Bienes raíces: el 'calor del mercado' en 2025 se extenderá gradualmente, segmento destacado, Hanoi reduce la 'fiebre' de las subastas de terrenos

Bienes raíces: Un terreno subastado en el distrito de Thanh Oai, Hanoi . (Fuente: Vietnamnet)

¿Qué invertir en la nueva era del mercado?

En el vibrante flujo del mercado, 2024 marca un progreso sólido, creando la premisa para que el sector inmobiliario vietnamita ingrese con confianza a una nueva era. Con un corredor legal completo, información transparente y una demanda en constante aumento, el mercado está creando hitos prometedores en el futuro.

Según TS. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, el mercado inmobiliario de Vietnam en 2024 ha superado el período más difícil, registrando muchos signos positivos de recuperación. Con el apoyo de factores macroeconómicos , políticas de gestión efectivas y la creciente demanda del mercado, el sector inmobiliario de Vietnam continúa manteniendo su proceso de recuperación, abriendo espacio para un fuerte crecimiento en el futuro.

El punto brillante en el panorama del mercado es el regreso de un gran número de corredores y salas de negociación, junto con un fuerte aumento en la oferta de viviendas. En 2024, todo el mercado registró cerca de 81.000 productos puestos a la venta, un incremento de más del 40% respecto al año anterior, de los cuales 47.000 transacciones fueron exitosas con una impresionante tasa de absorción del 72%. Cabe destacar que más del 50% de las transacciones primarias provienen de la demanda de inversión.

El informe de pronóstico de mercado de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestra que el "calor del mercado" inmobiliario en 2025 se distribuirá gradualmente de manera más uniforme entre las regiones; Mientras que la región Norte continúa siendo calurosa, la región Sur muestra claros signos de aumento de temperatura. En el que las villas y casas adosadas se están convirtiendo poco a poco en el "foco" del mercado. El segmento inmobiliario turístico y resort presenta señales más positivas, especialmente los productos condotel (apartamentos resort) cuando hay proyectos en operación que han obtenido certificados.

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El segmento inmobiliario industrial ha recibido muchas señales positivas de la recuperación económica, así como oportunidades abiertas por muchos "gigantes" del mundo con la decisión de elegir Vietnam como "lugar de atraque".

Este claro crecimiento no sólo “calienta” los sectores inmobiliarios tradicionales sino que también favorece el desarrollo de modelos potenciales, en particular los inmuebles de vida y bienestar. Este segmento ofrece un valor vital – resort, donde la salud física y mental están en perfecto equilibrio. El modelo integra comodidades como meditación, yoga, onsen, masajes y espacios verdes frescos,...

Según Forbes, este mercado está valorado en 438,3 mil millones de dólares en 2023 y se espera que alcance los 2.034,1 mil millones de dólares en 2034, con una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 14,8%.

Punto brillante del sector inmobiliario industrial

El sector inmobiliario industrial seguirá siendo un punto brillante en el mercado en 2025, atrayendo capital de inversión extranjera y liderando en número de transacciones. Este segmento está asociado con una alta demanda de alquiler y un crecimiento estable de la oferta proveniente de muchos proyectos de parques industriales aprobados e implementados en todo el país. Los alquileres seguirán aumentando en los mercados clave, acompañados de altas tasas de ocupación.

La principal fuerza impulsora del sector inmobiliario industrial proviene de los flujos de inversión extranjera directa (IED) hacia las industrias manufactureras, especialmente la tendencia a diversificar las cadenas de suministro y trasladar la producción fuera de China. La confianza del mercado de las empresas de IED se ve reforzada por el capital total de IED realizado en Vietnam en los primeros 11 meses de 2024, estimado en 21.680 millones de dólares, un 7,1% más que en el mismo período del año pasado, alcanzando un nuevo récord en el período 2019-2024. Este es también el tercer año consecutivo en que Vietnam logra un desembolso de IED de más de 20 mil millones de dólares.

Según una encuesta de JETRO (Japón), en 2024-2025, más del 60% de las empresas japonesas en Vietnam planean expandir sus negocios en Vietnam, considerándolo el destino de desarrollo comercial más atractivo de la ASEAN. Además, Google planea abrir una oficina en Vietnam en abril de 2025 y Nvidia abre un centro de I+D para desarrollar aplicaciones de inteligencia artificial en Vietnam.

Por tanto, el mercado inmobiliario industrial será un punto brillante, abriendo grandes oportunidades de inversión y un alto potencial de rentabilidad para la inversión inmobiliaria para satisfacer las necesidades de vivienda de los trabajadores, áreas de servicios de apoyo y comercio en estas áreas.

Los precios promedio de los apartamentos en cuatro distritos centrales de Hanoi se han duplicado

Según el presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, Nguyen Van Dinh, en 2024, la oferta de apartamentos en Hanoi comenzará a crecer nuevamente, pero se concentrará principalmente en áreas suburbanas alejadas del centro, representando más del 90%.

La oferta de apartamentos en zonas centrales, incluidos los distritos de Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da y Hai Ba Trung, todavía es muy escasa. Preliminarmente en 2024, la zona central solo registró alrededor de 400 productos en venta, con 3 nuevos proyectos en venta, solo alrededor del 30% de 2023.

La oferta de apartamentos en los distritos centrales de Hanoi siempre ha sido baja y es cada vez más escasa, debido al fondo de tierras cada vez más agotado para el desarrollo de proyectos y a las estrictas regulaciones sobre la altura y la densidad de construcción, lo que hace que la oferta sea cada vez más escasa.

En particular, los precios de los bienes raíces en las zonas centrales están en una tendencia ascendente con una gran demanda del desarrollo económico y urbano.

El precio medio de los apartamentos en cuatro distritos centrales de Hanoi se ha duplicado en comparación con principios de 2019, un 30% más que el aumento medio en Hanoi en su conjunto. Entre ellos, los distritos de Hai Ba Trung y Dong Da son los lugares con la mejor tasa de crecimiento de precios en los últimos 5 años.

Los nuevos proyectos abiertos a la venta en los últimos tres años también han tenido sus precios ajustados al alza continuamente, alrededor de un 10% después de cada fase de apertura.

Solo en 2024, se abrirán a la venta nuevos proyectos de apartamentos de lujo en la zona central con precios comunes que comienzan desde 125 millones de VND / m2. Los apartamentos con servicios cuestan alrededor de 88 millones de VND/m2 (sin IVA ni gastos de mantenimiento), señaló el Sr. Dinh.

Al mismo tiempo, los precios de alquiler de apartamentos aumentaron rápidamente, más que el aumento general de todo el mercado debido tanto a la tendencia general como a la escasez, estimándose que aumentarán alrededor de un 15% durante el mismo período.

Se estima que la tasa de absorción preliminar de nueva oferta en 2024 será del 50%. La tasa de ocupación de los apartamentos en alquiler se sitúa siempre por encima del 80% y va aumentando paulatinamente.

A largo plazo, la oferta de viviendas en la zona central se puede complementar con nuevos proyectos de viviendas, que sólo tienen pocas posibilidades de desarrollarse mediante políticas de renovación de viviendas antiguas y casas colectivas.

Mientras tanto, la demanda del mercado inmobiliario seguirá creciendo, especialmente la demanda de viviendas de alta gama por parte de las clases media y alta, que se expande constantemente junto con el desarrollo económico y del equipo de expertos que sigue la ola de IED.

Los terrenos subastados en los suburbios de Hanoi han caído drásticamente

A fines de 2024, se subastaron con éxito 26 parcelas de tierra (áreas LK2, LK6) en el área DG31/2019, aldea Yen Quan, comuna de Tan Phu, distrito de Quoc Oai. Con un precio inicial de 4,7 millones de VND/m2, la subasta finalizó con el precio ganador más alto de 76,7 millones de VND/m2 (16 veces el precio inicial) y el más bajo de 40,7 millones de VND/m2 (8,7 veces el precio inicial).

En comparación con la subasta de tierras más reciente también en el área DG31/2019 de la aldea Yen Quan, comuna de Tan Phu a fines de noviembre de 2024, esta subasta ha disminuido drásticamente, cuando el lote de tierra con el precio ganador más alto disminuyó en 18 millones de VND, o alrededor del 20%.

En concreto, la subasta anterior de 20 parcelas registró el precio de adjudicación más alto, de casi 95 millones de VND/m2, y el más bajo, de casi 71 millones de VND/m2.

En agosto y septiembre de 2024, muchas subastas en distritos de las afueras de Hanoi atrajeron a cientos de participantes; algunas incluso tuvieron más de 1.000 inscripciones. Las subastas de terrenos en las afueras de Hanoi se han convertido en un "punto caliente" donde los precios ganadores "alcanzan continuamente nuevos picos", con muchas parcelas de tierra que cuestan más de 100 millones de VND/m2. Sin embargo, el calor de las subastas ya no se mantiene.

Se observa que las subastas de tierras en los distritos suburbanos de Hanoi están mostrando gradualmente signos de enfriamiento después de muchas acciones correctivas por parte de las agencias de gestión. El número de participantes e inscripciones a la subasta ha disminuido significativamente.

Por ejemplo, en el distrito de Phuc Tho, en noviembre, la subasta de 12 terrenos en el área de Doc Tranh (comuna de Trach My Loc), el área de Huong Nam (comuna de Xuan Dinh) y el área de Cong Cho (comuna de Tich Giang) tuvo más de 120 solicitudes y 32 clientes se registraron para participar. En comparación con la subasta de agosto y septiembre, el número de participantes ha disminuido drásticamente.

En esta subasta, la oferta ganadora del terreno también cayó drásticamente. De los cuales, 7 parcelas de tierra en el área de Doc Tranh se vendieron con éxito, pero el precio ganador más alto fue de 37,6 millones de VND/m2. El precio de adjudicación más bajo en esta zona es de 28,8 millones de VND/m2, sólo un 20% más alto que el precio inicial.

Mientras tanto, también en el terreno de Doc Tranh, las subastas anteriores "alcanzaron continuamente nuevos picos" con el precio ganador más alto en cada sesión más alto que la sesión anterior, de 60 a 69,8 y luego 75 millones de VND/m2 en la subasta de mediados de septiembre.

En el "punto caliente" de la subasta de tierras en Hoai Duc, Thanh Oai también cortó la "fiebre" cuando aparecieron una serie de cancelaciones de depósitos. En la subasta de noviembre de 2024 en el distrito de Thanh Oai, el precio ganador más alto se registró con 75 millones de VND/m2, un 20% menos en comparación con la subasta de la semana anterior en la misma área. En comparación con la sesión de subasta récord que registró más de 100 VND/m2 en agosto, este precio ha disminuido aproximadamente un 35%.

A principios de diciembre de 2024, el Primer Ministro continuó recordando a los ministerios y localidades que rectificaran las subastas de tierras después de que algunas sesiones mostraran signos de inflación de precios, lo que perturbó el mercado. Muchas localidades también han tenido que suspender temporalmente las subastas de tierras en los últimos meses del año para revisar cuestiones legales.

El experto legal en bienes raíces Nguyen Van Dinh dijo que ajustar la lista de precios de la tierra creará una "puerta de escape" para las subastas de derechos de uso de la tierra.

Mirando la realidad, el Sr. Dinh evaluó que recientemente, tanto en Hanoi como en algunas localidades, hubo muchos casos en que los participantes en subastas estaban dispuestos a pagar precios altos de todos modos, aceptando perder el depósito. Porque, según el artículo 159 de la Ley de Tierras de 2024, el precio inicial para las subastas de terrenos se calcula de acuerdo a la lista de precios de terrenos.

Mientras tanto, la lista de precios de la tierra de Hanoi (antes del 20 de diciembre de 2024) y muchas localidades es demasiado baja, lo que lleva a precios iniciales muy bajos, y el depósito calculado al 20% del precio inicial también es muy bajo, lo que crea un gran atractivo para atraer a muchos participantes.

Al igual que la subasta en el distrito de Soc Son, que causó revuelo en la opinión pública cuando la oferta fue de hasta 30 mil millones de VND/m2 con un precio inicial de solo 2-3 millones de VND/m2. Algunas personas están dispuestas a “competir”, pagar precios altos con la mentalidad de “como máximo perderán el depósito”, creando “competencias” en las pujas y causando frustración, queriendo desbaratar la subasta.

El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente ha emitido un documento que insta y ordena a las localidades a revisar, ajustar y actualizar con prontitud las listas de precios de terrenos para garantizar los principios del mercado. De hecho, muchas localidades, como Ciudad Ho Chi Minh y Hanói, han anunciado listas de precios de terrenos ajustadas con aumentos mucho mayores que los anteriores. Cuando el precio inicial en las subastas de terrenos se acerque al precio de mercado y el depósito aumente en consecuencia, será necesario reflexionar cuidadosamente antes de participar en la subasta. Las subastas se volverán más profesionales y fluidas, en lugar de la situación caótica del pasado reciente, afirmó el Sr. Dinh.