Η αγορά αλλάζει, μήπως είναι η κατάλληλη εποχή για επενδύσεις; Οι τιμές των διαμερισμάτων στο νότο αυξάνονται κρυφά, ενώ οι τιμές γης είναι οι υψηλότερες στο Ανόι;

Στο πλαίσιο της αγοράς που προετοιμάζεται για αλλαγές, η τρέχουσα περίοδος είναι η χρυσή εποχή για επενδύσεις, τα διαμερίσματα στο Νότο αυξάνουν «αθόρυβα» την τιμή τους, αποκαλύπτοντας την αστική περιοχή με την υψηλότερη τιμή γης στο Ανόι ... είναι τα τελευταία νέα για τα ακίνητα.

Από την αρχή του έτους, η αγορά ακινήτων στο Ανόι καταγράφει συνεχώς αυξήσεις τιμών για τους περισσότερους τύπους ακινήτων. (Πηγή: DN&TT)

Η αγορά διαμορφώνει ένα νέο επίπεδο τιμών

Η προσαρμογή των τιμοκαταλόγων γης σε μεγάλες πόλεις όπως η πόλη Χο Τσι Μινχ και το Ανόι δημιουργεί ένα ισχυρό μήνυμα για μια συνολική τάση αύξησης των τιμών. Ο νέος τιμοκατάλογος γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ τέθηκε σε ισχύ από τον Οκτώβριο του 2024, με την υψηλότερη τιμή να φτάνει τα 687,2 εκατομμύρια VND/m² στην Περιοχή 1. Εν τω μεταξύ, στο Ανόι, ο προσαρμοσμένος τιμοκατάλογος γης έχει αυξήσει την τιμή στην περιοχή Χοάν Κιέμ σε πάνω από 695 εκατομμύρια VND/m², σημαντικά υψηλότερη από ό,τι στην πόλη Χο Τσι Μινχ. Σε σύγκριση με τον παλιό τιμοκατάλογο, ο προσαρμοσμένος τιμοκατάλογος γης στο Ανόι είναι 2-6 φορές υψηλότερος.

Σύμφωνα με τον αναθεωρημένο Νόμο περί Γης, ο εθνικός τιμοκατάλογος γης αναμένεται να τεθεί επίσημα σε ισχύ από τις αρχές του 2026. Αυτό αποτελεί ένα σημαντικό σημείο καμπής, διότι στην ιστορία δεν έχει υπάρξει ποτέ προηγούμενο μείωσης των τιμών της γης μετά την ανακοίνωση κάθε νέου τιμοκαταλόγου.

Για παράδειγμα, κατά την περίοδο 2015 - 2019, όταν εφαρμόστηκε το νέο πλαίσιο τιμών γης, οι τιμές γης στο Ανόι αυξήθηκαν κατά 10-20%. Ομοίως, την περίοδο 2020 - 2024 κατέγραψε επίσης μια μέση αύξηση περίπου 15% όταν προσαρμόστηκε το εθνικό πλαίσιο τιμών γης. Αυτή η τάση δείχνει ότι ο νέος πίνακας τιμών γης το 2026 θα καθορίσει ένα υψηλότερο επίπεδο τιμών από το τρέχον. Αυτό θα επηρεάσει σημαντικά τις επενδυτικές αποφάσεις πολλών ανθρώπων.

Στο πλαίσιο της αγοράς που προετοιμάζεται για αλλαγές, η τρέχουσα περίοδος είναι η χρυσή εποχή για επενδύσεις σε ακίνητα. Πριν από την επίσημη εφαρμογή του νέου τιμοκαταλόγου γης, οι τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να βρίσκονται σε σχετικά λογικό επίπεδο. Αυτή είναι μια εξαιρετική ευκαιρία για τους επενδυτές να αποκτήσουν περιουσιακά στοιχεία σε χαμηλότερες τιμές, αποφεύγοντας την πίεση από τις αυξήσεις των τιμών όταν εφαρμοστεί το νέο πλαίσιο τιμών γης.

Η επένδυση σε αυτό το στάδιο βοηθά επίσης στην ταχεία αύξηση της αξίας του ακινήτου. Μάλιστα, όταν η τιμή της γης προσαρμόζεται σύμφωνα με το νέο πλαίσιο τιμών, η αξία του ακινήτου των αρχικών επενδυτών θα αυξηθεί δραματικά. Αυτό αποτελεί σαφές ανταγωνιστικό πλεονέκτημα, ειδικά όταν η αγορά «ζεσταθεί» καθώς αρχίζουν να συμμετέχουν επενδυτές.

Επιπλέον, περιοχές με ισχυρό δυναμικό για υποδομές και οικονομική ανάπτυξη αποτελούν συχνά ελκυστικούς προορισμούς για επενδυτές. Για παράδειγμα, γειτονικές επαρχίες της πόλης Χο Τσι Μινχ, όπως η Ντονγκ Νάι, η Μπιν Ντουόνγκ ή η Λονγκ Αν, επωφελούνται όλες σε μεγάλο βαθμό από βασικά έργα υποδομής. Αυτές οι περιοχές όχι μόνο αυξάνουν την αξία των ακινήτων, αλλά δημιουργούν και πολλές μεγάλες ευκαιρίες κέρδους χάρη στην άνθηση της ζήτησης κατοικιών.

Τα διαμερίσματα του Νότου αυξάνουν «αθόρυβα» την τιμή τους

Από την αρχή του έτους, η αγορά ακινήτων στο Ανόι καταγράφει συνεχώς αυξήσεις τιμών για τους περισσότερους τύπους ακινήτων. Σε αντίθεση με τις «ξαφνικές» αλλαγές στα διαμερίσματα στο Ανόι, τα έργα διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ εξακολουθούν να καταγράφουν σταθερές αυξήσεις τιμών, ενώ ορισμένα έργα παρουσιάζουν ακόμη και ισχυρή ανάπτυξη.

Σύμφωνα με την έκθεση του CBRE Vietnam για το τρίτο τρίμηνο του 2024, στην πόλη Χο Τσι Μινχ, η προσφορά νέων κατοικιών είναι χαμηλή, αλλά το ποσοστό απορρόφησης βελτιώνεται. Συγκεκριμένα, το τρίτο τρίμηνο, η πόλη Χο Τσι Μινχ είχε λιγότερα από 130 νέα διαμερίσματα προς πώληση, τα οποία προέρχονταν από την επόμενη φάση έργων που έχουν τεθεί προς πώληση και βρίσκονται σε περιοχές μακριά από το κέντρο.

Παρόλο που η επίσημη προσφορά προς πώληση είναι χαμηλή, το φωτεινό σημείο της αγοράς της πόλης Χο Τσι Μινχ τα τελευταία χρόνια μπορεί να αναφερθεί, καθώς η αγορά έχει σχεδόν 300 διαμερίσματα που έχουν επαναπροσφερθεί από έργα που έχουν προσωρινά σταματήσει να πωλούνται τα τελευταία 1-2 χρόνια στην πόλη Thu Duc, στην περιοχή 7, και περίπου 2.700 διαμερίσματα που δεν έχουν ανοίξει επίσημα προς πώληση έχουν αρχίσει να δέχονται κρατήσεις, οι οποίες αναμένεται να ανοίξουν προς πώληση στο εγγύς μέλλον.

Επιπλέον, τα περισσότερα από τα έργα με εναπομείναντα αποθέματα προς πώληση κατέγραψαν θετικά ποσοστά πωλήσεων, με περισσότερα από 2.000 διαμερίσματα να ολοκληρώνονται με επιτυχία στο τρίμηνο, σχεδόν διπλάσια από ό,τι το προηγούμενο τρίμηνο. Οι επενδυτές συνέχισαν να εφαρμόζουν πολλές πολιτικές πωλήσεων, όπως εκπτώσεις βάσει μεθόδων πληρωμής, διαφοροποιημένα χρονοδιαγράμματα πληρωμών, στήριξη επιτοκίων δανείων, δεσμεύσεις ενοικίων κ.λπ.

Ορισμένα έργα στο στάδιο της κράτησης με υψηλές αναμενόμενες τιμές πώλησης ωθούν επίσης τους αγοραστές να εξετάσουν γειτονικά έργα με πρωτογενή προϊόντα προς πώληση με παρόμοια ποιότητα αλλά χαμηλότερες τιμές πώλησης και πρόωρη παράδοση.

Από το τρίτο τρίμηνο του 2024, η κύρια τιμή πώλησης των διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ έφτασε τα 66 εκατομμύρια VND/m2 καθαρού εμβαδού, σημειώνοντας αύξηση 4% σε τριμηνιαία βάση και σχεδόν 8% σε ετήσια βάση, κυρίως λόγω της προσαρμογής των τιμών πώλησης σε παλαιά έργα κατά τη νέα φάση έναρξης, όπως τα D-Homme (Περιοχή 6), D-Aqua (Περιοχή 8) και Lavida Plus (Περιοχή 7), τα οποία προσάρμοσαν τις κύριες τιμές πώλησης κατά 10% - 30% σε σύγκριση με τις τιμές πώλησης της προηγούμενης φάσης.

Η δευτερογενής αγορά στην πόλη Χο Τσι Μινχ συνέχισε να αναπτύσσεται ελαφρώς αυτό το τρίμηνο, σημειώνοντας μέση αύξηση 3% σε τριμηνιαία βάση και 5% σε ετήσια βάση, φτάνοντας κατά μέσο όρο τα 48 εκατομμύρια VND/m2 καθαρής επιφάνειας στο τρίτο τρίμηνο. Τα περισσότερα τμήματα διαμερισμάτων κατέγραψαν αύξηση στις δευτερογενείς τιμές πώλησης αυτό το τρίμηνο.

Αξίζει να σημειωθεί ότι το έργο Saigon Pearl έχει σημειώσει εντυπωσιακή αύξηση τιμής - έως και 34% τον τελευταίο χρόνο. Επί του παρόντος, η μέση τιμή πώλησης κυμαίνεται γύρω στα 83,2 εκατομμύρια VND/m2, σύμφωνα με στοιχεία του Batdongsan.com.vn.

Προοπτική περιοχής κοινωνικής κατοικίας στο οικόπεδο CT3 - Νέα αστική περιοχή Kim Chung, περιοχή Dong Anh, Ανόι. (Πηγή: Επενδυτής)

Το Ανόι πρόκειται να αποκτήσει περισσότερες από 1.000 οικονομικά προσιτές κατοικίες.

Η κοινοπραξία των επενδυτών Handico και Viglacera σχεδιάζει να ξεκινήσει την κατασκευή του έργου CT3 στο πλαίσιο του επενδυτικού έργου κατασκευής κοινωνικών κατοικιών στα οικόπεδα CT3 και CT4 - Νέα Αστική Περιοχή Kim Chung, στην περιοχή Dong Anh (Ανόι) στις αρχές του 2025.

Σύμφωνα με πληροφορίες από το Συμβούλιο Διαχείρισης Έργου, η Λαϊκή Επιτροπή της περιφέρειας Dong Anh επιταχύνει την πρόοδο της εκκαθάρισης του χώρου τον Δεκέμβριο του 2024. Αναμένεται ότι τον Ιανουάριο του 2025, η Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι θα αποφασίσει να διαθέσει γη στον επενδυτή της κοινοπραξίας για να πραγματοποιήσει τα βήματα για την έναρξη του έργου.

Σύμφωνα με τον εγκεκριμένο σχεδιασμό, στο οικόπεδο CT3 θα κατασκευαστούν 3 πολυώροφες πολυκατοικίες, κάθε κτίριο έχει 12 ορόφους + 1 σοφίτα. Η συνολική επιφάνεια κατασκευής είναι πάνω από 109.000 τ.μ., με συνολικά 1.104 διαμερίσματα και πληθυσμό σχεδόν 4.000 κατοίκους.

Στο οικόπεδο CT4, το έργο κοινωνικής στέγασης έχει ολοκληρώσει την κατασκευαστική επένδυση και έχει τεθεί σε χρήση από το τέταρτο τρίμηνο του 2021 με μια 12όροφη πολυκατοικία + 1 σοφίτα, συνολικά 484 διαμερίσματα που καλύπτουν τις στεγαστικές ανάγκες περισσότερων από 1.500 ατόμων.

Όσον αφορά το έργο στο οικόπεδο CT5, ο εκπρόσωπος του κοινού επενδυτή δήλωσε ότι συντονίζονται ενεργά με την Λαϊκή Επιτροπή της περιφέρειας Dong Anh για την άρση των δυσκολιών και των εμποδίων στην αποζημίωση και την εκκαθάριση του χώρου, καθώς και για τη διευθέτηση της γης επανεγκατάστασης για τους ανθρώπους.

Από την άλλη πλευρά, η κοινοπραξία μελετά μια έκθεση της πόλης για να επιτρέψει την προσαρμογή από ένα έργο στέγασης εργαζομένων σε κοινωνική στέγαση, ώστε να διευρυνθεί περαιτέρω η πρόσβαση των ατόμων σε αυτό το είδος στέγασης με πολιτική, κατάλληλο για την προσιτή τιμή της πλειοψηφίας των ανθρώπων.

Αποκαλύπτοντας την αστική περιοχή με την υψηλότερη τιμή γης στο Ανόι

Σύμφωνα με τον προσαρμοσμένο τιμοκατάλογο γης του Ανόι, η αστική περιοχή Tay Ho Tay (περιοχή Tay Ho) είναι η αστική περιοχή με την υψηλότερη τιμή γης, με τιμή άνω των 113 εκατομμυρίων VND/m2.

Η παραπάνω τιμή ανήκει στην ομορφότερη τοποθεσία της αστικής περιοχής (τοποθεσία 1) με τμήμα δρόμου 60 μέτρων, μέρος της περιοχής Tay Ho, σημειώνοντας αύξηση 225% σε σύγκριση με τον τιμοκατάλογο γης που εκδόθηκε το 2019 (34,8 εκατομμύρια VND/m2).

Επίσης, στην αστική περιοχή West Lake, η τοποθεσία του τμήματος δρόμου μήκους 60 μέτρων, αλλά στην περιοχή Bac Tu Liem, έχει τιμή σχεδόν 108 εκατομμύρια VND/m2, σημειώνοντας αύξηση 210%.

Σύμφωνα με τον προσαρμοσμένο τιμοκατάλογο γης του Ανόι, υπάρχουν 5 αστικές περιοχές με τιμές γης άνω των 100 εκατομμυρίων VND/m2 σε τοποθεσίες επί των κύριων οδικών αξόνων.

Εκτός από την αστική περιοχή West Lake (εμπορική ονομασία Starlake), η αστική περιοχή Nam Trung Yen με διατομή δρόμου 40 μέτρων έχει τιμή 109,3 εκατομμύρια VND/m2, η αστική περιοχή City of Exchange με διατομή δρόμου 50 μέτρων έχει τιμή σχεδόν 104,3 εκατομμύρια VND/m2, η περιοχή του Διπλωματικού Σώματος έχει τιμή σχεδόν 108 εκατομμύρια VND/m2 με διατομή δρόμου 60 μέτρων και η αστική περιοχή My Dinh - Me Tri έχει τιμή σχεδόν 101 εκατομμύρια VND/m2 με διατομή δρόμου 20-30 μέτρων.

Οι τιμές γης στις προαστιακές αστικές περιοχές αυξήθηκαν επίσης κατά μέσο όρο 175-200%. Για παράδειγμα, στην αστική περιοχή Lideco (περιοχή Hoai Duc) οι τιμές γης αυξήθηκαν από 18,8 εκατομμύρια VND σε σχεδόν 54,7 εκατομμύρια VND/m2, που ισοδυναμεί με αύξηση σχεδόν 190%.

Εν τω μεταξύ, η χαμηλότερη τιμή αστικής γης στον πρόσφατα προσαρμοσμένο πίνακα στο Ανόι είναι η κατοικημένη περιοχή Phu Thinh, στην πόλη Son Tay, με τιμή 11,38 εκατομμύρια VND/m2, αύξηση 175% σε σύγκριση με τον παλιό τιμοκατάλογο.

Ωστόσο, οι παραπάνω τιμές εξακολουθούν να είναι πολύ χαμηλότερες από τις τιμές αγοράς και πώλησης στην αγορά πρόσφατα.

Από την έρευνα της αγοράς και των ιστοσελίδων συναλλαγών ακινήτων, διαπιστώθηκε ότι οι τιμές των κατοικιών και της γης στην αστική περιοχή Tay Ho Tay, καθώς και σε άλλες αστικές περιοχές, διαφημίζονται προς πώληση 3-4 φορές υψηλότερα. Για παράδειγμα, στην αστική περιοχή Tay Ho Tay, οι τιμές των βιλών και των μεζονετών συνήθως διαφημίζονται προς πώληση περίπου στα 350-400 εκατομμύρια VND/m2, ενώ τα διαμερίσματα ξεπερνούν τα 100 εκατομμύρια VND/m2. Υπάρχουν βίλες εδώ με διαφημιζόμενες τιμές που υπερβαίνουν τα 500 εκατομμύρια VND/m2.

Πηγή: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html