Με μια σειρά πολιτικών στήριξης από την κυβέρνηση και την Κρατική Τράπεζα, από το δεύτερο εξάμηνο του 2023, η αγορά ακινήτων έχει δείξει σημάδια βελτίωσης στον όγκο συναλλαγών σε ορισμένα τμήματα. Αναμένεται ότι ο τομέας των ακινήτων το 2024 θα συνεχίσει να ανακάμπτει.

Ο κ. Nguyen Minh Giang, ανώτερος εμπειρογνώμονας διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων πελατών της KB Securities Vietnam, μοιράστηκε με την PV. VietNamNet πληροφορίες για την αγορά ακινήτων, καθώς και για τις μετοχές ακινήτων και τις προοπτικές τους κατά το έτος Giap Thin 2024.

Φωτεινά σημεία είναι τα διαμερίσματα και οι μονοκατοικίες.

- Η αγορά ακινήτων έχει δείξει σημάδια ανάκαμψης κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2023. Ποια είναι η εκτίμησή σας για αυτήν την αξιολόγηση;

Κος Nguyen Minh Giang: Η αγορά ακινήτων το 2023, σύμφωνα με τις παρατηρήσεις μου, παρουσίασε μια μικρή βελτίωση στο δεύτερο εξάμηνο του έτους, αλλά είναι εντοπισμένη και σαφώς διαφοροποιημένη. Η αγορά παλαιών διαμερισμάτων σε μεγάλες πόλεις όπως το Ανόι και η πόλη Χο Τσι Μινχ συνεχίζει να αυξάνεται σε τιμή. Ορισμένα έργα διαμερισμάτων μεσαίας κατηγορίας που ανοίγουν προς πώληση έχουν προσελκύσει επενδυτές να επενδύσουν χρήματα.

Επιπλέον, ο τομέας των ιδιωτικών κατοικιών έχει επίσης ανακάμψει αρκετά καλά. Ορισμένες επαρχίες και πόλεις με ισχυρή ανάπτυξη δημόσιων επενδύσεων είναι επίσης τα μέρη όπου έρχονται πολλοί επενδυτές και οι τιμές πώλησης σε αυτές τις περιοχές έχουν επίσης μειωθεί λιγότερο από το γενικό επίπεδο. Για τον τομέα της γης, η προαστιακή γη, τα καταστήματα, οι βίλες θερέτρων... συνεχίζουν να βιώνουν ζοφερή εικόνα.

Η Εθνοσυνέλευση μόλις ψήφισε επίσημα τρεις σημαντικούς νόμους που επηρεάζουν άμεσα τον κλάδο των ακινήτων: τον Νόμο περί Στέγασης (τροποποιημένος), τον Νόμο περί Επιχειρήσεων Ακινήτων (τροποποιημένος) και τον Νόμο περί Γης (τροποποιημένος).

Ο τομέας των ακινήτων εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από νομικούς παράγοντες, με αποτέλεσμα την απελευθέρωση κεφαλαιακών πηγών και την επιτάχυνση της υλοποίησης των έργων. Ως εκ τούτου, οι επενδυτές ελπίζουν ότι οι παραπάνω 3 νόμοι, που θα εφαρμοστούν επίσημα από την 1η Ιανουαρίου 2025, θα δώσουν ώθηση στην αγορά ώστε να ακμάσει και να αναπτυχθεί βιώσιμα στον νέο κύκλο.

kbnguyenminhgiang 3.gif
Κος Nguyen Minh Giang, ανώτερος εμπειρογνώμονας διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων πελατών, KB Vietnam

- Προχωρώντας στο 2024, πώς αξιολογείτε τη συνέχιση της δυναμικής ανάκαμψης της αγοράς;

Το 2024, ο χαλαρός προσανατολισμός της νομισματικής πολιτικής εξακολουθεί να αποτελεί σημαντικό παράγοντα που βοηθά την αγορά ακινήτων να διατηρήσει τη δυναμική ανάκαμψής της. Ένα μεγάλο μέρος των καταθέσεων κατοικιών από τα τέλη του 2022 και τις αρχές του 2023 θα επιστρέψει στην παραγωγή και ένα μέρος αυτών θα βρει επενδυτικά κανάλια. Στα οποία, τα ακίνητα αποτελούν πάντα προτεραιότητα. Όταν η πολιτική διαχείρισης είναι σταθερή, η εμπιστοσύνη των επενδυτών επιστρέφει, η οποία είναι επίσης η περίοδος κατά την οποία η αγορά ακινήτων τείνει να αναθερμανθεί.

Οι προοπτικές της αγοράς είναι θετικές, αλλά είναι πιθανό να είναι τοπικές και κατακερματισμένες.

Τα τμήματα υψηλής ποιότητας, όπως οι βίλες σε θέρετρα, τα καταστήματα κ.λπ., θα συνεχίσουν να είναι ζοφερά, με έλλειψη επενδυτών. Παράλληλα, το ιδιαίτερα κερδοσκοπικό τμήμα της γης και της γης "πράσινου ρυζιού" θα συνεχίσει επίσης να είναι ήσυχο, επειδή οι περισσότεροι επενδυτές που συμμετέχουν σε αυτό το τμήμα χρησιμοποιούν υψηλή χρηματοοικονομική μόχλευση, η πραγματική ζήτηση δεν είναι μεγάλη και οι νομικές διαδικασίες δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί. Η κατάσταση υπερπροσφοράς σε αυτό το τμήμα είναι πολύ μεγάλη, επομένως είναι δύσκολο να βελτιωθεί το 2024.

Επιπλέον, ο τομέας των διαμερισμάτων σε μεγάλες πόλεις όπως το Ανόι και η πόλη Χο Τσι Μινχ έχει μια κατάλληλη τιμή πώλησης για άτομα με μέσο εισόδημα. Στη συνέχεια, ο τομέας των ατομικών κατοικιών θα συνεχίσει επίσης να ανακάμπτει με τις πραγματικές ανάγκες των ανθρώπων.

batdongsan2024 Ντουμπάι cbre.gif
Οι τιμές των διαμερισμάτων συνεχίζουν να αυξάνονται στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ λόγω περιορισμένης προσφοράς και υψηλής ζήτησης. (Πηγή: CBRE)

Αντιμέτωποι με 3 προκλήσεις

- Κατά την άποψή σας, ποιες προκλήσεις εξακολουθεί να αντιμετωπίζει η αγορά ακινήτων;

Νομίζω ότι η αγορά ακινήτων αντιμετωπίζει τρεις προκλήσεις.

Καταρχάς, πρόκειται για το γενικό πλαίσιο της οικονομίας. Το 2024, η παγκόσμια οικονομία ενδέχεται να επιβραδυνθεί. Σε εγχώριο επίπεδο, η πιστωτική επέκταση μέχρι τα τέλη Οκτωβρίου 2023 έφτασε μόνο το 7,39% και επιταχύνθηκε πραγματικά μόνο τους δύο τελευταίους μήνες του έτους, φτάνοντας στο 13,7%. Από αυτό, μπορεί να φανεί ότι η ζήτηση για νέα δάνεια από επιχειρήσεις και ιδιώτες είναι πολύ χαμηλή, ενώ το επιτόκιο ήταν αρκετά υψηλό στο παρελθόν.

Η παγκόσμια οικονομία γενικά εξακολουθεί να βρίσκεται σε γκρίζο τόνο. Η εγχώρια ταμειακή ροή είναι πολύ χαμηλή. Ο δείκτης PMI για τη μεταποίηση του Βιετνάμ βρίσκεται κάτω από τις 50 μονάδες εδώ και πολλούς μήνες, γεγονός που αποτελεί επίσης ένδειξη ότι η ζήτηση της οικονομίας εξακολουθεί να είναι αρκετά χαμηλή. Επομένως, όχι μόνο ο τομέας των ακινήτων, αλλά όλοι οι τομείς της οικονομίας αντιμετωπίζουν αυτήν την πρόκληση.

Δεύτερον, πρόκειται για τις ταμειακές ροές. Αντιπροσωπεύοντας περισσότερο από το 21% του συνολικού δανεισμού στην οικονομία, το 2023, τα δάνεια για επιχειρήσεις ακινήτων αυξήθηκαν περισσότερο από τον γενικό ρυθμό ανάπτυξης του κλάδου. Αυτό αντικατοπτρίζει την αποτελεσματικότητα των πολιτικών για την άρση των δυσκολιών και των λύσεων που βοηθούν τις επιχειρήσεις ακινήτων να έχουν πρόσβαση σε κεφάλαια.

tindungbatdongsan2024 kbsecurites.gif
Η αύξηση της πίστωσης στον τομέα των ακινήτων θα μειωθεί απότομα το 2023. (Πηγή: KBS)

Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι η ταμειακή ροή των επιχειρήσεων ακινήτων αντιμετωπίζει ως επί το πλείστον δυσκολίες. Το 2023, ο αριθμός των επιχειρήσεων με νέα έργα προς πώληση είναι πολύ μικρός και η ταμειακή ροή της κύριας επιχείρησης είναι ως επί το πλείστον αρνητική.

Εάν μέχρι το 2024 τα έργα δεν μπορέσουν να επιλύσουν νομικά ζητήματα και να ολοκληρώσουν την υποδομή για να φέρουν τα προϊόντα στην αγορά, θα υπάρχουν κίνδυνοι. Για να μην αναφέρουμε ότι η πίεση για τη λήξη ομολόγων είναι τεράστια, με περισσότερα από 120.000 δισεκατομμύρια VND. Αυτό είναι το μεγαλύτερο επίπεδο ωρίμανσης τα τελευταία 5 χρόνια.

Τρίτον, είναι ο νομικός παράγοντας. Οι επιχειρήσεις ακινήτων αντιμετωπίζουν πολλές δυσκολίες στη διαδικασία υλοποίησης έργων. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο η προσφορά έχει μειωθεί τα τελευταία χρόνια.

Ένα νέο έργο απαιτεί το 70% της κεφαλαιακής συμμετοχής από πελάτες και δάνεια. Ο επενδυτής αντιπροσωπεύει μόνο το 30% του κεφαλαίου. Εάν προκύψουν νομικές δυσκολίες, η επιχείρηση δεν μπορεί να έχει πρόσβαση σε κεφάλαια για την υλοποίηση του έργου, γεγονός που θα επιβραδύνει το έργο, θα αυξήσει το κόστος, με αποτέλεσμα πολλές συνέπειες για την επιχείρηση και κινδύνους για την αγορά.

Επομένως, πιστεύω ότι η νομιμότητα είναι ο βασικός παράγοντας της αγοράς ακινήτων.

traiphieu2024 daohan hnx.gif
Το ομόλογο λήξης 2024 είναι το μεγαλύτερο των τελευταίων 5 ετών.

Αντιστρέφοντας το 2025, ο κλάδος των ακινήτων θα εκτοξευθεί από το 2027;

- Πότε πιστεύετε ότι θα αντιστραφεί η αγορά; Ποιες συμβουλές έχετε για τους επενδυτές ακινήτων;

Η πρωτογενής αγορά την περίοδο 2024-2025 θα έχει μείωση των τιμών πώλησης από τους επενδυτές. Αυτό είναι απαραίτητο για να βγουν οι επιχειρήσεις από τον δύσκολο κύκλο. Η προσφορά και η ζήτηση μπορούν να συναντηθούν πιο εύκολα. Αυτό είναι επίσης ένα από τα σημάδια για να βρεθεί το σημείο καμπής της αγοράς ακινήτων.

Ένα άλλο σημαντικό σημάδι είναι το εισόδημα του πληθυσμού. Με το εισόδημα του πληθυσμού να μειώνεται, είναι δύσκολο να δούμε ένα σημείο αντιστροφής στην αγορά ακινήτων το 2024. Μπορεί να είναι μόνο μια αργή ανάκαμψη, κυρίως διαφοροποιημένη.

Ο επόμενος σημαντικός παράγοντας είναι ο νομικός, με τρεις σημαντικούς νόμους να τίθενται σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2025. Αυτή θεωρείται επίσης η μεταβατική περίοδος μεταξύ του παλαιού και του νέου κύκλου.

Σύμφωνα με την έρευνά μου, συνήθως μετά το σημείο αντιστροφής, η αγορά θα χρειαστεί τουλάχιστον 2 χρόνια για να σταθεροποιηθεί και να αναπτυχθεί ξανά δυναμικά.

Συνεπώς, προβλέπω ότι το δεύτερο εξάμηνο του 2025 θα είναι το σημείο καμπής για την αγορά ακινήτων. Από το 2027 και μετά, η αγορά θα βελτιωθεί πραγματικά όταν ο οικονομικός κύκλος θα έχει ξεπεράσει τη δύσκολη περίοδο, το νομικό σύστημα θα έχει ολοκληρωθεί και τα εισοδήματα των ανθρώπων θα αρχίσουν να αυξάνονται ξανά. Οι επιχειρήσεις θα αναδυθούν επίσης με κατάλληλους επιχειρηματικούς προσανατολισμούς.

προμήθεια πηγής συναλλαγών ακινήτων 2018 2023 vars.gif
Προσφορά κατοικιών από το 2018-2023.

Για τους επενδυτές, πιστεύω ότι η διαχείριση της προσωπικής ταμειακής ροής και η επιλογή της κατάλληλης στιγμής για επένδυση σε αυτό το πλαίσιο είναι εξαιρετικά σημαντική.

Όταν η οικονομία βρίσκεται ακόμη σε ασαφές στάδιο, το γεωπολιτικό πλαίσιο δεν είναι σταθερό, η κατανομή των επενδυτικών ποσοστών πρέπει να είναι κατάλληλη και να μπορεί να έχει μεγάλη σημασία. Όσον αφορά τα ακίνητα, οι επενδυτές θα πρέπει να αναζητούν ακίνητα στην κεντρική περιοχή με ακίνητα με ταμειακή ροή. Επιπλέον, υπάρχουν περιοχές που προωθούνται έντονα για την εκταμίευση δημόσιων επενδύσεων, το τμήμα για άτομα χαμηλού-μεσαίου εισοδήματος κ.λπ. Το σημαντικό είναι να επιλεγεί η κατάλληλη στιγμή με βάση το σημείο αντιστροφής της αγοράς, ώστε η ταμειακή ροή να μπορεί να προωθήσει την καλύτερη επενδυτική απόδοση.

Οι μετοχές ακινήτων παρακολουθούν στενά τις διακυμάνσεις της αγοράς ακινήτων.

- Πώς αξιολογείτε τις μετοχές των εταιρειών ακινήτων που είναι εισηγμένες στο χρηματιστήριο;

Πιστεύω ότι η αγορά ακινήτων είναι πάντα στενά συνδεδεμένη και σε συμφωνία με τις τιμές των μετοχών των εισηγμένων εταιρειών ακινήτων.

Κατά τη διάρκεια του πυρετού γης του 2021, οι μετοχές ακινήτων αυξήθηκαν 5-10 φορές μέσα σε λίγους μόνο μήνες. Το 2022, όταν η αγορά ακινήτων πάγωσε, πολλές μετοχές ακινήτων είχαν τιμές «διαιρεμένες 5-10 φορές». Συχνά αποκαλώ μετοχές ακινήτων «πόσο ανεβαίνουν, πόσο κατεβαίνουν», κάτι που αντικατοπτρίζει σαφώς τη φύση της αγοράς και τις δυσκολίες των επιχειρήσεων.

Το 2022, πολλοί επενδυτές και ιδιοκτήτες επιχειρήσεων ακινήτων ρευστοποίησαν τις μετοχές τους. Αυτή ήταν η πιο δύσκολη περίοδος για τα ακίνητα.

Ωστόσο, υπάρχει πάντα η ευκαιρία σε κίνδυνο. Η πιο δύσκολη στιγμή είναι πάντα η καλύτερη στιγμή για «κυνήγι». Αντικειμενικά μιλώντας, πολλές εισηγμένες εταιρείες ακινήτων αντιμετωπίζουν δυσκολίες λόγω της μαζικής ανάπτυξης έργων και της υψηλής μόχλευσης. Ωστόσο, υπάρχουν επίσης πολλές καλές εταιρείες ακινήτων και αυτή είναι η στιγμή που θα ξεκινήσουν το κυνήγι.

Προβλέπω ότι το 2024-2025 θα είναι μια περίοδος άνθησης στις συγχωνεύσεις και εξαγορές (M&A) στον τομέα των ακινήτων.

Για τους μεμονωμένους επενδυτές, αυτή είναι επίσης μια πολύ καλή στιγμή για να εξετάσουν τις επιχειρήσεις, αναζητώντας ποιοτικές εταιρείες στις οποίες θα επενδύσουν με μακροπρόθεσμο όραμα.

Μια καλή επιχείρηση πρέπει να έχει καλό και υγιές οικονομικό δυναμικό. Αυτές οι επιχειρήσεις έχουν μικρό χρέος, με χαμηλή μόχλευση. Η ίδια η επιχείρηση πρέπει επίσης να είναι ευέλικτη στον επιχειρηματικό της προσανατολισμό, όπως η στροφή προς το τμήμα για την ομάδα μεσαίου εισοδήματος, η κατασκευή κοινωνικών κατοικιών κ.λπ., για να διατηρήσει τα έσοδα και τις ταμειακές ροές στο τρέχον δύσκολο πλαίσιο.

Οι οικονομικά ισχυρές επιχειρήσεις αυτή τη στιγμή θα έχουν πολλές ευκαιρίες συγχωνεύσεων και εξαγορών (M&A) που θα προσφέρουν αξία βιώσιμης ανάπτυξης για τον νέο κύκλο. Αυτή είναι μια σημείωση που πρέπει να προσέξουν οι επενδυτές όταν αναζητούν μια καλή επιχείρηση.

Πρέπει να τονιστεί ότι ο κύκλος λειτουργίας της αγοράς ακινήτων θα είναι μεγαλύτερος και πιο αργός από ό,τι της χρηματιστηριακής αγοράς γενικότερα. Οι επενδυτές θα πρέπει να έχουν μια μακροπρόθεσμη προοπτική εάν επενδύουν σε μετοχές ακινήτων αυτή τη στιγμή, επειδή το «υπερμεγάλο» κύμα ακινήτων έχει περάσει. Για να σχηματιστεί ένα μεγάλο κύμα όπως το 2021, η ομάδα μετοχών ακινήτων έχει συσσωρευτεί για 7-8 χρόνια.

Σας ευχαριστώ!

Κατά τη γνώμη σας, ποια σημεία στους τρεις νέους νόμους: Νόμος περί Στέγασης (τροποποιημένος), Νόμος περί Ακινήτων (τροποποιημένος) και Νόμος περί Γης (τροποποιημένος), όταν εφαρμοστούν, θα έχουν θετικές επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων στον νέο κύκλο;

* Αυτό σημαίνει ότι θα δοθεί στους Βιετναμέζους που διαμένουν στο εξωτερικό το δικαίωμα να ασχολούνται με ακίνητα όπως και οι κάτοικοι της χώρας. Αυτό θα βοηθήσει στην αύξηση των ετήσιων εμβασμάτων προς το Βιετνάμ. Το Βιετνάμ συγκαταλέγεται στις 3 χώρες με τα υψηλότερα εμβάσματα στον κόσμο.

* Αυστηροποίηση της υποδιαίρεσης και πώλησης γης. Αυτό θα ελαχιστοποιήσει την κερδοσκοπία με γη, θα αποτρέψει τη σπατάλη πόρων και θα επικεντρωθεί σε τμήματα με πραγματική ζήτηση.

Στο μέλλον, οι επιχειρήσεις ακινήτων πρέπει να προσανατολιστούν σε κατάλληλα τμήματα ακινήτων για τον νέο κύκλο, συμβάλλοντας έτσι στη σταθεροποίηση και την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων με πιο βιώσιμο τρόπο.

* Χορήγηση ροζ βιβλίων για μίνι διαμερίσματα και μη προσδιορισμός της περιόδου ιδιοκτησίας του διαμερίσματος.

* Οι εκτάσεις χωρίς έγγραφα χρήσης γης πριν από την 1η Ιουλίου 2014 θα λάβουν κόκκινο βιβλίο.

* Κατάργηση του πλαισίου τιμών γης, καθορισμός της τιμής της γης σύμφωνα με τις αρχές της αγοράς. Διαφοροποίηση των εντύπων αποζημίωσης για τα άτομα των οποίων η γη ανακτάται. Διευθέτηση στέγασης επανεγκατάστασης πριν από την ανάκτηση. Όσοι έχουν ανακτηθεί γεωργικές εκτάσεις θα αποζημιωθούν με οικιστική γη/κατοικίες.

Αυτό βοηθά τους ανθρώπους να ωφεληθούν περισσότερο και οι επιχειρήσεις να μπορούν εύκολα να εκχερσώσουν τη γη και να υλοποιήσουν έργα πιο γρήγορα.

* Οι επιχειρήσεις πληρώνονται φόρο χρήσης γης ετησίως αντί να χρειάζεται να τον πληρώνουν όλο εφάπαξ.

* Ένας πιο ανοιχτός μηχανισμός για τη γεωργική γη, όπως η αύξηση της μέγιστης ατομικής ιδιοκτησίας από 10 φορές σε 15 φορές. Τα άτομα που δεν παράγουν άμεσα γεωργική γη εξακολουθούν να επιτρέπεται να λαμβάνουν μεταβιβάσεις γης καλλιέργειας ρυζιού.

Συνοψίζοντας, αυτοί οι τρεις τροποποιημένοι νόμοι έχουν βαθύ αντίκτυπο σε όλες τις πτυχές της κοινωνίας, καθώς και σε όλες τις τάξεις του πληθυσμού. Όταν τεθούν σε ισχύ, αναμένεται να βοηθήσουν τις επιχειρήσεις να ξεπεράσουν τις νομικές δυσκολίες, καθώς και να αναπροσανατολίσουν την ανάπτυξη του τομέα των ακινήτων στον νέο κύκλο. Η προσφορά ακινήτων θα επιστρέψει σταδιακά και θα κινηθεί προς προϊόντα που προσφέρουν βιώσιμη αξία στην οικονομία και στοχεύουν στις βασικές ανάγκες των ανθρώπων.

Οι Novaland και Vinhomes προκαλούν εκπλήξεις, ποια είναι τα σήματα από τα ακίνητα; Η ​​αγορά ακινήτων παρουσιάζει απρόβλεπτες διακυμάνσεις και οι προοπτικές δεν είναι ακόμη σαφείς, αλλά επιχειρήσεις ακινήτων όπως οι Novaland, Vinhomes ή Khai Hoan Land... έχουν επίσης καταγράψει εκπληκτικά επιχειρηματικά αποτελέσματα το 2023.