Η αγορά βιώνει ένα ενδιαφέρον «παράδοξο», πολλά έργα διαμερισμάτων είναι «sold out», το τμήμα τιμών των 50 εκατομμυρίων VND/m2 θα εξαφανιστεί.

Η αγορά βίωσε ένα ενδιαφέρον «παράδοξο», τα έργα διαμερισμάτων στο Ανόι σημείωσαν καλές διαπραγματεύσεις, ακόμη και «εξαντλήθηκαν», οι κανονισμοί για την καταγραφή των τελών χρήσης γης κατά την έκδοση κόκκινων βιβλίων... είναι τα τελευταία νέα στον τομέα των ακινήτων.

Οι ειδικοί λένε ότι τα νέα διαμερίσματα με τιμές κάτω των 50 εκατομμυρίων/τ.μ. στο Ανόι πρόκειται να εξαφανιστούν. (Φωτογραφία: Linh An)

Τα οικονομικά προσιτά διαμερίσματα σταδιακά «εξαφανίζονται»

Ο τομέας των οικονομικά προσιτών κατοικιών έχει μεγάλη ζήτηση στην αγορά, αλλά παρουσιάζει σοβαρή έλλειψη προσφοράς. Μέχρι το 2024, σχεδόν το 67% των νέων διαμερισμάτων στην αγορά του Ανόι θα ανήκουν στην κατηγορία των πολυτελών και πολυτελών κατοικιών.

Προβλέπεται ότι έως το 2025, το κύριο τμήμα της αγοράς με τιμή 50 εκατομμύρια VND/m2 θα εξαφανιστεί. Οι ειδικοί πιστεύουν ακόμη και ότι τα νέα διαμερίσματα με τιμή κάτω των 50 εκατομμυρίων VND/m2 στο Ανόι σύντομα θα εξαφανιστούν. Η ιστορία των οικονομικά προσιτών εμπορικών κατοικιών, η οποία αναμενόταν να αποκαταστήσει την ισορροπία προσφοράς και ζήτησης στην αγορά, είναι πλέον ολοένα και πιο μακρινή.

Στατιστικά στοιχεία από τον Σύνδεσμο Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARS) δείχνουν ότι κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων στο Ανόι αυξήθηκε κατά 64% σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο του 2019, διπλάσια από την αύξηση στην πόλη Χο Τσι Μινχ . Η μέση κύρια τιμή πώλησης πλησιάζει τα 60 εκατομμύρια VND/m2.

Ο κ. Nguyen Van Dinh - Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ, σχολίασε ότι οι μεσαίου εισοδήματος στο Ανόι μετακινούνται ολοένα και περισσότερο στις απομακρυσμένες περιοχές, όπου το σύστημα συνδετικών υποδομών δεν έχει ολοκληρωθεί, για να αγοράσουν κατοικίες. Αυτή η κατάσταση θα συμβεί και σε άλλες αστικές περιοχές στο εγγύς μέλλον, εάν ο μηχανισμός αδειοδότησης έργων δεν επανασχεδιαστεί. Ωστόσο, οι τιμές των διαμερισμάτων σε αυτές τις περιοχές δεν βρίσκονται πλέον σε «κατάλληλο» επίπεδο.

Ο Διευθυντής του Batdongsan.com.vn στη Νότια περιοχή - κ. Dinh Minh Tuan ανέφερε ότι το 2024 υπήρξε ένα ενδιαφέρον «παράδοξο» ότι παρόλο που οι τιμές των διαμερισμάτων στην πρωτογενή αγορά τόσο στο Ανόι όσο και στην πόλη Χο Τσι Μινχ ήταν υψηλές, η αγοραστική δύναμη ήταν ακόμα αρκετά καλή. Έως και το 70% των μεσιτών δήλωσαν ότι τα έργα διαμερισμάτων στο Ανόι είχαν θετικό όγκο συναλλαγών, ακόμη και «sold out» το 2024. Ομοίως, το ποσοστό αυτό στην πόλη Χο Τσι Μινχ έφτασε επίσης σε ποσοστό άνω του 40%.

Αυτό δείχνει την ισχυρή έλξη του τομέα των διαμερισμάτων, ειδικά των έργων που ανταποκρίνονται στις πραγματικές στεγαστικές ανάγκες. Τα διαμερίσματα είναι πάντα πρωτοπόροι στους κύκλους ανάκαμψης της αγοράς, επειδή στοχεύουν στις πραγματικές στεγαστικές ανάγκες, μια ανάγκη που είναι πάντα παρούσα και βιώσιμη. Η ισχυρή αύξηση των συναλλαγών επικεντρώνεται σε διαμερίσματα με μικρές επιφάνειες και λογικές τιμές. Επιπλέον, τα έργα που επιλέγονται από τους αγοραστές είναι συχνά ολοκληρωμένα προϊόντα, με ολοκληρωμένες υποδομές, χαμηλή πυκνότητα κατασκευής, αξιόπιστους επενδυτές, καλή πρόοδο πληρωμών και πολιτικές προνομιακών επιτοκίων κ.λπ., ανέλυσε ο κ. Tuan.

Παρόλο που η κατηγορία των προσιτών και μεσαίας κατηγορίας διαμερισμάτων συρρικνώνεται σε μεγάλες πόλεις όπως το Ανόι και η πόλη Χο Τσι Μινχ, αυτή εξακολουθεί να είναι η κύρια κατηγορία, προσελκύοντας μεγάλο ενδιαφέρον από πραγματικούς αγοραστές, με την ανάγκη να αποκτήσουν ένα σπίτι για να εγκατασταθούν.

Με βάση αυτή την πραγματικότητα, η ανάπτυξη οικονομικά προσιτών επαγγελματικών κατοικιών εξακολουθεί να αποτελεί επείγουσα ανάγκη, ειδικά στις μεγάλες πόλεις. Ο κ. Dang Hung Vo, πρώην Υφυπουργός Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, δήλωσε ότι είναι απαραίτητο να προταθεί μια πρωτοβουλία για την έρευνα και την ανάπτυξη του τομέα των οικονομικά προσιτών επαγγελματικών κατοικιών, επειδή αυτός θα αποτελέσει σημαντικό παράγοντα για τη σταθεροποίηση και τη βιωσιμότητα της αγοράς ακινήτων.

Πρέπει να επενδύσω σε διαμερίσματα με υπηρεσίες προς ενοικίαση;

Κατά τη διάρκεια του σεμιναρίου με θέμα «Δυνατότητες ενοικίασης διαμερισμάτων» το απόγευμα της 23ης Δεκεμβρίου, ο Δρ. Nguyen Van Dinh, Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ, δήλωσε ότι οι τιμές των ακινήτων στην κεντρική περιοχή βρίσκονται σε ανοδική τάση. Η μέση τιμή διαμερισμάτων στις 4 κεντρικές περιοχές του Ανόι έχει διπλασιαστεί σε σύγκριση με τις αρχές του 2019, 30% υψηλότερη από τη μέση αύξηση σε ολόκληρο το Ανόι.

Για παράδειγμα, οι περιοχές Hai Ba Trung και Dong Da είναι οι δύο περιοχές με τον καλύτερο ρυθμό αύξησης τιμών τα τελευταία 5 χρόνια, λόγω του σχετικά καλού επιπέδου τιμών σε σύγκριση με τα νεοσύστατα έργα στις προαστιακές περιοχές. Τα νεοσύστατα έργα τα τελευταία 3 χρόνια έχουν συνεχώς προσαρμόσει τις τιμές τους, περίπου 10% μετά από κάθε φάση ανοίγματος. Νέα έργα διαμερισμάτων άνοιξαν προς πώληση το 2024 με κοινές τιμές από 125 εκατομμύρια VND/m2. Τα διαμερίσματα με υπηρεσίες έχουν τιμή περίπου 88 εκατομμύρια VND/m2 (χωρίς ΦΠΑ και τέλη συντήρησης).

Στο πλαίσιο των αυξανόμενων τιμών των διαμερισμάτων, εάν έχετε περισσότερα από 5 δισεκατομμύρια VND σε μετρητά, θα πρέπει να στραφείτε σε επενδύσεις σε ενοικιαζόμενα διαμερίσματα με υπηρεσίες;

Ο κ. Le Dinh Chung, Γενικός Διευθυντής της SGO Home, δήλωσε ότι πολλοί επενδυτές τείνουν να αναζητούν ακίνητα με διπλά κέρδη, με σταθερό εισόδημα από ενοίκια και κέρδος από την αύξηση του ενεργητικού.

Επομένως, εάν έχετε 5,5 δισεκατομμύρια VND, προτείνει ο κ. Chung, οι επενδυτές μπορούν να βρουν ένα ευέλικτο ακίνητο που δημιουργεί ταμειακή ροή και μπορεί να χρησιμοποιηθεί για διαβίωση ή ενοικίαση. Με ένα τόσο ευέλικτο ακίνητο, δεν θα είναι δύσκολο να το πουλήσετε αργότερα.

Σύμφωνα με τον κ. Chung, τα διαμερίσματα με υπηρεσίες στο κέντρο μεγάλων πόλεων όπως το Ανόι και η πόλη Χο Τσι Μινχ έχουν τραβήξει την προσοχή τα τελευταία χρόνια λόγω του σταθερού εισοδήματός τους από μακροχρόνιους επισκέπτες, ειδικούς και την ξένη κοινότητα.

Επιπλέον, η τιμή των διαμερισμάτων με υπηρεσίες είναι 35-70% χαμηλότερη από την αγορά στο ίδιο τμήμα της αγοράς, αλλά η τιμή ενοικίασης των διαμερισμάτων με υπηρεσίες είναι 25-50% υψηλότερη από αυτή των διαμερισμάτων μακροχρόνιας μίσθωσης. Αυτό δείχνει ότι τα διαμερίσματα με υπηρεσίες προς ενοικίαση είναι προϊόντα ακινήτων που προσφέρουν υψηλή επενδυτική αποδοτικότητα.

Το έργο τουριστικής περιοχής αξίας άνω των 2.500 δισεκατομμυρίων VND στο Binh Dinh έχει έναν επενδυτή.

Στις 23 Δεκεμβρίου, νέα από το γραφείο της Λαϊκής Επιτροπής της επαρχίας Binh Dinh ανέφεραν: Ο Αντιπρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής της επαρχίας Nguyen Tu Cong Hoang υπέγραψε την απόφαση αριθ. 4428/QD-UBND με την οποία εγκρίθηκαν τα αποτελέσματα της δημοπρασίας δικαιωμάτων χρήσης γης για την υλοποίηση του Έργου Σημείο Αρ. 2 (2-2), Nhon Ly - τουριστική περιοχή παραλίας Cat Tien.

Πρόκειται για ένα έργο με συνολικό εκτιμώμενο ελάχιστο επενδυτικό κεφάλαιο άνω των 2.215,57 δισεκατομμυρίων VND (εξαιρουμένων των χρημάτων που προέκυψαν από τη δημοπρασία για τα δικαιώματα χρήσης γης), το οποίο υλοποιείται στην κοινότητα Cat Chanh, στην περιφέρεια Phu Cat, στην Οικονομική Ζώνη Nhon Hoi, στην επαρχία Binh Dinh.

Συνεπώς, ο επιλεγμένος επενδυτής είναι η Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company (με έδρα την πόλη Quy Nhon, Binh Dinh) με την τιμή προσφοράς που κατέκτησε η δημοπρασία ανήλθε σε 368,823 δισεκατομμύρια VND, μια διαφορά σχεδόν 21 δισεκατομμυρίων VND (20,877 δισεκατομμύρια VND) σε σύγκριση με την τιμή εκκίνησης των 347,946 δισεκατομμυρίων VND.

Η σχεδιαζόμενη έκταση για το έργο είναι πάνω από 40 εκτάρια. Εκ των οποίων, η έκταση γης για τουριστικές υπηρεσίες (γη για τουριστικές βίλες, γη για θέρετρα, γη για ξενοδοχεία, γη για πλατείες, γη για εμπορικές κατασκευές, γη για πισίνες) είναι πάνω από 14,4 εκτάρια, η έκταση της πρασίνου είναι πάνω από 15,3 εκτάρια, η έκταση της κυκλοφορίας και των τεχνικών υποδομών (γη για κυκλοφορία, γη για τεχνικές υποδομές, γη για χώρους στάθμευσης) είναι σχεδόν 5,6 εκτάρια, και η έκταση της παραλίας και της υδάτινης επιφάνειας είναι 4,8 εκτάρια. Η μορφή χρήσης γης είναι ότι το Κράτος μισθώνει γη και εισπράττει μίσθωμα γης άπαξ για ολόκληρη τη διάρκεια της μίσθωσης μέσω της δημοπρασίας δικαιωμάτων χρήσης γης.

Μετά την ολοκλήρωσή του, το Binh Dinh θα διαθέτει περισσότερα έργα τουριστικών θερέτρων υψηλής ποιότητας, όπως: τουριστικές βίλες, ξενοδοχεία, έργα παροχής υπηρεσιών θερέτρου, έργα εμπορικών υπηρεσιών (εστιατόρια, καταστήματα με σουβενίρ, καραόκε, γενικές επιχειρήσεις) προς πώληση, μίσθωση, μίσθωση-αγορά και άλλες επιχειρηματικές δραστηριότητες σύμφωνα με τους κανονισμούς για την κάλυψη των αναγκών διαμονής, θερέτρου, ψυχαγωγίας και αναψυχής των τουριστών.

Αυτό το έργο υπόσχεται επίσης να δημιουργήσει μεγαλύτερη δυναμική για την τοπική τουριστική ανάπτυξη, με την κατασκευή πολλών σημαντικών στοιχείων, όπως: ξενοδοχεία, βίλες θέρετρων, πλατείες και εμπορικές υπηρεσίες...

Σύμφωνα με τους ηγέτες της επαρχίας Μπιν Ντιν, πρόκειται επίσης για μια περιοχή με μεγάλο δυναμικό, αλλά δεν έχει αξιοποιηθεί επαρκώς. Η επαρχία Μπιν Ντιν έχει εφαρμόσει πολλές πολιτικές που σχετίζονται με την προσέλκυση επενδύσεων. Από εκεί και πέρα, δημιουργούνται οι προϋποθέσεις για επενδυτές με επαρκή ικανότητα και εμπειρία να επενδύσουν στην περιοχή, ώστε να αναπτυχθεί σύμφωνα με τις οδηγίες του Επαρχιακού Λαϊκού Συμβουλίου σε κάθε περίοδο.

Κανονισμοί σχετικά με το χρέος τελών χρήσης γης κατά την έκδοση κόκκινου βιβλίου

Πρέπει να σημειωθούν οι κανονισμοί για την καταγραφή των τελών χρήσης γης κατά την χορήγηση Πιστοποιητικών Δικαιωμάτων Χρήσης Γης (κόκκινα βιβλία) και την κυριότητα των περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη.

Η παράγραφος 11 του άρθρου 18 του διατάγματος 101/2024/ND-CP ορίζει το χρέος των τελών χρήσης γης κατά την έκδοση Πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης και κυριότητας περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη (κοινώς γνωστά ως κόκκινα βιβλία), τα οποία εφαρμόζονται ως εξής:

α) Τα άτομα που είναι επιλέξιμα για οφειλή τέλους χρήσης γης κατά την έκδοση του πρώτου Πιστοποιητικού δικαιωμάτων χρήσης γης και κυριότητας περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη είναι άτομα και νοικοκυριά που χρησιμοποιούν επί του παρόντος γη και έχουν ανάγκη καταγραφής χρέους, και οι κληρονόμοι, σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου, οι οποίοι έχουν ανάγκη καταγραφής χρέους, θα συνεχίσουν να έχουν καταγραφή χρέους·

β) Το ποσό του τέλους χρήσης γης που καταγράφεται στο χρέος για την περίπτωση που ορίζεται στο Σημείο α της παρούσας Ρήτρας είναι το συνολικό ποσό του τέλους χρήσης γης που καταβάλλεται κατά τον χρόνο έκδοσης του Πιστοποιητικού δικαιωμάτων χρήσης γης και κυριότητας περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη·

γ) Η σειρά και οι διαδικασίες για την καταγραφή, την πληρωμή και την εκκαθάριση των οφειλών από τέλη χρήσης γης, καθώς και η περίοδος οφειλής από τέλη χρήσης γης για νοικοκυριά και άτομα που δικαιούνται οφειλές από τέλη χρήσης γης, όπως ορίζεται στην παρούσα παράγραφο, εφαρμόζονται σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί είσπραξης τελών χρήσης γης και ενοικίων γης.

δ) Σε περίπτωση που στο άτομο διατεθεί γη για επανεγκατάσταση, το χρέος των τελών χρήσης γης καταγράφεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Διατάγματος περί αποζημίωσης, στήριξης και επανεγκατάστασης όταν το Κράτος ανακτά γη·

δ) Η καταγραφή του χρέους από τέλη χρήσης γης για τα υποκείμενα που ορίζονται στο σημείο α της παρούσας παραγράφου εφαρμόζεται από την 1η Αυγούστου 2024 έως τις 31 Ιουλίου 2029. Η πληρωμή και η διαγραφή του χρέους από τέλη χρήσης γης πραγματοποιούνται σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί είσπραξης τελών χρήσης γης και ενοικίων γης.

Πηγή: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html