El sector inmobiliario se recupera, la morosidad bancaria presenta cambios positivos...

Los bienes raíces son el “rey” de las garantías

En el ecosistema del crédito bancario, los bienes raíces han sido durante mucho tiempo el tipo de garantía más popular y preferido. No es casualidad que los bancos favorezcan los bienes raíces, un activo que es muy estable, difícil de dañar, difícil de perder valor e incluso tiende a aumentar su valor con el tiempo.

Con esa característica, los bienes inmuebles son considerados un “muro” para prevenir riesgos en los préstamos, cuando el valor de las garantías suele ser mayor que el saldo principal, ayudando a los bancos a mantener un colchón seguro en las actividades crediticias.

Las encuestas basadas en informes financieros de muchos bancos muestran que los bienes inmuebles representan una proporción abrumadora de la cartera hipotecaria, lo que muestra la gran dependencia del sistema del mercado inmobiliario.

En Agribank , uno de los "gigantes" del sector bancario, el valor total de los activos hipotecados y pignorados de los clientes en 2024 alcanzó los 3,19 millones de billones de VND, un aumento de más del 9% en comparación con 2023.

De los cuales, solo los bienes inmuebles representaron 2,92 billones de VND, un aumento de más del 10% en comparación con el final del año pasado, superando ampliamente otros tipos de activos como bienes muebles (190.000 billones de VND) o papeles valiosos (54.663 billones de VND).

No sólo Agribank, otros grandes nombres como BIDV o VietinBank también poseen enormes carteras de activos hipotecados, principalmente bienes inmuebles. En concreto, a finales de 2024, BIDV registró un valor total de activos y títulos de valor hipotecados, pignorados y descontados de hasta 3,32 billones de VND, mientras que VietinBank alcanzó casi 3,29 billones de VND, lo que muestra una notable similitud entre los "gigantes" estatales en su estrategia crediticia estrechamente vinculada al mercado inmobiliario.

Sin embargo, detrás de esa imagen aparentemente sólida hay grietas que se están extendiendo silenciosamente. Según SSI Research, en el primer trimestre de 2025, la morosidad en los bancos no ha mejorado significativamente, especialmente en el caso de los préstamos relacionados con proyectos inmobiliarios con documentación legal incompleta, que están "congestionados" tanto en liquidez como en confianza de los inversores.

Como resultado de ello, una parte de los préstamos hipotecarios asociados a estos proyectos han sido reclasificados como deuda incobrable, lo que ha aumentado el índice de deuda incobrable en varios bancos comerciales de acciones conjuntas.

Pero no solo eso, el sector bancario comercial estatal también está bajo presión por los préstamos de reestructuración para las empresas que operan en el sector de materiales de construcción, una industria auxiliar que está sufriendo una reacción en cadena por parte del sector inmobiliario.

El índice medio de morosidad de los 24 bancos monitorizados por SSI Research ascendió al 2,46% en el primer trimestre de 2025, acercándose al pico del 2,58% del primer trimestre de 2023. Cabe destacar que los préstamos vencidos aumentaron bruscamente un 11,6% en tan solo un trimestre, de los cuales la deuda del grupo 2 aumentó un 2,8% y la morosidad un 20,4% en comparación con el trimestre anterior, una señal preocupante que muestra que la espiral de riesgo está penetrando más profundamente en el sistema crediticio.

En ese contexto, cabe mencionar que los bancos no son muy proactivos a la hora de constituir provisiones de riesgo. El índice de cobertura de deudas incobrables se redujo a sólo el 88,7%, el nivel más bajo en los últimos cinco años, lo que refleja un cierto nivel de "indulgencia" a la hora de responder a los riesgos crediticios.

Un informe de la compañía de valores VPBankS señaló que los costos de provisiones de los 11 bancos analizados solo alcanzaron el 0,24% de los préstamos pendientes en el primer trimestre de 2025, frente al 0,30% en el mismo período del año pasado. Esto muestra una paradoja: la morosidad aumenta pero las provisiones disminuyen, mientras que la presión para implementar los estándares internacionales de contabilidad IFRS –con exigencias más cautelosas en las provisiones– está cada vez más cerca.

Vietcombank, Sacombank , TPBank y VIB son los bancos que registraron la mayor caída en los costos de provisiones, en parte debido a las expectativas de recuperación del mercado y a las políticas de apoyo del Banco Estatal.

Sin embargo, los expertos advierten que la subjetividad durante este período podría poner al sistema bancario en riesgo de una "doble carga" si el mercado inmobiliario no se recupera como se espera.

A corto plazo, los expertos siguen siendo optimistas respecto a que el índice de morosidad alcanzará su punto máximo en el primer semestre de 2025, antes de empezar a enfriarse gracias a las políticas de tipos de interés bajos y a las soluciones de reestructuración de deuda que se están aplicando.

Sin embargo, a largo plazo, la dependencia excesiva de los bienes raíces como “punto de apoyo” para el crédito puede hacer que el sistema bancario sea vulnerable a fluctuaciones impredecibles en este mercado, donde el valor de las garantías no siempre refleja el riesgo real del préstamo.

El mercado inmobiliario está volviendo a cobrar mayor dinamismo, lo que ayudará a incrementar la liquidez y facilitar la venta de garantías para manejar deudas incobrables.

El mercado inmobiliario florece y la calidad de los activos bancarios aumenta

A medida que el mercado inmobiliario se va recuperando gradualmente tras un largo período de estancamiento, la calidad de los activos de los bancos comerciales está mostrando claros signos de mejora.

Muchos expertos financieros y organizaciones de análisis independientes coinciden en que esta recuperación no sólo apoya el flujo de caja de los negocios inmobiliarios sino que también contribuye positivamente al manejo y recuperación de deudas incobrables, mejorando así el desempeño crediticio y mejorando los balances de los bancos.

Un reciente informe de análisis de la industria bancaria publicado por VPBankS Securities Company muestra que si bien los datos financieros del primer trimestre de 2025 de los bancos aún están bajo auditoría, las partidas de “otros ingresos”, especialmente por recuperación de deuda, han registrado un aumento significativo, lo que refleja el impacto positivo del mercado inmobiliario.

Solo en el año fiscal 2024, los ingresos provenientes de actividades de liquidación de deudas incobrables representaron una gran proporción de la estructura de otros ingresos de los tres bancos comerciales estatales más grandes: Vietcombank (84%), BIDV (88%) y VietinBank (79%). Éstos son también los tres bancos con mayor total de activos y escala crediticia entre el grupo de 11 bancos monitoreados por VPBankS.

Al entrar en el primer trimestre de 2025, los ingresos por recuperación de deudas incobrables de los tres bancos mencionados continuaron aumentando marcadamente, hasta un 51% en comparación con el mismo período del año anterior. Como porcentaje de los préstamos pendientes, la proporción también aumentó en 2 puntos básicos, una señal de eficiencia en la recuperación de garantías y el manejo de las deudas pendientes.

Para dar más perspectiva, SSI Research cree que, si bien la liquidez del mercado inmobiliario en el primer trimestre de 2025 ha disminuido un poco en comparación con el último trimestre de 2024, todavía aumentó significativamente en comparación con el mismo período del año pasado, específicamente un aumento de alrededor del 70-72% en el área de Hanoi.

Esta es una base importante para ayudar a los bancos a acelerar la liquidación de los activos colaterales, recuperando así las deudas incobrables manejadas en el período anterior. El crecimiento de esta fuente de ingresos se está convirtiendo en un soporte importante, compensando la disminución de los ingresos por honorarios de servicios, así como el margen de beneficio plano de las operaciones de divisas y bonos en medio de mercados financieros mundiales volátiles.

El Sr. Nguyen Xuan Binh, Director del Departamento de Análisis de KB Securities Vietnam Company (KBSV), comentó que la razón del alto aumento en la tasa de morosidad en los años anteriores se debió a la disminución de las ganancias de las empresas inmobiliarias, combinada con dificultades para movilizar capital a través de canales de bonos, lo que provocó que el flujo de efectivo para pagar la deuda se bloqueara.

Sin embargo, con las medidas sincrónicas del Gobierno para eliminar cuellos de botella legales, promover la inversión pública y políticas monetarias flexibles para desbloquear los flujos de crédito, se han reiniciado muchos proyectos inmobiliarios, mejorando así la capacidad de pago de la deuda de las empresas.

“La gestión exitosa de numerosas deudas incobrables en el sector inmobiliario no solo ayuda a los bancos a reducir el índice de morosidad, sino que incluso puede revertir las provisiones, creando un fuerte impulsor del crecimiento de las ganancias en 2025”, enfatizó el Sr. Binh.

Obviamente, la recuperación controlada del mercado inmobiliario está creando un efecto de contagio positivo, no sólo para las empresas del sector, sino también ayudando a las entidades crediticias a mejorar la calidad de los activos, consolidar las bases financieras y mejorar la resiliencia ante posibles riesgos macroeconómicos en el futuro.

Fuente: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html