Το εισόδημα και οι τιμές κατοικιών στο Ανόι παραμένουν «αυξημένες»

Οι τιμές συνεχίζουν να «αγκυροβολούν» σε υψηλά επίπεδα

Σύμφωνα με την Έκθεση Αγοράς Πρώτου Εξαμήνου του 2023 της Savills Vietnam, στην αγορά διαμερισμάτων, η νέα προσφορά αυξήθηκε κατά 76% σε τριμηνιαία βάση και 125% σε ετήσια βάση, φτάνοντας τις 3.596 μονάδες. Εκ των οποίων, η πρωτογενής αγορά υποδέχτηκε 20.412 μονάδες, σημειώνοντας αύξηση 5% σε τριμηνιαία βάση και 14% σε ετήσια βάση.

Αντιθέτως, η αγορά επαύλεων και μεζονετών δεν παρουσίασε νέα έργα στο τρίμηνο, με όλες τις νέες προσφορές να προέρχονται από 126 μονάδες από υφιστάμενα έργα, σημειώνοντας αύξηση 334% σε τριμηνιαία βάση, αλλά μείωση -14% σε ετήσια βάση. Η πρωτογενής προσφορά αποτελούνταν από 797 μονάδες από 14 έργα, σημειώνοντας αύξηση 5% σε τριμηνιαία βάση, αλλά μείωση -20% σε ετήσια βάση.

Τα διαμερίσματα εξακολουθούν να αποτελούν το προϊόν για το οποίο ενδιαφέρεται περισσότερο ο κόσμος σήμερα, ωστόσο η τιμή πώλησης εξακολουθεί να είναι «κολλημένη» σε υψηλό επίπεδο.

Από το δεύτερο τρίμηνο του 2023, η μέση πρωτογενής τιμή πώλησης διαμερισμάτων στην αγορά του Ανόι έφτασε τα 53 εκατομμύρια VND/ ^m2 , σημειώνοντας τριμηνιαία αύξηση 1% και ετήσια αύξηση 17%. Η τιμή αυτή έχει αυξηθεί για 18 συνεχόμενα τρίμηνα και είναι 73% υψηλότερη από το πρώτο τρίμηνο του 2019. Η κα Do Thu Hang, Ανώτερη Διευθύντρια του Τμήματος Συμβουλευτικής και Έρευνας της Savills Hanoi, σχολίασε: Λόγω της αύξησης των τιμών της γης και του κόστους κατασκευής, επιπλέον, της ανάγκης για επενδύσεις στη βελτίωση της ποιότητας των προϊόντων και των περιβαλλόντων υποδομών και υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, τα εσωτερικά έργα οδηγούν επίσης σε τιμές πρωτογενούς αγοράς, ή τιμές νεοσύστατων έργων, που είναι πάντα υψηλότερες από το γενικό επίπεδο της αγοράς των διαμερισμάτων προς πώληση.

Η κα Hoang Thanh Nhan, από την περιοχή Cau Giay, δήλωσε: Η οικογένειά μου θέλει να αγοράσει ένα διαμέρισμα για να ζήσουν τα παιδιά της ξεχωριστά, αλλά η τιμή στο κέντρο της πόλης είναι πολύ υψηλή, ενώ η τιμή των έργων στα προάστια εξακολουθεί να είναι υψηλή. Έχουμε συμβουλευτεί 6-7 έργα, αλλά ακόμα δεν έχουμε αποφασίσει, γιατί αν αγοράσουμε, θα πρέπει να δανειστούμε περισσότερα χρήματα από την τράπεζα, ενώ το εισόδημά μας δεν είναι υψηλό, η πίεση της πληρωμής τόκων είναι η μεγαλύτερη ανησυχία αυτή τη στιγμή.

Εν τω μεταξύ, για τις βίλες και τις μεζονέτες, οι τιμές κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2023 σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο έχουν υποστεί καθοδικές προσαρμογές σε ορισμένα προϊόντα βιλών ή μεζονετών. Τα προϊόντα μεζονετών δεν έχουν καταγράψει καμία μείωση τιμών. Συγκεκριμένα, η κύρια τιμή των βιλών μειώθηκε κατά 10% σε τριμηνιαία βάση στα 100 εκατομμύρια VND/ ^m2 αποθεματικής γης στην περιοχή Me Linh, μαζί με πρόσθετη πρωτογενή προσφορά, προκαλώντας υπερπροσφορά, ενώ η ζήτηση των πελατών δεν έχει αυξηθεί πραγματικά. Οι τιμές των επαγγελματικών κατοικιών μειώθηκαν κατά 7% σε τριμηνιαία βάση. Αντίθετα, οι τιμές των μεζονετών κατέγραψαν αύξηση 4% σε τριμηνιαία βάση, φτάνοντας τα 173 εκατομμύρια VND/ ^m2 .

Με σύγχρονες υποδομές, πράσινη πανεπιστημιούπολη και λογικές τιμές, ο τομέας των ακινήτων υψηλής ποιότητας εξακολουθεί να προσελκύει την προσοχή πολλών ανθρώπων, αλλά οι συναλλαγές είναι αργές και ζοφερές.

Σχολιάζοντας τις ανάμεικτες εξελίξεις στις τιμές των προϊόντων χαμηλού ύψους και των διαμερισμάτων, η κα Do Thu Hang πρόσθεσε: «Πρέπει να σημειωθεί ότι η μείωση των τιμών στην αγορά βιλών και μεζονετών οφείλεται στην έναρξη έργων μακριά από το κέντρο σε λογικές τιμές, με αποτέλεσμα τη μείωση του επιπέδου της αγοράς. Στην πραγματικότητα, η τιμή του τμήματος των χαμηλών επιπέδων εξακολουθεί να είναι υψηλή, ειδικά σε περιοχές που γειτνιάζουν με την Περιφερειακή Οδό 2 και την Περιφερειακή Οδό 3 του Ανόι και σε ανεπτυγμένες περιοχές με σχέδια για κοινωνικές υποδομές, σταθερές υποδομές κυκλοφορίας και περιοχές με υψηλή πυκνότητα πληθυσμού».

Η αύξηση του εισοδήματος παραμένει «εκτεταμένη» με την αύξηση των τιμών

Η μακροπρόθεσμη ζήτηση κατοικιών παραμένει υψηλή λόγω της θετικής καθαρής μετανάστευσης, της αύξησης του πληθυσμού και των υψηλών ρυθμών αστικοποίησης. Επιπλέον, προβλέπεται ότι από το 2023 έως το 2025, το Ανόι θα έχει 157.000 περισσότερα νοικοκυριά. Ωστόσο, η μελλοντική προσφορά περιλαμβάνει μόνο 59.000 διαμερίσματα όλων των τύπων, 9.000 χαμηλά σπίτια και 18.700 κοινωνικές κατοικίες που αναμένεται να τεθούν προς πώληση. Υπάρχει έλλειψη 70.300 κατοικιών.

Αντιμέτωπο με την υψηλή ζήτηση για στέγαση, το ερώτημα είναι εάν το μέσο εισόδημα των ανθρώπων μπορεί να αντέξει οικονομικά να αποκτήσει ένα σπίτι στο Ανόι. Η έκθεση της Savills Vietnam επισημαίνει επίσης ότι το Ανόι επιδιώκει να έχει μέσο εισόδημα κατά κεφαλήν 150 εκατομμύρια VND/άτομο/έτος το 2023. Σε σύγκριση με το 2019, ο μέσος ρυθμός αύξησης του εισοδήματος είναι 6%/έτος. Εν τω μεταξύ, ο ρυθμός αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων από το 2019 έως το πρώτο εξάμηνο του 2023 είναι 13%/έτος.

Το Ανόι πρέπει να δώσει μεγαλύτερη προσοχή στο τμήμα της κοινωνικής στέγασης (χαμηλού εισοδήματος), ώστε οι εργαζόμενοι να έχουν πρόσβαση σε στέγαση και να σταθεροποιήσουν τη ζωή τους.

Η κα Hang σχολίασε: «Είναι σαφές ότι η πραγματικότητα είναι ότι η αύξηση του κατά κεφαλήν εισοδήματος στο Ανόι είναι χαμηλότερη από την αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων. Αυτό είναι ένα παράδειγμα που δείχνει ότι οι άνθρωποι θα χρειαστούν περισσότερο χρόνο για να αποκτήσουν ένα σπίτι εάν αυτό το χάσμα συνεχίσει να διευρύνεται. Εάν αυτοί οι δύο αριθμοί δεν πλησιάσουν, θα γίνει η αγορά ενός σπιτιού πιο αργή και πιο δύσκολη για τους ανθρώπους γενικά, για όσους ζουν στο Ανόι και για όσους από άλλες επαρχίες θέλουν να αποκτήσουν ένα σπίτι στο Ανόι για δουλειά ή για τα παιδιά τους. Για να μην αναφέρουμε τα προϊόντα χαμηλών κατοικιών, όταν η τιμή είναι υψηλή, οι αγοραστές θα λάβουν επίσης υπόψη την εύλογη τιμή, καθώς και το αν είναι κατάλληλη για την πραγματική αξία του προϊόντος ή όχι. Από εδώ, η διαδικασία λήψης αποφάσεων των αγοραστών θα είναι πιο αργή και μεγαλύτερη.»

Ωστόσο, στην αγορά των βιλών και των μεζονετών, προϊόντα με λογικές τιμές και καλά σχεδιασμένα έργα εξακολουθούν να προσελκύουν αγοραστές. Αυτό αντικατοπτρίζεται στο γεγονός ότι οι συναλλαγές στον τομέα των χαμηλών ορόφων στο Ανόι τείνουν να βελτιώνονται μετά από ένα ζοφερό πρώτο τρίμηνο, με 106 πωλήσεις μονάδων, αύξηση 20% σε τριμηνιαία βάση.

«Αυτό είναι ένα από τα θετικά σημάδια που καταγράφηκαν στο τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2023, όταν η αγορά είχε έργα χαμηλού ύψους με προϊόντα που προσφέρονταν σε τιμές περίπου 10 δισεκατομμυρίων VND/μονάδα. Σύμφωνα με τα αρχεία του δεύτερου τριμήνου του 2023 στο Ανόι, τα έργα με πρωτογενείς τιμές κάτω των 10 δισεκατομμυρίων VND αντιπροσώπευαν το 39% των συναλλαγών, τα διαμερίσματα από 10 έως 20 δισεκατομμύρια VND αντιπροσώπευαν το 28% και τα διαμερίσματα άνω των 30 δισεκατομμυρίων VND αντιπροσώπευαν μόνο το 13%. Τα δεδομένα δείχνουν ότι όσο πιο λογική είναι η τιμή του προϊόντος, τόσο καλύτερο είναι το ποσοστό πώλησης», σχολίασε η κα Hang.

Ο κ. Dinh Van Troi, Διευθυντής Πωλήσεων της Dai Phong Real Estate Construction Investment Joint Stock Company, δήλωσε: Η πρωτογενής προσφορά είναι περιορισμένη, αλλά το πλεονέκτημα για τους αγοραστές κατοικιών στην αγορά του Ανόι σήμερα είναι ότι μπορούν να επιλέξουν τη δευτερογενή αγορά - με πολλά προϊόντα που έχουν αναπτυχθεί εκ των προτέρων, είναι νομικά εγγυημένα και έχουν πιο λογικές τιμές.

Υπό τις τρέχουσες συνθήκες, οι τιμές της δευτερογενούς αγοράς εξακολουθούν να είναι ανταγωνιστικές σε σύγκριση με την πρωτογενή αγορά. Συνήθως, τα προϊόντα χαμηλού ύψους, σύμφωνα με την Savills Vietnam, στο δεύτερο τρίμηνο του 2023, η δευτερογενής προσφορά έχει τιμή 20% χαμηλότερη από τις πρωτογενείς μονάδες. Η πρωτογενής αγορά δεν έχει πολλές επιλογές, ενώ η δευτερογενής αγορά έχει περισσότερες επιλογές όσον αφορά την τιμή, αν και τα προϊόντα δεν είναι πλέον καινούργια, αλλά σε αντάλλαγμα, οι αγοραστές μπορούν να είναι έτοιμα να τα θέσουν σε χρήση ή να τα χρησιμοποιήσουν αμέσως.

Συγκεκριμένα, πρόσφατα, το Ανόι προώθησε την εκταμίευση δημόσιων επενδύσεων. Αυτός είναι ένας ευνοϊκός παράγοντας για την προώθηση των οικονομικών δραστηριοτήτων του Ανόι γενικότερα και άλλων δραστηριοτήτων, συμπεριλαμβανομένων των επιχειρήσεων ακινήτων ειδικότερα. Με την κατασκευή του Περιφερειακού Δρόμου 4 να έχει μόλις ξεκινήσει, αναμένεται να προωθήσει την ανάπτυξη σε προαστιακές περιοχές όπως το Me Linh, το Dan Phuong, το Hoai Duc, το Soc Son, το Ha Dong, το Thanh Oai... όταν ο Περιφερειακός Δρόμος 4 παραδοθεί στην κυκλοφορία το 2027, η προσφορά κατοικιών στις περιοχές γύρω από τον Περιφερειακό Δρόμο 4 προβλέπεται να αυξηθεί σε σύγκριση με σήμερα.

Πηγή: https://baotainguyenmoitruong.vn/thu-nhap-va-gia-nha-o-ha-noi-van-bi-noi-rong-361356.html