Mercado inmobiliario de Hanói: El centro mantiene los precios, los suburbios esperan ajustes.

Fotografía ilustrativa.

Desde ahora hasta finales de 2025, la oferta de apartamentos en venta en el mercado de Hanoi seguirá concentrándose principalmente en los segmentos A y B; la diversificación de productos aún es limitada.

La Sra. Do Thu Hang, Directora Sénior de Investigación y Consultoría de Savills Hanoi, analizó que a partir de 2026, una vez que los proyectos piloto completen los trámites legales, la oferta de nuevas viviendas en Hanoi aumentará considerablemente. Se prevé que entre 2026 y 2027, el mercado de Hanoi recibirá aproximadamente 46.600 apartamentos provenientes de 43 proyectos, la mayoría de los cuales se ubican fuera del centro de la ciudad. Esto podría generar presión para ajustar los precios, pero según la Sra. Hang, dicho ajuste solo se producirá en zonas con abundantes terrenos y una infraestructura bien desarrollada.

“En cuanto a los proyectos con ubicaciones estratégicas, en las zonas 2 y 3, desarrollados por inversores de renombre, es probable que los precios se mantengan estables o aumenten ligeramente debido a la escasez y la demanda real. En general, en lugar de una oleada de reducciones de precios en todo el mercado, veremos una clara diferenciación por zona y calidad del proyecto”, compartió la Sra. Hang.

Para mejorar la oferta de vivienda y lograr que los precios sean asequibles para la población, los expertos de Savills consideran que, en general, Hanói está implementando simultáneamente diversas soluciones, como la reforma institucional, el desarrollo de infraestructura y la puesta en marcha de proyectos piloto de vivienda. Cabe destacar que se está considerando la implementación de muchos proyectos en zonas fuera del cinturón de 3 a 3,5. Una vez finalizados los trámites y lanzados los proyectos al mercado, esto tendrá un impacto positivo en el nivel de precios.

Sin embargo, los expertos también recomiendan considerar un factor importante: los costos de uso del suelo. Este factor representa actualmente una gran proporción del costo total. Si este costo se calcula de manera razonable, garantizando la armonía de intereses entre el Estado y las empresas, los precios de la vivienda pueden reducirse a un nivel más acorde con la capacidad de pago de la población.

Al mismo tiempo, también son necesarios mecanismos preferenciales en materia de impuestos, créditos o terrenos para el segmento de vivienda asequible con el fin de promover el desarrollo de esta línea de productos.

El Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, señaló que la escasez de vivienda, especialmente de vivienda asequible, es una consecuencia inevitable del desarrollo desequilibrado que se ha prolongado durante muchos años. Las políticas de incentivos al suelo y los procedimientos de inversión deben centrarse en que los inversores construyan viviendas para personas con necesidades reales, en lugar de enfocarse únicamente en proyectos de lujo.

Con la tendencia de Hanoi a promover el desarrollo del transporte público y limitar los vehículos privados en el centro de la ciudad, los expertos predicen que esto también podría afectar al mercado inmobiliario, especialmente en la zona central, aunque no del todo de forma negativa.

Se trata de un proceso integral de transformación urbana. La implementación de la política de regulación de vehículos particulares sin duda afectará la accesibilidad a las zonas céntricas. Sin embargo, esto no implica que vaya a tener un impacto negativo directo en el mercado inmobiliario.

La naturaleza del sector inmobiliario está estrechamente ligada a la necesidad de uso, siendo la vivienda siempre una necesidad esencial. Aunque los medios de transporte cambien, las personas seguirán encontrando maneras de acceder a las zonas necesarias a través de diversas opciones.

Actualmente, el mercado se encuentra en fase de observación y análisis del impacto de los cambios en infraestructura y tráfico. Según la evaluación de Savills, en algunas zonas, como el casco antiguo, si se orientan y explotan eficazmente para fines turísticos y comerciales, el valor inmobiliario puede mantenerse por completo e incluso incrementarse.

La demanda de vivienda sigue siendo muy alta en grandes ciudades como Hanói. Por lo tanto, incluso con la evolución de los medios de transporte, el mercado inmobiliario aún cuenta con un mecanismo de autoajuste y adaptación para satisfacer esta necesidad. Sin embargo, debido a la complejidad del proceso y a la interrelación de muchos factores, es necesario continuar monitoreando y evaluando la situación en el futuro, en lugar de sacar conclusiones precipitadas sobre el impacto directo en los valores inmobiliarios actuales, según analizaron los expertos de Savills.

Otra tendencia que se observa actualmente es que, si bien los inversores extranjeros muestran interés en el sector inmobiliario residencial, la inversión extranjera directa (IED) en este segmento no ha experimentado un crecimiento explosivo. Al respecto, Do Thu Hang explicó que los factores fundamentales de Vietnam resultan muy atractivos para los inversores extranjeros, entre ellos, una población joven, una rápida urbanización, el aumento de los ingresos y unas perspectivas económicas positivas. Las observaciones de Savills también muestran que la inversión extranjera directa en el sector inmobiliario residencial tiene una clara presencia en Hanói, Ciudad Ho Chi Minh y Hai Phong.

Sin embargo, para atraer inversión extranjera directa (IED) al sector de la vivienda y fortalecer su desarrollo, es necesario agilizar y transparentar el proceso de concesión de licencias y aprobación de proyectos. La rapidez en los trámites de inversión constituye la principal ventaja competitiva para retener y atraer flujos de capital internacional.

Desde principios de año, el mercado inmobiliario de Hanói ha mostrado signos de recuperación con una mayor oferta, aunque los precios siguen siendo elevados. Se han promulgado leyes importantes sobre suelo, vivienda y negocios inmobiliarios que entrarán en vigor en agosto de 2024. Sin embargo, para su aplicación simultánea y efectiva, aún se requiere tiempo para la publicación completa de la normativa y su implementación específica.

Actualmente, muchos proyectos se encuentran en las etapas de formalización legal, aprobación de diseño, cumplimiento de obligaciones financieras, etc. Estos pasos requieren tiempo para garantizar la transparencia y la correcta ejecución de los procedimientos. Si bien el progreso se ha acelerado, aún existe un retraso en la llegada de los productos al mercado.

Según el Dr. Tran Kim Chung, profesor asociado y ex subdirector del CIEM (Instituto Central de Gestión Económica), los precios inmobiliarios ya no se rigen por la demanda real, sino principalmente por los costos de los insumos, en especial el costo del terreno y el tiempo de tramitación. Si el Estado no implementa medidas contundentes para agilizar la aprobación de proyectos, es poco probable que los precios de la vivienda disminuyan, incluso si aumenta la oferta.

Fuente: https://vtv.vn/bat-dong-san-ha-noi-trung-tam-giu-gia-vung-ven-cho-dieu-chinh-100250926162302526.htm