«Μικρή ακτίνα φωτός» στο Ανόι, αναδασμός 5 βιλών στο Καν Χόα, μείωση των τιμών των διαμερισμάτων, γιατί οι επενδυτές εξακολουθούν να διστάζουν;

Οι επενδυτές εξακολουθούν να διστάζουν παρά τη μείωση των τιμών των διαμερισμάτων, η Khanh Hoa ανακτά γη για 5 βίλες στον χώρο που αποτελεί λείψανο του παλατιού Bao Dai, η προαστιακή γη είναι σε άνοδο όταν χωρίζεται ξανά σε οικόπεδα... είναι τα τελευταία νέα για τα ακίνητα.

Τελευταία νέα για τα ακίνητα: Μετά από ένα μήνα «απελευθέρωσης» της υποδιαίρεσης και του διαχωρισμού οικοπέδων, τα οικόπεδα στα περίχωρα του Ανόι έχουν αρχίσει να προσελκύουν πελάτες που ενδιαφέρονται να αγοράσουν. (Φωτογραφία: N.Le)

Λυπούμενοι για την τιμή, οι επενδυτές εξακολουθούν να «φοβούνται» τα διαμερίσματα που διαφημίζονται για ζημίες.

Πρόσφατα, η αγορά κατακλύζεται συνεχώς από πληροφορίες σχετικά με την πώληση διαμερισμάτων με ζημία ή με μείωση τιμών. Ορισμένα διαμερίσματα στην αστική περιοχή των σχεδόν 300 εκταρίων στην παλιά Περιοχή 9 (τώρα Thu Duc City) προσφέρονται προς πώληση σε χαμηλές τιμές. Ένα διαμέρισμα 2 υπνοδωματίων, με εμβαδόν περίπου 54 τετραγωνικών μέτρων, αγοράστηκε από τον ιδιοκτήτη για περισσότερα από 3 δισεκατομμύρια VND πριν από περισσότερα από 2 χρόνια, αλλά τώρα σκοπεύει να το πουλήσει για περίπου 2,7 δισεκατομμύρια VND. Ή, με ένα διαμέρισμα στην περιοχή επανεγκατάστασης της Περιοχής 2, ο ιδιοκτήτης δέχεται να το προσφέρει για περίπου 2,5 δισεκατομμύρια VND για μια έκταση 80 τετραγωνικών μέτρων.

Πολλοί άνθρωποι θέλουν να εκμεταλλευτούν αυτή την ευκαιρία για να αποκτήσουν ένα διαμέρισμα προς ενοικίαση, δημιουργώντας μια μακροπρόθεσμη πηγή εισοδήματος. Ωστόσο, το πρόβλημα της ταμειακής ροής και της αποδοτικότητας των επενδύσεων τους κάνει να διστάζουν.

Σύμφωνα με υπολογισμούς, εάν αγοράσετε ένα διαμέρισμα για περίπου 2,7 δισεκατομμύρια VND, μετά τη λήξη της περιόδου χάριτος για τους τόκους και το κεφάλαιο, ο επενδυτής πρέπει να πληρώσει περίπου 22-23 εκατομμύρια VND ανά μήνα. Εάν το αγοράσετε και το ενοικιάσετε, η τιμή ενοικίασης είναι μόνο περίπου 5-6 εκατομμύρια VND/μήνα, η οποία δεν επαρκεί για να καλύψει το κόστος των τόκων. Αυτό κάνει πολλούς ανθρώπους να διστάζουν και να διστάζουν όταν λαμβάνουν μια απόφαση.

Η τρέχουσα μέση τιμή των διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ είναι περίπου 60-70 εκατομμύρια VND/τ.μ. Εν τω μεταξύ, ο τομέας των κατοικιών χαμηλού κόστους και των κοινωνικών κατοικιών παρουσιάζει έλλειψη προσφοράς. Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξάνονται, ενώ οι τιμές ενοικίασης μόνο ανακάμπτουν, με αποτέλεσμα το περιθώριο κέρδους αυτού του τύπου κατοικιών να μην βελτιώνεται ιδιαίτερα τα τελευταία χρόνια.

Σύμφωνα με έρευνα μιας μονάδας έρευνας αγοράς, το περιθώριο κέρδους για ενοικιάσεις διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ έφτασε μόνο το 4,4%/έτος το πρώτο τρίμηνο του 2023, πολύ χαμηλότερο από το 5,9% το 2019. Επηρεασμένο από την πανδημία, τα τελευταία 3 χρόνια (2020-2022), το ποσοστό αυτό μειώθηκε στο 4,9%/έτος και στη συνέχεια παρέμεινε στο 4,1%, ενώ αυξήθηκε μόνο πρόσφατα.

Τα επιτόκια αποτελούν ένα από τα τρέχοντα εμπόδια στην αγορά όταν οι άνθρωποι αποφασίζουν να αγοράσουν ακίνητα. Τα προηγούμενα χρόνια, τα επιτόκια ήταν περίπου 10%/έτος, τώρα είναι περίπου 13-14%/έτος, αλλά οι άνθρωποι δυσκολεύονται να δανειστούν.

Ο κ. Vo Hong Thang, Διευθυντής Συμβουλευτικών Υπηρεσιών και Ανάπτυξης Έργων του Ομίλου DKRA, δήλωσε ότι αυτή τη στιγμή, η αγορά διαθέτει διαμερίσματα προς πώληση σε μειωμένες τιμές, με ζημία, πολλά δευτερογενή προϊόντα έχουν μειωθεί ακόμη και κατά 30%. Ωστόσο, η ευκαιρία ανήκει σε όσους έχουν οικονομικό δυναμικό, έτοιμη ταμειακή ροή να επωφεληθούν από ακίνητα με υψηλές εκπτώσεις, καλές τοποθεσίες ενοικίασης και αυξανόμενη ζήτηση.

Για όσους πρέπει να χρησιμοποιήσουν χρηματοοικονομική μόχλευση και να δανειστούν από τράπεζες, η ιστορία είναι η αντίθετη. Επί του παρόντος, οι τιμές ενοικίασης είναι σταθερές και τείνουν να αυξάνονται, το μέσο περιθώριο κέρδους είναι περίπου 4-5%/έτος, αλλά τα τραπεζικά επιτόκια είναι 13-14%/έτος.

Προφανώς, τα έσοδα δεν επαρκούν για την κάλυψη των τόκων του δανείου. Επομένως, εάν οι επενδυτές χρησιμοποιήσουν χρηματοοικονομική μόχλευση, η αγορά ενός διαμερίσματος προς ενοικίαση δεν είναι ελκυστική αυτή τη στιγμή. Αν και το διαμέρισμα μπορεί να έχει την ευκαιρία να αυξηθεί σε τιμή στο μέλλον, η οικονομική επιβάρυνση αυτή τη στιγμή είναι πολύ μεγάλη.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο κ. Dinh Minh Tuan, Διευθυντής της Batdongsan.com στη Νότια περιοχή, ανέλυσε ότι όταν επενδύουν σε διαμερίσματα προς ενοικίαση, οι επενδυτές πρέπει να λαμβάνουν υπόψη πόσο μπορεί να αυξηθεί η τιμή του διαμερίσματος ετησίως και ποιο είναι το περιθώριο κέρδους από την ενοικίαση σε σύγκριση με τα τραπεζικά επιτόκια. Σε καλές εποχές της αγοράς (2018-2020), οι τιμές των διαμερισμάτων μπορούν να αυξηθούν κατά 10-15% ετησίως. Μέχρι το 2021-2023, η μέση αύξηση στις τιμές των διαμερισμάτων θα φτάσει μόνο περίπου το 8%/έτος και δεν θα παρουσιάσει μεγάλες διακυμάνσεις. Για τα δευτερεύοντα διαμερίσματα, η αύξηση της τιμής θα είναι μόνο 3-4%/έτος.

Η αγορά αυτή τη στιγμή παρουσιάζει δύο διαφορετικές τάσεις, σύμφωνα με τον κ. Tuan. Δηλαδή, τα κύρια διαμερίσματα αυξάνονται σε τιμή, ενώ τα δευτερεύοντα διαμερίσματα πωλούνται με ζημία.

Τα έργα δευτερογενούς εμπορίου εξακολουθούν να κοστολογούνται περίπου στα 50-60 εκατομμύρια VND/m2, αλλά συχνά χρησιμοποιούν μέτρα έκπτωσης και γρήγορες πληρωμές για την καταλληλότερη προσαρμογή των τιμών. Το ποσοστό κέρδους από ενοίκια αυτής της ομάδας δεν έχει αυξηθεί στο αναμενόμενο επίπεδο (περίπου 6%/έτος), εξακολουθεί να είναι χαμηλότερο από τους τόκους τραπεζικών δανείων και επιβαρύνεται με τόκους δανείων. Επομένως, στην περίπτωση επενδυτών που αγοράζουν διαμερίσματα για νέα ενοικίαση, είναι δύσκολο να επιτευχθεί ελκυστικότητα. «Το πιο δύσκολο πράγμα στην αγορά είναι να έχεις δανειακό κεφάλαιο και η πρόσβαση σε δανειακό κεφάλαιο σε αυτό το στάδιο είναι εξαιρετικά δύσκολη», δήλωσε ο κ. Tuan.

Συμπερασματικά, ο κ. Tuan ανέφερε ότι για τα διαμερίσματα που έχουν παραδοθεί και ενοικιαστεί, η τιμή ενοικίασης θα αυξηθεί. Εάν οι επενδυτές αγοράσουν για επένδυση, πρέπει να λάβουν υπόψη τα ζητήματα κεφαλαίου και τόκων.

Η προαστιακή γη σφύζει από συναλλαγές μετά την «απελευθέρωση» της υποδιαίρεσης και του διαχωρισμού οικοπέδων

Σύμφωνα με το Vietnamnet , μετά από ένα μήνα «απελευθέρωσης» της υποδιαίρεσης και του διαχωρισμού των οικοπέδων, τα οικόπεδα στα περίχωρα του Ανόι έχουν αρχίσει να προσελκύουν πελάτες που ενδιαφέρονται να αγοράσουν. Έρευνες δείχνουν ότι οι περισσότεροι πελάτες ενδιαφέρονται μόνο για οικόπεδα με κόκκινα βιβλία, σαφές νομικό καθεστώς και εύρος τιμών 1 - 1,5 δισεκατομμυρίου VND.

Ο κ. Pham Duc Toan, Γενικός Διευθυντής της EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), εκτίμησε ότι η πληροφορία ότι το Ανόι επιτρέπει την αναδιανομή και την κατανομή οικοπέδων θα έχει θετικό αντίκτυπο στην αγορά. Αν και όχι ισχυρό, θα αποτελέσει «ώθηση» για να βελτιωθεί η αγορά, ειδικά στο τμήμα γης.

«Τα ακίνητα είναι «άρρωστα» και δεν θα πρέπει να δημιουργούν εμπόδια που θα δυσκολεύουν την αγορά. Όταν χωρίζονται σε μικρά οικόπεδα, θα καλύπτουν τις ανάγκες της πλειοψηφίας των ανθρώπων με πραγματικές στεγαστικές ανάγκες.»

Από εκεί και πέρα, οι επιχειρήσεις στον τομέα των ακινήτων θα έχουν επίσης πιο θετικό αντίκτυπο. Ειδικά όταν τα οικόπεδα διαιρεθούν, η αγορά θα έχει συναλλαγές και το Κράτος θα εισπράττει επίσης χρήματα από τον φόρο μεταβίβασης», δήλωσε ο κ. Toan.

Σύμφωνα με αυτό το άτομο, περιοχές όπως οι Του Λιέμ, Χα Ντονγκ, Ντονγκ Αν, Με Λιν... έχουν πολλή γη μεταξύ των κατοίκων, οπότε όταν τα οικόπεδα χωριστούν, θα δημιουργηθεί μια καλή προσφορά για την αγορά.

Αξιολογώντας επίσης τον θετικό αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων από την επανέναρξη της διαίρεσης και υποδιαίρεσης γης στο Ανόι, ο κ. Le Dinh Chung, Γενικός Διευθυντής της SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, δήλωσε ότι οι συναλλαγές έχουν ξαναρχίσει στην αγορά των προαστίων.

«Σε σύγκριση με την εποχή πριν από το Τετ, η αγορά έχει αρχίσει να τραβάει την προσοχή των επενδυτών, με ορισμένες συναλλαγές. Βασικά, συγκεντρώνεται σε πυκνοκατοικημένες περιοχές με πραγματικές ανάγκες στέγασης. Περιοχές που εξυπηρετούν μακροπρόθεσμες επενδυτικές ανάγκες προς την κατεύθυνση της αστικής ανάπτυξης, όπως η Λανγκ Χόα Λακ...»

«Η υποδιαίρεση και ο διαχωρισμός των οικοπέδων βοηθά επίσης την αγορά να ανακάμψει από την οπτική γωνία των πραγματικών καταναλωτών, δημιουργώντας αξίες κατάλληλες για περισσότερα υποκείμενα. Ταυτόχρονα, αποτελεί και την κινητήρια δύναμη και τον γενικό αντίκτυπο στην ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων», δήλωσε ο κ. Chung.

Στο πλαίσιο της χαμηλής προσφοράς, όταν τα προϊόντα του επενδυτή είναι πλέον σχεδόν δύσκολο να πωληθούν, ο κ. Chung δήλωσε ότι η διαίρεση και η υποδιαίρεση οικοπέδων θα δημιουργήσει περισσότερες πηγές αγαθών για την αγορά. Όταν η αγορά έχει περισσότερα προϊόντα, σίγουρα θα υπάρχουν συναλλαγές.

Όσον αφορά τις τιμές της γης, ο κ. Chung είπε ότι στην πραγματικότητα, οι τιμές της αγοράς εξακολουθούν να μειώνονται σε σύγκριση με την κορύφωση, μειώνοντας κατά περίπου 15-20% και σε ορισμένες περιοχές κατά 30%.

«Αυτή είναι η εποχή που η προσφορά και η ζήτηση έχουν πραγματικά την ευκαιρία να βρουν καλά προϊόντα, την ευκαιρία να αγοράσουν για να ζήσουν», πρόσθεσε ο κ. Chung.

Σχολιάζοντας το κομμάτι της γης από τώρα μέχρι το τέλος του έτους, ο κ. Chung είπε ότι είναι απίθανο να υπάρξουν «καυτές» ή «πυρετώδεις» ιστορίες όπως πριν.

Ο κ. Le Dinh Hao, Διευθυντής Πωλήσεων της Βόρειας Περιφέρειας του Batdongsan.com.vn, εκτίμησε ότι η εκ νέου άδεια διαίρεσης γης θα ήταν μια «μικρή αχτίδα φωτός» για την αγορά γης του Ανόι.

Σύμφωνα με τον κ. Χάο, για να αναπτυχθεί η αγορά γης με πιο βιώσιμο τρόπο, χρειάζεται μεγαλύτερη υποστήριξη, όπως η προώθηση της μετεγκατάστασης διοικητικών κέντρων, βιομηχανικών πάρκων, έργων και πανεπιστημίων στα περίχωρα του Ανόι.

Παράλληλα, επενδύστε περισσότερο σε αστικές περιοχές-δορυφόρους στη Δύση, όπως η Χόα Λακ, η Σουάν Μάι και βόρεια του Κόκκινου Ποταμού, όπως η Με Λιν, η Σοκ Σον, η Ντονγκ Αν...

Συγκεκριμένα, ο κ. Χάο ανέφερε ότι η αγορά χρειάζεται πακέτα δανείων για ακίνητα με πιο κατάλληλα επιτόκια.

«Τα επιτόκια δανεισμού είναι κάτω από 10% αντί του μέσου όρου του 11% - 13%. Ταυτόχρονα, θα πρέπει να δοθεί προτεραιότητα στη χορήγηση δανείων σε ακίνητα που τίθενται σε παραγωγή και επιχειρήσεις, δημιουργώντας ταμειακές ροές, αντί για κερδοσκοπικά ακίνητα», εξέφρασε την άποψή του ο κ. Χάο.

Khanh Hoa: Επίσημη ανάκτηση γης 5 βιλών στον χώρο-κειμήλιο του παλατιού Bao Dai

Η Λαϊκή Επιτροπή της Επαρχίας Khanh Hoa αποφάσισε να ανακτήσει τη γη 5 παλαιών βιλών στο έργο Bao Dai Luxury Resort, στην περιφέρεια Vinh Nguyen, στην πόλη Nha Trang.

Στην απόφαση αριθ. 1125/QD-UBND, με ημερομηνία 19 Μαΐου 2023, ο Αντιπρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής της Επαρχίας Khanh Hoa, Le Huu Hoang, υπέγραψε την ανάκληση της σύμβασης 9.209,4 τετραγωνικών μέτρων γης 5 βίλων-κειμηλίων Bao Dai που είχαν μισθωθεί από την Khanh Ha Investment Joint Stock Company για την κατασκευή του έργου Bao Dai Luxury Resort.

Toàn cảnh khu di tích lầu Bảo Đại. (Ảnh: BXD)

Πανοραμική θέα του χώρου με τα λείψανα του παλατιού Bao Dai. (Φωτογραφία: BXD)

Η έκταση γης αυτών των 5 αρχαίων επαύλεων, μετά την ανακάλυψή τους, θα παραδοθεί στο Κέντρο Διατήρησης Μνημείων Khanh Hoa για διαχείριση σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου.

Σύμφωνα με την απόφαση ανάκλησης γης της Λαϊκής Επιτροπής της Επαρχίας Khanh Hoa, το Γραφείο Κτηματολογίου Khanh Hoa είναι υπεύθυνο για την ανάκληση και την επανέκδοση του πιστοποιητικού δικαιώματος χρήσης γης του έργου, ώστε η Khanh Ha Investment Joint Stock Company να μπορέσει να διορθώσει τον φάκελο του έργου σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου.

Είναι γνωστό ότι ο χώρος λειψάνων του παλατιού Bao Dai βρίσκεται στον κόλπο Nha Trang και αποτελεί εθνικό γραφικό σημείο που αναγνωρίστηκε από το Υπουργείο Πολιτισμού και Πληροφοριών το 2005.

Το 2013, η Λαϊκή Επιτροπή της Επαρχίας Khanh Hoa εξέδωσε απόφαση με την οποία εγκρίθηκε ο λεπτομερής σχεδιασμός 1/500 και προσαρμόστηκε τοπικά ο σχεδιασμός χρήσης γης του χώρου των κειμηλίων στο Παλάτι Bao Dai.

Στη συνέχεια, στην Khanh Ha Investment Joint Stock Company παραχωρήθηκε γη, συμπεριλαμβανομένης της γης του χώρου λειψάνων του παλατιού Bao Dai, για την υλοποίηση του έργου του θέρετρου Bao Dai Nha Trang.

Ο χώρος όπου στεγάζεται το Παλάτι Μπάο Ντάι έχει πλάτος πάνω από 12 εκτάρια και χτίστηκε από τους Γάλλους στο όρος Καν Λονγκ το 1923 για να χρησιμεύσει ως τόπος διαμονής των ωκεανογράφων . Από το 1940 έως το 1945, ο βασιλιάς Μπάο Ντάι και η βασίλισσα Ναμ Φουόνγκ έρχονταν συχνά εδώ για να χαλαρώσουν, επομένως το όνομα Παλάτι Μπάο Ντάι χρονολογείται από εκείνη την εποχή.

Προφίλ αλλαγής προσωπικών πληροφοριών στο κόκκινο βιβλίο

Σύμφωνα με την εφημερίδα Construction Newspaper , τα στοιχεία της κας Nguyen Thi Thu Huyen (Hai Duong) και του συζύγου της στο Πιστοποιητικό Δικαιωμάτων Χρήσης Γης και Περιουσιακών Στοιχείων που συνδέονται με τη γη είναι η Ταυτότητα του Πολίτη. Προς το παρόν, και οι δύο έχουν αλλάξει και χρησιμοποιούν την Ταυτότητα του Πολίτη.

Η κα Huyen ρώτησε, για να εγγραφεί ένα στεγαστικό δάνειο στα Υποκαταστήματα του Γραφείου Κτηματολογίου, πρέπει αυτή και ο σύζυγός της να διορθώσουν τις πληροφορίες σχετικά με την Ταυτότητα του Πολίτη στο Πιστοποιητικό Δικαιωμάτων Χρήσης Γης; Εάν οι πληροφορίες της Ταυτότητας του Πολίτη πρέπει να διορθωθούν, ποια είναι η διαδικασία;

Το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος απάντησε στο θέμα ως εξής:

Η επιβεβαίωση αλλαγών στις πληροφορίες σχετικά με νομικά πρόσωπα, αριθμούς ταυτότητας, αριθμούς ταυτότητας πολιτών και διευθύνσεις σε εκδοθέντα πιστοποιητικά πραγματοποιείται σύμφωνα με τις ανάγκες των χρηστών γης και των ιδιοκτητών περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη και πραγματοποιείται στο Γραφείο Κτηματολογίου ή σε ένα Υποκατάστημα του Γραφείου Κτηματολογίου.

Ο υποβληθέν φάκελος υλοποιείται σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 16 του άρθρου 9 της εγκυκλίου αριθ. 24/2014/TT-BTNMT της 19ης Μαΐου 2014 του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος που ρυθμίζει τα κτηματολογικά αρχεία (τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε στην παράγραφο 1 του άρθρου 2 της εγκυκλίου αριθ. 09/2021/TT-BTNMT της 30ής Ιουνίου 2021), συμπεριλαμβανομένων:

«α) Αίτηση για καταχώριση μεταβολών σε γη και περιουσιακά στοιχεία που συνδέονται με γη σύμφωνα με το Έντυπο Αρ. 09/DK·

β) Πρωτότυπο αντίγραφο του εκδοθέντος Πιστοποιητικού·

γ) Αντίγραφο της νέας Ταυτότητας ή της νέας Στρατιωτικής Ταυτότητας ή της νέας Ταυτότητας Πολιτών ή του βιβλιαρίου οικιακής εγγραφής, άλλα έγγραφα που αποδεικνύουν την προσωπική αλλαγή σε περίπτωση αλλαγής των προσωπικών στοιχείων του προσώπου που αναφέρεται στο Πιστοποιητικό.

Το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος παρέχει πληροφορίες προς γνώση της.

[διαφήμιση_2]
Πηγή