Επειδή η παράγραφος 6 ορίζει 2 περιπτώσεις όπου οι επενδυτές πρέπει να έχουν το δικαίωμα να χρησιμοποιούν οικιστική γη ή οικιστική γη και άλλη γη για την υλοποίηση έργων εμπορικής στέγασης. Ωστόσο, η παράγραφος 1 του άρθρου 128 του σημείου β) ορίζει μόνο 1 περίπτωση όπου οι επενδυτές μπορούν να συμφωνήσουν να λάβουν το δικαίωμα χρήσης οικιστικής γης, αλλά δεν τους επιτρέπει να συμφωνήσουν να λάβουν το δικαίωμα χρήσης οικιστικής γης και άλλης γης για την υλοποίηση έργων εμπορικής στέγασης.

Συνεπώς, η παράγραφος 1 του σημείου β είναι «ασύμβατη» με την παράγραφο 6 του άρθρου 128 του σχεδίου νόμου περί γης. Εάν το περιεχόμενο της παραγράφου 1 του σημείου β εγκριθεί, τα επόμενα 10 χρόνια, οι επενδυτές δεν θα επιτρέπεται πλέον να διαπραγματεύονται την απόκτηση του δικαιώματος χρήσης οικιστικής γης και άλλης γης για την υλοποίηση εμπορικών στεγαστικών έργων. Συνεπώς, δεν θα υπάρχει περίπτωση όπου οποιοσδήποτε επενδυτής πληροί την προϋπόθεση του δικαιώματος χρήσης οικιστικής γης και άλλης γης, όπως ορίζεται στην παράγραφο 6 του άρθρου 128 του σχεδίου νόμου περί γης.

Το σχέδιο νόμου περί γης (τροποποιημένο) εάν ψηφιστεί αναμένεται να προκαλέσει περισσότερες δυσκολίες για τις επιχειρήσεις.

Όχι μόνο αυτό, το περιεχόμενο του σημείου β, παράγραφος 1, του άρθρου 128 ορίζει ότι οι επενδυτές επιτρέπεται να διαπραγματεύονται μόνο για την απόκτηση του δικαιώματος χρήσης οικιστικής γης, κάτι που θα έχει ως συνέπεια να μην δημιουργούνται συνθήκες για την ανάπτυξη εμπορικών οικιστικών έργων, μεγάλης κλίμακας αστικών περιοχών (δεκάδες, εκατοντάδες, χιλιάδες εκτάρια) για την κατασκευή σύγχρονων αστικών υποδομών, με πλήρεις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και υπηρεσιών, την ανάπτυξη πράσινων, έξυπνων αστικών περιοχών, την αντιμετώπιση της κλιματικής αλλαγής σύμφωνα με τον προσανατολισμό του ψηφίσματος αριθ. 06 του Πολιτικού Γραφείου , συνήθως της νέας πρότυπης αστικής περιοχής Phu My Hung (φάση 1) με έκταση άνω των 400 εκταρίων.

Με τον κανονισμό που ορίζει ότι οι επενδυτές μπορούν να διαπραγματευτούν μόνο την απόκτηση του δικαιώματος χρήσης οικιστικής γης, είναι αδύνατο να υλοποιηθούν εμπορικά έργα κατοικιών, μικτά έργα κατοικιών και μεγάλης κλίμακας εμπορικά και υπηρεσιακά έργα. Διότι στην πραγματικότητα, τα οικιστικά οικόπεδα που συνδέονται με τα σπίτια είναι όλα μικρής έκτασης. Το μεγαλύτερο οικιστικό οικόπεδο δεν υπερβαίνει τις μερικές χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα. Συνήθως, στην πόλη Χο Τσι Μινχ, υπάρχει μια βίλα χτισμένη στο μεγαλύτερο οικιστικό οικόπεδο σε μια προαστιακή περιοχή με έκταση μόλις 5.000 τετραγωνικών ^μέτρων . Στις κεντρικές περιοχές της πόλης, η έκταση των οικιστικών οικοπέδων είναι ακόμη μικρότερη. Συνήθως, η αρχαία βίλα Νο. 110 - 112 Vo Van Tan (Περιοχή 3) με 3 προσόψεις σε δρόμους έχει μόνο μια έκταση πανεπιστημιούπολης σχεδόν 2.800 ^{τετραγωνικών μέτρων} .

Οι διατάξεις της παραγράφου 6 του άρθρου 128 του σχεδίου νόμου περί γης δείχνουν σημάδια «ευνοϊκής μεταχείρισης» επενδυτών σε έργα εμπορικής στέγασης που έχουν ήδη το δικαίωμα χρήσης οικιστικής γης και άλλης γης. Ειδικά επιχειρήσεις που έχουν ήδη μεγάλες εκτάσεις οικιστικής γης και άλλης γης. Εάν αυτές οι επιχειρήσεις έχουν εκατοντάδες εκτάρια, θα έχουν την ευκαιρία να «κυριαρχήσουν» στην αγορά ακινήτων τα επόμενα 5-10 χρόνια. Διότι, σύμφωνα με την πρακτική, ο νόμος περί γης τροποποιείται μόνο μία φορά κάθε 10 χρόνια, καθώς εκδόθηκαν οι νόμοι περί γης του 1993, 2003, 2013 και το 2023, ο νόμος περί γης εξετάζεται για τροποποίηση.

Σύμφωνα με το σημείο β, παράγραφος 1, άρθρο 128 του Σχεδίου Νόμου περί Γης, εάν ψηφιστεί, μέσα στα επόμενα 10 χρόνια, οι επενδυτές δεν θα επιτρέπεται πλέον να λαμβάνουν μεταβιβάσεις δικαιωμάτων χρήσης γης για οικιστική γη και άλλη γη ή γη εκτός οικιστικής γης για την εκτέλεση εμπορικών στεγαστικών έργων, επομένως δεν θα υπάρχουν άλλες επιχειρήσεις που μπορούν να πληρούν την προϋπόθεση της κατοχής δικαιωμάτων χρήσης γης για οικιστική γη και άλλη γη, όπως ορίζεται στην παράγραφο 6, άρθρο 128 του Σχεδίου Νόμου περί Γης.

«Στην πράξη, τα εμπορικά έργα στέγασης με 100% οικιστική γη αντιπροσωπεύουν μόνο περίπου το 1% του συνολικού αριθμού των εμπορικών κατοικιών. Ο αριθμός των έργων με οικιστική γη και άλλες εκτάσεις αντιπροσωπεύει την πλειοψηφία, περίπου το 95% του συνολικού αριθμού των εμπορικών κατοικιών. Ο αριθμός των έργων με γη εκτός οικιστικής γης, συμπεριλαμβανομένων των περιπτώσεων με μόνο γεωργική γη ή μόνο μη γεωργική γη που δεν είναι οικιστική γη, αντιπροσωπεύει περίπου το 5% του συνολικού αριθμού των εμπορικών κατοικιών και είναι συνήθως μεγάλα ή πολύ μεγάλης κλίμακας έργα», δήλωσε ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος της HoREA, και πρότεινε την προσθήκη κανονισμών που επιτρέπουν στους επενδυτές να διαπραγματεύονται την απόκτηση του δικαιώματος χρήσης γης εκτός οικιστικής γης, συμπεριλαμβανομένων γεωργικών γαιών ή μη γεωργικών γαιών που δεν είναι οικιστική γη, παρόμοια με τους κανονισμούς του Νόμου περί Γης του 2013, για τη δημιουργία συνθηκών και την ενθάρρυνση της ανάπτυξης εμπορικών κατοικιών και μεγάλης κλίμακας αστικών περιοχών που μπορούν να φτάσουν σε δεκάδες, εκατοντάδες, χιλιάδες εκτάρια, ώστε να έχουν πλήρεις λειτουργικούς χώρους και υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, ολοκληρωμένες αστικές υπηρεσίες.

Σύνδεσμος πηγής: https://thanhnien.vn/neu-khong-sua-luat-du-an-bat-dong-san-se-tac-trong-10-nam-toi-185231102092040129.htm