Τα εμπορικά ακίνητα προς ενοικίαση υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων. (Φωτογραφία: Πρόσοψη δρόμου στην οδό Nguyen Trai, περιοχή Ben Thanh, πόλη Χο Τσι Μινχ - Φωτογραφία από τον Chau Tuan)
Ο νόμος θα τεθεί σε ισχύ την 1η Ιουλίου 2026. Πώς θα πρέπει να ερμηνεύεται αυτός ο κανονισμός και πώς διαφέρει από τους ισχύοντες κανονισμούς; Ο Δάσκαλος Νγκο Τζία Χοάνγκ, λέκτορας στο Πανεπιστήμιο Νομικής της πόλης Χο Τσι Μινχ, παρέχει περαιτέρω ανάλυση σχετικά με αυτό το ζήτημα.
Σύμφωνα με το Άρθρο 10 του Νόμου περί Φορολογίας Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων του 2007 (που τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε το 2014), τα άτομα που ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα (συμπεριλαμβανομένων των ατόμων που εκμισθώνουν ακίνητα) πρέπει να καταβάλλουν φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων ως ποσοστό των εσόδων τους για κάθε τομέα και κλάδο παραγωγής και επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Η παράγραφος 1 του άρθρου 9 της εγκυκλίου 40 του Υπουργείου Οικονομικών ορίζει: Άτομα που μισθώνουν περιουσιακά στοιχεία είναι εκείνα που δημιουργούν έσοδα από τη μίσθωση κατοικιών, χώρων, καταστημάτων, εργαστηρίων, αποθηκών, τη μίσθωση μεταφορικών οχημάτων ή μηχανημάτων και εξοπλισμού χωρίς χειριστές ή τη μίσθωση άλλων τύπων περιουσιακών στοιχείων χωρίς συνοδευτικές υπηρεσίες.
Τρέχοντες φορολογικοί συντελεστές
Οι υπηρεσίες διαμονής δεν θεωρούνται δραστηριότητες ενοικίασης ακινήτων βάσει του παρόντος κανονισμού, συμπεριλαμβανομένης της παροχής βραχυπρόθεσμης διαμονής για τουρίστες ή επισκέπτες, της παροχής μακροχρόνιας στέγασης εκτός διαμερισμάτων για φοιτητές, εργαζόμενους και παρόμοια άτομα ή της παροχής διαμονής με υπηρεσίες εστίασης και ποτών ή εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας.
Κατά την εκπλήρωση των φορολογικών τους υποχρεώσεων, τα άτομα που ενοικιάζουν ακίνητα μπορούν να επιλέξουν να υποβάλλουν φόρους για κάθε περίοδο πληρωμής, η οποία καθορίζεται από την ημερομηνία έναρξης κάθε περιόδου μίσθωσης όπως ορίζεται στη σύμβαση, ή να υποβάλλουν μία μόνο φορολογική δήλωση για ολόκληρο το ημερολογιακό έτος.
Οι φορολογικές δηλώσεις μπορούν να υποβάλλονται για κάθε σύμβαση μεμονωμένα ή ομαδοποιώντας πολλαπλές συμβάσεις σε μία μόνο φόρμα δήλωσης, υπό την προϋπόθεση ότι όλα τα μισθωμένα ακίνητα βρίσκονται εντός της δικαιοδοσίας της ίδιας φορολογικής αρχής.
Δεν υποχρεούνται όλα τα άτομα που ενοικιάζουν τα ακίνητά τους να πληρώνουν φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων.
Σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 1 της εγκυκλίου 100 του Υπουργείου Οικονομικών, σε περιπτώσεις όπου ένα άτομο ασχολείται μόνο με δραστηριότητες ενοικίασης κατοικιών και η περίοδος ενοικίασης δεν είναι ένα πλήρες έτος, εάν τα συνολικά έσοδα από ενοίκια κατά τη διάρκεια του έτους δεν υπερβαίνουν τα 100 εκατομμύρια VND, απαλλάσσεται τόσο από τον φόρο προστιθέμενης αξίας όσο και από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων.
Εάν ο μισθωτής καταβάλει ένα εφάπαξ ποσό για πολλά έτη, αυτή η προκαταβολή πρέπει να κατανέμεται ετησίως για να διαπιστωθεί εάν τα έσοδα για κάθε έτος υπερβαίνουν το όριο των 100 εκατομμυρίων VND, αντί να υπολογίζονται ως ένα μόνο έτος.
Το ποσό του οφειλόμενου φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων = ετήσιο εισόδημα x φορολογικός συντελεστής 5%.
Επομένως, μόνο όταν ένα άτομο ενοικιάζει ένα σπίτι για περίοδο διαφορετική από ένα πλήρες έτος και παράγει έσοδα από ενοίκια που υπερβαίνουν τα 100 εκατομμύρια VND ετησίως, θα υποχρεούται να καταβάλει φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων με συντελεστή 5%.
Για παράδειγμα, εάν τα έσοδα είναι 110 εκατομμύρια VND/έτος, ο πληρωτέος φόρος θα είναι: 110 εκατομμύρια VND x 5% = 5,5 εκατομμύρια VND.
Σύμφωνα με το ψήφισμα 198 της Εθνοσυνέλευσης , από την 1η Ιανουαρίου 2026, τα επιχειρηματικά νοικοκυριά με ετήσιο εισόδημα 200 εκατομμυρίων VND ή περισσότερο θα υποχρεούνται να καταβάλλουν φόρους, αντί του προηγούμενου ορίου των 100 εκατομμυρίων VND.
Αυτό σημαίνει ότι οι οικιακές επιχειρήσεις με ετήσια έσοδα που υπερβαίνουν τα 100 εκατομμύρια VND αλλά δεν υπερβαίνουν τα 200 εκατομμύρια VND δεν θα υποχρεούνται να πληρώνουν φόρο προστιθέμενης αξίας και φόρο εισοδήματος νομικών προσώπων από την 1η Ιανουαρίου 2026.
Όσον αφορά τις μεθόδους πληρωμής φόρων, η δήλωση και η υποβολή φορολογικών δηλώσεων ρυθμίζονται στα άρθρα 11 και 13 της Εγκυκλίου 40 που εκδόθηκε από το Υπουργείο Οικονομικών.
Προς το παρόν, η ηλεκτρονική φορολογική εφαρμογή για ιδιώτες υποστηρίζει τους χρήστες στη δήλωση δηλώσεων μίσθωσης ακινήτων με περιόδους δήλωσης που βασίζονται σε δόσεις πληρωμής και ετήσιες περιόδους. Η εφαρμογή eTax Mobile υποστηρίζει τις νοικοκυριές και τους ιδιοκτήτες ατομικών επιχειρήσεων στη δήλωση φόρων για νοικοκυριά και ιδιοκτήτες ατομικών επιχειρήσεων.
Νέα χαρακτηριστικά του τροποποιημένου νόμου περί φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων του 2025
Ο τροποποιημένος νόμος περί φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων, ο οποίος ψηφίστηκε από την Εθνοσυνέλευση στις 10 Δεκεμβρίου 2025 και τέθηκε σε ισχύ από την 1η Ιουλίου 2026, σηματοδοτεί αρκετές σημαντικές αλλαγές για τις μεμονωμένες επιχειρήσεις, ιδίως για εκείνες που ασχολούνται με τη μίσθωση ακινήτων.
Καταρχάς, το όριο για την υποχρέωση καταβολής φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων έχει αυξηθεί σημαντικά. Σύμφωνα με τις ρήτρες 1 και 4 του άρθρου 7 του τροποποιημένου νόμου περί φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων του 2025:
«Τα άτομα που διαμένουν στο Βιετνάμ και ασκούν παραγωγικές και επιχειρηματικές δραστηριότητες με ετήσιο εισόδημα 500 εκατομμυρίων VND ή λιγότερο απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων. Η κυβέρνηση θα υποβάλει στη Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης πρόταση για την προσαρμογή του ορίου εισοδήματος για την απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων ώστε να ταιριάζει στην κοινωνικοοικονομική κατάσταση κάθε περιόδου.»
Επομένως, από την 1η Ιουλίου 2026, τα έσοδα από δραστηριότητες ενοικίασης κατοικιών πρέπει να υπερβαίνουν τα 500 εκατομμύρια VND ετησίως για να υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων.
Πρόκειται για μια σημαντική αλλαγή από το τρέχον όριο των 100 εκατομμυρίων VND, συμβάλλοντας στη μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης για τις μικρές επιχειρήσεις και τα ενοικιαζόμενα ακίνητα.
Παράδειγμα: Η κα Α νοικιάζει το σπίτι της και κερδίζει 450 εκατομμύρια VND/έτος. Σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς, αυτό το εισόδημα υπερβαίνει το όριο και υπόκειται σε φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων. Η κα Α θα έπρεπε να καταβάλει φόρο με συντελεστή: 5% x 450 εκατομμύρια VND = 22,5 εκατομμύρια VND/έτος.
Ωστόσο, σύμφωνα με τον νέο νόμο, δεδομένου ότι τα έσοδα της κας Α είναι λιγότερα από 500 εκατομμύρια VND ετησίως, δεν θα χρειάζεται να καταβάλλει φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων.
Μια άλλη σημαντική αλλαγή είναι ότι ο φόρος εφαρμόζεται πλέον μόνο στο μέρος των εσόδων που υπερβαίνει τα 500 εκατομμύρια VND, αντί να φορολογείται το σύνολο των εσόδων όπως πριν.
Σύμφωνα με την παράγραφο 4 του άρθρου 7 του τροποποιημένου νόμου περί φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων του 2025, «Τα άτομα που εκμισθώνουν ακίνητα, εξαιρουμένων των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων στέγασης, καταβάλλουν φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων που καθορίζεται πολλαπλασιάζοντας το εισόδημα που υπερβαίνει τα 500 εκατομμύρια VND επί τον φορολογικό συντελεστή 5%.»
Συνεπώς, ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων από δραστηριότητες ενοικίασης θα υπολογίζεται χρησιμοποιώντας τον ακόλουθο τύπο:
Φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων πληρωτέος = (ετήσια έσοδα - 500 εκατομμύρια VND) x 5%
Για παράδειγμα: Ο κ. Β νοικιάζει το σπίτι του για 55 εκατομμύρια VND/μήνα, που ισοδυναμεί με 660 εκατομμύρια VND/έτος. Τα έσοδα που υπερβαίνουν το όριο είναι 160 εκατομμύρια VND και ο πληρωτέος φόρος είναι μόνο 160 x 5% = 8 εκατομμύρια VND/έτος.
Αυτή η νέα μέθοδος υπολογισμού θεωρείται πιο λογική και δίκαιη, καθώς αντικατοπτρίζει με ακρίβεια τη φορολογική ικανότητα του φορολογούμενου. Αυτό ωφελεί τους ιδιοκτήτες ακινήτων όταν το έσοδό τους υπερβαίνει το όριο μόνο κατά ένα μικρό ποσό.
Πηγή: https://tuoitre.vn/theo-luat-moi-nguoi-cho-thue-nha-phai-nop-thue-thu-nhap-ca-nhan-ra-sao-20251212093234535.htm
![[Φωτογραφία] Δύο πτήσεις προσγειώθηκαν και απογειώθηκαν με επιτυχία στο αεροδρόμιο Long Thanh.](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F15%2F1765808718882_ndo_br_img-8897-resize-5807-jpg.webp&w=3840&q=75)
Σχόλιο (0)