El sector inmobiliario turístico, el "hijo ilegítimo" del mercado

El sector inmobiliario turístico, el "hijo ilegítimo" del mercado

En la Resolución 08/2017, el Politburó determinó hacer del turismo una industria de punta, atraer recursos sociales para invertir en el desarrollo turístico, invertir en proyectos de gran escala, lugares de entretenimiento en zonas clave...

Gracias a ello, recientemente, muchos inversores han invertido en proyectos inmobiliarios turísticos, complejos turísticos, hoteles o resorts de alta gama. Sin embargo, el sector inmobiliario turístico se enfrenta a numerosos problemas legales.

Foto ilustrativa. (Fuente: DK)

En el taller "Modificación de la Ley de Tierras: Creación de tierras para el turismo", que tuvo lugar en la mañana del 19 de octubre, el Sr. Nguyen Van Dinh, Vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que actualmente, Vietnam tiene más de 200 proyectos inmobiliarios turísticos que se han implementado, creando casi 100.000 condotels, 3.000 villas y 15.000 nuevas habitaciones de hotel.

Para 2030, Vietnam podría convertirse en una potencia turística, con 160 millones de visitantes nacionales y entre 50 y 70 millones de visitantes internacionales, que requerirían alrededor de 500.000 habitaciones de alojamiento, sin mencionar otros tipos de servicios, especialmente el turismo de alto nivel, que es casi inexistente.

Según el Sr. Dinh, en el contexto actual, Vietnam solo ha completado un tercio de su sistema de infraestructura para satisfacer la demanda, y la calidad no es alta en el futuro. Esta cifra se ha estancado en los últimos años debido a la falta de solución de los problemas legales.

El Sr. Dinh afirmó que el sector inmobiliario turístico es como el "niño ilegible" del mercado. Dado que la Ley de Tierras no menciona los nombres de los promotores inmobiliarios turísticos, este grupo de temas está ausente en la Ley de Tierras, la Ley de Inversiones y otras regulaciones relacionadas con el mercado inmobiliario.

Hay más de 100 proyectos turísticos a gran escala paralizados, a la espera de soluciones legales. Si esta situación persiste, desalentará la inversión turística y a los inversores, e incluso las autoridades locales que deseen promover la inversión se enfrentarán a dificultades, afirmó el Sr. Dinh.

Hay muchas otras dificultades.

Mientras tanto, el abogado Nguyen Hong Chung, presidente de la junta directiva de DVL Ventures, vicepresidente del Club de Bienes Raíces de Hanoi, dijo que los proyectos inmobiliarios turísticos y turísticos aún enfrentan un problema más difícil y algo "difícil", que es la regulación de los casos en que el Estado recupera tierras para el desarrollo socioeconómico para los intereses nacionales y públicos.

En consecuencia, el Proyecto en el cual el Estado recupera tierras se determina como para modernizar la infraestructura técnica y la infraestructura social común de la población, garantizar la seguridad social de la población, excluyendo los proyectos que tengan como objetivo desarrollar el turismo, el entretenimiento, la recreación o combinar viviendas comerciales con el desarrollo turístico, instalaciones de servicios, entretenimiento, recreación.

Sin embargo, el proyecto de Ley de Tierras revisada no incluye disposiciones sobre la recuperación de tierras para nuevos proyectos urbanos. Por lo tanto, es necesario añadir el contenido de "Nuevos proyectos urbanos de más de 300 hectáreas" a los tipos de productos inmobiliarios de la Ley de Tierras revisada para garantizar la sincronización del sistema de infraestructura técnica y la infraestructura social.

Según el Sr. Chung, entre 2015 y 2019, el turismo experimentó un fuerte desarrollo, y muchas provincias y ciudades lo consideraron una buena dirección, considerándolo un punto de referencia. Esto llevó a que, si bien la ley estipula que los bienes inmuebles turísticos no están sujetos a la recuperación de tierras por parte del Estado, dado que los proyectos turísticos se identifican como proyectos clave, muchas provincias recuperaron terrenos y los asignaron a empresas.

Taller científico sobre el tema "Modificación de la Ley de Tierras: Creación de tierras para el turismo". (Foto: DT)

Como resultado, después de 2019, comenzaron a surgir problemas legales relacionados con el sector inmobiliario turístico. Cuando se solicitó una revisión, varios proyectos se suspendieron debido a las regulaciones de asignación de terrenos y, por lo tanto, hasta la fecha, estos proyectos siguen suspendidos a la espera de un nuevo marco legal.

Para que el turismo se convierta verdaderamente en un sector económico clave, creo que la nueva Ley de Tierras debe incluir regulaciones específicas sobre el suelo turístico. Al mismo tiempo, deben existir políticas y mecanismos verdaderamente transparentes en materia de suelo, impuestos, inversión, etc., para el desarrollo del turismo.

El desarrollo económico en cada etapa tiene diferentes prioridades. "Cuando hayamos identificado el turismo como la punta de lanza, proyectos turísticos como parques de atracciones, complejos de entretenimiento, complejos multiusos, etc., deben añadirse a la lista de tierras recuperadas por el Estado para el desarrollo socioeconómico", propuso el Sr. Chung.

El experto legal en bienes raíces Nguyen Van Dinh también señaló otra deficiencia en el Proyecto de Ley de Tierras (enmendado), que es en los casos de recuperación de tierras para el desarrollo socioeconómico para intereses nacionales y públicos.

El proyecto sólo estipula la recuperación de tierras para proyectos mixtos de vivienda, comercio y servicios si así lo decide el Consejo Popular Provincial de acuerdo con las condiciones locales.

Así, el proyecto debe “ceñirse” a una parte de la función residencial (sin regulación sobre el nivel o porcentaje) para que el Estado recupere el terreno.

“Estoy de acuerdo con la opinión de que se deben recuperar terrenos para proyectos exclusivamente turísticos, de entretenimiento y recreativos (sin funciones residenciales). Sin embargo, en lugares aptos para el turismo, se debe priorizar la recuperación de terrenos para implementar proyectos turísticos clave, impulsando el desarrollo socioeconómico de la localidad e incluso expandiéndolo a toda la región”, expresó el Sr. Dinh.

El Sr. Dinh analizó que, en realidad, si no se permite la adquisición de terrenos, es imposible implementar proyectos a gran escala para atraer inversionistas potenciales y capaces. Si se mantiene el proyecto de ley actual, se bloqueará la implementación de proyectos turísticos clave. Para implementar proyectos de turismo, entretenimiento y recreación, las localidades se ven obligadas a "insertar" una parte de terreno residencial (posiblemente una proporción muy pequeña) en el plan de planificación del proyecto para cumplir con las condiciones de adquisición de terrenos.

Esta forma de evasión tendrá consecuencias. El fondo de suelo residencial no se utiliza, lo que genera un desperdicio de recursos o, si se utiliza, se destinará a una función residencial dentro del ámbito del proyecto turístico. La residencia a largo plazo de los residentes en el proyecto reducirá el nivel de lujo de un proyecto turístico turístico. Por lo tanto, el Sr. Dinh considera necesario añadir al Artículo 79 del borrador el supuesto de recuperación de suelo para implementar proyectos exclusivamente turísticos, de entretenimiento y recreación sin funciones de vivienda.

Fuente: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-du-lich-nghi-duong-dua-con-roi-cua-thi-truong-post269077.html