Πολλοί δείκτες ανάκαμψης· οι επενδύσεις σε διαμερίσματα αποφέρουν καλά και σταθερά κέρδη

Η έκθεση του τρίτου τριμήνου του 2023 που δημοσιεύθηκε από το Batdongsan.com.vn στις 4 Οκτωβρίου δείχνει ότι, παρόλο που η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να αντιμετωπίζει δυσκολίες, έχουν υπάρξει θετικά σημάδια όσον αφορά τη ζήτηση συναλλαγών και το κλίμα των αγοραστών.

Η έκθεση του τρίτου τριμήνου του 2023 που δημοσιεύθηκε από το Batdongsan.com.vn στις 4 Οκτωβρίου δείχνει ότι η αγορά ακινήτων έχει δείξει θετικά σημάδια όσον αφορά τη ζήτηση συναλλαγών και την ψυχολογία των αγοραστών. (Πηγή: Construction Newspaper)

3 σημαντικοί δείκτες που σηματοδοτούν ένα σημείο αναστροφής

Σύμφωνα με την Έκθεση, υπάρχουν 3 βασικοί δείκτες της αγοράς ακινήτων που ευθυγραμμίζονται με τις προηγουμένως προβλεπόμενες τάσεις.

Πρώτον , όσον αφορά τα τραπεζικά επιτόκια, εάν κατά την περίοδο 2008-2012, η αγορά χρειάστηκε 4 χρόνια για να δείξει σημάδια προσαρμογής των τραπεζικών επιτοκίων, σε αυτήν την περίοδο, από το πρώτο τρίμηνο του 2023, η Κρατική Τράπεζα έχει προβεί σε 2 προσαρμογές για τη μείωση των λειτουργικών επιτοκίων, ακολουθούμενες από μειώσεις σε πολλά είδη επιτοκίων.

Δεύτερον, όσον αφορά την πιστωτική επέκταση. Κοιτάζοντας πίσω στην ιστορία του 2012, η πιστωτική επέκταση μειώθηκε από 20% σε 7%, ενώ ο πληθωρισμός έφτασε το 8%. Το 2013, η πιστωτική επέκταση αυξήθηκε στο 12% και ο πληθωρισμός ήταν 6%. Ακριβώς τη χρονιά της πιστωτικής χαλάρωσης, η αγορά ακινήτων έδειξε αμέσως σημάδια αντιστροφής. Στο τρέχον πλαίσιο της αγοράς, από τις αρχές του 2023, η Κρατική Τράπεζα έχει προσανατολίσει την πιστωτική επέκταση για ολόκληρο το έτος 2023 στο 14-15%, σε σύγκριση με 14% το 2022, κάτι που αποτελεί θετικό σημάδι.

Τρίτον, όσον αφορά την πολιτική ακινήτων. Το 2008, η ρευστότητα της αγοράς ακινήτων μειώθηκε κατακόρυφα, αλλά μόλις το 2013 εισήχθησαν πολιτικές στήριξης της αγοράς, όπως το πακέτο στήριξης των 30.000 δισεκατομμυρίων δολαρίων και η ψήφιση του αναθεωρημένου νόμου περί γης. Το 2022, η αγορά γνώρισε ξανά επιβράδυνση όταν η πίστωση έγινε πιο αυστηρή, τα επιτόκια αυξήθηκαν και η ρευστότητα μειώθηκε.

Ωστόσο, από τα τέλη του 2022, η κυβέρνηση εφαρμόζει συνεχώς μέτρα για την άρση των δυσκολιών για την αγορά ακινήτων, όπως το πακέτο στήριξης ύψους 120.000 δισεκατομμυρίων VND, το Διάταγμα 08 βοηθά στην ανακούφιση της πίεσης από τις πληρωμές ομολόγων για τις επιχειρήσεις, το Ψήφισμα 33 συμβάλλει στην αποσυμφόρηση της αγοράς ακινήτων, το Διάταγμα 35 επιτρέπει στην Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή να ρυθμίζει τις περιοχές που μπορούν να χωριστούν σε οικόπεδα προς πώληση κ.λπ.

Με βάση την ανάλυση των παραπάνω δεικτών, η Έκθεση εξακολουθεί να διατηρεί την εξής άποψη: «Η αγορά ακινήτων είναι πιθανό να ανακάμψει γύρω στο δεύτερο έως τέταρτο τρίμηνο του 2023».

Τμήμα γης: ισχυρή αύξηση στο Νότο, σταθερή αύξηση στο Βορρά

Σύμφωνα με στοιχεία από το Batdongsan.com.vn , ο δείκτης τιμών γης έχει διατηρήσει σταθερή αύξηση από το 2018 έως σήμερα σε εθνικό επίπεδο, αλλά τείνει να διαφοροποιείται μεταξύ συγκεκριμένων περιοχών και περιοχών το 2023.

Μετά από μια μακρά περίοδο από το πρώτο τρίμηνο του 2018 έως το τρίτο τρίμηνο του 2023, η τιμή πώλησης γης στο Νότο αυξήθηκε κατά 71% και στο Βορρά κατά 54%. Έτσι, τα τελευταία 5 χρόνια, η μέση αύξηση της τιμής της γης στο Νότο ήταν υψηλότερη από αυτή στο Βορρά.

Ωστόσο, λαμβάνοντας υπόψη μόνο το 2023, οι τιμές της γης στις δύο περιοχές έχουν δείξει διαφορετικές τάσεις. Η μέση τιμή πώλησης γης στο Βορρά έχει διατηρήσει ανοδική τάση, σημειώνοντας αύξηση 4,9% το τρίτο τρίμηνο του 2023 σε σύγκριση με το τέταρτο τρίμηνο του 2022. Εν τω μεταξύ, το διάγραμμα τιμών γης στο Νότο έχει δείξει σημάδια μείωσης, μειούμενο κατά 26,2% από το τέλος του περασμένου έτους.

Τυπικές επαρχίες στο Βορρά παρουσίασαν σταθερή αύξηση των τιμών της γης για μεγάλο χρονικό διάστημα, από το πρώτο τρίμηνο του 2018 έως το τρίτο τρίμηνο του 2023, συμπεριλαμβανομένων των επαρχιών Hai Phong (αύξηση 128%), Quang Ninh (αύξηση 44%), Hung Yen (αύξηση 36%) και Bac Ninh (αύξηση 20%).

Στο Νότο, η επαρχία Binh Duong αύξησε τις τιμές γης κατά 147% σε σύγκριση με τις αρχές του 2018, όντας μία από τις επαρχίες που διατηρούν την καλύτερη αύξηση τιμών γης στην περιοχή. Οι τιμές πώλησης γης σε άλλες περιοχές, όπως το Long An , το Ba Ria-Vung Tau και το Dong Nai, αν και πρόσφατα έχουν παρατηρηθεί μειώσεις στις τιμές πώλησης, συνολικά τα τελευταία 5 χρόνια έχουν επιτύχει αυξήσεις τιμών 89%, 64% και 60% αντίστοιχα.

Η αγορά ακινήτων χαμηλού ύψους είναι διαφοροποιημένη

Από την αρχή του έτους, η αγορά ακινήτων χαμηλού ύψους σε εθνικό επίπεδο παρουσιάζει υποτονική ανάπτυξη, με μείωση των συναλλαγών. Σύμφωνα με την έκθεση του τρίτου τριμήνου του 2023 του Batdongsan.com.vn , το 57% των μεσιτών που συμμετείχαν στην έρευνα δήλωσαν ότι οι συναλλαγές προϊόντων χαμηλού ύψους ακινήτων μειώθηκαν κατά περισσότερο από 50%, ενώ το 28% σχολίασε ότι οι συναλλαγές μειώθηκαν κατά 10% - 50%.

Ο κ. Dinh Minh Tuan - Διευθυντής της Batdongsan.com.vn στη Νότια περιοχή, σχολίασε ότι η τιμή αποτελεί το μεγαλύτερο εμπόδιο για τους αγοραστές αυτή τη στιγμή, επειδή οι τύποι ακινήτων χαμηλού ύψους έχουν τιμές πολύ υψηλότερες από το μέσο εισόδημα των ανθρώπων και τα προϊόντα υψηλής αξίας είναι δύσκολο να δανειστούν για να αγοραστούν.

Η μέση τιμή πώλησης των μεζονετών κατά το τρίτο τρίμηνο του 2023 είναι 333 εκατομμύρια VND/m2 στο Ανόι και 209 εκατομμύρια VND/m2 στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

Ο κ. Dinh Minh Tuan δήλωσε ότι κάθε τμήμα ακινήτων χαμηλού ύψους έχει διαφορετική τάση και δυνατότητες ανάκαμψης. Συγκεκριμένα, οι μεζονέτες εξακολουθούν να είναι ήσυχες επειδή ο τουρισμός και οι λιανικές δραστηριότητες δεν έχουν αυξηθεί σημαντικά λόγω των επιπτώσεων της μακροοικονομίας και της πανδημίας μετά την Covid-19.

Δεδομένα από το Batdongsan.com.vn δείχνουν ότι το επίπεδο ενδιαφέροντος για μεζονέτες σε κεντρικές αστικές περιοχές παρέμεινε σχεδόν σταθερό, ενώ στις παράκτιες τουριστικές επαρχίες στις κεντρικές, βόρειες και νότιες περιοχές έχει μειωθεί κατά 11%, 22% και 41% αντίστοιχα σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2021.

Από την αρχή του έτους, η αγορά ακινήτων χαμηλού ύψους σε εθνικό επίπεδο έχει περιέλθει σε ύφεση με μείωση του όγκου συναλλαγών. (Πηγή: Dan Viet)

Εν τω μεταξύ, οι μεζονέτες και οι βίλες σε προαστιακές αστικές περιοχές έχουν αρκετές δυνατότητες χάρη στο μελλοντικό δίκτυο υποδομών που υποστηρίζει την τάση επέκτασης των αστικών περιοχών προς τα περίχωρα και τις γειτονικές περιοχές. Πολλές προαστιακές αστικές περιοχές έχουν δει μια σημαντική αύξηση στις τιμές των βιλών και των μεζονετών τα τελευταία χρόνια, όπως η Starlake Urban Area, η Ciputra, η Mailand Hanoi City, η Vinhomes Riverside, η ParkCity, το Ecopark (Ανόι) με αύξηση άνω του 20%, 30% ετησίως· ή η Swan Bay Urban Area, η Eco Village Saigon River, το Mizuki Park (Πόλη Χο Τσι Μινχ) με αύξηση άνω του 20% ετησίως, σύμφωνα με στοιχεία από το Batdongsan.com.vn .

Για τις ιδιωτικές κατοικίες, το επίπεδο ενδιαφέροντος και οι τιμές ζήτησης παραμένουν σταθερά στο Ανόι, καθώς πρόκειται για έναν τύπο κατοικίας που εξυπηρετεί πραγματικές στεγαστικές ανάγκες, επομένως η ζήτηση εξακολουθεί να διατηρείται. Κατά το τρίτο τρίμηνο του 2023, οι τιμές ζήτησης ιδιωτικών κατοικιών σε πολλές περιοχές όπως οι Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai, Ha Dong αυξήθηκαν κατά 4% - 9% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο το 2022. Το επίπεδο ενδιαφέροντος αυξήθηκε επίσης ελαφρώς κατά 2% - 3% σε ορισμένες περιοχές του Ανόι.

Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, η τιμή πώλησης και το επίπεδο επιτοκίων των ιδιωτικών κατοικιών βρίσκονται σε πτωτική τάση, αλλά η μείωση δεν υπερβαίνει το 10% σε σύγκριση με το τρίτο τρίμηνο του 2022.

Η επένδυση σε διαμερίσματα επιτυγχάνει μέσο κέρδος περίπου 12,5%/έτος

Η έκθεση δείχνει επίσης ότι τα διαμερίσματα είναι ο τύπος ακινήτων που επηρεάστηκε λιγότερο από τις αρνητικές επιπτώσεις της αγοράς τον τελευταίο χρόνο, επειδή αυτός ο τύπος εξυπηρετεί πραγματικές στεγαστικές ανάγκες. Κατά το τρίτο τρίμηνο του 2023, το επίπεδο ενδιαφέροντος για διαμερίσματα έχει δείξει σημάδια ανάκαμψης, η ζήτηση για αγορά διαμερισμάτων αυξήθηκε κατά 1% και η ζήτηση για ενοικίαση αυξήθηκε κατά 6% σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο. Συγκεκριμένα, τα διαμερίσματα με τιμή από 2 έως 4 δισεκατομμύρια VND είναι αυτά που αναζητούνται περισσότερο.

Το 2023, η τιμή πώλησης των διαμερισμάτων δεν άλλαξε πολύ, αυξανόμενη μόνο ελαφρώς από 1% - 5% στο Ανόι και σχεδόν αμετάβλητη στην πόλη Χο Τσι Μινχ. Ωστόσο, μακροπρόθεσμα από το 2015 έως σήμερα, η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ ξεπέρασε την αύξηση του εισοδήματος των ανθρώπων. Μετά από 8 χρόνια, οι τιμές των διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ και το Ανόι αυξήθηκαν κατά 82% και 56% αντίστοιχα, ενώ το εισόδημα των ανθρώπων στις αστικές περιοχές αυξήθηκε μόνο κατά 39%.

Ο κ. Le Bao Long - Διευθυντής Στρατηγικής της Batdongsan.com.vn σχολίασε: «Η αγορά ενός διαμερίσματος γίνεται ολοένα και πιο δύσκολη για τους ανθρώπους όταν ο ρυθμός αύξησης του εισοδήματος δεν μπορεί να συμβαδίσει με τον ρυθμό αύξησης των τιμών των κατοικιών. Στο μέλλον, τα έργα κατασκευής βασικών διαμερισμάτων θα έχουν επίσης υψηλές τιμές, επειδή οι επενδυτές πρέπει να βελτιστοποιήσουν τα κέρδη τους όταν το κόστος αυξάνεται».

Όσον αφορά την ψυχολογία των καταναλωτών ακινήτων, στο πλαίσιο των υψηλών τιμών των κατοικιών, οι άνθρωποι στρέφονται στην ενοικίαση ή αναζητούν τρόπους δανεισμού για να αγοράσουν ένα σπίτι. Ωστόσο, προς το παρόν, πολλοί αγοραστές δεν έχουν ακόμη λάβει δάνειο για να αγοράσουν, επειδή εξακολουθούν να ανησυχούν για τα επιτόκια.

Επειδή η τιμή των διαμερισμάτων αυξάνεται συνεχώς και η ζήτηση για αγορά και ενοικίαση αυτού του τύπου διαμερίσματος είναι πάντα υψηλή, το μέσο ποσοστό κέρδους κατά την επένδυση σε διαμερίσματα φτάνει έως και 12,5%/έτος (συνδυάζοντας την αύξηση της τιμής και το κέρδος από την ενοικίαση). Πρόκειται για ένα καλύτερο και πιο σταθερό ποσοστό κέρδους από άλλα είδη επενδύσεων, όπως μετοχές, χρυσό, ξένο νόμισμα, γη και αποταμιεύσεις.

[διαφήμιση_2]
Πηγή