Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente explica propuesta de abandonar método de superávit para valoración de tierras

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Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente propone 3 métodos para valoración de tierras

El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente informó que esta agencia acaba de enviar un despacho oficial al Ministerio de Justicia solicitando la evaluación del Decreto que modifica y complementa una serie de artículos del Decreto No. 44/2014/ND-CP sobre precios de tierras y el Decreto No. 10/2023/ND-CP sobre la modificación y complementación de una serie de artículos de los decretos que guían la implementación de la Ley de Tierras.

En particular, en el contenido del proyecto de Decreto, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente (TNMT) propuso modificar y complementar el método de valoración de tierras en la dirección de regular tres métodos de valoración de tierras, incluidos: el método de comparación, el método de ingresos y el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra.

Así, en comparación con el Decreto n.º 44/2014/ND-CP, el proyecto de Decreto ha reducido dos métodos de valoración de terrenos. En concreto, integra el método de deducción en el método de comparación y elimina el método de superávit para la valoración de terrenos.

Al explicar esto, el Informe del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente afirmó que el método del excedente es un método de valoración de tierras que consiste en calcular el ingreso total asumido por el desarrollo de la propiedad menos el costo total asumido por el desarrollo.

En consecuencia, el cálculo del total de los ingresos supuestos de desarrollo de bienes inmuebles debe basarse en: Precio de transferencia, precio de alquiler, tiempo de venta, tasa de venta, tendencias y fluctuaciones del precio de transferencia, precio de alquiler futuro, tasa de ocupación... y debe descontar el flujo de caja al momento de la valoración de acuerdo con la tasa de interés crediticia del banco; el cálculo del costo total supuesto de desarrollo de bienes inmuebles, además de basarse en las normas y precios unitarios emitidos por los organismos estatales competentes, también depende del tiempo de construcción, la tasa de construcción de cada año, los costos de contingencia, los costos de intereses de los préstamos, las ganancias de los inversionistas teniendo en cuenta los factores de riesgo, los costos de publicidad y ventas...

Según el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el cálculo de los factores asumidos mencionados anteriormente sobre los ingresos y costos totales de desarrollo es muy complejo, los resultados de la valoración son inciertos, imprecisos y presentan grandes errores (para la misma parcela, basta con modificar un indicador de los factores asumidos para modificar los resultados de la valoración), y es fácilmente manipulable, lo que supone riesgos para quienes realizan la valoración de terrenos y para quienes deciden sobre precios específicos de terrenos en localidades. Esta es la principal causa de dificultades y retrasos en la determinación, valoración y toma de decisiones específicas en el pasado.

Por otro lado, en el negocio inmobiliario, la tierra siempre existe primero y su precio se determina antes del proceso de creación de bienes raíces, por lo que es inapropiado suponer estimar el valor de los bienes raíces en el futuro y luego determinar el precio de la tierra, lo que hace que el precio de la tierra dependa del método de negocio inmobiliario del inversor, no reflejando el verdadero valor de mercado de la tierra.

De acuerdo con el espíritu de la Resolución 18-NQ/TW, el método para determinar los precios de las tierras debe garantizar el cumplimiento de los principios del mercado. Por lo tanto, el proyecto de Decreto no aplica el método de excedentes para determinar los precios de las tierras a fin de calcular las obligaciones financieras de los usuarios de las tierras y la compensación cuando el Estado recupera tierras, lo cual es congruente con la política del Partido.

El documento del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente indicó que, para superar las limitaciones al no aplicar el método de superávit, el proyecto de Decreto ha modificado y complementado el contenido del método de comparación, en el que orienta la valoración de terrenos y áreas de tierra que aún no han invertido en infraestructura técnica sobre la base de combinar la técnica de deducción para deducir el costo de la inversión en infraestructura técnica, y al mismo tiempo, se complementa con la regulación de que al determinar los precios de los terrenos, se debe aplicar el método del coeficiente de ajuste anual para la comparación y verificación para asegurar la precisión de los resultados de la valoración de los terrenos.

"La reglamentación de tres métodos de valoración de tierras (comparativo, de ingresos y de coeficiente de ajuste del precio de la tierra) ha garantizado la cobertura de todos los casos de valoración de tierras que sirven a la gestión estatal de tierras", afirmó el documento del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

Muchas opiniones se preocupan por el "bloqueo" del proyecto si se abandona el método del excedente para valorizar el terreno.

Muchas opiniones expresan la preocupación de que si se abandona el método del excedente, podría dificultarse que los proyectos valoren la tierra, lo que causaría congestión.

Según la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh , recientemente, hasta el 87% de los proyectos de la ciudad han sido valorados utilizando el método de excedente.

"El método de excedentes es un método científico y reconocido internacionalmente para la valoración de tierras. Recomendamos encarecidamente que el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y el Gobierno mantengan este método", propuso el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh.

El representante de la Asociación de Valuación de Vietnam afirmó que el método de superávit es adecuado para la valoración de terrenos en nuevos proyectos de inversión en desarrollo. Otros métodos de valoración no son elegibles. De no aplicarse, podría dificultar la valoración de terrenos para proyectos, lo que generaría congestión.

Cada método es adecuado para diferentes tipos. Por ejemplo, los métodos de comparación e ingresos se utilizan para determinar los precios de los terrenos para el uso actual. El método de excedentes se utiliza para determinar los precios de los terrenos para el uso futuro. El método actual de determinación del precio de los terrenos no puede aplicarse al futuro. En el mercado, no todos los proyectos cuentan con activos similares para aplicar el método de comparación. Si se abandona el método de excedentes, determinar los precios de los terrenos para proyectos de desarrollo será muy difícil», afirmó el Sr. Nguyen Tien Thoa, presidente de la Asociación de Valuación de Vietnam.

Según informes locales, la oferta de nuevos proyectos de vivienda en los primeros seis meses de este año ha disminuido drásticamente. La principal razón son los problemas legales, como la tasación de terrenos. Las empresas consideran que la iniciativa del Primer Ministro para resolver las dificultades en la tasación de terrenos es una base importante para que el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y las autoridades locales revisen y reconsideren el sistema de documentos legales relacionados, en particular los métodos de tasación de terrenos, con el fin de implementar ajustes sincronizados que se adapten mejor al mercado.

Basándose en las opiniones de empresas y asociaciones, la Federación de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) también comparte la opinión de que la eliminación del método del excedente dificulta la valoración de la tierra.

VCCI enfatizó que el método de comparación presenta limitaciones en cuanto a la comparación de datos, ya que la información de las transacciones suele ser difícil de cotejar con el inmueble a valorar, lo que requiere mucha información clara y precisa, mientras que, en realidad, el precio de la transacción en papel y el precio real a menudo no coinciden. El método del coeficiente de ajuste del precio del terreno también presenta limitaciones similares, ya que se basa en datos comparativos y presenta deficiencias en cuanto a la información y los datos de entrada.

La VCCI también considera que el método de excedentes es uno de los métodos de valoración inmobiliaria aplicados por las organizaciones profesionales de valoración, especialmente al valorar terrenos con potencial de desarrollo. Esto significa que el valor del terreno se ha calculado para lograr el uso óptimo y más efectivo, de acuerdo con los principios del mercado. La eliminación del método de excedentes en el borrador podría generar inconsistencias en los documentos legales relacionados con la valoración inmobiliaria. Con el objetivo de la gestión estatal, mantener el método de excedentes en el método de valoración de terrenos propuesto por la VCCI podría dificultar la implementación de la valoración de terrenos.

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