7 problemas legales en proyectos de vivienda comercial

El primero es el problema de aprobar las políticas de inversión simultáneamente con la aprobación de los inversores para todos los proyectos de vivienda social y comercial donde los inversores tienen derechos de uso del suelo de acuerdo con la planificación. Con respecto a este problema, según HoREA, al implementar el procedimiento de aprobación de la política de inversión, este constituye el procedimiento inicial para la cadena de procedimientos de inversión en construcción. Por lo tanto, cuando el procedimiento de aprobación de la política de inversión se bloquea, el proyecto queda congelado e incapacitado para continuar con otros procedimientos de inversión en construcción. Debería bastar con estipular que la evaluación de la idoneidad de los proyectos de inversión con la planificación debe realizarse de acuerdo con el plan de zonificación o el plan general, según sea más apropiado, o solo estipular que se ajuste al plan general en la Resolución 98 de la Asamblea Nacional , que se está implementando en Ciudad Ho Chi Minh.

Esta forma de mejorar los procedimientos administrativos no ha reflejado plenamente el espíritu de la reforma administrativa, no se ajusta a la realidad y muestra indicios de no mejorar. Si bien antes se permitía a las empresas realizar trámites de inversión y construcción en paralelo, ahora prácticamente deben realizar cada trámite administrativo secuencialmente.

HoREA considera que la regulación que exige que los proyectos de inversión cumplan con una planificación detallada (si la hubiere) solo aplica a los casos en que el Estado realiza subastas de derechos de uso del suelo o licitaciones para proyectos que utilizan terrenos para seleccionar inversores. Sin embargo, esta regulación es completamente inapropiada para los casos en que la empresa inversora ya cuenta con derechos de uso del suelo conforme a la planificación y propone que la política de inversión se apruebe simultáneamente con la aprobación del inversor, de conformidad con lo dispuesto en la Cláusula 4 del Artículo 29 de la Ley de Inversiones de 2020.

El segundo problema es la regulación de terrenos residenciales o terrenos residenciales y otros terrenos cuando se requiere que los inversionistas de proyectos de vivienda comercial tengan derecho a usar terrenos residenciales; tienen derecho a usar terrenos residenciales y otros terrenos que no son terrenos residenciales que cumplen con las condiciones para el permiso de cambio de uso de la tierra para implementar proyectos de inversión. Esto hace que cientos de proyectos de vivienda comercial en todo el país que no tienen 100% de terrenos residenciales o no tienen terrenos residenciales y otros terrenos que no son terrenos residenciales, es decir, solo 100% terrenos agrícolas o solo 100% terrenos no agrícolas que no son terrenos residenciales, no sean reconocidos como inversionistas de proyectos de vivienda comercial. Aunque estas empresas inversionistas han recibido la transferencia de derechos de uso de la tierra para terrenos agrícolas o terrenos no agrícolas que no son terrenos residenciales. Por lo tanto, desde el 1 de julio de 2015 (entrada en vigor de la Ley de Vivienda de 2014), estas empresas han encontrado grandes dificultades porque han gastado enormes costos para crear fondos de tierras.

Actualmente, el punto b, cláusula 1 y la cláusula 6, artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (enmendado) solo permiten, en caso de uso de terrenos para la implementación de un proyecto de vivienda comercial, acordar la transferencia del derecho de uso de terrenos residenciales o, en el caso de la implementación de un proyecto de vivienda comercial, el derecho de uso de terrenos residenciales o de terrenos residenciales y otros terrenos. Esto significa que los inversores no pueden acordar la transferencia de derechos de uso de terrenos residenciales, de terrenos residenciales y otros terrenos, ni de terrenos no residenciales, ni tampoco se permite en el caso de inversores que tengan derecho a usar otros terrenos no residenciales para la implementación de un proyecto de vivienda comercial. Por lo tanto, el inciso b) del apartado 1 y el inciso 6 del artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (enmendado) no incorporaron plenamente las disposiciones del inciso 1 del artículo 73, el inciso b) del apartado 1 del artículo 169, el inciso 2 del artículo 191 y el inciso 1 del artículo 193 de la Ley de Tierras de 2013, que permitían a las organizaciones económicas recibir la transferencia de derechos de uso de tierras aptas para la planificación de proyectos de inversión, incluidos proyectos de vivienda comercial. En caso de recibir la transferencia de derechos de uso de tierras agrícolas, se requiere la aprobación por escrito de un organismo estatal competente.

Mientras tanto, los proyectos de vivienda comercial con un 100% de suelo residencial representan solo alrededor del 1% del total y son proyectos muy pequeños, ya que casi no hay terrenos residenciales con una superficie superior a ^{5.000 m²} . Los proyectos de vivienda comercial con suelo residencial y otros terrenos no residenciales son comunes y representan alrededor del 95% del total. Los proyectos de vivienda comercial con otros terrenos no residenciales representan solo alrededor del 5% y son proyectos a gran escala que deben fomentarse.

Muchos proyectos todavía están “congelados” debido a regulaciones legales.

El tercer problema es el procedimiento para ajustar el plan de zonificación a escala 1/2000, responsabilidad del organismo estatal competente, de modo que las empresas cuenten con las bases para desarrollar el plan detallado a escala 1/500 del proyecto de inversión. Esto se debe al límite de población, y muchos planes de zonificación a escala 1/2000 no se han actualizado ni ajustado a tiempo, por lo que no satisfacen las necesidades de los inversores.

Por ejemplo, la población real de Ciudad Ho Chi Minh es de aproximadamente 13 millones de personas, pero según los resultados del censo del 1 de abril de 2019, es de tan solo 8,9 millones. La población del distrito de Binh Thanh, prevista para 2020, era de 560.000 personas, pero en 2014 era de 560.000. Si no se calcula correctamente la población real, será imposible implementar proyectos de renovación urbana ni desarrollar nuevas áreas urbanas, ya que ya no existe un límite máximo para el tamaño de la población.

Ciudad Ho Chi Minh cuenta con más de 600 planes de zonificación a escala 1/2000, incluyendo proyectos que ya no son adecuados y requieren ajustes, pero que no se han realizado a tiempo, especialmente los planes de zonificación a escala 1/2000 anteriores, implementados según los límites administrativos de los niveles comunal y distrital, que requieren integración. Por lo tanto, la Resolución 98 de la Asamblea Nacional también exige que los planes de zonificación y los planes detallados se aprueben o se aprueben para su ajuste, de acuerdo con las disposiciones legales, antes de elaborar el Informe de Estudio de Viabilidad de la Inversión e implementar las siguientes etapas del proyecto.

El cuarto problema radica en el procedimiento específico de valoración de terrenos, la tasación, la decisión sobre el precio del terreno para calcular las tasas de uso del suelo, la renta del suelo para proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales o la solicitud de las agencias estatales competentes para verificar y calcular las tasas de uso del suelo y la renta del suelo resultante (si la hubiera). Este problema radica principalmente en la aplicación práctica del Decreto 44. A marzo de 2023, Ciudad Ho Chi Minh contaba con alrededor de 100 proyectos de viviendas comerciales con 81.000 apartamentos que no habían recibido la certificación rosa.

El quinto problema radica en la lentitud de los organismos estatales competentes para emitir normativa sobre la gestión de los terrenos públicos administrados por el Estado, ubicados en proyectos de vivienda comercial. Debido a la falta de esta normativa, durante más de seis años, desde el 1 de julio de 2014 (entrada en vigor del Decreto 43) hasta el 8 de febrero de 2021 (entrada en vigor del Decreto 148), no ha existido un mecanismo que regule la gestión de los terrenos públicos ubicados en proyectos de vivienda comercial. Si bien el Decreto 148 lleva casi tres años en vigor, varias provincias y ciudades de administración central aún no han emitido normativa que guíe su implementación. Esto ha provocado que muchos proyectos de vivienda comercial se encuentren estancados en los procedimientos de aprobación de políticas de inversión o en los procedimientos de valoración, tasación y decisión sobre el precio de los terrenos para calcular las tasas y rentas del suelo.

El sexto problema radica en que la Cláusula 2 del Artículo 49 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 estipula que la transferencia de un proyecto o parte de un proyecto de vivienda comercial solo se permite cuando el inversionista cuenta con un libro rosa para la totalidad o parte del proyecto transferido y ha cumplido con la obligación financiera de pagar las tasas de uso del suelo y la renta del suelo al Estado. Al no haberse modificado, esta regulación no es flexible ni se ajusta a la realidad, como se estipula en la Cláusula 1 del Artículo 10 de la Resolución 42 de la Asamblea Nacional sobre el pilotaje del manejo de las deudas incobrables de las entidades de crédito, que no estipula la condición de contar con un libro rosa para el proyecto ni que el inversionista deba cumplir con las obligaciones financieras del proyecto.

El séptimo problema radica en que la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 no regula el acto de depositar para la celebración de un contrato (antes del momento de elegibilidad para firmar un contrato de movilización de capital para la venta de bienes inmuebles y futuras viviendas) ni especifica las disposiciones sobre depósitos en el artículo 328 del Código Civil. Esto ha creado un vacío legal que permite a especuladores, intermediarios inmobiliarios y empresas deshonestas aprovecharse de grandes depósitos y recibirlos. Incluso hasta el 90-95 % del valor del contrato se destina a defraudar y apropiarse de los activos de los clientes (un ejemplo típico es el caso de Alibaba Company).

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/7-vuong-mac-phap-ly-ve-du-an-nha-o-thuong-mai-185231120143317062.htm