Το χρέος του μεγιστάνα των ακινήτων αυξάνεται, η ικανότητα αποπληρωμής του χρέους ανακάμπτει ελαφρώς

Οι επιχειρήσεις ακινήτων εξακολουθούν να βασίζονται σε μεγάλο βαθμό σε βραχυπρόθεσμα δάνεια, ενώ η υλοποίηση έργων είναι μακροπρόθεσμη – Φωτογραφία: QUANG DINH

Ποιες εταιρείες ακινήτων έχουν αυξημένο χρέος;

Σε μια πρόσφατα δημοσιευμένη έκθεση για τον κλάδο των οικιστικών ακινήτων, η Visrating – ένας οργανισμός αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας με κεφάλαιο Moody's – ανέφερε ότι κατά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, το συνολικό χρέος των εισηγμένων επενδυτών αυξήθηκε κατά 19% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι.

Το ανεξόφλητο χρέος προέρχεται κυρίως από την ανάπτυξη νέων έργων ορισμένων μεγάλων εταιρειών ακινήτων, όπως η Vinhomes (το συνολικό χρέος αυξήθηκε κατά 63% την ίδια περίοδο), η Van Phu Invest (54%), η DIG (59%), η Nha Khang Dien (33%)...

Οι ειδικοί σε θέματα Visrating προβλέπουν ότι η μόχλευση θα συνεχίσει να αυξάνεται, καθώς οι κατασκευαστές συγκεντρώνουν περισσότερο χρέος για να χρηματοδοτήσουν την ανάπτυξη νέων έργων.

	Πρώτοι 6 μήνες του 2023	Πρώτοι 6 μήνες του 2024
VHM	43368	70500
VPI	4042	6218
ΣΚΑΒΩ	2724	4323
ΚΔΧ	5802	7739
PDR	3888	4183
Εθνική Λυρική Σκηνή	5045	6532

Δεδομένα: Οικονομικές καταστάσεις, TTO

Ωστόσο, από τη θετική πλευρά, η ικανότητα αποπληρωμής χρέους αναμένεται να ανακάμψει ελαφρώς κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, χάρη στη βελτίωση των λειτουργικών ταμειακών ροών και των ταμειακών πόρων.

Σύμφωνα με την Visrating, ο δείκτης χρέους/EBITDA του κλάδου (ένας οικονομικός δείκτης που αντικατοπτρίζει τα κέρδη μιας εταιρείας πριν από την αφαίρεση των εξόδων τόκων, των αποσβέσεων και του φόρου εισοδήματος νομικών προσώπων) αυξήθηκε σε 3,7 φορές τους πρώτους 6 μήνες του 2024, από 2,7 φορές πέρυσι.

Επιπλέον, τα ταμειακά διαθέσιμα αυξήθηκαν κατά 5%. Οι λειτουργικές ταμειακές ροές ανέκαμψαν ελαφρώς, αλλά παρέμειναν αρνητικές κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024.

	Χρεωμένος
4ο τρίμηνο 2020	161892
4ο τρίμηνο 2021	179697
4ο τρίμηνο 2022	207161
4ο τρίμηνο 2023	222483
2ο τρίμηνο του 2024	245640

Δεδομένα: Βραχυπρόθεσμο και μακροπρόθεσμο χρέος με βάση οικονομικές εκθέσεις σχεδόν 80 εισηγμένων επιχειρήσεων στον τομέα της διαχείρισης και ανάπτυξης ακινήτων (κυρίως τραπεζικά δάνεια, ομόλογα, χρηματοδοτικές μισθώσεις κ.λπ.)

Πολλοί επενδυτές έχουν εξαιρετικά χαμηλή ταμειακή ροή αποπληρωμής χρέους.

Επίσης, σύμφωνα με την έκθεση της Visrating, περισσότεροι από τα δύο τρίτα των εισηγμένων επενδυτών έχουν ταμειακές ροές για την αποπληρωμή χρέους από αδύναμα έως εξαιρετικά αδύναμα επίπεδα, συγκεκριμένα λειτουργικές ταμειακές ροές κάτω του 5% του συνολικού χρέους, ιδίως επενδυτές που επηρεάζονται από νομικά ζητήματα έργων όπως οι LDG, Quoc Cuong Gia Lai (QCG) και Novaland (NVL).

Οι εμπειρογνώμονες των οργανισμών αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας επεσήμαναν επίσης ότι η μεγάλη εξάρτηση από βραχυπρόθεσμα δάνεια ενέχει σημαντικούς κινδύνους αναχρηματοδότησης.

Για να μην αναφέρουμε ότι, σύμφωνα με το Virating, ο λόγος του βραχυπρόθεσμου χρέους προς το συνολικό χρέος των εισηγμένων επενδυτών παραμένει υψηλός στο 44% το δεύτερο τρίμηνο του 2024, όπου εταιρείες με περιορισμένα μετρητά, για παράδειγμα: Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company (CKG), Nam Bay Investment Joint Stock Company (NBB), QCG, Kosy (KOS), έχουν τις υψηλότερες ανάγκες ανακεφαλαιοποίησης.

	Μετρητά
CKG	29
NBB	24
Συνολική Συντονισμένη ...	27
ΚΩΣ	8

Δεδομένα: BTC, TTO

Επιπλέον, τα στοιχεία δείχνουν ότι υπάρχουν περίπου 105.000 δισεκατομμύρια VND ομολόγων ακινήτων που θα λήξουν το 2025. Η Visrating εκτιμά ότι περίπου το 50% των ομολόγων των επενδυτών που λήγουν τους επόμενους 12 μήνες διατρέχουν κίνδυνο καθυστερημένων πληρωμών κεφαλαίου/τόκων.

«Οι περισσότερες από αυτές σχετίζονται με επενδυτές που πρόσφατα καθυστέρησαν πληρωμές κεφαλαίου/τόκων, όπως οι NVL, Sunshine, Van Thinh Phat και Hung Thinh», επισημαίνεται στην έκθεση.

Επί του παρόντος, οι επιχειρήσεις ακινήτων αυξάνουν το χρέος τους κυρίως μέσω της έκδοσης ομολόγων, πιστώσεων και μετοχών.

Εκ των οποίων, η έκδοση νέων ομολόγων ακινήτων κατά τους πρώτους οκτώ μήνες του 2024 μειώθηκε κατά 5% σε ετήσια βάση και είναι πιθανό να παραμείνει χαμηλή λόγω αυστηρότερων απαιτήσεων έκδοσης και επερχόμενων αλλαγών στον τροποποιημένο Νόμο περί Αξιών.

Σύμφωνα με το ισχύον σχέδιο νόμου, οι προτεινόμενες αλλαγές περιλαμβάνουν υποχρεωτικές απαιτήσεις εξασφάλισης για δημόσια εκδιδόμενα ομόλογα και ομόλογα ιδιωτικής τοποθέτησης που περιορίζονται σε θεσμικούς επενδυτές.

Σε αντάλλαγμα, η πρόσβαση των επενδυτών σε νέες πηγές κεφαλαίου βελτιώθηκε το 2024, χάρη στην αύξηση των τραπεζικών πιστώσεων για επιχειρήσεις ακινήτων και στην έκδοση μετοχών που διπλασιάστηκε σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, σύμφωνα με την Visrating.

Προηγουμένως, ορισμένοι ειδικοί αναγνώρισαν επίσης ότι για την προώθηση της πιστωτικής ανάπτυξης το 2024 με ρυθμό 14-15%, ένα σημαντικό μέρος του κεφαλαίου θα απορροφηθεί στην αγορά ακινήτων - έναν τομέα που απαιτεί μεγάλα κεφάλαια και αποτελεί τον κύριο πελάτη πολλών τραπεζών.

Πηγή: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm