Preocupación por la propuesta de endurecer las transacciones inmobiliarias

La regulación que obliga a que todas las transacciones inmobiliarias deban pasar por un piso administrado por el Estado afectará el desarrollo del mercado.

El Ministerio de Construcción solicita comentarios de los ministerios y dependencias sobre el contenido del proyecto de Resolución del Gobierno sobre el mecanismo para controlar y frenar los precios inmobiliarios. Sin embargo, según los expertos, es necesario reconsiderar las propuestas para evitar que una aplicación precipitada afecte al mercado inmobiliario y a la economía.

Es necesario centrarse en los intereses de las personas.

Para contribuir a reducir los precios y restringir la especulación inmobiliaria, el proyecto enfatiza tres factores que requieren que las transacciones inmobiliarias sean reguladas y que las transacciones sean públicas y transparentes mediante el establecimiento de un centro de transacciones inmobiliarias establecido por el Estado.

Cabe destacar la propuesta de política para restringir los préstamos para la compra de segundas y terceras viviendas mediante la aplicación de tasas de interés bajas. Los compradores solo pueden solicitar un préstamo del 50% para la compra de una segunda vivienda y no más del 30% para la compra de una tercera, en lugar de aplicar la tasa de interés actual del 70% al 80%. Además, el Ministerio de Construcción propuso que el Gobierno estipule que los Comités Populares de provincias y ciudades reserven al menos el 30% del total de proyectos de construcción de viviendas comerciales previstos para el período 2026-2030 para la construcción de viviendas comerciales asequibles.

La empresa C-Holdings entrega apartamentos a los residentes del proyecto The Maison (barrio Thu Dau Mot, Ciudad Ho Chi Minh). Foto: Thao Nguyen

Español Frente a los problemas anteriores, el experto financiero y bancario Nguyen Tri Hieu dijo que la propuesta del Ministerio de Construcción para limitar los préstamos de los bancos comerciales a compradores de segundas y terceras viviendas es irrazonable, porque las actividades de préstamo siempre dependen del apetito de riesgo de los bancos comerciales y la capacidad de pago de los clientes. La intervención del Ministerio de Construcción en la política crediticia de los bancos, que pertenece al campo de la política monetaria, puede causar problemas. El Dr. Pham Viet Thuan, Director del Instituto de Economía de los Recursos Naturales y el Medio Ambiente de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que el proyecto de regulación que todas las transacciones inmobiliarias deben pasar por un piso administrado por el Estado no es adecuado para su función, afectando el desarrollo del mercado inmobiliario, porque el orden y los procedimientos en las transacciones son limitados. El Dr. Pham Viet Thuan dijo que la tierra es un medio de producción, no un producto transaccional normal, con el criterio de que los usuarios de la tierra deben ser efectivos en el proceso de uso. Por lo tanto, es necesario que exista una política específica para construir una lista de precios de tierras en localidades que tienden a disminuir con el tiempo para determinar que los intereses de las personas son primordiales.

La Sra. Tran Thi Cam Tu, Directora General de Exim Real Estate JSC (EximRS), afirmó que la limitación de los préstamos bancarios es un factor muy sensible para el mercado inmobiliario. Una implementación demasiado precipitada podría ponerlo en riesgo de congelamiento. Según la Sra. Tu, de hecho, en el pasado reciente, en el segmento inmobiliario de alta gama, se ha observado una clara disminución de las transacciones. Mientras tanto, los proyectos de vivienda comercial de bajo costo carecen de oferta. Por lo tanto, si se aplican restricciones crediticias, los inversores no podrán implementar más proyectos. Esto afectará gravemente a todo el mercado; sin una oferta integral, se verá afectada la demanda de compra de viviendas para las generaciones futuras.

Necesitamos soluciones sostenibles

El Sr. Nguyen Tri Hieu dijo que la propuesta del Ministerio de Construcción puede ser temporal, pero para resolver el problema a largo plazo, se necesitan soluciones más sostenibles.

Específicamente, se imponen altos impuestos a las propiedades de segunda, tercera o inversión. Esto reducirá el incentivo a la especulación, reduciendo así los precios inmobiliarios. Sin embargo, los impuestos por sí solos no son suficientes. Es necesario que exista un mecanismo de mercado, es decir, que se garantice el equilibrio entre la oferta y la demanda. Si la oferta inmobiliaria aumenta lo suficiente para satisfacer la demanda, los precios de la vivienda disminuirán. Por lo tanto, además de las políticas a largo plazo, es necesario promover la oferta para que las personas tengan la oportunidad de poseer viviendas, contribuyendo así a la reducción de los precios de la vivienda. El Estado debe desempeñar un papel fundamental en la provisión de fondos para la tierra, la realización de trámites administrativos y las políticas relacionadas con la tierra y el crédito. El problema actual en Vietnam es que la oferta inmobiliaria está congestionada, mientras que la demanda es muy alta. El desequilibrio entre la oferta y la demanda ha impulsado los precios de la vivienda a niveles irrazonables.

Compartiendo la misma opinión, el Dr. Le Xuan Nghia, exvicepresidente del Comité Nacional de Supervisión Financiera, afirmó que, según las disposiciones de la Ley de Instituciones de Crédito, el gobierno no puede interferir en las actividades crediticias de los bancos comerciales. Dicha intervención violaría la libertad de negocios de los bancos, afectando la independencia y la transparencia de las actividades crediticias.

Además, la distinción entre la "primera vivienda" y la "segunda vivienda" de un comprador es extremadamente compleja y difícil de implementar. Los bancos comerciales no cuentan con la función ni los recursos para realizar esta tarea, ya que limitar los préstamos hipotecarios y reducir los precios de la vivienda no es su principal responsabilidad.

Según el Dr. Le Xuan Nghia, durante las últimas décadas, el Banco Estatal ha controlado las actividades de préstamos inmobiliarios mediante la aplicación de altos índices de riesgo crediticio, que oscilan entre el 150 % y el 250 %. Por ejemplo, si un banco comercial presta 100 000 millones de VND a bienes raíces, el Banco Estatal calculará el riesgo correspondiente entre 150 000 y 250 000 millones de VND. Esto obliga a los bancos a utilizar sus beneficios para establecer reservas de riesgo al nivel correspondiente, lo que limita indirectamente los préstamos inmobiliarios. El Dr. Le Xuan Nghia cree que la cuestión central del mercado inmobiliario vietnamita es desarrollar productos inmobiliarios adecuados a cada segmento de la demanda. El Estado debe centrarse en la eliminación de obstáculos legales para aumentar la oferta de viviendas de bajo coste, a la vez que implementa políticas de apoyo a los compradores de vivienda, especialmente a aquellos con bajos ingresos. Citó el ejemplo de Singapur, donde las personas de bajos recursos reciben préstamos hipotecarios a una tasa de interés fija del 2,5 % y el gobierno compensa a los bancos por la tasa de interés que supere este nivel. Estas soluciones pueden ser mucho más eficaces que intervenir directamente en las políticas crediticias de los bancos.

Según el Dr. Pham Viet Thuan, limitar la especulación mediante el uso de tasas impositivas basadas en el tiempo de la transacción al momento del registro, en lugar de gestionar los pisos en línea, ayudará a gestionar los bienes raíces de forma estable. Por consiguiente, para evitar la especulación, Vietnam puede aplicar herramientas de impuestos a las transacciones, que son muy efectivas. Por ejemplo, las transacciones inmobiliarias dentro de 12 meses tienen una tasa impositiva del 20% del precio de venta, a 36 meses del 10% y a 60 meses del 5%. El resto aplicará un impuesto del 2%, como es el caso actualmente... "Reducir la especulación y los precios anuales de los terrenos será una herramienta eficaz para regularlos, ayudando a las personas a tener la oportunidad de comprar casas en el futuro. Crear seguridad social es algo que debe calcularse desde ahora", afirmó el Dr. Thuan.

No conforme con la práctica internacional

Según el Dr. Le Xuan Nghia, actualmente ningún país controla los precios inmobiliarios restringiendo los préstamos para la compra de vivienda. Por lo tanto, la aplicación de la medida de reducir los límites de los préstamos para segundas viviendas o más no se ajusta a la práctica internacional y puede tener efectos negativos en el mercado.

Fuente: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm