Se prevé que el mercado inmobiliario prospere a partir del segundo semestre de 2024
Gestores, expertos e inversores predicen que el mercado inmobiliario mejorará a partir del segundo semestre de 2024 gracias a factores como la aprobación de tres importantes leyes inmobiliarias; la disminución de las tasas de interés, que se espera se mantengan bajas, con margen para una posible reducción de las tasas de interés de los préstamos; la mejora gradual de la confianza y la liquidez, con especial atención al segmento de apartamentos; y el desarrollo de infraestructuras que impulsan la recuperación del mercado inmobiliario. En concreto, en términos de capital, se espera que las tasas de interés de los préstamos sigan bajando, y las políticas crediticias preferenciales de los bancos comerciales para compradores de vivienda pueden contribuir a mejorar la demanda y aumentar la liquidez del mercado. Además, se espera que la reducción de las tasas de interés de los préstamos reduzca la presión financiera, impulsando así la recuperación de las actividades comerciales de los inversores inmobiliarios.
Además, se espera que las políticas legales minimicen las dificultades. El Gobierno ha emitido numerosos documentos y políticas para eliminar dificultades legales, como el Decreto 08 sobre la negociación y prórroga de los bonos, el Decreto 10 que complementa las normas que rigen la emisión de certificados para inmuebles turísticos y condotels; el proyecto para desarrollar un millón de viviendas sociales...
En cuanto a la liquidez, los expertos e inversores también esperan una mejor liquidez en 2024 en el segmento de apartamentos de gama media y asequibles, vivienda social en el centro y provincias en la periferia del centro porque la nueva oferta no ha mejorado pero la demanda de vivienda real ha aumentado; los inversores comienzan a operar nuevamente cuando disminuyen los tipos de interés de los préstamos.
De hecho, se espera que el desarrollo de infraestructura impulse la recuperación del mercado inmobiliario. Se han implementado simultáneamente megaproyectos clave, como la Autopista Norte-Sur (fase 2021-2025), el Aeropuerto Internacional de Long Thanh, la Circunvalación 3 de Ciudad Ho Chi Minh y la Circunvalación 4 de Hanói. Esto resolverá los problemas actuales de infraestructura en Vietnam, impulsando así el desarrollo del sector empresarial. Los proyectos de autopistas contribuirán a aumentar la conectividad entre las regiones económicas , atrayendo más capital de inversión a Vietnam.
Se espera que la aceleración del desarrollo de proyectos de infraestructura incremente el valor de los proyectos inmobiliarios ubicados cerca de proyectos de inversión pública. Agriseco evaluó que las áreas con potencial para atraer capital de inversión tras la finalización de los importantes proyectos de la Autopista Norte-Sur y el Aeropuerto de Long Thanh, entre otros, incluyen: Ciudad Ho Chi Minh, Ba Ria-Vung Tau, Dong Nai, Long An , Hai Phong, Quang Ninh, Hung Yen y Bac Ninh. Entre los inversores con grandes terrenos ubicados cerca de proyectos que podrían beneficiarse se encuentran VHM, NLG, KDH, DXG, HDC, VPI, NVL, PDR y DIG.
Otra expectativa es que el segmento de departamentos con demanda real en el centro de la ciudad o en las afueras del centro de la ciudad con infraestructura desarrollada se recuperará a principios de 2024 gracias a: La demanda real de las personas sigue siendo grande cuando la oferta y la tasa de absorción se recuperan gradualmente; Se espera que disminuyan las tasas de interés de los préstamos hipotecarios para comprar casas; La enmienda Circular 06 permite a los compradores de vivienda pedir prestado a los bancos para pagar deudas con otros bancos; Políticas de estímulo de los inversores inmobiliarios (reducción de precios de venta, ampliación de los plazos de pago).
Mientras tanto, se espera que la oferta y los precios de los apartamentos sigan aumentando en las ciudades centrales y periféricas con ubicaciones favorables. Se espera que la oferta de apartamentos nuevos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh alcance las 16.000 unidades, un aumento interanual del 55%, y las 9.000 unidades, un aumento interanual del 3,4%, respectivamente, en 2024, concentrándose en los segmentos de gama media y alta. Se espera que los precios de los apartamentos sigan aumentando entre un 3% y un 8% interanual debido a la gran brecha entre la oferta y la demanda.
Se prevé que la oferta de vivienda social cuente con 108 proyectos, con una escala de casi 48.000 apartamentos en 2024, una cifra casi cuatro veces superior a la de 2023, concentrada en Dong Nai, Long An, Bac Ninh, Hai Phong y Quang Ninh, gracias a la continua implementación de políticas gubernamentales para impulsar el aumento de la oferta de vivienda social y asequible. Se prevé que la brecha entre la oferta y la demanda se mantenga en 2024, pero en un contexto de escasez de oferta, los proyectos de apartamentos con precios razonables y documentación legal completa seguirán atrayendo a los compradores.
El mercado de suelo sigue siendo un canal para atraer flujo de caja
Si bien el mercado inmobiliario enfrenta muchas dificultades, este es el panorama general del mercado. Sin embargo, en el segmento inmobiliario, el terreno sigue siendo un canal para atraer flujo de caja y generar una alta liquidez. Además, actualmente los bancos han reducido las tasas de interés y las industrias se recuperarán gradualmente en 2024. El terreno también es un segmento con un valor sostenible a largo plazo acumulado a lo largo de los años, por lo que los inversores en este segmento están cada vez más expectantes.
Según los expertos, en todos los segmentos, el mercado de terrenos se mantiene estable, atrayendo inversores y generando valor a largo plazo, lo que genera confianza. Según el informe de investigación de mercado de DKRA, el segmento de terrenos en 2023 acogerá 22 proyectos con una oferta de aproximadamente 1.850 parcelas, un 73 % menos que en 2022, el nivel más bajo de los últimos cinco años. El consumo alcanzó unas 751 parcelas, aproximadamente el 41 % de la oferta total de nuevas aperturas, un 84 % menos que el año anterior. Las transacciones se realizaron principalmente en el grupo de productos con precios de entre 12,9 y 14,9 millones de VND/m² y áreas comunes de entre 70 y 90 m².
Además, la Asamblea Nacional aprobó recientemente la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada), vigente a partir de principios de 2025, que regula el endurecimiento de la subdivisión y venta de tierras, lo que también muestra que el ajuste de la fiebre de la tierra se está implementando gradualmente. Con el número de subdivisiones y ventas de tierras en áreas urbanas en auge en los últimos años, este endurecimiento de la subdivisión de tierras afecta a todo el mercado de norte a sur y la tierra puede que ya no sea testigo de tantas fiebres de tierras como antes. Específicamente, según la Cláusula 6, Artículo 31 del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado), no se permitirá transferir derechos de uso de la tierra a individuos en barrios, distritos y ciudades de áreas urbanas especiales, tipo I, tipo II y tipo III. El ámbito de aplicación se amplía en comparación con las regulaciones actuales (en áreas urbanas de tipo especial y áreas urbanas de tipo I directamente bajo el Gobierno Central).
Al comentar esta regulación, la mayoría de los expertos señalaron que probablemente contribuirá a aumentar la presión sobre la nueva oferta de terrenos subdivididos en el mercado en el próximo tiempo.
Mientras tanto, según algunos inversionistas, la Ley de Bienes Raíces revisada tendrá un impacto significativo en el mercado inmobiliario, contribuyendo a una mayor transparencia en la compraventa, especialmente en la subdivisión y venta de terrenos. En concreto, la ley contribuye a fortalecer el control de la gestión estatal sobre la subdivisión y venta de terrenos; a garantizar la uniformidad en la estética arquitectónica y la planificación urbana (las viviendas deben construirse en el terreno antes de su venta); a garantizar un uso racional y eficaz para evitar el desperdicio de los recursos territoriales nacionales, etc.
Además, se espera que la recientemente aprobada Ley de Tierras revisada beneficie en gran medida al mercado inmobiliario, especialmente en términos de mayor transparencia en las etapas de desarrollo inmobiliario.
Según el informe, el mercado inmobiliario se ha enfrentado recientemente a numerosas dificultades debido a las altas tasas de interés, la pérdida de confianza de los inversores tras los acontecimientos relacionados con los bonos corporativos, los problemas legales y el endurecimiento de los flujos de crédito al sector inmobiliario cuando el Banco Estatal redujo la proporción de capital a corto plazo para préstamos a medio y largo plazo, o emitió la Circular 06. Sin embargo, como analizan los expertos, las razones anteriores se enfriarán un poco en 2024, apoyando así la tendencia de recuperación del mercado inmobiliario, aunque el escenario de sobrecalentamiento no volverá a suceder.
Aceptar el desafío del mercado en 2024
Sin embargo, los investigadores de mercado también señalaron algunos desafíos para el mercado inmobiliario en 2024.
En primer lugar, la demanda de bienes raíces se está recuperando, pero aún a un ritmo más lento de lo previsto. Según datos del Banco Estatal, el crédito vigente para actividades de consumo inmobiliario (préstamos personales para la compra de vivienda) muestra una tendencia a la baja, tanto en escala como en proporción.
En segundo lugar, el valor de los bonos con vencimiento sigue siendo elevado. En 2024, el valor de los bonos corporativos con vencimiento es considerable, estimándose en unos 330 billones de VND. El volumen de los bonos con vencimiento es aproximadamente un 20 % mayor que en 2023 y se concentra en el segundo semestre de 2024. El riesgo de iliquidez en los próximos años podría aumentar si las empresas continúan posponiendo o ampliando el pago de la deuda.
En tercer lugar, muchos proyectos inmobiliarios en las localidades enfrentan dificultades para su implementación. En algunas localidades grandes, entre el 70 % y el 80 % de los proyectos se han suspendido temporalmente.
En cuarto lugar, la oferta ha disminuido, pero esto va acompañado de una estructura de productos irrazonable, una falta de vivienda asequible para las personas de bajos ingresos en las zonas urbanas, especialmente una falta de vivienda para los trabajadores y de vivienda social.
En quinto lugar, las empresas tienen dificultades para acceder al capital.
Las señales de la macroeconomía, la economía mundial y Vietnam muestran señales de recuperación, y se prevé un mejor período para 2024-2025. Además, gracias a las drásticas medidas adoptadas por el Gobierno, los ministerios, los sectores y las localidades, se han ido manifestando gradualmente señales positivas del mercado. A pesar de los desafíos y dificultades mencionados, el mercado aún necesita tiempo para superarlos por completo.
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