Πολύβουη αγορά ενοικίασης γραφείων και προβλέψεις ειδικών

Δημιουργήστε ένα ανταγωνιστικό περιβάλλον

Οι δραστηριότητες μίσθωσης γραφείων έχουν καταγραφεί πρόσφατα ως εκ νέου δυναμικές, με συναλλαγές για επέκταση ή μετεγκατάσταση γραφείων. Η αγορά έχει επίσης καταγράψει μια μετατόπιση της ζήτησης από τους ενοικιαστές, αναγκάζοντας τους επενδυτές γραφείων να αλλάξουν για να διατηρήσουν τους ενοικιαστές, ιδίως τις μεγάλες εταιρείες και τις πολυεθνικές εταιρείες.

Για να κατανοήσουμε καλύτερα τη μεταβολή της ζήτησης ενοικιαστών και να εντοπίσουμε τους παράγοντες που διατηρούν αποτελεσματικά τους ενοικιαστές γραφείων, ο κ. Matthew Powell - επικεφαλής της Savills Vietnam - δήλωσε ότι η αγορά γραφείων επωφελείται από την αύξηση των άμεσων ξένων επενδύσεων που εισρέουν στο Βιετνάμ τον τελευταίο καιρό.

Συνεπώς, στοιχεία από το Υπουργείο Σχεδιασμού και Επενδύσεων δείχνουν ότι στις 20 Απριλίου 2024, το συνολικό κεφάλαιο άμεσων ξένων επενδύσεων στο Βιετνάμ έφτασε τα 9,27 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, σημειώνοντας αύξηση 4,5% σε σχέση με την ίδια περίοδο το 2023. Μέχρι σήμερα, σε ολόκληρη τη χώρα υπάρχουν 40.049 έγκυρα έργα με συνολικό εγγεγραμμένο κεφάλαιο σχεδόν 478,58 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ.

Πολλά γραφεία κατηγορίας Α προς ενοικίαση στην πόλη Χο Τσι Μινχ .

Οι ξένοι επενδυτές έχουν επενδύσει σε 17 από τους 21 τομείς της εθνικής οικονομίας . Εκ των οποίων, η μεταποιητική βιομηχανία κατέλαβε την πρώτη θέση με συνολικό επενδυτικό κεφάλαιο άνω των 6,15 δισεκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ, που αντιστοιχεί σε σχεδόν 66,4% του συνολικού εγγεγραμμένου επενδυτικού κεφαλαίου, σημειώνοντας αύξηση 19,8% την ίδια περίοδο.

Ο τομέας των ακινήτων κατέλαβε τη δεύτερη θέση με συνολικό επενδυτικό κεφάλαιο άνω των 1,73 δισεκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ, αντιπροσωπεύοντας σχεδόν το 18,7% του συνολικού εγγεγραμμένου επενδυτικού κεφαλαίου, σημειώνοντας αύξηση 78,2% την ίδια περίοδο. Ακολουθούν οι τομείς χονδρικής και λιανικής πώλησης, αποθήκευσης και μεταφορών με συνολικό εγγεγραμμένο κεφάλαιο άνω των 451,4 εκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ και σχεδόν 383,2 εκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ, αντίστοιχα.

Η αυξανόμενη εισροή άμεσων ξένων επενδύσεων και η διαφοροποίηση των βιομηχανιών, σε συνδυασμό με τον συνεχιζόμενο θετικό δείκτη επιχειρηματικής εμπιστοσύνης, έχουν δείξει ότι το Βιετνάμ αποτελεί μια πιθανή αγορά για πολλά είδη επιχειρήσεων, οδηγώντας έτσι σε αυξανόμενη ζήτηση για γραφεία.

Οι δραστηριότητες μίσθωσης γραφείων κατά το πρώτο τρίμηνο του 2024 ήταν δυναμικές, με τους ενοικιαστές στους τομείς της πληροφορικής, της μεταποίησης και του δικαίου να διατηρούν υψηλό ποσοστό.

Ωστόσο, η υψηλή ζήτηση δεν αφορά όλα τα τμήματα γραφείων. Η τρέχουσα ζήτηση επικεντρώνεται στο τμήμα γραφείων υψηλής ποιότητας, επειδή οι ενοικιαστές έχουν πιο αυστηρές απαιτήσεις για τα γραφεία. Χρειάζονται γραφεία που εξασφαλίζουν καλή ποιότητα, ένα καλό εργασιακό περιβάλλον για την προσέλκυση και διατήρηση ταλέντων.

Το εργασιακό περιβάλλον είναι πάντα ένας από τους παράγοντες που επιδιώκουν τόσο οι επενδυτές σε μισθώσεις γραφείων όσο και οι ενοικιαστές γραφείων.

Συνεπώς, η τάση μετατοπίζεται σταδιακά σε κτίρια με πιστοποίηση πράσινης τεχνολογίας, με ποιοτικό χώρο και πλήρεις εγκαταστάσεις. Συνεπώς, οι επενδυτές γραφείων πρέπει να συμβαδίζουν και να διασφαλίζουν την παροχή χώρων υψηλής ποιότητας που να ανταποκρίνονται στο γενικό γούστο.

Η τρέχουσα τάση είναι ότι οι περισσότεροι ενοικιαστές προτιμούν τις κεντρικές περιοχές των μεγάλων πόλεων, όπου υπάρχουν νέα έργα υψηλής ποιότητας, κατάλληλες τιμές ενοικίασης και κοντά στο κέντρο.

Μπορεί να φανεί ότι η τάση επιλογής γραφείου από τους ενοικιαστές εξαρτάται από πολλούς παράγοντες και η τιμή δεν είναι ο μόνος παράγοντας που λαμβάνουν υπόψη οι επιχειρήσεις, ειδικά για τους ενοικιαστές που τείνουν να αναβαθμίζουν τα γραφεία τους σε κτίρια Κατηγορίας Α.

Για πολλές εταιρείες, η μετακόμιση σε κτίρια γραφείων με πιστοποίηση «πράσινου» χαρακτήρα αποτελεί ύψιστη προτεραιότητα ή ακόμη και απαίτηση, στο πλαίσιο της παγκόσμιας δέσμευσής τους προς τους μετόχους τους σε θέματα ESG και των σχετικών νομικών κανονισμών.

Μερικές φορές οι εταιρείες είναι πρόθυμες να πληρώσουν ένα επιπλέον ποσό για ένα κτίριο καλύτερης ποιότητας με πράσινη πιστοποίηση, το οποίο παρέχει ένα παραγωγικό εργασιακό περιβάλλον για τους εργαζομένους και μια θετική εικόνα της επωνυμίας για τους πελάτες. Έτσι, ενώ η τιμή είναι προφανώς ένας πολύ σημαντικός παράγοντας, δεν είναι ο καθοριστικός παράγοντας.

Οι ειδικοί της Savills έχουν επισημάνει τη διαφορά μεταξύ των οικολογικά πιστοποιημένων κτιρίων και των μη πιστοποιημένων κτιρίων.

Τα παλαιότερα κτίρια που δεν πληρούν τα πράσινα πρότυπα θα αντιμετωπίσουν πλέον μεγαλύτερη πίεση για μείωση των ενοικίων, καθώς δεν μπορούν να ανταγωνιστούν κτίρια με πράσινη πιστοποίηση. Τα στοιχεία δείχνουν ότι ορισμένοι ιδιοκτήτες, ειδικά για γραφεία κατηγορίας Β, αναγκάστηκαν να μειώσουν τα ενοίκια για να διατηρήσουν τους ενοικιαστές, ενώ τα πολυτελή κτίρια εξακολουθούν να διατηρούν σταθερά ενοίκια.

«Η τιμή είναι προφανώς σημαντική. Αλλά όπως και με οτιδήποτε άλλο, πολλοί άνθρωποι είναι πρόθυμοι να πληρώσουν για ποιοτικές εμπειρίες. Όπως ακριβώς αγοράζοντας ένα αυτοκίνητο, ρούχα ή τσάντες, μερικές φορές η διαφορά τιμής είναι αποδεκτή για προϊόντα και υπηρεσίες υψηλότερης ποιότητας», δήλωσε ο Matthew Powell.

Τα ενοίκια γραφείων στην πόλη Χο Τσι Μινχ αυξάνονται.

Σύμφωνα με τους ειδικούς της Savills, η αγορά γραφείων στην πόλη Χο Τσι Μινχ έχει πολλά πλεονεκτήματα, με μεγάλους χώρους γραφείων να συνοδεύονται από μια μεγαλύτερη εμπορική αγορά. Οι τιμές ενοικίασης γραφείων στην πόλη Χο Τσι Μινχ παραμένουν υψηλότερες από ό,τι στο Ανόι, ειδικά σε έργα στην Περιοχή 1.

Ωστόσο, η αγορά της πόλης Χο Τσι Μινχ ήταν προηγουμένως συγκεντρωμένη κυρίως σε μία περιοχή, την Περιοχή 1, η οποία παρείχε τον κύριο εξοπλισμό γραφείου. Ωστόσο, αυτή η αγορά έχει πλέον καταγράψει μια μετατόπιση προς την περιοχή Thu Thiem, με νέο εξοπλισμό γραφείου, μεγάλο χώρο δαπέδου και πολλά έργα με πιστοποίηση οικολογικού χαρακτήρα.

Εν τω μεταξύ, η ιστορία στο Ανόι είναι διαφορετική. Το Ανόι έχει μια πιο εκτεταμένη ανάπτυξη της αγοράς γραφείων, καθώς υπάρχουν διαφορετικές τοποθεσίες που επικεντρώνονται σε εμπορικά έργα όπως το Hoan Kiem, το Ba Dinh, η Δυτική περιοχή του Ανόι και σύντομα η περιοχή της Δυτικής Λίμνης.

Ωστόσο, η τρέχουσα δυνατότητα ενοικίασης έργων στις περιοχές Hoan Kiem και Ba Dinh είναι αρκετά υψηλή. Ως εκ τούτου, τα νέα κτίρια που αναμένεται να ξεκινήσουν στο εγγύς μέλλον, όπως το Grand Terra, το Taisei Square Hanoi, το Tien Bo Plaza και το BRG Diamond Park Plaza, θα αποτελέσουν νέες πηγές εφοδιασμού, δημιουργώντας περισσότερο ενθουσιασμό για εμπορικές δραστηριότητες.

Η πόλη Χο Τσι Μινχ θεωρείται ότι διαθέτει μεγάλο αριθμό γραφείων προς ενοικίαση που προσελκύουν μεγάλο αριθμό πελατών και έχουν καλύτερες τιμές.

Οι ειδικοί πιστεύουν επίσης ότι οι τιμές ενοικίασης γραφείων στο Ανόι είναι απίθανο να ξεπεράσουν αυτές στην πόλη Χο Τσι Μινχ στο μέλλον.

Συνεπώς, σύμφωνα με την Savills Asia Pacific, κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2023, η τιμή ενοικίασης γραφείων κατηγορίας Α στο Ανόι σε σχέση με την περιοχή παραμένει σε μέσο επίπεδο, στα 41,7 USD/m2/μήνα (συμπεριλαμβανομένων φόρων και τελών παροχής υπηρεσιών). Εν τω μεταξύ, το ποσοστό αυτό που καταγράφηκε στην πόλη Χο Τσι Μινχ είναι 63,2 USD/m2/μήνα.

Συγκεκριμένα, με την αναμενόμενη αύξηση της προσφοράς νέων οχημάτων Κατηγορίας Α στο Ανόι στο μέλλον, οι τιμές ενοικίασης θα συνεχίσουν να είναι ανταγωνιστικές.

Για μεμονωμένα κτίρια που είναι δημοφιλή ή καλής ποιότητας, ενδέχεται να απαιτούνται υψηλότερες τιμές, οι οποίες όμως δεν θα είναι σημαντικά υψηλότερες από τις εναλλακτικές λύσεις. Συνεπώς, στο μέλλον, το Ανόι θα διατηρήσει λογικές τιμές ενοικίασης για κτίρια υψηλής ποιότητας.

Ταυτόχρονα, οι ειδικοί πιστεύουν επίσης ότι το κόστος επένδυσης για πράσινα κτίρια είναι μια μακροπρόθεσμη επένδυση. Εν τω μεταξύ, η ιστορία της μείωσης των τιμών είναι μια βραχυπρόθεσμη ιστορία. Επειδή οι ενοικιαστές γραφείων συχνά χρησιμοποιούν το γραφείο για μεγάλο χρονικό διάστημα, τουλάχιστον 5-10 χρόνια, ή και περισσότερο.

Συνεπώς, τα βιώσιμα αναπτυγμένα πράσινα κτίρια γραφείων αποτελούν εξαιρετικά σημαντικό παράγοντα για τους επενδυτές, ώστε να διατηρούν μακροπρόθεσμους ενοικιαστές. Έτσι, το τρέχον πρόβλημα για τους επενδυτές πράσινων έργων είναι οι μακροπρόθεσμες επενδύσεις.

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html