La ley no tiene regulaciones sobre el tipo de villas en venta y negocio según el ciclo de vida del proyecto.
En concreto, el Grupo de Trabajo del Primer Ministro encargado de la revisión, el impulso y la orientación para la eliminación de dificultades y obstáculos en la ejecución de proyectos inmobiliarios para localidades y empresas (el Grupo de Trabajo) acaba de recibir una nota de transferencia de la Oficina Gubernamental sobre el informe del Comité Popular de la provincia de Binh Thuan relativo al proyecto del Complejo Turístico Ocean Valley. El proyecto se ubica en la comuna de Tien Thanh, ciudad de Phan Thiet (proyecto Novaworld Phan Thiet), de Delta-Valley Company Limited (Delta-Valley Company) Binh Thuan, bajo la sociedad anónima No Va Real Estate Investment Group (Novaland - código bursátil: NVL).
El proyecto Novaworld Phan Thiet se enfrenta a numerosas dificultades legales
El proyecto recibió un certificado de inversión por parte del Comité Popular de la provincia de Binh Thuan en julio de 2008. El proyecto cuenta con un plan detallado; el Informe de Evaluación de Impacto Ambiental fue aprobado por el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente; el Comité Popular de la provincia de Binh Thuan arrendó tierras y pagó la renta anual de la tierra en 8 cuotas con más de 786 hectáreas de tierras comerciales y de servicio y casi 200 hectáreas de tierras para campos de golf (terrenos para instalaciones deportivas y de entrenamiento físico )...; el proyecto ha recibido cerca de 70 certificados de derecho de uso de la tierra; el Departamento de Construcción de la provincia de Binh Thuan también ha otorgado cerca de 30 permisos de construcción para obras bajo el proyecto...
Hasta la fecha, el proyecto Novaland en Binh Thuan ha completado algunas obras de construcción y está finalizando los trámites para la puesta en funcionamiento de un campo de golf de 36 hoyos, villas, restaurantes, cafeterías, parques de atracciones y hoteles. Al mismo tiempo, se continúan las obras para cumplir con el cronograma previsto de finalización del proyecto para finales de 2025.
Sin embargo, el proyecto Novaworld Phan Thiet encontró problemas: después de muchos cambios en el certificado de inversión, en abril de 2019, el Comité Popular de la provincia de Binh Thuan emitió una decisión de política de inversión para reemplazar los certificados de inversión anteriores.
Según esta decisión, a Delta-Valley Company se le permite implementar el proyecto Novaworld Phan Thiet en un área de terreno de más de 986 hectáreas en la comuna de Tien Thanh, ciudad de Phan Thiet con el objetivo de construir villas, áreas comerciales para la venta, negocios de acuerdo con el ciclo de vida del proyecto (terreno comercial, servicios), hoteles, obras públicas, árboles, superficie de agua, piscina...
Tras revisar el sistema legal vigente, no existen regulaciones específicas sobre el concepto y los tipos de villas para la venta y el negocio según el ciclo de vida del proyecto. Por lo tanto, el Comité Popular de la provincia de Binh Thuan considera que la aprobación de la política de inversión del proyecto Novaworld Phan Thiet, con tales objetivos y tipos, no garantiza una base legal.
Según el informe, el inversor ha firmado unos 3.000 contratos con clientes, pero el proyecto Novaworld Phan Thiet se ha visto obligado a suspender temporalmente su construcción porque no se han resuelto los problemas legales.
Respecto a esta cuestión, el Comité Popular de la provincia de Binh Thuan propuso que el Grupo de Trabajo considere y acuerde el plan para mantener y no ajustar la decisión sobre política de inversión emitida en abril de 2019.
Es difícil determinar las obligaciones financieras sobre la tierra
Respecto al arrendamiento de tierras, el proyecto está arrendado por el Comité Popular de la provincia de Binh Thuan de acuerdo con las decisiones emitidas entre 2011 y 2021, el precio de la tierra para calcular el impuesto territorial del proyecto aplica la Ley de Tierras de 2003 y la Ley de Tierras de 2013, calculadas de acuerdo con el precio de mercado.
Novaworld Phan Thiet tiene dificultades para determinar las obligaciones financieras de la tierra
El inversor del proyecto ha pagado temporalmente una renta de la tierra, según la lista de precios de la tierra multiplicada por el coeficiente de ajuste del precio de la tierra establecido por la política del Comité Popular Provincial, que asciende a más de 385 mil millones de VND. Además, el inversor también pagó temporalmente casi 194 mil millones de VND para la limpieza del terreno.
Sin embargo, actualmente es muy difícil calcular con precisión y en su totalidad las obligaciones financieras del inversor del proyecto Novaworld Phan Thiet debido a muchos factores complejos: las decisiones de arrendamiento de tierras se toman durante un largo período de tiempo, el mercado fluctúa mucho y es difícil tener una base; la empresa arrienda la tierra según el progreso de la limpieza del sitio, por lo que la mayor parte es en forma de "arroz, frijoles, piel de leopardo", que está muy fragmentada, lo que dificulta determinar la información catastral como base para determinar los precios de la tierra; según la política de inversión aprobada, el proyecto Novaworld Phan Thiet tiene un área de hasta casi 1.000 hectáreas, pero no divide la inversión en etapas según el progreso de la compensación, el apoyo y el reasentamiento, mientras que la ley actualmente no tiene regulaciones sobre el arrendamiento de tierras según el progreso de la compensación, el apoyo y el reasentamiento.
El Comité Popular de la provincia de Binh Thuan propuso superar este problema reprocesando las decisiones de arrendamiento de tierras en el mismo lote en agosto de 2021. En abril pasado, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente emitió instrucciones para resolver el problema de la determinación del precio de la tierra, pero aún existen algunas dificultades con respecto al momento de la valoración de la tierra, el método de determinación del precio de la tierra, la determinación de los costos de desarrollo, los ingresos por desarrollo, etc.
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