¿Cómo evitar caer en la trampa del "pastoreo de pollos" y la "inflación" de los precios inmobiliarios?

Duong Thuy Dung, CEO de DNVN - CBRE Vietnam, confirmó que existe una situación de "arrear pollos" y de "inflación" de los precios inmobiliarios, y aconsejó a los compradores que sean muy prudentes y sobrios al considerar si la inversión es efectiva o no para evitar caer en trampas.

Durante el anuncio de los aspectos más destacados del mercado inmobiliario de Da Nang para el segundo trimestre de 2025 por parte de CBRE Vietnam (parte de CBRE Real Estate Services Group, EE. UU.), un reportero de Vietnam Business habló con la Sra. Duong Thuy Dung, directora ejecutiva de la compañía, sobre algunas señales inusuales que se están produciendo en la zona.

Duong Thuy Dung, CEO de CBRE Vietnam, presentó un informe sobre las tendencias del mercado inmobiliario de Da Nang en el segundo trimestre de 2025.

¿Cómo registra CBRE Vietnam la evolución de los precios de los apartamentos y terrenos en Da Nang durante el primer semestre de 2025?

La Sra. Duong Thuy Dung: Según CBRE Vietnam, el precio medio de venta de casas y apartamentos de gran altura en el mercado de Da Nang durante los primeros 6 meses de 2025 fue de aproximadamente 85 millones de VND/m2, el más alto del país, superior al precio medio de venta en Ciudad Ho Chi Minh (82 millones de VND/m2) y Hanoi (79 millones de VND/m2); un aumento del 27% con respecto al mismo período del año anterior (Hanoi aumentó entre un 30 y un 35%, Ciudad Ho Chi Minh aumentó más del 20%).

Se prevé que los precios de los terrenos en Da Nang aumenten entre un 15 % y un 20 % durante el primer semestre de 2025 en la mayoría de las principales zonas urbanas y ubicaciones clave de la ciudad; incluso en las zonas más exclusivas a lo largo de la costa y los ríos, el aumento podría alcanzar entre un 20 % y un 25 %. Si bien esto representa una buena noticia para el mercado inmobiliario de Da Nang, en algunos aspectos, el costo para los compradores es mayor.

En estos momentos en Da Nang, parece haber indicios de una "fiebre por la tierra", repitiendo la situación de 2018-2020. En su opinión, ¿se trata de una fiebre por la tierra real o virtual?

Sra. Duong Thuy Linh: Al hablar de la fiebre por la tierra, debemos determinar específicamente en qué áreas se ha producido un aumento en los precios del suelo para evaluar si se trata o no de una fiebre por la tierra. La definición de fiebre por la tierra abarca tanto los aumentos de precios reales como los virtuales. En algunas zonas, observamos que existen diversos factores, como la mejora de la infraestructura, una planificación integral coordinada y la participación de inversores de renombre, que contribuyen al aumento de los precios del suelo.

Se trata de un aumento de precio real. Los compradores, ahora bien informados, constatan que el precio del terreno es, en efecto, más alto que antes. Sin embargo, siguen dispuestos a invertir en la compra, precisamente porque se trata de un aumento real. No obstante, también existen zonas con aumentos de precio virtuales, es decir, aumentos de precio «de seguimiento».

Es decir, hay zonas donde no hay nada, pero se rumorea que hay proyectos de infraestructura, fusiones o que se va a desarrollar alguno... y, por consiguiente, los precios suben. Esto se observa en Da Nang, pero, en nuestra opinión, la fiebre especulativa que se vive actualmente en la zona no es tan grave como entre 2018 y 2020.

Entre 2018 y 2020, Da Nang experimentó un auge prolongado en la construcción de terrenos, pero la introducción de productos al mercado fue escasa. En los años siguientes, prácticamente no se implementaron proyectos en la zona, pero en los últimos dos años, inversores de renombre han lanzado al mercado numerosos proyectos, cuya capacidad de consumo es muy alta.

La Sra. Duong Thuy Dung concedió una entrevista a un reportero de Vietnam Business.

Al analizar la absorción del mercado, observamos que este período difiere del de 2018-2020. Por lo tanto, no nos preocupa demasiado la alta demanda de terrenos virtuales en Da Nang. Sin embargo, desde la perspectiva de los inversores o compradores individuales, especialmente aquellos provenientes de otras regiones, es necesario ser cautelosos al invertir.

Algunas opiniones afirman que, últimamente, ante la gran oferta de apartamentos, los inversores inflan excesivamente el precio del suelo para incentivar la compra de apartamentos en lugar de terrenos. Cuando los proyectos inmobiliarios se lanzan al mercado, emplean tácticas similares para atraer compradores. En su opinión, ¿se da esta situación de manipulación de precios? ¿Qué solución existe para proteger los derechos legítimos de los compradores?

Sra. Duong Thuy Dung: De hecho, la situación de "arrear pollos" no solo se da en Da Nang, sino también en grandes mercados como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh … Si el precio del terreno aumenta más del 30% en un solo día, se trata sin duda de una burbuja especulativa; en la realidad, nunca se ha visto un aumento tan rápido. Puedo asegurar que los compradores inteligentes jamás aceptarían semejante subida de precios.

Quizás la fiebre por los terrenos virtuales surgió en el pasado porque los compradores temían que, si no compraban, alguien más se lo llevaría todo. Sin embargo, los compradores son cada vez más astutos y jamás invertirán en zonas con una fiebre por los terrenos virtuales tan evidente.

Que exista o no una situación de «arrear pollos» depende de cada caso y de cada proyecto. Creo que podría ser una «estrategia» para vender casas y terrenos. No solo en Da Nang, sino también en otros mercados, como Hanói, se da una situación similar. Hay proyectos que contratan gente para que haga cola para comprar, pero en realidad es una cola virtual…

La solución más eficaz a este problema debe provenir de los propios compradores, ya sea para inversión personal o para vivienda. Es muy difícil demostrar que los promotores o intermediarios inflan intencionadamente los precios virtuales, y también es muy difícil que el gobierno intervenga. Por lo tanto, lo mejor es que los compradores estén alerta para evitar caer en la trampa de las ganancias excesivas.

Si antes los compradores desconocían las artimañas de la inflación de precios y las prácticas abusivas, ahora están bien informados. Son lo suficientemente perspicaces como para evaluar la rentabilidad de la inversión, en lugar de dejarse llevar por la publicidad o las promesas del promotor, ya que incluso el contrato de inversión suele ser poco fiable. Son los propios compradores quienes, más que nadie, se protegerán de estas trampas.

¡Gracias!

Hai Chau

Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212