Las empresas proponen modificar la normativa sobre el cálculo de las tarifas por el uso de la tierra para algunos casos especiales con el fin de liberar recursos de tierra y reducir la carga financiera para las personas y las empresas - Foto: NGOC HIEN
Hablando con Tuoi Tre , el Sr. Nguyen Phuong Nam, ex presidente de la Asociación de Jóvenes Empresarios de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que el cambio de propósito del uso de la tierra para tierras no agrícolas que se alquilan con un pago anual, pero cuyo origen antes del alquiler era tierra agrícola de personas con libros rojos (no tierras públicas), está teniendo problemas en las regulaciones sobre el cálculo de las tarifas.
Dificultades inesperadas en la conversión de los usos del suelo
El Sr. Nguyen Phuong Nam dijo que el Decreto 103 sobre tarifas de conversión del uso de la tierra no distingue claramente u omite los casos en que a los usuarios de la tierra se les han otorgado certificados de derecho de uso de la tierra para tierras agrícolas (no tierras públicas para arrendamiento) antes de convertirlas en tierras no agrícolas y pagar una renta anual por la tierra, y cuando existe la necesidad de convertir el propósito a tierra residencial, sus obligaciones financieras se verán gravemente afectadas.
En concreto, en este caso, las personas deben pagar el 100 % de la tasa de uso del suelo, calculada con base en el precio del terreno al momento de la decisión de permitir el cambio de destino. No se aplica la política de calcular según el precio del terreno agrícola, como ocurre con los terrenos agrícolas propios que hayan obtenido un certificado antes del arrendamiento.
Además, a las personas no se les permite deducir el valor pagado al alquilar un terreno anualmente, incluso aunque el terreno sea privado y no arrendado por el Estado desde el principio.
Según el Sr. Nam, esto genera deficiencias importantes, como la creación de injusticias y la reducción de la motivación de las personas y las empresas para explotar la tierra con fines productivos y comerciales.
Además, la legislación actual no tiene regulaciones claras sobre la terminación de los contratos de arrendamiento de tierras a tiempo y antes del plazo en caso de que el usuario de la tierra ya no necesite utilizar la tierra arrendada para cuyo origen se le ha otorgado un certificado de derecho de uso de la tierra antes del arrendamiento.
Por lo tanto, las personas no pueden liquidar anticipadamente el contrato de arrendamiento ni tampoco se les puede volver a emitir el certificado de derecho de uso de la tierra como antes del arrendamiento, lo que causa muchas consecuencias en cuanto a activos, inversiones, hipotecas, transacciones, etc.
Para garantizar los derechos legítimos y legales de los usuarios de la tierra y, al mismo tiempo, alentar a las personas y las empresas a invertir la tierra en producción y negocios efectivos, el Sr. Nam afirmó que en esta revisión de la Ley de Tierras de 2024 y el Decreto 103, es necesario considerar los casos "faltantes" mencionados.
Propuesta para complementar las disposiciones de la Ley de Tierras revisada
En cuanto a las obligaciones financieras al cambiar el propósito del uso de la tierra, el Sr. Nam sugirió que es necesario estipular claramente que en el caso de tierras de producción no agrícola y comercial que se alquilan y pagan anualmente, pero que originalmente son tierras de personas o empresas a las que se les ha otorgado un certificado antes de completar los procedimientos de alquiler (no tierras públicas), al cambiar el propósito a tierra residencial, disfrutarán de las políticas.
La política incluye: No es necesario pagar el 100% de las tarifas por el uso de la tierra como las tierras públicas arrendadas por el estado, y se calculan de la misma manera que las tierras agrícolas convertidas para otros fines.
Según el Sr. Nam, debido a que la tierra es originalmente tierra agrícola del pueblo, el Decreto 103 no contempla este caso.
En concreto, a quienes poseen el mismo terreno se les ha otorgado un certificado de derechos de uso de tierras agrícolas, pero han convertido parte de él en tierras de producción no agrícola. Se les permite cambiar la forma de arrendamiento con un pago anual por sus tierras. Cuando es necesario cambiar el uso de la tierra, este arrendamiento con pago anual se calcula como 0; el resto de las tierras agrícolas al cambiar de propósito se calcula según las obligaciones financieras del tipo de terreno.
En cuanto al derecho a rescindir el contrato de arrendamiento de tierras, el Sr. Nam dijo que es necesario añadir una disposición que permita a los usuarios de tierras que pagan alquiler anualmente, pero a cuyas tierras se les ha otorgado previamente un certificado, tener el derecho a rescindir el contrato de arrendamiento de tierras antes de su vencimiento si ya no lo necesitan; y que se les vuelva a emitir un certificado de derecho de uso de la tierra de acuerdo con el estado actual de uso antes del arrendamiento si no hay violación de la legislación sobre tierras.
Al modificar este reglamento, es necesario garantizar los principios de equidad, transparencia y racionalidad, diferenciando claramente entre los terrenos públicos arrendados por el Estado y los terrenos privados que a personas o empresas se les ha concedido el derecho de uso y luego se ponen en arrendamiento anual, sin afectar los intereses prácticos de las personas.
Creemos que si las recomendaciones anteriores se aceptan e institucionalizan en la Ley de Tierras revisada, se contribuirá a promover el uso eficiente de la tierra, animando a las personas con tierras agrícolas a invertirlas en la producción y los negocios no agrícolas, creando empleos y contribuyendo positivamente al presupuesto estatal y al desarrollo socioeconómico , afirmó el Sr. Nam.
Propuesta para abolir el registro anual del uso del suelo
El Sr. Nam dijo que la regulación que exige que los usuarios de la tierra registren sus planes anuales de uso de la tierra y obtengan la aprobación del nivel provincial o municipal antes de poder cambiar el propósito del uso de la tierra de acuerdo con el plan es muy derrochador y demora uno o dos años.
También dijo que no es necesario realizar trámites de registro de uso de suelo cuando existe la necesidad de cambiar legalmente los propósitos del uso del suelo.
Esto creará condiciones para que las personas y las empresas no pierdan la oportunidad de explotar y utilizar la tierra de manera efectiva, contribuyan a los ingresos presupuestarios y ahorren tiempo y esfuerzo a las personas y a los organismos de gestión estatal en el proceso de implementación de procedimientos administrativos sobre la tierra.
Fuente: https://tuoitre.vn/bat-ngo-mac-ket-voi-ganh-nang-tai-chinh-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-20250731085956087.htm
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