Los bienes raíces son el “rey” de las garantías
En el ecosistema crediticio bancario, los bienes raíces han sido durante mucho tiempo el tipo de garantía más popular y preferido. No es casualidad que los bancos prefieran los bienes raíces, un tipo de activo altamente estable, difícil de dañar, difícil de devaluar e incluso que tiende a revalorizarse con el tiempo.
Con esa característica, los bienes inmuebles son considerados un “muro” para prevenir riesgos en los préstamos, cuando el valor de las garantías suele ser mayor que el saldo principal, ayudando a los bancos a mantener un colchón seguro en las actividades crediticias.
Las encuestas basadas en informes financieros de muchos bancos muestran que los bienes inmuebles representan una proporción abrumadora de la cartera hipotecaria, lo que muestra la gran dependencia del sistema del mercado inmobiliario.
En Agribank , uno de los "gigantes" del sector bancario, el valor total de los activos hipotecados y pignorados de los clientes en 2024 alcanzó los 3,19 millones de billones de VND, un aumento de más del 9% en comparación con 2023.
De los cuales, solo los bienes inmuebles representaron 2,92 billones de VND, un aumento de más del 10% en comparación con el final del año pasado, superando ampliamente otros tipos de activos como bienes muebles (190.000 billones de VND) o papeles valiosos (54.663 billones de VND).
No solo Agribank, sino también grandes empresas como BIDV o VietinBank poseen una amplia cartera de activos hipotecados, principalmente bienes raíces. En concreto, a finales de 2024, BIDV registró un valor total de activos, títulos de valor hipotecados, pignorados y descontados de hasta 3.320.000 millones de VND, mientras que VietinBank alcanzó casi 3.290.000 millones de VND, lo que demuestra una notable similitud entre los gigantes estatales en cuanto a estrategias crediticias estrechamente vinculadas al mercado inmobiliario.
Sin embargo, tras esa imagen aparentemente sólida se esconden grietas que se extienden silenciosamente. Según SSI Research, en el primer trimestre de 2025, la morosidad bancaria no ha mejorado significativamente, especialmente en el caso de los préstamos relacionados con proyectos inmobiliarios que no han completado los trámites legales, lo que ha afectado negativamente tanto la liquidez como la confianza de los inversores.
Como resultado de ello, una parte de los préstamos hipotecarios asociados a estos proyectos han sido reclasificados como deuda incobrable, lo que ha aumentado el índice de deuda incobrable en varios bancos comerciales de acciones conjuntas.
Pero no solo eso, el sector bancario comercial estatal también está bajo presión por los préstamos de reestructuración para las empresas que operan en el sector de materiales de construcción, una industria auxiliar que está sufriendo una reacción en cadena por parte del sector inmobiliario.
El índice promedio de morosidad en 24 bancos monitoreados por SSI Research se disparó al 2,46 % en el primer trimestre de 2025, acercándose al máximo del 2,58 % del primer trimestre de 2023. Cabe destacar que los préstamos vencidos aumentaron drásticamente un 11,6 % en tan solo un trimestre, de los cuales la deuda del grupo 2 aumentó un 2,8 % y la morosidad un 20,4 % en comparación con el trimestre anterior, una señal preocupante que muestra que la espiral de riesgo se está profundizando en el sistema crediticio.
En ese contexto, cabe destacar que los bancos no han sido muy proactivos a la hora de constituir provisiones para riesgos. El ratio de cobertura de morosidad se ha reducido a tan solo el 88,7%, el nivel más bajo de los últimos cinco años, lo que refleja cierta indulgencia en la gestión de los riesgos crediticios.
Un informe de VPBank Securities Company indicó que los costos de provisiones de los 11 bancos analizados solo alcanzaron el 0,24 % de los préstamos vigentes en el primer trimestre de 2025, frente al 0,30 % del mismo período del año anterior. Esto muestra una paradoja: la morosidad aumenta, pero las provisiones disminuyen, mientras que la presión para implementar las normas internacionales de contabilidad (NIIF), con requisitos más cautelosos en materia de provisiones, está cada vez más cerca.
Vietcombank, Sacombank , TPBank y VIB son los bancos que registraron la mayor caída en los costos de provisiones, en parte debido a las expectativas de recuperación del mercado y a las políticas de apoyo del Banco Estatal.
Sin embargo, los expertos advierten que la subjetividad durante este período podría poner al sistema bancario en riesgo de una "doble carga" si el mercado inmobiliario no se recupera como se espera.
A corto plazo, los expertos siguen siendo optimistas respecto a que el índice de morosidad alcanzará su punto máximo en el primer semestre de 2025, antes de empezar a enfriarse gracias a las políticas de tipos de interés bajos y a las soluciones de reestructuración de deuda que se están aplicando.
Sin embargo, a largo plazo, la dependencia excesiva de los bienes raíces como “punto de apoyo” para el crédito puede hacer que el sistema bancario sea vulnerable a fluctuaciones impredecibles en este mercado, donde el valor de las garantías no siempre refleja el riesgo real del préstamo.
El mercado inmobiliario florece y la calidad de los activos bancarios aumenta
A medida que el mercado inmobiliario se va recuperando gradualmente tras un largo período de estancamiento, la calidad de los activos de los bancos comerciales está mostrando claros signos de mejora.
Muchos expertos financieros y organizaciones de análisis independientes coinciden en que esta recuperación no sólo apoya el flujo de caja de los negocios inmobiliarios sino que también contribuye positivamente al manejo y recuperación de deudas incobrables, mejorando así el desempeño crediticio y mejorando los balances de los bancos.
Un reciente informe de análisis de la industria bancaria publicado por VPBankS Securities Company muestra que si bien los datos financieros del primer trimestre de 2025 de los bancos aún están bajo auditoría, las partidas de “otros ingresos”, especialmente por recuperación de deuda, han registrado un aumento significativo, lo que refleja el impacto positivo del mercado inmobiliario.
Solo en el año fiscal 2024, los ingresos por liquidación de deudas incobrables representaron una gran proporción de la estructura de ingresos de los tres mayores bancos comerciales estatales: Vietcombank (84%), BIDV (88%) y VietinBank (79%). Estos son también los tres bancos con los mayores activos totales y mayor escala crediticia entre los 11 bancos monitoreados por VPBankS.
En el primer trimestre de 2025, los ingresos por recuperación de deudas incobrables de los tres bancos continuaron aumentando considerablemente, hasta un 51% en comparación con el mismo período del año anterior. Considerado como ratio de préstamos pendientes, este índice también aumentó 2 puntos básicos, lo que demuestra la eficiencia en la recuperación de garantías y la gestión de deudas pendientes.
Para dar más perspectiva, SSI Research cree que, si bien la liquidez del mercado inmobiliario en el primer trimestre de 2025 ha disminuido un poco en comparación con el último trimestre de 2024, todavía aumentó significativamente en comparación con el mismo período del año pasado, específicamente un aumento de alrededor del 70-72% en el área de Hanoi.
Esta es una base importante para que los bancos aceleren la liquidación de activos colaterales, recuperando así las deudas incobrables gestionadas en el período anterior. El crecimiento de esta fuente de ingresos se está convirtiendo en un soporte importante, compensando la disminución de los ingresos por comisiones de servicios, así como el estancamiento de las ganancias derivadas de las actividades de cambio de divisas y negociación de bonos en el contexto de las numerosas fluctuaciones del mercado financiero global.
El Sr. Nguyen Xuan Binh, Director del Departamento de Análisis de KB Securities Vietnam Company (KBSV), comentó que la razón del alto aumento en la tasa de morosidad en los años anteriores se debió a la disminución de las ganancias de las empresas inmobiliarias, combinada con dificultades para movilizar capital a través de canales de bonos, lo que provocó que el flujo de efectivo para pagar la deuda se bloqueara.
Sin embargo, con las medidas sincrónicas del Gobierno para eliminar cuellos de botella legales, promover la inversión pública y políticas monetarias flexibles para desbloquear los flujos de crédito, se han reiniciado muchos proyectos inmobiliarios, mejorando así la capacidad de pago de la deuda de las empresas.
“La gestión exitosa de numerosas deudas incobrables en el sector inmobiliario no solo ayuda a los bancos a reducir el índice de morosidad, sino que incluso puede revertir las provisiones, creando un fuerte impulsor del crecimiento de las ganancias en 2025”, enfatizó el Sr. Binh.
Obviamente, la recuperación controlada del mercado inmobiliario está creando un efecto de contagio positivo, no sólo para las empresas del sector, sino también ayudando a las entidades crediticias a mejorar la calidad de los activos, consolidar las bases financieras y mejorar la resiliencia ante posibles riesgos macroeconómicos en el futuro.
Fuente: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html
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