Mercado inmobiliario se recupera, morosidad bancaria muestra cambios positivos...

La mayor parte de las garantías que poseen los bancos son bienes inmuebles. Por lo tanto, cuando el mercado inmobiliario recupere su dinamismo, contribuirá a impulsar la liquidez y facilitará la venta de garantías para resolver deudas incobrables, contribuyendo así a mejorar y estabilizar la calidad de los activos del banco.

Los bienes inmuebles son el “rey” de los activos colaterales.

Dentro del ecosistema crediticio bancario, los bienes raíces han sido durante mucho tiempo el tipo de garantía más popular y preferida. No es casualidad que los bancos los prefieran, un activo con alta estabilidad, resistencia a daños y depreciación, e incluso con tendencia a la apreciación con el tiempo.

Con esa característica, los bienes raíces son vistos como una "fortaleza" contra los riesgos crediticios, ya que el valor de las garantías suele ser mayor que el saldo principal, lo que ayuda a los bancos a mantener un colchón seguro en sus operaciones crediticias.

Los análisis de los informes financieros de numerosos bancos muestran que los bienes inmuebles representan una proporción abrumadora de los activos colaterales, lo que indica la fuerte dependencia del sistema del mercado inmobiliario.

En Agribank , uno de los "gigantes" del sector bancario, el valor total de las garantías y activos pignorados de los clientes en 2024 alcanzó los 3,19 billones de VND, un aumento de más del 9% en comparación con 2023.

De ese total, solo los bienes inmuebles representaron 2,92 billones de VND, un aumento de más del 10% en comparación con el final del año anterior, superando ampliamente otras clases de activos como bienes muebles (190.000 billones de VND) o valores (54.663 billones de VND).

No solo Agribank, sino también otros grandes bancos como BIDV y VietinBank poseen enormes carteras de garantías, principalmente inmobiliarias. En concreto, a finales de 2024, BIDV registró un valor total de activos y valores pignorados, hipotecados y descontados que ascendía a 3,32 billones de VND, mientras que VietinBank alcanzó casi 3,29 billones de VND, lo que demuestra una notable similitud entre estos gigantes estatales en sus estrategias crediticias, estrechamente vinculadas al mercado inmobiliario.

Sin embargo, tras esa imagen aparentemente sólida se esconden grietas que se extienden silenciosamente. Según SSI Research, en el primer trimestre de 2025, la morosidad bancaria no ha mejorado significativamente, especialmente en el caso de los préstamos relacionados con proyectos inmobiliarios con documentación legal incompleta, que actualmente se encuentran estancados tanto en términos de liquidez como de confianza de los inversores.

Como resultado, algunos préstamos hipotecarios asociados a estos proyectos han sido reclasificados como préstamos morosos, lo que ha aumentado el índice de préstamos morosos en algunos bancos comerciales.

Además, los bancos comerciales estatales también están bajo presión para reestructurar los préstamos a las empresas que operan en el sector de materiales de construcción, una industria auxiliar que está sufriendo un efecto dominó del mercado inmobiliario.

La tasa promedio de préstamos morosos (NPL) en 24 bancos monitoreados por SSI Research se disparó al 2,46% en el primer trimestre de 2025, acercándose al pico del 2,58% del primer trimestre de 2023. Cabe destacar que los préstamos vencidos aumentaron drásticamente un 11,6% en tan solo un trimestre, con los préstamos del Grupo 2 aumentando un 2,8% y los préstamos morosos aumentando hasta un 20,4% en comparación con el trimestre anterior, un indicador preocupante que muestra que la espiral de riesgo se está profundizando dentro del sistema crediticio.

En este contexto, cabe destacar que los bancos no han sido muy proactivos a la hora de constituir provisiones para riesgos. El ratio de cobertura de morosidad se ha reducido a tan solo el 88,7 %, el nivel más bajo de los últimos cinco años, lo que refleja cierta indulgencia en la respuesta al riesgo crediticio.

Un informe de VPBank Securities Company indica que los costos de provisiones de los 11 bancos analizados alcanzaron tan solo el 0,24 % de los préstamos vigentes en el primer trimestre de 2025, lo que representa una disminución en comparación con el 0,30 % del mismo período del año anterior. Esto revela una paradoja: las deudas incobrables aumentan, pero las provisiones disminuyen, mientras que la presión para implementar las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), con su exigencia de provisiones más prudentes, crece.

Vietcombank, Sacombank , TPBank y VIB estuvieron entre los bancos que registraron las mayores reducciones en los gastos de provisiones, en parte debido a las expectativas de recuperación del mercado y a las políticas de apoyo del Banco Estatal de Vietnam.

Sin embargo, los expertos advierten que la complacencia en esta etapa podría poner al sistema bancario en riesgo de una "doble carga" si el mercado inmobiliario no se recupera como se espera.

A corto plazo, los expertos siguen siendo optimistas y creen que la tasa de morosidad alcanzará su punto máximo en el primer semestre de 2025, antes de empezar a enfriarse gracias a los bajos tipos de interés y a las soluciones de reestructuración de deuda que se están aplicando.

Sin embargo, a largo plazo, la dependencia excesiva de los bienes raíces como "red de seguridad" para el crédito puede dejar al sistema bancario vulnerable a fluctuaciones impredecibles en este mercado, donde el valor de las garantías no siempre refleja el riesgo real del préstamo.

El mercado inmobiliario está volviendo a cobrar dinamismo, lo que ayudará a impulsar la liquidez y facilitar la venta de activos colaterales para resolver deudas incobrables.

El mercado inmobiliario está en auge y la calidad de los activos bancarios está mejorando.

En medio de un mercado inmobiliario que se va calentando gradualmente después de una caída prolongada, la calidad de los activos de los bancos comerciales está mostrando claros signos de mejora.

Numerosos expertos financieros y organizaciones analíticas independientes coinciden en que esta recuperación no sólo favorece el flujo de caja de los negocios inmobiliarios sino que también contribuye positivamente al manejo y recuperación de deudas incobrables, mejorando así la eficiencia crediticia y fortaleciendo los balances de los bancos.

Un reciente informe de análisis del sector bancario publicado por VPBankS Securities Company muestra que, aunque las cifras financieras de los bancos del primer trimestre de 2025 aún están siendo auditadas, los rubros de "otros ingresos", especialmente por la recuperación de deudas canceladas, han registrado un aumento significativo, lo que refleja el impacto positivo del mercado inmobiliario.

En concreto, en el ejercicio fiscal 2024, los ingresos derivados de las actividades de resolución de morosidad representaron una gran proporción de los demás ingresos de los tres mayores bancos comerciales estatales: Vietcombank (84%), BIDV (88%) y VietinBank (79%). Estos son también los tres bancos con mayor volumen de activos totales y crédito entre los 11 bancos monitoreados por VPBankS.

Al iniciarse el primer trimestre de 2025, los ingresos por recuperación de deudas incobrables de los tres bancos continuaron aumentando considerablemente, alcanzando el 51 % en comparación con el mismo período del año anterior. Considerado como ratio sobre préstamos pendientes, este indicador también aumentó 2 puntos básicos, lo que demuestra la eficacia en la recuperación de garantías y la gestión de deudas pendientes.

Sumándose a esta perspectiva, SSI Research sugiere que, si bien la liquidez del mercado inmobiliario en el primer trimestre de 2025 puede disminuir un poco en comparación con el último trimestre de 2024, aún aumentará significativamente en comparación con el mismo período del año pasado, específicamente, un aumento de aproximadamente 70-72% en el área de Hanoi.

Esta es una base crucial para que los bancos aceleren la liquidación de activos colaterales, recuperando así las deudas incobrables previamente procesadas. El crecimiento de esta fuente de ingresos se está convirtiendo en un soporte importante, compensando la disminución de los ingresos por comisiones de servicios, así como el estancamiento de la rentabilidad de las actividades de negociación de divisas y bonos en un contexto de volatilidad en el mercado financiero global.

El Sr. Nguyen Xuan Binh, Director del Departamento de Análisis de KB Securities Vietnam (KBSV), comentó que la razón del alto aumento en la tasa de préstamos incobrables en los años anteriores se debió a la disminución de las ganancias de los negocios inmobiliarios, junto con las dificultades para recaudar capital a través de la emisión de bonos, lo que provocó un cuello de botella en el flujo de caja para el pago de la deuda.

Sin embargo, con las medidas coordinadas del gobierno para eliminar los cuellos de botella legales, impulsar la inversión pública e implementar políticas monetarias flexibles para facilitar los flujos de crédito, se han reiniciado muchos proyectos inmobiliarios, mejorando así la capacidad de pago de la deuda de las empresas.

"La resolución exitosa de numerosos préstamos morosos en el sector inmobiliario no solo ayuda a los bancos a reducir sus índices de morosidad, sino que incluso podría permitirles revertir las provisiones, lo que generaría un fuerte impulso para el crecimiento de las ganancias en 2025", enfatizó el Sr. Binh.

Es claro que la recuperación controlada del mercado inmobiliario está creando un efecto dominó positivo, no sólo para las empresas del sector, sino también ayudando a las instituciones crediticias a mejorar la calidad de los activos, fortalecer sus bases financieras y aumentar su resiliencia frente a posibles riesgos macroeconómicos en el futuro.

Fuente: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html