Παράδοξο: Οι επιχειρήσεις πρέπει να νοικιάζουν γη από τον εαυτό τους

Για να έχουν γη για να χτίσουν εργοστάσια, εργαστήρια... προηγουμένως, πολλές επιχειρήσεις έπρεπε να «παραδώσουν» τη γη τους στο κράτος και στη συνέχεια να νοικιάσουν πίσω τη δική τους γη.

Δυσκολία στην ανάκτηση της γης κάποιου

Στις αρχές της δεκαετίας του 2000, σύμφωνα με την πολιτική της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ, οι εγκαταστάσεις παραγωγής έπρεπε να μεταφερθούν στα προάστια για να αποφευχθεί η περιβαλλοντική ρύπανση. Εν τω μεταξύ, η εργοστασιακή γη στην κεντρική περιοχή θα χωροθετούνταν για αστικούς και υπηρεσιακούς σκοπούς.

Αυτή τη στιγμή, οι βιομηχανικές ζώνες είναι πολύ λίγες, με αποτέλεσμα η περιοχή να μην είναι μερικές φορές κατάλληλη. Ενώ πολλές προαστιακές εκτάσεις έχουν οικιστικό σχεδιασμό χρήσης γης, δεν υπάρχει σχεδιασμός υποδιαίρεσης 1/2.000, ο οποίος δεν είναι κατάλληλος για την κατασκευή εργοστασίων. Μια προτεινόμενη λύση είναι τα άτομα ή οι επιχειρήσεις που διαθέτουν γη να την παραδώσουν στο κράτος. Από εδώ, το κράτος θα μισθώνει τη δική του γη σε χρήστες γης για την κατασκευή εργοστασίων (μη γεωργική γη) με ετήσιες πληρωμές, βραχυπρόθεσμες συμβάσεις μίσθωσης, 5 ή 10 ετών.

Ωστόσο, όταν λήξει η σύμβαση μίσθωσης ή η επιχείρηση θέλει να ρευστοποιήσει τη σύμβαση μίσθωσης γης και να επανεκδώσει το ροζ βιβλίο στην τρέχουσα ή προηγούμενη κατάσταση, θα αντιμετωπίσει πολλά προβλήματα.

Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η περίπτωση του κ. Cao Cuong στην περιοχή Binh Chanh, στην παλιά πόλη Ho Chi Minh, ο οποίος εφάρμοσε την πολιτική της μεταφοράς των εγκαταστάσεων παραγωγής του στα προάστια το 1990. Με την έγκριση της Λαϊκής Επιτροπής της περιοχής Binh Chanh, ο κ. Cao Cuong αγόρασε ένα οικόπεδο γεωργικής γης με ροζ βιβλίο, έκτασης ^{5.930 τ.μ.} Το 2006, μεταβίβασε την παραπάνω γη στην εταιρεία της οποίας ήταν ιδιοκτήτης της επιχείρησης για να ζητήσει αλλαγή χρήσης σε γη για παραγωγή και επιχειρήσεις.

Ο κ. Κάο Κουόνγκ αναγκάστηκε να νοικιάσει τη δική του γη.

Ωστόσο, επειδή η γη ανήκει στον υπάρχοντα σχεδιασμό ανακαίνισης κατοικιών, δεν υπάρχει εγκεκριμένος λεπτομερής σχεδιασμός κατασκευής σε κλίμακα 1/2.000, επομένως η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ ενέκρινε την πολιτική να παραδώσει τη γη στην Λαϊκή Επιτροπή της παλιάς περιοχής Binh Chanh για μίσθωση στην εταιρεία του για 10 χρόνια (2010 - 2020) σε μια έκταση ^5.150m2 για την κατασκευή εργοστασίου, καταβάλλοντας ετήσιο ενοίκιο, ενώ τα υπόλοιπα ^780m2 (συμπεριλαμβανομένων ^380m2 πίσω και ^400m2 μπροστά από τη γη) ανήκουν στον διάδρομο προστασίας του καναλιού, επομένως παραμένει γεωργική γη.

Μέχρι το 2017, κοντά στο τέλος της μίσθωσης, η εταιρεία του κ. Cao Cuong υπέβαλε γραπτό αίτημα για παράταση της μίσθωσης, αλλά δεν εγκρίθηκε επειδή η περιοχή είχε οριστεί για οικιστική χρήση, ενώ το εργοστάσιο προοριζόταν για παραγωγικούς και επιχειρηματικούς σκοπούς. Ως εκ τούτου, το 2018, η εταιρεία ολοκλήρωσε τις διαδικασίες για την επιστροφή της γης στον κ. Cao Cuong προσωπικά. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, υπέβαλε επίσης πολλές αιτήσεις για να ζητήσει παράταση της μίσθωσης γης, αλλαγή του σκοπού χρήσης γης ή επανέκδοση του ροζ βιβλίου σύμφωνα με την τρέχουσα ή αρχική κατάσταση για συνεχή χρήση μετά τη λήξη της μίσθωσης.

Ωστόσο, η διαδικασία διευθέτησης διήρκεσε πολλά χρόνια, μέχρι το 2024, όταν κατάφερε να μετατρέψει ^{4.800 τ.μ.} σε οικιστική γη, αλλά έπρεπε να πληρώσει το 100% του τέλους χρήσης γης χωρίς να αφαιρεθεί η τιμή της γεωργικής γης. Τα υπόλοιπα ^{350 τ.μ.} παραγωγικής και επαγγελματικής γης δεν επιτράπηκε να μετατραπούν σε οικιστική γη, αλλά δεν του χορηγήθηκε ροζ βιβλίο και αναγκάστηκε να ανανεώσει τη μίσθωση γης και να καταβάλει το ετήσιο ενοίκιο.

Όπως και στην περίπτωση της κας Phuong, για να κατασκευάσει ένα εργοστάσιο, το 2010 έπρεπε να «παραδώσει» 4.890 ^{τετραγωνικά μέτρα} γης της στην Λαϊκή Επιτροπή της Περιφέρειας Binh Chanh, και στη συνέχεια η εταιρεία της έπρεπε να υπογράψει σύμβαση με το κράτος για τη μίσθωση της παραπάνω έκτασης. Το 2018, η εταιρεία παρέδωσε την παραπάνω έκταση στην κα Phuong. Ωστόσο, σύμφωνα με τους κανονισμούς, μπορεί να συνεχίσει να μισθώνει τη γη της μόνο για το υπόλοιπο χρονικό διάστημα, μέχρι το 2020. Για πολλά χρόνια, η κα Phuong έχει υποβάλει αίτηση για επανέκδοση του ροζ βιβλίου για τη γη με τον ίδιο σκοπό, αλλά δεν έχει ακόμη επιτύχει. Εν τω μεταξύ, εάν αλλάξει τον σκοπό χρήσης γης σε οικιστική γη, με την παραπάνω έκταση, σύμφωνα με υπολογισμούς, θα πρέπει να πληρώσει περισσότερα από 160 δισεκατομμύρια VND σε φόρους, ένα ποσό τόσο μεγάλο που περιέρχεται σε μια εξαιρετικά δύσκολη και διλημματική κατάσταση.

Πρόταση επανέκδοσης του ροζ βιβλίου

Ο κ. Cao Cuong ανέφερε ότι υπάρχουν πολλά παρόμοια προβλήματα σε όλη τη χώρα. Τα άτομα που δημιουργούν τη δική τους γη αλλά θέλουν να χτίσουν εργοστάσια πρέπει να την παραδώσουν στο κράτος και στη συνέχεια να νοικιάσουν τη δική τους γη. Αλλά τώρα που η σύμβαση μίσθωσης έχει λήξει, ο ιδιοκτήτης γης δεν θα λάβει ροζ βιβλίο στην αρχική του κατάσταση. Εάν δεν είναι σε θέση να συνεχίσει να ενοικιάζει τη γη, το κράτος βρίσκεται επίσης «σε δίλημμα» επειδή οι ισχύοντες νόμοι δεν το ρυθμίζουν σαφώς. Εάν ο σκοπός αλλάξει σε οικιστική γη, η αξία της γης υπολογίζεται ως 0 VND κατά τον υπολογισμό του φόρου. Αυτός ο υπολογισμός είναι παρόμοιος με τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης για δημόσια γη που ενοικιάζουν επιχειρήσεις. Τέτοιοι κανονισμοί έχουν πολλές συνέπειες όσον αφορά τα περιουσιακά στοιχεία, τις επενδύσεις, τα στεγαστικά δάνεια, τις συναλλαγές κ.λπ.

Ο δικηγόρος Tran Minh Cuong, από τον Δικηγορικό Σύλλογο της πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε επίσης ότι ο ισχύων Νόμος περί Γης του 2024 και το Διάταγμα 103/2024 έχουν δημιουργήσει δυσκολίες, εμπόδια και ανεπάρκειες που αντιμετωπίζουν πολλά άτομα και επιχειρήσεις κατά την εκτέλεση διαδικασιών για την αλλαγή των σκοπών χρήσης γης και την εκκαθάριση συμβάσεων μίσθωσης γης για μη γεωργική γη που μισθώνεται με ετήσια πληρωμή ενοικίου που προέρχεται από αυτοδημιούργητη γη και όχι από μισθωμένη δημόσια γη.

Μέχρι σήμερα, η γη της κας Phuong δεν έχει μετατραπεί σε οικιστική γη.

Το Διάταγμα 103/2024 δεν κάνει σαφή διάκριση μεταξύ ιδιωτικής γης με ετήσια πληρωμή ενοικίου και δημόσιας γης που μισθώνεται από το κράτος. Λόγω της έλλειψης αυτής της διάκρισης, κατά τη μετατροπή σε οικιστική γη, και οι δύο τύποι γης πρέπει να καταβάλλουν το 100% του τέλους χρήσης οικιστικής γης σύμφωνα με την τιμή γης κατά τη στιγμή της μετατροπής (η αξία της γης είναι 0). Ως αποτέλεσμα, οι χρήστες γης πρέπει να καταβάλλουν πολύ υψηλότερα τέλη χρήσης γης από άλλα γεωργικά οικόπεδα, επειδή δεν υπολογίζεται η πραγματική αξία γης που δαπάνησε ο χρήστης γης για να αγοράσει τη γη.

Ενώ ο νόμος επί του παρόντος δεν διαθέτει μηχανισμό που να επιτρέπει σε άτομα να επανεκδίδουν ροζ βιβλία στην τρέχουσα κατάσταση ή όπως πριν από την μίσθωση της γης κατά τη λήξη μιας σύμβασης μίσθωσης γης. Ωστόσο, ο νόμος δεν περιλαμβάνει επίσης κανονισμούς για την ανάκτηση γης σε αυτήν την περίπτωση, προκαλώντας πολλά προβλήματα στην έκδοση ροζ βιβλίων όταν λήγει η σύμβαση μίσθωσης γης για άτομα και επιχειρήσεις. Αυτό οδηγεί στην εμφάνιση διάσπαρτων, μικρών, εγκαταλελειμμένων γαιών, δύσκολων στη διαχείριση και μη εμπορεύσιμων.

Ως εκ τούτου, ο δικηγόρος Tran Minh Cuong πρότεινε την τροποποίηση και συμπλήρωση του Διατάγματος 103/2024 σχετικά με τα τέλη μετατροπής χρήσης γης για γη που μισθώνεται με ετήσια πληρωμή ενοικίου που προέρχεται από νοικοκυριά και ιδιώτες, κληρονομείται ή δημιουργείται από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες, όχι δημόσια γη που μισθώνεται από το Κράτος. Όταν μετατρέπεται σε οικιστική γη, το τέλος χρήσης γης υπολογίζεται όπως για τη μη γεωργική παραγωγική και επαγγελματική γη ή τη γεωργική γη κατά τη στιγμή της μετατροπής χρήσης γης, χωρίς να εφαρμόζεται το 100% της τιμής της οικιστικής γης. Επιπλέον, οι περιπτώσεις αυτές έχουν το δικαίωμα να καταγγείλουν τη σύμβαση μίσθωσης πριν από τη λήξη της, εάν δεν υπάρχει πλέον ανάγκη και να λάβουν εκ νέου ροζ βιβλίο σύμφωνα με την τρέχουσα κατάσταση ή τον τύπο γης πριν από τη μίσθωση.

Πηγή: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm