Inesperadamente 'atrapado' con una carga financiera al convertir el propósito del uso del suelo

La conversión de los usos del suelo en algunos casos enfrenta deficiencias, lo que genera cargas financieras para las personas, lo que requiere ajustes a la Ley de Tierras de 2024 y a las regulaciones para desbloquear los recursos de la tierra.

Las empresas proponen modificar las regulaciones sobre el cálculo de las tarifas por el uso de la tierra para algunos casos especiales para liberar recursos de tierra y reducir la carga financiera para las personas y las empresas - Foto: NGOC HIEN

Hablando con Tuoi Tre , el Sr. Nguyen Phuong Nam, ex presidente de la Asociación de Jóvenes Empresarios de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que la conversión del propósito del uso de la tierra para tierras no agrícolas que se alquilan con un pago anual, pero cuyo origen antes del alquiler era tierra agrícola de personas con libros rojos (no tierras públicas) está teniendo problemas en las regulaciones sobre el cálculo de las tarifas.

Dificultades inesperadas en la conversión de los usos del suelo

El Sr. Nguyen Phuong Nam afirmó que el Decreto 103 sobre las tasas de conversión del uso de tierras no distingue claramente ni incluye los casos en que los usuarios de tierras han obtenido certificados de derechos de uso de tierras agrícolas (no tierras públicas en arrendamiento) antes de convertirlas a tierras no agrícolas y pagar la renta anual. Cuando necesiten convertirlas a suelo residencial, sus obligaciones financieras se verán gravemente afectadas.

En concreto, en este caso, las personas deben pagar el 100 % de la tasa de uso del suelo, calculada con base en el precio del suelo residencial al momento de la decisión de permitir el cambio de uso. No se aplica la política de cálculo según el precio del suelo agrícola, como ocurre con los terrenos agrícolas propios que obtuvieron un certificado antes del arrendamiento.

Además, a las personas no se les permite deducir el valor pagado al alquilar un terreno anualmente, incluso aunque el terreno sea privado y no arrendado por el Estado desde el principio.

Según el Sr. Nam, esto genera deficiencias importantes, como la creación de injusticias y la reducción de la motivación de las personas y las empresas para explotar la tierra con fines productivos y comerciales.

Además, las leyes actuales no tienen regulaciones claras sobre la terminación de los contratos de arrendamiento de tierras a tiempo y antes del plazo en los casos en que los usuarios de la tierra ya no necesitan utilizar la tierra arrendada para tierras de cuyo origen se les ha otorgado un certificado de derecho de uso de la tierra antes del arrendamiento.

Por lo tanto, las personas no pueden liquidar anticipadamente el contrato de arrendamiento ni tampoco se les puede volver a emitir el certificado de derecho de uso de la tierra como antes del arrendamiento, lo que causa muchas consecuencias en cuanto a activos, inversiones, hipotecas, transacciones, etc.

Para garantizar los derechos legítimos y legales de los usuarios de la tierra y, al mismo tiempo, alentar a las personas y las empresas a poner la tierra en producción y negocios efectivos, el Sr. Nam dijo que en esta revisión de la Ley de Tierras de 2024 y el Decreto 103, es necesario considerar los casos "faltantes" mencionados anteriormente.

Propuesta para complementar las disposiciones de la Ley de Tierras revisada

En cuanto a las obligaciones financieras al cambiar el propósito del uso de la tierra, el Sr. Nam propuso que es necesario estipular claramente el caso de la producción no agrícola y de la tierra comercial que se alquila con pago anual, pero que originalmente es tierra de personas o empresas a las que se les ha otorgado un certificado antes de completar los procedimientos de alquiler (no tierra pública), entonces, cuando cambien el propósito a tierra residencial, disfrutarán de las políticas.

La política incluye: No tener que pagar el 100% de las tarifas por el uso de la tierra como las tierras públicas arrendadas por el estado, y calculadas de la misma manera que las tierras agrícolas convertidas para otros fines.

Según el Sr. Nam, debido a que el origen es tierra agrícola del pueblo, el Decreto 103 no contempla este caso.

En concreto, a las personas que poseen la misma tierra se les ha concedido un certificado de derechos de uso de tierras agrícolas, pero han convertido una parte de la tierra agrícola en tierras de producción no agrícola, se les permite cambiar la forma de arrendamiento de tierras con pago anual sobre su tierra, cuando hay una necesidad de cambiar el propósito del uso de la tierra, este arrendamiento de tierras con pago anual se calcula como 0, la tierra agrícola restante al cambiar el propósito se calcula de acuerdo con las obligaciones financieras del tipo de tierra agrícola.

En cuanto al derecho a rescindir el contrato de arrendamiento de tierras, el Sr. Nam dijo que es necesario añadir una reglamentación que permita a los usuarios de tierras que pagan alquiler anualmente, pero a cuyas tierras se les ha otorgado previamente un certificado, tener el derecho a rescindir el contrato de arrendamiento de tierras antes de su vencimiento si ya no lo necesitan; y a que se les vuelva a emitir un certificado de derecho de uso de la tierra de acuerdo con el estado actual de uso antes del arrendamiento si no hay violación de la legislación sobre tierras.

Al modificar este reglamento, es necesario garantizar los principios de equidad, transparencia y razonabilidad, al tiempo que se distingue claramente entre las tierras públicas arrendadas por el Estado y las tierras privadas que a las personas o empresas se les ha concedido el derecho de uso y luego se ponen en arrendamiento anual con pago, sin afectar los derechos prácticos de las personas.

Creemos que, si las recomendaciones anteriores se aceptan e institucionalizan en la Ley de Tierras revisada, contribuirán a promover el uso eficiente de la tierra, animando a las personas con tierras agrícolas a dedicarlas a la producción y los negocios no agrícolas, creando empleos y contribuyendo positivamente al presupuesto estatal y al desarrollo socioeconómico , afirmó el Sr. Nam.

Propuesta para abolir el registro anual del uso del suelo

El Sr. Nam dijo que la regulación que exige que los usuarios de la tierra registren sus planes anuales de uso de la tierra y obtengan la aprobación del nivel provincial o municipal antes de poder cambiar el propósito del uso de la tierra de acuerdo con el plan es muy derrochadora y toma de uno a dos años.

También dijo que no es necesario realizar trámites de registro de uso de suelo cuando existe la necesidad de cambiar legalmente los propósitos del uso del suelo.

Esto creará condiciones para que las personas y las empresas no pierdan la oportunidad de explotar y usar la tierra de manera efectiva, contribuyan a los ingresos presupuestarios y ahorren tiempo y esfuerzo a las personas y a los organismos de gestión estatal en el proceso de implementación de procedimientos administrativos sobre la tierra.

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ONG HIEN

Fuente: https://tuoitre.vn/bat-ngo-mac-ket-voi-ganh-nang-tai-chinh-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-20250731085956087.htm