Παράδοξο της αγοράς, τόσο έλλειψη όσο και πλεόνασμα· ο λόγος για τον οποίο το «κύμα» επενδύσεων ρέει σε πολλές περιοχές

Η αγορά σε επαρχίες και πόλεις προσελκύει επενδυτικά κεφάλαια, τα αποθέματα αυξάνονται, ο χρόνος έκδοσης του πρώτου κόκκινου βιβλίου έχει μειωθεί από την 1η Αυγούστου... είναι τα τελευταία νέα για τα ακίνητα.

Τελευταία ακίνητα: Προοπτική του έργου Harbor Center Hai Phong . (Πηγή: Silk Path Hotel Company Limited)

Συνεχής έναρξη νέων έργων σε τοπικές περιοχές

Πρόσφατα, η Hai Phong υποδέχτηκε ένα νέο έργο, το Harbour Center, που βρίσκεται στην οδό Le Lai 3, στην περιοχή Ngo Quyen. Το έργο περιλαμβάνει 74 παρακείμενα οικόπεδα, καταστήματα (εμπορικές μεζονέτες), με κλίμακα 5 ορόφων, συνολικής ωφέλιμης επιφάνειας περίπου 400 τ.μ., στα οποία η επιφάνεια δαπέδου κυμαίνεται από 68,6 - 161,8 τ.μ., και η κοινή πρόσοψη είναι από 6-13,8 τ.μ. Το έργο έχει συνολική επιφάνεια άνω των 11.000 τ.μ., σε επένδυση της Silk Path Hotel Company Limited.

Η Hung Yen καλωσορίζει την προμήθεια ενός νέου έργου, του The Fibonan - ενός 32όροφου κτιρίου μικτής χρήσης με 3 υπόγεια που ανήκει στο έργο βίλας και κατοικιών Hung Thinh - κοινότητα Cuu Cao, περιοχή Van Giang (Hung Yen). Το έργο επενδύεται από την An Phu Invest. Η κλίμακα του The Fibonan είναι 20.992 τ.μ., εκ των οποίων η επιφάνεια του οικοπέδου είναι 4.370 τ.μ. με 656 μονάδες, με ποικίλες επιφάνειες από 43 έως 96 τ.μ.

Η Ha Nam έχει ένα νέο έργο που ονομάζεται Sun Urban City Ha Nam. Το έργο βρίσκεται στο νέο κέντρο της πόλης Phu Ly σε μια έκταση άνω των 400 εκταρίων, εκ των οποίων 200 εκτάρια προορίζονται για ανάπτυξη υδάτινων επιφανειών, 19 εκτάρια για το πάρκο Sun World, 17 εκτάρια για τη διαμόρφωση της λίμνης, 28 εκτάρια για νέα διοίκηση, 13 εκτάρια για εσωτερικό πάρκο και 60 εκτάρια για το έργο. Όσον αφορά τους τύπους προϊόντων, το έργο είναι ποικίλο, με διαμερίσματα, καταστήματα και βίλες με 40 9όροφα κτίρια, συμπεριλαμβανομένων περίπου 15.000 διαμερισμάτων, 4.500 εμπορικών μεζονετών και 1.200 ημιανεξάρτητων και ανεξάρτητων βιλών.

Η Thanh Hoa χαιρέτισε επίσης μια νέα προμήθεια έργου από το έργο Central Riverside. Το έργο βρίσκεται στην περιοχή Dong Hai, στην πόλη Thanh Hoa, σε επένδυση της Taseco Land. Είναι γνωστό ότι το Central Riverside έχει έκταση 15,6 εκταρίων με 493 προϊόντα. Εκ των οποίων υπάρχουν 339 μεζονέτες με έκταση 80-134 τ.μ., 94 καταστήματα με έκταση 104-197 τ.μ. και 60 βίλες με έκταση 180-361 τ.μ.

Η Bac Giang έχει ένα νέο έργο με τίτλο The Terra – Bac Giang από τον επενδυτή Van Phu – Invest. Το έργο βρίσκεται στη νότια αστική περιοχή, στην περιοχή Dinh Ke (πόλη Bac Giang). Το έργο εκτείνεται σε μια έκταση 45.059 τ.μ. που περιλαμβάνει 2 πύργους ύψους 28 ορόφων με συνολικά 688 διαμερίσματα, 66 βίλες και 43 μεζονέτες.

Ο κ. Le Dinh Chung, Γενικός Διευθυντής της SGOHomes, δήλωσε ότι στην πραγματικότητα, τα διαμερίσματα στο Ανόι διατηρούν την ελκυστικότητά τους και εξακολουθούν να κυριαρχούν στην αγορά τόσο στις κατοικίες όσο και στις επενδύσεις. Ωστόσο, από το δεύτερο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, αυτό το τμήμα έχει αρχίσει να μοιράζεται την επενδυτική πίτα με άλλα τμήματα και αγορές λόγω της ισχυρής άνθησης των επαρχιακών ακινήτων. Εκτός από την άνθηση των νέων έργων στην επαρχιακή αγορά, ο πραγματικός λόγος πηγάζει επίσης από το γεγονός ότι οι τιμές των ακινήτων στο Ανόι σε όλα τα τμήματα είναι επί του παρόντος πολύ υψηλές, με αποτέλεσμα οι επενδυτές να μην το θεωρούν πλέον ελκυστικό.

Το μεταναστευτικό κύμα ξεκίνησε τον Μάρτιο του 2024 και εντείνεται. Στο μεταναστευτικό κύμα, οι επενδυτές αναζητούν ευκαιρίες κατά μήκος οικονομικών αξόνων που σχετίζονται με βιομηχανικά πάρκα, επαρχίες με ανεπτυγμένες οικονομίες, κατά μήκος ανεπτυγμένων αξόνων κυκλοφορίας όπως Bac Ninh - Bac Giang, Hung Yen - Hai Duong - Hai Phong - Quang Ninh.

Το απόθεμα αυξάνεται

Σύμφωνα με πληροφορίες του Cafebiz, στοιχεία από το Υπουργείο Κατασκευών δείχνουν ότι τους πρώτους μήνες του έτους, η αγορά ακινήτων έχει σταδιακά επανέλθει σε δραστηριότητα, ενώ ο αριθμός των πελατών που αναζητούν και πραγματοποιούν συναλλαγές έχει επίσης αυξηθεί σταδιακά. Ο αριθμός των συναλλαγών ακινήτων στις αρχές του 2024 αυξήθηκε κατά σχεδόν 30% σε σύγκριση με το τέλος του 2023.

Ωστόσο, η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να αντιμετωπίζει πολλές δυσκολίες. Συγκεκριμένα, ο αριθμός των ολοκληρωμένων έργων, των νέων αδειοδοτημένων έργων και των έργων που είναι επιλέξιμα για μελλοντική πώληση είναι όλα χαμηλότερος από την ίδια περίοδο του 2023. Αξίζει να σημειωθεί ότι το απόθεμα ακινήτων εξακολουθεί να είναι πολύ μεγάλο, κυρίως μεμονωμένες κατοικίες και οικόπεδα με 19.323 προϊόντα, αύξηση 43% σε σύγκριση με το τέλος του περασμένου έτους.

Οι οικονομικές εκθέσεις 10 εταιρειών ακινήτων που αναπτύσσουν κατοικίες και είναι εισηγμένες στο χρηματιστήριο δείχνουν επίσης ότι η συνολική αξία των αποθεμάτων στις 31 Ιουνίου ήταν πάνω από 269,135 δισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας αύξηση σχεδόν 3% σε σχέση με την ίδια περίοδο. Μάλιστα, τα τελευταία χρόνια, η αξία των αποθεμάτων πολλών εταιρειών δεν έχει μειωθεί, αλλά έχει ολοένα και περισσότερο «φουσκώσει».

Τα αποθέματα των επιχειρήσεων καταγράφονται σε δύο κατηγορίες: ολοκληρωμένα ακίνητα και ημιτελή ακίνητα. Για τα ολοκληρωμένα ακίνητα, στο πλαίσιο μιας δύσκολης αγοράς, πολλές επιχειρήσεις έχουν αναβάλει τα σχέδιά τους για την κυκλοφορία αγαθών μέχρι να αναθερμανθεί η αγορά, με αποτέλεσμα η αξία των αποθεμάτων σε ορισμένες επιχειρήσεις να μην μειώνεται.

Για τα ημιτελή ακίνητα, αυτός είναι ο κύριος τύπος αποθέματος των επιχειρήσεων ακινήτων. Ο λόγος για τη συνεχή αύξηση του αποθέματος ημιτελών ακινήτων είναι ότι τα νομικά ζητήματα σε πολλά έργα έχουν κολλήσει για πολλά χρόνια. Μπορεί να φανεί ότι μετά την περίοδο έκρηξης της προσφοράς στην αγορά (2018), η έγκριση στεγαστικών έργων σε αστικές περιοχές άρχισε επίσης να επιβραδύνεται, λόγω ολοένα και πιο βαθιών νομικών διαδικαστικών προβλημάτων. Αυτό έχει προκαλέσει τη σταθερή μείωση της προσφοράς στην αγορά με την πάροδο των ετών, ειδικά σε μεγάλες πόλεις όπως η πόλη Χο Τσι Μινχ και το Ανόι.

Επιπλέον, ένας άλλος λόγος για το υψηλό απόθεμα είναι ότι η αγορά διέρχεται μια περίοδο έντονης ανάπτυξης, πολλοί επενδυτές επενδύουν πολλά χρήματα στις επαρχίες για να αναπτύξουν κερδοσκοπικά και επενδυτικά έργα όπως γη, ακίνητα σε θέρετρα κ.λπ.

Μέχρι σήμερα, η αγορά επενδύσεων έχει παραμείνει στάσιμη, γεγονός που καθιστά δύσκολη την εύρεση αγοραστών και αδύνατη τη ρευστοποίηση ακόμη και μετά την ολοκλήρωσή της. Με αυτό το είδος αποθέματος, οι επιχειρήσεις θα δυσκολευτούν να το επιλύσουν στο πλαίσιο της γενικής αγοράς που δεν έχει ακόμη ανακάμψει.

Η έκθεση του Batdongsan.com.vn επισήμανε επίσης ότι, παραδόξως, παρόλο που η αγορά δεν διαθέτει νέα προσφορά, τα αποθέματα των εισηγμένων επιχειρήσεων ακινήτων εξακολουθούν να είναι μεγάλα, γεγονός που δείχνει ότι τα προϊόντα δεν ανταποκρίνονται στις πραγματικές ανάγκες της αγοράς.

Η πόλη Χο Τσι Μινχ προσαρμόζεται και δεν έχει ακόμη καταρτίσει νέο τιμοκατάλογο γης.

Ο νέος τιμοκατάλογος γης της πόλης Χο Τσι Μινχ θα καταρτιστεί και θα εφαρμοστεί από την 1η Ιανουαρίου 2026. Επί του παρόντος, η πόλη εφαρμόζει τον προσαρμοσμένο τιμοκατάλογο σύμφωνα με τον νόμο περί γης του 2024.

Οι παραπάνω πληροφορίες δόθηκαν από τον Διευθυντή του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος Nguyen Toan Thang στη κοινωνικοοικονομική συνάντηση το απόγευμα της 1ης Αυγούστου.

Ο Διευθυντής του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ, Νγκουγιέν Τοάν Τανγκ, στη συνάντηση κοινωνικοοικονομικών θεμάτων της πόλης την 1η Αυγούστου. (Φωτογραφία: Van Anh)

Σύμφωνα με τον κ. Thang, κατά την εφαρμογή του τροποποιημένου νόμου περί γης του 2024, η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή επιτρέπεται να εξετάσει, να χρησιμοποιήσει ή να προσαρμόσει τον παλιό τιμοκατάλογο γης. Με βάση αυτό, η πόλη Χο Τσι Μινχ έχει πολιτική προσαρμογής, αλλά δεν έχει ακόμη καταρτίσει νέο τιμοκατάλογο.

Η προσαρμογή της τιμής της γης αποτελείται από 7 βήματα, και προς το παρόν το Τμήμα έχει ολοκληρώσει 6 βήματα. Όλα τα δεδομένα που συλλέχθηκαν από τη συμβουλευτική μονάδα σε όλη την περιοχή έχουν επαναβαθμονομηθεί και διαβιβαστεί στην ομάδα εργασίας του Λαϊκού Συμβουλίου της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς για έλεγχο και αξιολόγηση.

Το Υπουργείο προσαρμόζει και ενημερώνει τις τρέχουσες τιμές συναλλαγών γης, τις εγκεκριμένες τιμές αποζημίωσης και τις συγκεκριμένες τιμές της αγοράς, ώστε να διασφαλίσει ότι δεν θα υπάρξει καμία απώλεια στο πλαίσιο του πολύ χαμηλού παλιού τιμοκαταλόγου.

Ο κ. Nguyen Toan Thang έδωσε ένα παράδειγμα: στην περιοχή υπάρχουν ορισμένοι δρόμοι με τον παλιό τιμοκατάλογο μόνο 1-2 εκατομμύρια VND/m2. Εν τω μεταξύ, η πραγματική τιμή συναλλαγής φτάνει τα 100-200 εκατομμύρια VND/m2. Ως εκ τούτου, η πόλη πρέπει να αναπροσαρμοστεί ώστε να έχει τον καταλληλότερο τιμοκατάλογο για χρήση σε αυτήν την περίοδο.

Τον Ιούλιο, ο αριθμός των αρχείων γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ συνέχισε να αυξάνεται, με σχεδόν 40.000 αρχεία, η πλειονότητα των οποίων εξακολουθούσε να είναι αρχεία πωλήσεων και στεγαστικών δανείων. Τα έσοδα που σχετίζονται με τη γη στην πόλη Χο Τσι Μινχ ξεπέρασαν τα 12.000 δισεκατομμύρια δολάρια τους τελευταίους 7 μήνες.

Σύμφωνα με τον Αντιπρόεδρο της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ, Βο Βαν Χόαν, ο κόσμος και η κοινή γνώμη ενδιαφέρονται πολύ για τον νέο τιμοκατάλογο γης. Επομένως, αυτές οι πληροφορίες πρέπει να συζητηθούν και να εξεταστούν προσεκτικά.

Το Τμήμα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος ολοκληρώνει τα τελικά βήματα για την υποβολή στην Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ για την έκδοση ενός τοπικού τιμοκαταλόγου γης σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης του 2024.

Συντόμευση του χρόνου έκδοσης του πρώτου κόκκινου βιβλίου από την 1η Αυγούστου

Η κυβέρνηση μόλις εξέδωσε το διάταγμα αριθ. 101/2024/ND-CP (Διάταγμα 101) που ρυθμίζει τις βασικές κτηματολογικές μελέτες, την καταχώριση πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης, την κυριότητα περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη και το σύστημα πληροφοριών γης. Το παρόν διάταγμα τίθεται σε ισχύ από την 1η Αυγούστου.

Συγκεκριμένα, το Διάταγμα 101 ορίζει σαφώς ότι ο χρόνος για την πρώτη καταχώριση γης και περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με γη δεν υπερβαίνει τις 20 εργάσιμες ημέρες.

Η προθεσμία για την έκδοση του πρώτου πιστοποιητικού δικαιώματος χρήσης γης (κόκκινο βιβλίο) και του πιστοποιητικού κυριότητας ακινήτου που επισυνάπτεται στη γη (ροζ βιβλίο) δεν υπερβαίνει τις 3 εργάσιμες ημέρες.

Σύμφωνα με τους παραπάνω κανονισμούς, ολόκληρη η διαδικασία καταχώρισης γης και περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με γη για πρώτη φορά και η έκδοση κόκκινων και ροζ βιβλίων για πρώτη φορά δεν υπερβαίνει τις 23 εργάσιμες ημέρες.

Για ορεινές κοινότητες, νησιά, απομακρυσμένες περιοχές, περιοχές με δύσκολες κοινωνικοοικονομικές συνθήκες και περιοχές με ιδιαίτερα δύσκολες κοινωνικοοικονομικές συνθήκες, ο χρόνος διεκπεραίωσης για την πρώτη διαδικασία έκδοσης κόκκινου βιβλίου αυξάνεται κατά 10 εργάσιμες ημέρες.

Εν τω μεταξύ, σύμφωνα με τους προηγούμενους κανονισμούς, ο χρόνος για την εκτέλεση της διαδικασίας έκδοσης του πρώτου κόκκινου βιβλίου δεν υπερέβαινε τις 30 ημέρες από την ημερομηνία παραλαβής έγκυρων εγγράφων και τις 40 ημέρες για τις απομακρυσμένες περιοχές.

Έτσι, στο νεοεκδοθέν διάταγμα, η κυβέρνηση μείωσε για πρώτη φορά τον χρόνο για τις διαδικασίες εγγραφής και την έκδοση κόκκινων και ροζ βιβλίων.

Ο χρόνος για την πρώτη έκδοση του κόκκινου βιβλίου υπολογίζεται από την ημερομηνία παραλαβής του πλήρους και συνεπούς φακέλου, όπως ορίζεται στο σημείο α, παράγραφος 1, άρθρο 19, διάταγμα 101.

Παράλληλα με αυτό, το Διάταγμα 101 ρυθμίζει επίσης ειδικά την καταγραφή γης και τα περιουσιακά στοιχεία που συνδέονται με τη γη.

Σύμφωνα με το παρόν διάταγμα, ο χρόνος για την καταγραφή των μεταβολών σε γη και ακίνητα που συνδέονται με γη, καθώς και για τη χορήγηση πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης και κυριότητας ακινήτων που συνδέονται με γη, εφαρμόζεται ως εξής:

– Σε περίπτωση μετατροπής δικαιωμάτων χρήσης γεωργικής γης χωρίς την τήρηση του σχεδίου αναδασμού ή ανταλλαγής οικοπέδων ή σε περίπτωση μεταβίβασης, κληρονομιάς, δωρεάς δικαιωμάτων χρήσης γης, κυριότητας περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με γη, εισφοράς κεφαλαίου με χρήση δικαιωμάτων χρήσης γης, κυριότητας περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με γη, η προθεσμία δεν υπερβαίνει τις 10 εργάσιμες ημέρες.

– Σε περίπτωση πώλησης ή εισφοράς κεφαλαίου με περιουσιακά στοιχεία που συνδέονται με γη που μισθώνεται από το Δημόσιο με ετήσια είσπραξη ενοικίου γης, η προθεσμία δεν υπερβαίνει τις 10 εργάσιμες ημέρες και δεν περιλαμβάνει τον χρόνο για τον καθορισμό της τιμής της γης και την υπογραφή της σύμβασης μίσθωσης γης.

– Σε περίπτωση μίσθωσης ή υπεκμίσθωσης δικαιωμάτων χρήσης γης σε έργα υποδομής και επιχειρηματικά έργα, η προθεσμία δεν υπερβαίνει τις 5 εργάσιμες ημέρες.

– Σε περίπτωση ακύρωσης της εγγραφής για μίσθωση ή υπεκμίσθωση δικαιωμάτων χρήσης γης σε έργα υποδομής και επιχειρηματικά έργα, η προθεσμία δεν υπερβαίνει τις 3 εργάσιμες ημέρες.

Τα περιεχόμενα της πρώτης καταγραφής γης και ακινήτων που συνδέονται με γη περιλαμβάνουν: πληροφορίες σχετικά με τους χρήστες γης· ιδιοκτήτες ακινήτων που συνδέονται με γη· άτομα στα οποία έχει παραχωρηθεί γη για διαχείριση, συμπεριλαμβανομένου του ονόματος, των προσωπικών εγγράφων, της νομικής οντότητας, της διεύθυνσης των χρηστών γης, των ιδιοκτητών ακινήτων που συνδέονται με γη και των ατόμων που έχουν παραχωρηθεί γη για διαχείριση.

Οι πληροφορίες για το οικόπεδο περιλαμβάνουν τον αριθμό του οικοπέδου, τον αριθμό φύλλου χάρτη, τη διεύθυνση, την περιοχή, τον τύπο γης, τη μορφή χρήσης γης, την προέλευση της χρήσης γης και άλλες πληροφορίες σχετικά με το οικόπεδο.

Οι πληροφορίες σχετικά με τα περιουσιακά στοιχεία που συνδέονται με τη γη περιλαμβάνουν τον τύπο του περιουσιακού στοιχείου, τη διεύθυνση, την επιφάνεια κατασκευής, την επιφάνεια δαπέδου, την ωφέλιμη επιφάνεια, τη μορφή ιδιοκτησίας, την περίοδο ιδιοκτησίας και άλλες πληροφορίες σχετικά με τα περιουσιακά στοιχεία που συνδέονται με τη γη.

Απαιτήσεις για την καταχώριση δικαιωμάτων χρήσης γης, ακινήτων που συνδέονται με γη ή δικαιωμάτων διαχείρισης γης ή την έκδοση πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης, κυριότητας ακινήτων που συνδέονται με γη για οικόπεδα και ακινήτων που συνδέονται με γη.

Άλλα αιτήματα χρηστών γης, ιδιοκτητών περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με γη και ατόμων στα οποία έχει παραχωρηθεί γη για διαχείριση σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί γης (εάν υπάρχουν).

Όσον αφορά τον τόπο παραλαβής των φακέλων και την επιστροφή των αποτελεσμάτων των διαδικασιών καταχώρισης γης και των περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη, το Διάταγμα 101 ορίζει: η υπηρεσία που παραλαμβάνει τους φακέλους και επιστρέφει τα αποτελέσματα περιλαμβάνει την υπηρεσία μίας στάσης σύμφωνα με τους κανονισμούς της επαρχιακής Λαϊκής Επιτροπής για την παραλαβή των φακέλων και την επιστροφή των αποτελεσμάτων της διευθέτησης των διοικητικών διαδικασιών σε επίπεδο επαρχίας, περιφέρειας και κοινότητας· γραφείο κτηματολογίου· υποκατάστημα του γραφείου κτηματολογίου.

Οι αιτούντες εγγραφή μπορούν να επιλέξουν να υποβάλουν τις αιτήσεις τους με τους ακόλουθους τρόπους: απευθείας στις καθορισμένες υπηρεσίες, μέσω ταχυδρομείου, σε τόπο που έχει συμφωνηθεί μεταξύ του αιτούντος και του γραφείου κτηματογράφησης ή στην εθνική πύλη δημόσιας υπηρεσίας ή στην επαρχιακή πύλη δημόσιας υπηρεσίας.

Πηγή: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html