El turismo y los inmuebles vacacionales, el “niño sobrante” del mercado.

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El turismo y los inmuebles vacacionales, el “niño sobrante” del mercado.

En la Resolución 08/2017, el Politburó resolvió hacer del turismo una industria clave, atrayendo recursos sociales para invertir en el desarrollo turístico, invirtiendo en proyectos a gran escala y lugares de entretenimiento en zonas clave…

Como resultado, en los últimos tiempos, muchos inversionistas han invertido fuertemente en proyectos inmobiliarios turísticos, complejos turísticos, hoteles o resorts de alta gama. Sin embargo, el sector inmobiliario turístico y de resorts enfrenta numerosos obstáculos legales.

Bienes raíces, turismo, resorts, los hijos del mercado (Figura 1) — Imagen ilustrativa. (Fuente: DK)

Durante el seminario "Revisión de la Ley de Tierras: Creación de Tierras para el Turismo", celebrado en la mañana del 19 de octubre, el Sr. Nguyen Van Dinh, Vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, afirmó que actualmente, Vietnam tiene más de 200 proyectos inmobiliarios turísticos en marcha, creando casi 100.000 unidades de condotel, 3.000 villas y 15.000 nuevas habitaciones de hotel.

Para 2030, Vietnam podría convertirse en una potencia turística, con 160 millones de turistas nacionales y entre 50 y 70 millones de turistas internacionales. Esto requeriría aproximadamente 500.000 habitaciones de alojamiento, sin contar otros tipos de servicios, especialmente el turismo de alta gama, que es prácticamente inexistente.

Según el Sr. Dinh, en el contexto actual, Vietnam solo ha logrado un tercio de la infraestructura necesaria para satisfacer la demanda, y la calidad no será alta en el futuro. Además, esta cifra se ha estancado en los últimos años debido a problemas legales sin resolver.

El Sr. Dinh afirmó que el sector inmobiliario turístico y turístico es como un "niño olvidado" del mercado. Esto se debe a que la Ley de Tierras no menciona a los promotores inmobiliarios turísticos, y este grupo está ausente en la Ley de Tierras, la Ley de Inversiones y otras regulaciones relacionadas con el mercado inmobiliario.

"Hay más de 100 proyectos turísticos a gran escala actualmente estancados, a la espera de una resolución legal. Si esta situación continúa, desalentará la inversión turística, desmoralizará a los inversores e incluso las autoridades locales que deseen promover la inversión se enfrentarán a dificultades", afirmó el Sr. Dinh.

Todavía quedan muchas otras dificultades.

Mientras tanto, el abogado Nguyen Hong Chung, presidente del consejo de administración de DVL Ventures y vicepresidente del Club de Bienes Raíces de Hanoi, dijo que los proyectos inmobiliarios turísticos y turísticos enfrentan otra dificultad, una más "desafiante", que es la regulación respecto de los casos en que el Estado recupera tierras para el desarrollo socioeconómico en interés nacional y público.

En consecuencia, se definen como proyectos en los que el Estado recupera tierras aquellos destinados a mejorar la infraestructura técnica y social general de la población, garantizar el bienestar social de la población y excluir los proyectos que tengan como objetivo desarrollar el turismo, el entretenimiento o combinar viviendas comerciales con el desarrollo turístico, las instalaciones de servicios, el entretenimiento y la recreación.

Sin embargo, el proyecto de Ley de Tierras revisada no incluye disposiciones para la adquisición de terrenos para nuevos proyectos urbanos. Por lo tanto, es fundamental añadir la disposición "nuevos proyectos urbanos de más de 300 hectáreas" a los tipos de productos inmobiliarios de la Ley de Tierras revisada para garantizar la coherencia de los sistemas de infraestructura técnica y social.

Según el Sr. Chung, durante el período 2015-2019, el turismo se desarrolló con fuerza, y muchas provincias y ciudades consideraron el desarrollo turístico como una buena dirección y lo identificaron como un sector clave. Esto condujo a una situación en la que, si bien la ley estipula que los bienes inmuebles turísticos no están sujetos a la recuperación de tierras por parte del Estado, muchas provincias recuperaron tierras y las asignaron a empresas porque los proyectos turísticos se identificaron como proyectos clave.

Bienes raíces, turismo, resorts, los hijos del mercado (Figura 2) — Seminario científico sobre el tema "Revisión de la Ley de Tierras: Creación de territorio para el turismo". (Foto: DT)

Como consecuencia de ello, a partir de 2019 comenzaron a surgir problemas legales relacionados con el sector inmobiliario turístico. Cuando se solicitó una revisión, una serie de proyectos se suspendieron debido a las regulaciones sobre la asignación de tierras y, como resultado, esos proyectos siguen suspendidos ahora, a la espera de un nuevo marco legal.

Para que el turismo se convierta verdaderamente en un sector económico clave, creo que la nueva Ley de Tierras necesita una normativa específica sobre el suelo para el turismo. Al mismo tiempo, es necesario que existan políticas y mecanismos verdaderamente transparentes en materia de suelo, impuestos, inversión, etc., para promover el desarrollo turístico.

El desarrollo económico en cada etapa tiene diferentes prioridades. Una vez identificado el turismo como sector económico clave, proyectos turísticos como parques de atracciones, complejos de entretenimiento y complejos multifuncionales deberían incluirse en la lista de proyectos para los cuales el Estado adquirirá terrenos para el desarrollo socioeconómico, propuso el Sr. Chung.

El experto legal en bienes raíces Nguyen Van Dinh también señaló otra deficiencia en el Proyecto de Ley de Tierras (enmendado), a saber, en los casos de adquisición de tierras para el desarrollo socioeconómico para beneficio nacional y público.

El proyecto de ley sólo estipula que se pueden recuperar tierras para proyectos de uso mixto que incluyan viviendas y negocios comerciales y de servicios si así lo decide el Consejo Popular Provincial de acuerdo con las condiciones locales.

Por lo tanto, el proyecto debe incluir al menos una parte del terreno designado para uso residencial (sin especificar el nivel o porcentaje exacto) antes de que el Estado pueda reclamar el terreno.

"Estoy de acuerdo con la opinión de que se deben recuperar terrenos para proyectos exclusivamente turísticos, de entretenimiento y recreativos (sin fines residenciales). Sin embargo, en lugares aptos para el turismo, se debe priorizar la recuperación de terrenos para proyectos turísticos clave que impulsen el desarrollo socioeconómico de la localidad e incluso generen un efecto dominó para toda la región", expresó el Sr. Dinh.

El Sr. Dinh analizó que, en realidad, si no se permite la adquisición de terrenos, será imposible implementar proyectos a gran escala para atraer a inversionistas potenciales y competentes. Mantener las regulaciones actuales en el proyecto de ley obstaculizará la implementación de proyectos turísticos clave. Para llevar a cabo proyectos de turismo, entretenimiento y recreación, las localidades se ven obligadas a "insertar" una porción de terreno residencial (posiblemente un porcentaje muy pequeño) en el plan de planificación del proyecto para cumplir con los requisitos de adquisición de terrenos.

Esta forma de "elusión" tendrá consecuencias negativas. Los terrenos asignados para uso residencial quedarán sin uso, desperdiciando recursos, o si se utilizan, crearán funciones residenciales dentro del área del proyecto turístico. La residencia a largo plazo dentro del proyecto disminuirá el nivel de lujo de un proyecto turístico turístico. Por lo tanto, el Sr. Dinh considera que el Artículo 79 del proyecto debería incluir disposiciones para la adquisición de terrenos para proyectos puramente turísticos, de entretenimiento y recreación sin funciones residenciales.

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