Γιατί δεν είναι υποχρεωτική η διαπραγμάτευση ακινήτων μέσω του ορόφου;

Λιγότερο επικίνδυνη επιλογή για τους πελάτες

Συνεχίζοντας το πρόγραμμα της 6ης Συνόδου, το πρωί της 31ης Οκτωβρίου, η Εθνοσυνέλευση συζήτησε στην αίθουσα μια σειρά από θέματα περιεχομένου με διαφορετικές απόψεις επί του σχεδίου νόμου για τις δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων (όπως τροποποιήθηκε).

Παρουσιάζοντας την Έκθεση σχετικά με την επεξήγηση, την αποδοχή και την αναθεώρηση του τροποποιημένου σχεδίου νόμου για τις επιχειρήσεις ακινήτων, ο Πρόεδρος της Οικονομικής Επιτροπής της Εθνοσυνέλευσης, Vu Hong Thanh, δήλωσε:

Όσον αφορά τις αρχές των στεγαστικών επιχειρήσεων και των μελλοντικών κατασκευαστικών έργων, ορισμένες απόψεις συμφωνούν ως προς την αναγκαιότητα κανονισμών σχετικά με τις καταθέσεις, τον χρόνο είσπραξης των καταθέσεων και τα ποσά των καταθέσεων στο σχέδιο νόμου.

Ορισμένες γνώμες πρότειναν την προσθήκη κανονισμού για την εγγύηση, ώστε να διασφαλίζεται ότι η σύμβαση υπογράφεται πριν από τη στιγμή που οι εργασίες στέγασης και κατασκευής πληρούν τις προϋποθέσεις για να τεθούν σε λειτουργία. Ορισμένες γνώμες συμφώνησαν να γίνονται δεκτές εγγυήσεις μόνο όταν «οι εργασίες στέγασης και κατασκευής πληρούν τις προϋποθέσεις για να τεθούν σε λειτουργία» και «η συναλλαγή έχει πραγματοποιηθεί σύμφωνα με τους κανονισμούς».

Πρόεδρος της Οικονομικής Επιτροπής της Εθνοσυνέλευσης, Βου Χονγκ Ταν.

Με βάση τις απόψεις της Κυβέρνησης , των βουλευτών της Εθνοσυνέλευσης στην 5η Σύνοδο, των αντιπροσωπειών της Εθνοσυνέλευσης, των υπηρεσιών της Εθνοσυνέλευσης, η Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης (NASC) πρότεινε 2 επιλογές:

Επιλογή 1: «Οι επενδυτές σε έργα ακινήτων επιτρέπεται να εισπράττουν προκαταβολές από πελάτες μόνο όταν οι κατοικίες και τα κατασκευαστικά έργα έχουν πληροί όλες τις προϋποθέσεις για να τεθούν σε λειτουργία και έχουν πραγματοποιήσει συναλλαγές σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου.»

Αυτή η επιλογή είναι λιγότερο επικίνδυνη για τον πελάτη, το ασθενέστερο μέρος στη συναλλαγή ακινήτων. Επειδή η προκαταβολή γίνεται μόνο όταν το ακίνητο πληροί τις προϋποθέσεις για εμπορική εκμετάλλευση και τα δύο μέρη έχουν υπογράψει επίσημα τη σύμβαση, περιορίζει την εμφάνιση διαφορών.

Ο περιορισμός αυτής της επιλογής είναι ότι ο επενδυτής δεν έχει την ευκαιρία να λάβει καταθέσεις για να εξασφαλίσει την υπογραφή συμβάσεων με πιθανούς πελάτες.

Η λήψη εγγυήσεων από πελάτες που έχουν υπογράψει συμβάσεις για την πώληση, αγορά ή μίσθωση μελλοντικών κατοικιών ή κατασκευαστικών έργων δεν αποτελεί εγγύηση για την υπογραφή της σύμβασης, αλλά εγγύηση για την εκτέλεση της σύμβασης σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 328 του Αστικού Κώδικα. Η εγγύηση δεν έχει πλέον ιδιαίτερη σημασία, επειδή η σύμβαση ήδη περιλαμβάνει διατάξεις για την είσπραξη της συμβατικής αξίας σύμφωνα με την πρόοδο και ποινικές ρήτρες σε περίπτωση που τα μέρη δεν εκπληρώσουν σωστά τις υποχρεώσεις τους.

Αυτή η επιλογή επιλέχθηκε από την κυβέρνηση και με βάση τις απόψεις 15/40 των αντιπροσωπειών της Εθνοσυνέλευσης και των υπηρεσιών της Εθνοσυνέλευσης.

Επιλογή 2: «Οι επενδυτές σε έργα ακινήτων επιτρέπεται να εισπράττουν προκαταβολές σύμφωνα με τη συμφωνία με τους πελάτες μόνο όταν το έργο διαθέτει βασικό σχεδιασμό που έχει αξιολογηθεί από κρατική υπηρεσία και ο επενδυτής διαθέτει ένα από τα έγγραφα σχετικά με τα δικαιώματα χρήσης γης που ορίζονται στην παράγραφο 2 του άρθρου 24 του παρόντος νόμου».

Η συμφωνία εγγύησης πρέπει να αναφέρει σαφώς την τιμή πώλησης, την τιμή μίσθωσης-αγοράς της κατοικίας ή των εργασιών κατασκευής. Το μέγιστο ποσό εγγύησης καθορίζεται σύμφωνα με τους κυβερνητικούς κανονισμούς, αλλά δεν πρέπει να υπερβαίνει το 10% της τιμής πώλησης, της τιμής μίσθωσης-αγοράς της κατοικίας ή των εργασιών κατασκευής, διασφαλίζοντας τη συμμόρφωση με τις κοινωνικοοικονομικές συνθήκες ανάπτυξης σε κάθε περίοδο και σε κάθε τύπο ακινήτου.

Αυτή η επιλογή βοηθά τους επενδυτές να υπογράψουν μια σύμβαση κατάθεσης για να διασφαλίσουν την εκτέλεση της σύμβασης με τους πιθανούς πελάτες πριν το ακίνητο είναι επιλέξιμο για να τεθεί σε λειτουργία.

Ο περιορισμός αυτού του Σχεδίου είναι ότι το έργο δεν έχει ακόμη ξεκινήσει την κατασκευή, με αποτέλεσμα ο πελάτης να φέρει τον κίνδυνο. Σε περίπτωση που ο επενδυτής εκτελέσει τα βήματα του τεχνικού σχεδιασμού, σχεδιάσει τα κατασκευαστικά σχέδια, υποβάλει αίτηση για Άδεια Κατασκευής και πραγματοποιήσει την κατασκευή για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα από το δεσμευμένο, αυτό θα επηρεάσει τα δικαιώματα του πελάτη και ενδέχεται να προκαλέσει διαφορές. Η Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης ζητά από την Κυβέρνηση να συμπληρώσει το περιεχόμενο της εκτίμησης επιπτώσεων για το Σχέδιο.

Αυτή η επιλογή επιλέχθηκε με πλειοψηφία 20/40 από τις αντιπροσωπείες της Εθνοσυνέλευσης και τις υπηρεσίες της Εθνοσυνέλευσης.

Κίνδυνος εκμετάλλευσης νομικών διατάξεων

Όσον αφορά τους όρους για την έναρξη λειτουργίας κατοικιών και μελλοντικών κατασκευαστικών έργων, σύμφωνα με τον κ. Thanh, υπάρχει η πρόταση να μην είναι υποχρεωτική η ύπαρξη Πιστοποιητικού Δικαιωμάτων Χρήσης Γης για την έκταση γης που προορίζεται για κατασκευές που σχετίζονται με κατοικίες και μελλοντικά κατασκευαστικά έργα.

Η Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης αποδέχεται και προσαρμόζει τις διατάξεις της παραγράφου 8 του άρθρου 24 και προσαρμόζει τεχνικά τα σημεία γ και δ της παραγράφου 2 του άρθρου 14 αναλόγως: Η επιχείρηση στέγασης και κατασκευής που διατίθεται σε έργα ακινήτων πρέπει να διαθέτει Πιστοποιητικό Δικαιωμάτων Χρήσης Γης για την έκταση γης που συνδέεται με τις στέγασης και κατασκευής που τίθενται σε λειτουργία.

Η επιχείρηση κατοικιών και κατασκευαστικών έργων που θα συσταθεί στο μέλλον δεν απαιτεί Πιστοποιητικό Δικαιωμάτων Χρήσης Γης, αλλά είναι υποχρεωτική η εκπλήρωση οικονομικών υποχρεώσεων σχετικά με τη γη για την έκταση γης που συνδέεται με τα κατοικητικά και κατασκευαστικά έργα που τίθενται σε λειτουργία.

Βουλευτές της Εθνοσυνέλευσης στη συνεδρίαση συζήτησης το πρωί της 31ης Οκτωβρίου.

Όσον αφορά τα ορόφους αγοραπωλησίας ακινήτων, πολλές απόψεις προτείνουν να μην καταστεί υποχρεωτικό, αλλά μόνο να ενθαρρυνθούν οι συναλλαγές ακινήτων μέσω των ορόφων αγοραπωλησίας ακινήτων.

Η Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης αποδέχθηκε και αναθεώρησε προς την κατεύθυνση: Κατάργησης των διατάξεων σχετικά με τις συναλλαγές ακινήτων μέσω των χρηματιστηριακών χώρων αγοραπωλησίας ακινήτων στο Κεφάλαιο VII του σχεδίου νόμου· συμπλήρωσης της ρήτρας 7 του άρθρου 8 του σχεδίου νόμου για τις κρατικές πολιτικές για τις επενδύσεις σε ακίνητα και τις επιχειρήσεις, σύμφωνα με την οποία «Το Κράτος ενθαρρύνει οργανισμούς και άτομα να διενεργούν συναλλαγές αγοράς, πώλησης, μεταβίβασης, μίσθωσης, μίσθωσης κατοικιών, κατασκευαστικών εργασιών και δικαιωμάτων χρήσης γης μέσω των χρηματιστηριακών χώρων αγοραπωλησίας ακινήτων».

Η πρακτική σύνοψη της εφαρμογής του Νόμου περί Ακινήτων το 2014 δείχνει ότι τα τρέχοντα ακίνητα δεν είναι αρκετά ικανά να διασφαλίσουν τη νομική ασφάλεια των συναλλαγών. Έχουν υπάρξει πολλές περιπτώσεις όπου τα ακίνητα διατάραξαν την αγορά.

«Η απαίτηση για συναλλαγές μέσω αιθουσών συναλλαγών ακινήτων θα οδηγήσει στον κίνδυνο εκμετάλλευσης των νομικών κανονισμών, μη διασφαλίζοντας την υλοποίηση του έργου της ανάπτυξης μιας υγιούς, ασφαλούς και βιώσιμης αγοράς ακινήτων», δήλωσε ο κ. Thanh .

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-khong-bat-buoc-giao-dich-bat-dong-san-thong-qua-san-a633576.html