Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente explica propuesta para eliminar método de superávit en valoración de tierras

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Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente propone 3 métodos para la valoración de tierras

El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente informó que este organismo acaba de enviar un despacho oficial al Ministerio de Justicia solicitando la evaluación del Decreto que modifica y complementa una serie de artículos del Decreto No. 44/2014/ND-CP sobre precios de tierras y el Decreto No. 10/2023/ND-CP sobre la modificación y complementación de una serie de artículos de los decretos que guían la implementación de la Ley de Tierras.

En particular, en el contenido del proyecto de Decreto, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente (MONRE) propuso modificar y complementar el método de valoración de tierras en la dirección de regular tres métodos de valoración de tierras, incluidos: el método de comparación y el método de ingresos; Método del coeficiente de ajuste del precio del terreno.

Así, en comparación con el Decreto Nº 44/2014/ND-CP, el proyecto de Decreto ha reducido dos métodos de valoración de tierras. En concreto, el método de deducción se integra en el método de comparación y no se utiliza el método del superávit para valorar el terreno.

Para explicar esto, el informe del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente afirmó que el método del excedente es un método de valoración de tierras que consiste en calcular el ingreso total asumido por el desarrollo de la propiedad menos el costo total asumido por el desarrollo.

En consecuencia, el cálculo de los ingresos totales estimados de desarrollo de un inmueble debe basarse en: Precio de transferencia, precio de alquiler, momento de venta, tasa de venta, tendencias y fluctuaciones del precio de transferencia, precio de alquiler futuro, tasa de ocupación... y debe descontar el flujo de caja al momento de la valoración de acuerdo con el tipo de interés del préstamo bancario; Además de basarse en las normas y precios unitarios emitidos por los organismos estatales competentes, el cálculo del costo total supuesto de desarrollo de un inmueble también depende del tiempo de construcción, el ritmo de construcción cada año, los costos de contingencia, los costos de intereses, las ganancias de los inversores teniendo en cuenta factores de riesgo, los costos de publicidad y ventas, etc.

Según el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el cálculo de los factores asumidos de los ingresos totales de desarrollo y los costos totales de desarrollo mencionados anteriormente es muy complicado, los resultados de la valoración son inciertos, inexactos y tienen grandes errores (para la misma parcela de tierra, solo cambiar un indicador en los factores asumidos cambiará los resultados de la valoración), y es fácilmente explotado y plantea riesgos para los trabajadores de valoración de tierras y los que deciden sobre precios de tierras específicos en localidades. Esta es la principal causa de dificultades y retrasos en la identificación, evaluación y toma de decisiones específicas en el pasado.

Por otro lado, en el negocio inmobiliario, el terreno siempre existe primero y su precio se determina antes del proceso de creación del inmueble, por lo que no es apropiado suponer estimar el valor del inmueble en el futuro y luego determinar el precio del terreno, lo que hace que el precio del terreno dependa del método de negocio inmobiliario del inversor, no reflejando el verdadero valor de mercado del terreno.

De acuerdo con el espíritu de la Resolución 18-NQ/TW, el método de determinación de los precios de la tierra debe garantizar el cumplimiento de los principios del mercado. Por lo tanto, la omisión en el proyecto de Decreto de aplicar el método del excedente para valorar la tierra, calcular las obligaciones financieras de los usuarios de la tierra y calcular la compensación cuando el Estado recupera tierras es coherente con la política del Partido.

La presentación del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente indicó claramente que, para superar las limitaciones al no aplicar el método de superávit, el proyecto de Decreto ha modificado y complementado el contenido del método de comparación, en el que orienta la valoración de terrenos y áreas de tierra que no se han invertido en infraestructura técnica sobre la base de combinar la técnica de deducción para deducir el costo de la inversión en infraestructura técnica, y al mismo tiempo, se complementa con la regulación de que al determinar los precios de los terrenos, se debe aplicar el método del coeficiente de ajuste anual para la comparación y verificación para asegurar la precisión de los resultados de la valoración de los terrenos.

"La reglamentación de tres métodos de valoración de tierras (comparativo, de ingresos y de coeficiente de ajuste del precio de la tierra) ha garantizado la cobertura de todos los casos de valoración de tierras que sirven a la gestión estatal de tierras", afirmó el documento del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

Muchas opiniones se preocupan por el "bloqueo" del proyecto si se abandona el método del excedente para la valoración de la tierra.

Muchas opiniones expresan la preocupación de que si se abandona el método del excedente, podría dificultarse que los proyectos valoren la tierra, lo que provocaría congestión.

Según la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh , recientemente, hasta el 87% de los proyectos de la ciudad han sido valorados utilizando el método de superávit.

"El método de excedentes es un método científico y reconocido internacionalmente para la valoración de tierras. Recomendamos encarecidamente que el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y el Gobierno mantengan este método", propuso el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh.

Un representante de la Asociación de Valoración de Vietnam dijo que el método de excedente es adecuado para valorar terrenos para nuevos proyectos de inversión en desarrollo. Otros métodos de valoración no son elegibles. Si se abandona, podría dificultar que los proyectos fijen precio a los terrenos, causando congestión.

Cada método es adecuado para diferentes tipos. Por ejemplo, los métodos de comparación e ingresos se utilizan para determinar los precios de los terrenos para uso actual. El método de excedentes se utiliza para determinar los precios de los terrenos para uso futuro. Es imposible aplicar el método actual de determinación del precio de los terrenos al futuro. En el mercado, no todos los proyectos tienen activos similares o similares para aplicar el método de comparación. Si se abandona el método de excedentes, determinar los precios de los terrenos para proyectos de desarrollo será muy difícil», afirmó el Sr. Nguyen Tien Thoa, presidente de la Asociación de Valuación de Vietnam.

Según informes de las localidades, la oferta de nuevos proyectos de vivienda en los primeros 6 meses de este año ha disminuido drásticamente de forma continua. La mayoría de las razones se deben a problemas legales, incluida la valoración del terreno. Las empresas consideran que el mensaje del Primer Ministro sobre la eliminación de obstáculos en la valoración de tierras es una base importante para que el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y las localidades revisen y reconsideren el sistema de documentos legales relacionados, especialmente los métodos de valoración de tierras, para tener ajustes sincrónicos que sean más adecuados al mercado.

Basándose en las opiniones de empresas y asociaciones, la Federación de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) también comparte la opinión de que la eliminación del método de excedente dificulta la valoración de la tierra.

VCCI enfatiza que el método de comparación tiene limitaciones en términos de datos comparativos, porque la información de las transacciones suele ser difícil de hacer coincidir con el inmueble a valorar; requiere mucha información clara y precisa sobre las transacciones, mientras que en realidad el precio de la transacción en el papel y el precio real de la transacción a menudo no son los mismos. El método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra también presenta limitaciones similares, ya que se basa en datos comparativos y también enfrenta deficiencias en términos de información y datos de entrada.

VCCI también cree que el método del excedente es uno de los métodos de valoración de bienes raíces aplicados por las organizaciones de valoración profesionales, especialmente al valorar terrenos con potencial de desarrollo. Esto significa que el valor del terreno se ha calculado para lograr el mejor y más efectivo uso, de acuerdo con los principios del mercado. La eliminación del método del excedente en el borrador puede causar inconsistencias en los documentos legales relacionados con la valoración de bienes inmuebles. Con el objetivo de la gestión estatal, manteniendo el método de excedente en el método de valoración de tierras propuesto por VCCI, la eliminación del método de excedente puede causar dificultades en el proceso de implementación de la valoración de tierras.

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