Σχεδιασμός και υποδομές - το κλειδί για την εξισορρόπηση της αγοράς κατοικίας στην πόλη Χο Τσι Μινχ

Οι ειδικοί λένε ότι ο λογικός σχεδιασμός, η σύγχρονη ανάπτυξη υποδομών και οι κατάλληλες οικονομικές πολιτικές θα βοηθήσουν την πόλη Χο Τσι Μινχ να εξισορροπήσει την προσφορά και τη ζήτηση, να ελέγξει τις τιμές των κατοικιών και να διασκορπίσει αποτελεσματικά τον πληθυσμό.

Στο πλαίσιο των τιμών των κατοικιών στην πόλη Χο Τσι Μινχ που συνεχίζουν να παραμένουν υψηλές, η λύση στο πρόβλημα της στέγασης μπορεί να μην έγκειται μόνο στις τιμές πώλησης, αλλά και στον μακροπρόθεσμο σχεδιασμό και κατανομή του πληθυσμού.

Σύμφωνα με την Savills Vietnam, η αγορά κατοικίας στην πόλη Χο Τσι Μινχ εξακολουθεί να αναπτύσσεται χάρη στη βιώσιμη πραγματική ζήτηση κατοικιών και στις ανεπτυγμένες υποδομές, αλλά θεμελιώδεις παράγοντες όπως ο σχεδιασμός, οι διαδικασίες και οι μηχανισμοί οικονομικής στήριξης είναι το κλειδί για την εξισορρόπηση της προσφοράς και της ζήτησης και τον έλεγχο των τιμών κατοικιών μακροπρόθεσμα σε μια μεγαλούπολη όπως η πόλη Χο Τσι Μινχ.

Υψηλή πραγματική ζήτηση

Σύμφωνα με την Savills, η προσφορά κατοικιών στην πόλη Χο Τσι Μινχ εξακολουθεί να περιορίζεται από νομικά προβλήματα, ενώ η πραγματική ζήτηση παραμένει υψηλή.

Η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης έχει διατηρήσει τις τιμές υψηλές, παρόλο που η αγορά δεν έχει παρουσιάσει μεγάλες διακυμάνσεις. Σε αυτό το πλαίσιο, οι επενδύσεις σε υποδομές και η διασπορά του πληθυσμού θεωρούνται θεμελιώδεις λύσεις που θα βοηθήσουν στη μείωση της πίεσης στην κεντρική περιοχή.

Όταν ο κοινωνικοοικονομικός σχεδιασμός συνδέεται με τις υποδομές, η κατανομή γης κατά μήκος των οδών κυκλοφορίας θα βοηθήσει στην ταχύτερη ανάπτυξη τόσο των εμπορικών όσο και των κοινωνικών κατοικιών, διαφοροποιώντας την προσφορά για τους αγοραστές.

Συνήθως, η γραμμή 1 του μετρό, η οποία θα λειτουργήσει από τον Δεκέμβριο του 2024, έχει μειώσει τον χρόνο ταξιδιού από το κέντρο της πόλης Χο Τσι Μινχ στην περιοχή Μπιν Ντουόνγκ σε 20-30 λεπτά, ανοίγοντας τη δυνατότητα σχηματισμού νέων οικιστικών-εμπορικών πόλων εκτός της κεντρικής περιοχής.

Η κα Cao Thi Thanh Huong, Ανώτερη Διευθύντρια του Τμήματος Έρευνας της Savills Vietnam, σχολίασε: Το ζήτημα της ιδιοκτησίας κατοικίας ή της επίλυσης των στεγαστικών αναγκών δεν έγκειται μόνο στην προσιτή τιμή των αγοραστών, αλλά αποτελεί και μια ιστορία σχεδιασμού κοινωνικοοικονομικής πολιτικής της χώρας.

Το Κράτος δεν μπορεί να παρέμβει άμεσα στη στρατηγική τιμολόγησης των επιχειρήσεων ακινήτων, αλλά θα πρέπει να παρέμβει άροντας τα νομικά εμπόδια, σχεδιάζοντας νέες οικονομικές ζώνες και επενδύοντας σε υποδομές για την προώθηση μιας πιο ομοιόμορφης διαδικασίας αστικοποίησης με στόχο την κατανομή του πληθυσμού.

Παράλληλα με τις υποδομές, οι πολιτικές οικονομικής στήριξης αποτελούν επίσης σημαντικούς πυλώνες για την επέκταση της πρόσβασης στη στέγαση. Υπό την καθοδήγηση της κυβέρνησης, μελετάται το έργο για τη δημιουργία ενός Εθνικού Ταμείου Στέγασης και αναμένεται να υλοποιηθεί στο εγγύς μέλλον.

Η κα Huong ανέφερε ότι πρόκειται για ένα μοντέλο που έχει αποδειχθεί αποτελεσματικό στη Σιγκαπούρη και τη Νότια Κορέα, όπου οι άνθρωποι μπορούν να δανείζονται με χαμηλά επιτόκια για μεγάλα χρονικά διαστήματα, ενώ οι επιχειρήσεις που συμμετέχουν στο ταμείο απολαμβάνουν επενδυτικά κίνητρα και πρόσβαση σε προγραμματισμένα κεφάλαια γης.

«Αυτό το μοντέλο δημιουργεί αμφίδρομα οφέλη. Οι αγοραστές λαμβάνουν εύλογη οικονομική υποστήριξη, ενώ οι επιχειρήσεις παρακινούνται να συμμετάσχουν στην ανάπτυξη οικονομικά προσιτών κατοικιών. Όταν και οι δύο πλευρές επωφεληθούν, η αγορά θα κινηθεί προς μια πιο ισορροπημένη και βιώσιμη κατάσταση», δήλωσε η κα Huong.

Ακίνητα στην ανατολική πλευρά της πόλης Χο Τσι Μινχ. (Φωτογραφία: Hong Dat/VNA)

Σύμφωνα με την Avison Young Vietnam Company, μετά τη συγχώνευση, το μακροπρόθεσμο αναπτυξιακό δυναμικό των γειτονικών περιοχών και προαστίων της πόλης Χο Τσι Μινχ εδραιώνεται ολοένα και περισσότερο, προωθώντας την οικιστική μετεγκατάσταση και ένα πολυκεντρικό μοντέλο αστικής ανάπτυξης.

Συγκεκριμένα, σε αντίθεση με τον μικρό αριθμό νέων διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ, η αγορά κατοικίας στο νότο καλωσορίζει έναν μεγάλο αριθμό προϊόντων σε περιφερειακές περιοχές, από εμπορικά διαμερίσματα, μεζονέτες, βίλες έως οικόπεδα, σε αρκετά προσιτές τιμές.

Η Tay Ninh (πρώην περιοχή Long An) ηγείται στην πρωτογενή προσφορά γης και χαμηλών κατοικιών, ενώ η πρώην περιοχή Binh Duong (νυν πόλη Χο Τσι Μινχ) κυριαρχεί στον αριθμό των νεόδμητων διαμερισμάτων και γης.

Εκτός από την ποικιλόμορφη προσφορά, το χάσμα τιμών μεταξύ της πόλης Χο Τσι Μινχ και των περιφερειακών περιοχών αποτελεί επίσης κινητήρια δύναμη για την τόνωση της ζήτησης: η γη στην πόλη Χο Τσι Μινχ είναι διπλάσια ακριβή, τα διαμερίσματα 1,6-2,4 φορές ακριβότερα, ενώ οι μεζονέτες και οι βίλες είναι 1,2-7 φορές ακριβότερες.

Η αφθονία και η ποικιλία προϊόντων σε προσιτές τιμές καθιστούν αυτές τις δορυφορικές περιοχές ολοένα και πιο ελκυστικές για τους νέους αγοραστές πρώτης κατοικίας και τα νοικοκυριά της μεσαίας τάξης που χρειάζονται πιο ευρύχωρα καταλύματα.

Βασικά έργα υποδομών μεταφορών, όπως οι περιφερειακές οδοί, οι αυτοκινητόδρομοι ταχείας κυκλοφορίας και οι γραμμές του μετρό, συμβάλλουν στη μείωση του χρόνου ταξιδιού μεταξύ της κεντρικής περιοχής της πόλης Χο Τσι Μινχ και των περιφερειακών περιοχών.

Καθώς η προσβασιμότητα στις περιοχές βελτιώνεται, οι αξίες των ακινήτων αυξάνονται. Αφενός, αυτό ενθαρρύνει τις επιχειρήσεις να αναζητήσουν νέα γη και να αναπτύξουν προσιτά προϊόντα. Αφετέρου, καθώς το κόστος ζωής στο κέντρο της πόλης γίνεται ακριβότερο, οι άνθρωποι τείνουν να μετακινούνται σε περιφερειακές περιοχές.

Οι περιοχές που γειτνιάζουν με την πόλη Χο Τσι Μινχ, όπως η Ντονγκ Νάι και η Τάι Νιν, αποτελούν φωτεινά σημεία στην προσέλκυση άμεσων ξένων επενδύσεων, δημιουργώντας έτσι πολλές ευκαιρίες εργασίας και αυξάνοντας τον μηχανικό πληθυσμό, προωθώντας έτσι τη ζήτηση για στέγαση, κυρίως από μετανάστες εργαζόμενους που πρέπει να εγκατασταθούν, επενδυτές σε διαμερίσματα προς ενοικίαση με υπηρεσίες, άτομα μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος που χρειάζονται κοινωνική στέγαση ή οικονομικά προσιτή μακροχρόνια στέγαση.

Οι διαπεριφερειακές υποδομές ενισχύουν τις τάσεις μετανάστευσης πληθυσμού

Κάθε δορυφορική περιοχή έχει τα δικά της πλεονεκτήματα στον τομέα των ακινήτων, με την πρώην περιοχή Binh Duong, χάρη στα πλεονεκτήματά της σε πληθυσμό, γη και κυκλοφοριακή υποδομή, να έχει τη δυνατότητα να αναπτύξει πολλούς τύπους κατοικιών, από εμπορικά διαμερίσματα, οικόπεδα έως μεζονέτες και βίλες.

Πολυκατοικίες κατά μήκος της γραμμής 1 του μετρό και της λεωφόρου Vo Nguyen Giap, Thu Duc City. (Φωτογραφία: Hong Dat/VNA)

Η περιοχή Ba Ria-Vung Tau εκμεταλλεύεται τα τουριστικά της πλεονεκτήματα και τις τάσεις επενδύσεων σε εξοχικές κατοικίες για να συνεχίσει να αναπτύσσει ακίνητα σε θέρετρα, συμπεριλαμβανομένων διαμερισμάτων, μεζονετών και βιλών σε θέρετρα που βρίσκονται σε παράκτιες αστικές περιοχές.

Οι περιοχές Ντονγκ Νάι και Τάι Νιν (πρώην Λονγκ Αν), χάρη στο μεγάλο εδαφικό τους ταμείο και το τοπίο τους, ευνοούν την ανάπτυξη μεγάλων αστικών περιοχών, με έμφαση στις κατοικίες χαμηλού ύψους. Αυτή η σαφής κατανομή ρόλων θα δημιουργήσει ένα πολυπολικό αστικό οικοσύστημα, συμπληρώνοντας την πόλη Χο Τσι Μινχ, καθώς και διαφοροποιώντας τις επιλογές στέγασης και επένδυσης.

«Οι παλιές περιοχές Long An και Binh Duong είναι δύο αγορές με δυνατότητες βιώσιμης ανάπτυξης. Η Dong Nai αναμένεται να σημειώσει σημαντική πρόοδο όταν το αεροδρόμιο Long Thanh τεθεί σε λειτουργία και ολοκληρωθούν οι αυτοκινητόδρομοι. Η περιοχή Ba Ria-Vung Tau έχει μεγάλες δυνατότητες στον τομέα των θέρετρων-ξενοδοχείων, η δυναμική ανάπτυξης συνδέεται με τις υποδομές σύνδεσης και τη στρατηγική της θέση ως μία από τις κύριες θαλάσσιες πύλες της νέας πόλης Χο Τσι Μινχ», πρόσθεσε ο κ. David Jackson, Γενικός Διευθυντής της Avison Young Vietnam.

Ομοίως, ειδικοί από την Savills Vietnam πιστεύουν ότι όταν οι μηχανισμοί υποδομών, σχεδιασμού και χρηματοδότησης εφαρμόζονται ταυτόχρονα, η πόλη Χο Τσι Μινχ θα έχει τις προϋποθέσεις για να λύσει το πρόβλημα της διασποράς του πληθυσμού, να εξισορροπήσει την προσφορά και τη ζήτηση και να σταθεροποιήσει τις μακροπρόθεσμες τιμές κατοικιών.

Η επέκταση του αστικού χώρου προς την περιφερειακή συνδεσιμότητα όχι μόνο βοηθά στην ανακατανομή της πυκνότητας του πληθυσμού, αλλά δημιουργεί επίσης περιθώρια ανάπτυξης για τμήματα που είναι κατάλληλα για πραγματικούς αγοραστές κατοικιών.

«Αν θέλουμε να λύσουμε το πρόβλημα της στέγασης στη ρίζα του, πρέπει να το δούμε ως θέμα πολιτικής και σχεδιασμού, όχι απλώς ως επιχειρηματικό ζήτημα των επιχειρήσεων στην αγορά», συμφώνησε η κα Huong.

Όσον αφορά τον προσανατολισμό της αστικής ανάπτυξης στο επόμενο διάστημα, το ψήφισμα του 1ου Συνεδρίου της Επιτροπής του Κόμματος της Πόλης Χο Τσι Μινχ αποφάσισε επίσης να βελτιώσει την αποτελεσματικότητα της κρατικής διαχείρισης του πολεοδομικού σχεδιασμού, να επενδύσει στην πλήρη κατασκευή της Νέας Αστικής Περιοχής Thu Thiem πριν από το 2030, να ξεκινήσει η δεύτερη φάση της Αστικής Περιοχής Phu My Hung, να επιταχύνει την πρόοδο της παράκτιας αστικής περιοχής Can Gio, να εφαρμόσει νέα έργα, έργα αστικής αναβάθμισης Vung Tau, και τον παράκτιο αστικό άξονα Long Hai-Phuoc Hai-Ho Tram-Phu My.

Μια γωνία της πτέρυγας Vung Tau. (Φωτογραφία: Hoang Nhi/VNA)

Ανάπτυξη μιας έξυπνης αστικής αλυσίδας που θα συνδέει το κέντρο της πόλης Χο Τσι Μινχ - Ντι Αν - Τουάν Αν - Θου Ντάου Μοτ - Μπεν Κατ - Φου Μι· αστικός και υπηρεσιακός άξονας Φου Μι - Διεθνές Αεροδρόμιο Λονγκ Ταν· νέες αστικές περιοχές γύρω από σημεία κυκλοφορίας που συνδέουν περιφερειακές οδούς και αυτοκινητόδρομους.

Ταυτόχρονα, για να επιτύχει τον στόχο της ύπαρξης 199.400 επιπλέον κοινωνικών κατοικιών μέχρι το τέλος του 2030, η πόλη Χο Τσι Μινχ επικεντρώνεται σε λύσεις που συνδυάζουν ταυτόχρονα την αστική ανακαίνιση και καλλωπισμό με τη νέα αστική ανάπτυξη, ενθαρρύνουν τη χρήση νέων υλικών, πράσινης, ανανεώσιμης και φιλικής προς το περιβάλλον ενέργειας, συνεχίζουν τη μετεγκατάσταση και την κατάργηση προσωρινών κατοικιών πάνω και κατά μήκος καναλιών και τάφρων, ανακαινίζουν, επισκευάζουν ή κατασκευάζουν νέες για να αντικαταστήσουν παλιά διαμερίσματα, αναβαθμίζουν και καλλωπίζουν υφιστάμενες κατοικίες, κατασκευάζουν και αναπτύσσουν κοινωνικές κατοικίες και αναδιοργανώνουν τη ζωή των ανθρώπων.

Μπορεί να ειπωθεί ότι, εάν τύχει σωστής διαχείρισης, η τάση της διασποράς του πληθυσμού και της πολυκεντρικής αστικής ανάπτυξης όχι μόνο θα συμβάλει στη μείωση της πίεσης για στέγαση στην πόλη Χο Τσι Μινχ, αλλά μπορεί επίσης να ανοίξει μια περίοδο ισορροπημένης ανάπτυξης για την αγορά οικιστικών ακινήτων στο νότο.

Πηγή: VNA

Πηγή: https://htv.com.vn/quy-hoach-va-ha-tang-chia-khoa-can-bang-thi-truong-nha-o-thanh-pho-ho-chi-minh-222251022093511027.htm