Nueva lista de precios de terrenos y aspectos a considerar

En un reciente informe sobre precios de bienes raíces enviado a la Oficina de Gobierno , el líder del Ministerio de Construcción dijo que al aplicar los precios del suelo en 2024, según los cálculos, los costos de uso del suelo de los proyectos inmobiliarios aumentarán significativamente en comparación con antes.

Efecto cadena

Según la explicación del Ministerio de Construcción , los principales costos que inciden en los precios de las viviendas y los bienes inmuebles incluyen 7 gastos, entre ellos: tasas por uso de suelo, costes de compensación por limpieza del sitio, costes de construcción del proyecto (vivienda, bienes inmuebles), impuestos, tasas relacionadas...

Por lo tanto, la nueva lista de precios de la tierra cercana al precio del mercado aumentará los costos relacionados con la tierra, como la limpieza del sitio, la compensación por la recuperación de la tierra, los impuestos y las tarifas relacionados con la tierra... Si bien los costos relacionados con las tarifas de uso de la tierra a menudo representan una gran proporción del costo total de un proyecto de vivienda, que van desde el 7% al 20% para proyectos de departamentos de gran altura y del 25% al 50% para proyectos de villas y casas adosadas.

Los precios de los terrenos y las viviendas en muchas localidades de Hanói han experimentado un fuerte aumento reciente, a pesar de que no se ha aplicado la nueva lista de precios de los terrenos. Foto: LE THUY

El precio entre proyectos varía según la ubicación y las condiciones favorables de la infraestructura técnica. El costo de la compensación por activos en terrenos suele representar una proporción insignificante, alrededor del 2%, del costo de la inversión en construcción.

Por ejemplo, en la zona residencial de GP Invest (Hanói), la tasa de uso del suelo calculada sobre el precio de venta de 1 m² de apartamento, tras la aplicación de la nueva lista de precios de suelo, aumentará de 36 millones de VND a 22 millones (lo que representa aproximadamente el 60%). Actualmente, esta proporción es de tan solo el 42%, equivalente a 36 millones de VND. De igual forma, en la zona urbana de Dong Tang Long (ciudad de Thu Duc, Ho Chi Minh), se prevé que la tasa de uso del suelo sobre el precio de venta de cada m² de apartamento aumente del 27% (8,8 millones de VND a 2,3 millones) al 60%-65%.

En el proyecto Chanh My Urban Area Villa (provincia de Binh Duong), del 16,3% a aproximadamente el 50%... "Un estudio preliminar de varios proyectos muestra que la aplicación del catálogo de precios de terrenos según la nueva normativa tendrá un efecto en cadena, provocando un aumento del nivel de precios de los inmuebles y la vivienda de entre el 15% y el 20% en comparación con el nivel anterior", calculó el Ministerio de Construcción.

Según esta agencia, además de los factores mencionados, el alto precio de la vivienda y el terreno en ciertas épocas, proyectos y zonas en el pasado también se debe a que los inversores inmobiliarios aprovechan la escasez de oferta para ofrecer precios de venta elevados. En particular, en una zona con muy pocos proyectos, o incluso uno solo, y aunque la demanda y el número de compradores registrados sean altos, los inversores pueden aumentar el precio de venta (debido a la falta de competencia y al precio de referencia) para obtener ganancias.

Según el Ministerio de Construcción, los inversionistas en proyectos de vivienda gastan un promedio del 3% del precio de venta en pagar a las plataformas de negociación y a los intermediarios para la venta de los productos. Sin embargo, estas plataformas y intermediarios suelen basarse en las condiciones del mercado para aumentar los precios al tratar con los clientes.

Los proyectos con pocos productos que interesan a muchos clientes suelen exigir a los compradores un pago superior al precio estipulado en el contrato firmado con el inversor, lo que se denomina "diferencia de precio". Esta "diferencia de precio" no es fija; puede ser del 5%, incluso del 10% o del 20% del precio de venta.

Además, también existe una situación en la que algunos grupos, especuladores, inversores e individuos que operan en el corretaje inmobiliario alteran la información del mercado para "inflar los precios", "crear precios virtuales" ... y se aprovechan de la falta de conocimiento de las personas para manipular la psicología, atraer inversiones según la psicología de masas para obtener ganancias.

Valoración de terrenos según principios de mercado

Según el Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de la Asociación de Contratistas de la Construcción de Vietnam y presidente de la Junta Directiva de Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP. Invest), la Ley de Tierras de 2024 permite a las localidades aplicar la antigua lista de precios de tierras hasta el 31 de diciembre de 2025. Después de eso, la nueva lista de precios de tierras comenzará a aplicarse a partir del 1 de enero de 2026. La nueva lista de precios no estará controlada por el marco de precios de tierras y obligará a la construcción a acercarse a los precios del mercado.

"Por lo tanto, actualmente, las localidades no tienen que elaborar nuevas listas de precios de terrenos aplicando el principio de precios de terrenos cercanos a los del mercado, sino que existe la mentalidad de impulsar los precios de los terrenos al nivel de los precios del mercado, lo que provoca un alza en los precios inmobiliarios", afirmó el Sr. Hiep.

El Sr. Hiep afirmó que si la tierra se considera un activo y un producto importante para el desarrollo estable del país, debería gestionarse como la gasolina y la electricidad. Si el precio es demasiado alto, el Estado considerará compensarlo. Si no existe una política específica que reafirme el papel del Estado en la gestión de los precios de la tierra, la fluctuación de los precios según el mercado y su difícil control podrían impulsar los precios de los bienes raíces y la tierra en Vietnam a los más altos del mundo, posiblemente incluso más caros que los de Tokio (Japón) o Hong Kong (China). Esto es irrazonable.

Por lo tanto, el presidente de la Asociación de Contratistas de la Construcción de Vietnam recomienda que el Estado considere revisar los principios para determinar la nueva lista de precios de terrenos a fin de adaptarla a las condiciones de Vietnam y a la tendencia mundial. Esto contribuirá a promover el desarrollo económico en general, incluido el mercado inmobiliario, evitando la situación de "cuello de botella" mencionada anteriormente que paraliza el mercado.

El Profesor Asociado, Dr. Nguyen Quang Tuyen, Vicepresidente del Consejo y Director de la Facultad de Derecho Económico de la Universidad de Derecho de Hanói, afirmó que, para implementar la valoración de tierras según los principios de mercado, de conformidad con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024, las autoridades competentes deben contar con directrices específicas, claras y coherentes sobre la determinación de los precios de la tierra en las localidades; debe existir un equipo de tasadores profesionales, del cual actualmente se carece en cantidad y calidad; y, por último, debe recopilarse información completa del mercado para garantizar la publicidad y la transparencia. Actualmente, el mercado aún carece de muchos de los factores mencionados, por lo que la valoración de tierras es muy difícil de implementar.

Debemos tener en cuenta que el mercado es impredecible y que el mercado inmobiliario es individual y depende del gusto. Uno puede decir que el precio del terreno es aceptable, pero otro puede decir que es caro. Por lo tanto, no podemos aplicar ese precio del terreno a una zona específica», dijo.

Además, recientemente se han registrado precios inflados de terrenos en subastas en distritos suburbanos de Hanói. Esto ha causado perturbaciones en el mercado, haciendo que los habitantes de la zona crean erróneamente que el precio de mercado de los terrenos es tan alto.

Desde entonces, los precios de los terrenos y las viviendas han aumentado. Actualmente, en Hanói, algunos apartamentos se venden por más de 100 millones de VND/m², mientras que no hay apartamentos con precios de 30-40 millones de VND/m², lo que dificulta que los trabajadores adquieran viviendas. Esta es también la razón por la que la valoración de terrenos basada en principios de mercado al asignarlos a localidades se vuelve más confusa.

Por lo tanto, el Profesor Asociado Dr. Nguyen Quang Tuyen afirmó que la valoración de tierras, según la Ley de Tierras de 2024, debe garantizar los siguientes principios: un plan de valoración de tierras conforme a los principios del mercado; cumplir estrictamente con los métodos, el orden y los procedimientos de valoración de tierras; garantizar la honestidad, la objetividad, la publicidad y la transparencia; y asegurar la independencia entre las consultoras de valoración de tierras, los consejos de tasación de listas de precios de tierras, los consejos específicos de valoración de tierras y las agencias o personas con autoridad para decidir sobre los precios de las tierras. Finalmente, es necesario garantizar la armonía de intereses entre el Estado, los usuarios de la tierra y los inversores.

Sr. TRAN KHANH QUANG, Director General de Viet An Hoa Real Estate Investment Company: Necesitamos una hoja de ruta

El Ministerio de Construcción considera que la aplicación de la nueva lista de precios de terrenos tiene un efecto en cadena, provocando un aumento del 15% al 20% en el nivel de precios de los bienes raíces y la vivienda en comparación con el anterior. En mi opinión, este nivel aún es bajo, pero podría aumentar entre un 30% y un 50%. Dado que las características básicas de los bienes raíces son el terreno y su precio, del terreno provienen las casas, luego los activos para préstamos y para todo. Los recursos provenientes del terreno son muy importantes y determinan muchos aspectos relacionados con la economía. Por lo tanto, si la lista de precios de terrenos aumenta, por supuesto, todo tendrá que seguirla. Para controlar el aumento de los precios de la vivienda y el terreno según la lista de precios de terrenos, no hay otra opción que seguir la hoja de ruta, evitando que el nuevo precio de terrenos aumente demasiado y afecte al mercado.

Sr. TA TRUNG KIEN, director ejecutivo de Wowhome Real Estate JSC: Adaptarse en consecuencia

En el futuro, cuando se aplique la nueva lista de precios de la tierra, creo que las transacciones inmobiliarias no serán muy activas porque los compradores todavía están considerando el flujo de caja, los vendedores no pueden reducir los precios o mantener los precios cuando los precios de la tierra aumentan, los impuestos también aumentan... Para controlar los precios de los bienes raíces, el gobierno también debe considerar ajustar la lista de precios de la tierra adecuadamente.

Limitar los impactos negativos

El Ministerio de Construcción solicitó al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente monitorear la emisión de nuevas listas de precios de tierras por localidades y tener soluciones para limitar los impactos negativos en los precios de la vivienda y la oferta y demanda del mercado.

El Ministerio también pidió a las empresas inmobiliarias reducir los precios de los productos mediante la revisión y reducción de costos, aplicando tecnología moderna en la construcción y al mismo tiempo promoviendo la inversión en proyectos de vivienda social, renovando apartamentos antiguos... adecuados para la mayoría de las personas.

Fuente: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-moi-va-nhung-dieu-can-can-nhac-196240925203557106.htm