Listado de precios de terrenos en Hanói: Necesidad de armonizar entre el "precio de mercado" y una población estable.

Pie de foto — El borrador de la lista de precios de terrenos de Hanói para el período 2026-2030 está generando gran expectación. Foto: Tuan Anh/VNA

Según los expertos económicos , la nueva lista de precios de la tierra es un paso necesario en la reforma de la gestión territorial, pero también una prueba de la capacidad para equilibrar el desarrollo económico urbano y la seguridad social.

Muchas personas apoyan el ajuste de los precios del suelo a valores más cercanos a los del mercado, pero también hay muchas voces preocupadas por los efectos en cadena sobre el costo de vida y la vivienda, especialmente la vivienda social, que también aumentará, haciendo que el sueño de tener una casa propia sea aún más inalcanzable para las personas de bajos ingresos. Por lo tanto, al analizar las cifras en su conjunto, las autoridades y los responsables políticos deben escuchar atentamente las voces de los habitantes de las periferias, los más directamente afectados. De esta manera, la lista de precios del suelo de Hanói para el período 2026-2030 reflejará verdaderamente el valor real del suelo y el valor de vida de la población.

Según el borrador presentado por el Departamento de Agricultura y Medio Ambiente al Comité Popular de Hanói, las zonas suburbanas como Dong Anh, Me Linh, Hoai Duc y Thanh Tri podrían experimentar un aumento del 25-26% con respecto a la lista de precios actual, mientras que en la zona céntrica el incremento sería mínimo, de entre el 1,5% y el 2%. De hecho, los registros de algunas comunas de la periferia de Hanói muestran que la propuesta de un fuerte aumento en los precios del suelo en estas zonas ha generado preocupación entre muchos hogares y trabajadores, quienes temen por el costo de vida y la posibilidad de adquirir una vivienda en el futuro.

Los habitantes de las comunas suburbanas creen que cuando aumenta la lista de precios del Estado, también pueden aumentar los precios de las compensaciones, los costes de transferencia y una serie de tasas relacionadas, lo que reduce su ventaja a la hora de cambiar el uso del suelo o solicitar compensaciones en proyectos.

En la comuna de Tien Phong (Hanói), la Sra. Nguyen Thi Luyen, propietaria de más de 3 sao de tierras agrícolas, confesó que su familia planeaba destinar parte del terreno a uso público. Sin embargo, al enterarse de que la nueva lista de precios ha aumentado entre un 25 % y un 30 %, y que la tasa por el uso de la tierra también ha subido, teme no poder afrontarlo. La gente no se opone al aumento del precio de la tierra, sino que espera que el gobierno lo calcule de forma razonable para que los habitantes de las afueras no se vean perjudicados.

No solo en Me Linh, sino también en Dong Anh (Hanói), donde los precios de los terrenos se dispararon al anunciarse la planificación de una nueva zona urbana, muchos hogares también mostraron reservas. El Sr. Tran Van Thuc, comerciante de materiales de construcción en la comuna de Vinh Ngoc, comentó que el aumento en los precios de los terrenos ha provocado un incremento en los alquileres de almacenes. Las pequeñas empresas no obtienen grandes beneficios y, ahora, con los costes adicionales, temen no poder sobrevivir.

El Sr. Nguyen Van Lam, propietario de un pequeño restaurante en Thanh Tri (Hanói), comentó que el precio del alquiler del local que arrienda ha aumentado ligeramente desde mediados de 2025, aunque la nueva lista de precios aún no se ha aplicado. El propietario explicó que había oído que el precio del suelo estaba a punto de subir, por lo que ajustó el alquiler con antelación. Cada mes, el Sr. Lam paga casi un millón de VND más de alquiler, pero sus ingresos se mantienen iguales.

Según el experto inmobiliario Pham Quang Hiep, la mentalidad de "aumento preventivo" se observa en muchas zonas suburbanas, especialmente en municipios cercanos al centro de la ciudad con buena infraestructura. Esto genera preocupación, ya que la nueva lista de precios del suelo podría provocar un aumento en cadena del costo de vida, desde el alquiler de viviendas y locales hasta el precio de los servicios.

El aumento del precio del suelo conlleva un incremento en el precio de la vivienda. El Sr. Le Van Binh, inversor en miniviviendas en Hoai Duc (Hanói), afirmó que los costes de expropiación son la principal preocupación. Las empresas realizan proyectos a pequeña escala, dirigidos a quienes compran su primera vivienda, pero si el precio del suelo aumenta entre un 25 % y un 30 %, los costes de producción también aumentan, por lo que el precio de venta se verá obligado a subir. En ese caso, el comprador saldrá perjudicado.

La Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VNREA) declaró que la lista de precios de terrenos es la base para calcular las tasas de uso de suelo, el alquiler, las indemnizaciones, los impuestos y otros cargos, por lo que un ajuste excesivo podría afectar tanto los precios de la vivienda comercial como los de la vivienda social. Si bien es necesario que los precios de los terrenos se ajusten al mercado, se requiere una hoja de ruta para evitar aumentos bruscos que afecten la estabilidad de la población, especialmente en las zonas suburbanas.

La abogada Nghiem Thi Hang, del bufete Vu Linh (Colegio de Abogados de Hanói), considera que ajustar el listado de precios de terrenos es inevitable para reflejar con precisión los precios de mercado, aumentar los ingresos presupuestarios y transparentar las transacciones. Sin embargo, Hanói necesita una hoja de ruta razonable para evitar un aumento drástico de los precios que afectaría gravemente a los residentes de las afueras y a las pequeñas empresas.

Al explicar este problema, la abogada Nghiem Thi Hang señaló que los administradores deben encontrar un equilibrio entre dos contradicciones. Por un lado, la lista de precios debe reflejar fielmente los precios de mercado, en consonancia con el espíritu de la nueva Ley de Tierras, para garantizar la transparencia, evitar pérdidas presupuestarias y reducir la brecha entre los precios oficiales y los precios reales de transacción. Por otro lado, los aumentos repentinos de precios, especialmente en zonas agrícolas y suburbanas, pueden generar un efecto dominó que incremente los costos de los proyectos, los precios de la vivienda comercial y presione a los grupos de bajos ingresos. Por lo tanto, Hanói debería implementar un plan de incremento gradual, combinando políticas de apoyo, compensaciones para las personas de bajos ingresos y ajustando el mecanismo de compensación.

Compartiendo esta opinión, el experto inmobiliario Pham Quang Hiep afirmó que el aumento del precio del suelo debería realizarse por etapas. Por ejemplo, un incremento del 10-15% anual durante los dos primeros años, en lugar de un aumento repentino. Asimismo, es necesario publicar los datos de valoración para que el público pueda supervisarlos y evitar sospechas o malentendidos.

Además de incrementar los precios de los terrenos conforme al plan establecido, la agencia gestora también debe publicar datos de valoración, métodos de cálculo y mapas de ubicación específicos. Asimismo, deben existir soluciones para apoyar a los hogares de bajos ingresos y a aquellos cuyas tierras agrícolas se han recuperado mediante políticas de reconversión laboral y reducciones en las tasas de uso del suelo. En particular, es necesario mantener la estabilidad de los precios de los proyectos de vivienda social para evitar repercusiones negativas en el segmento de compradores de vivienda.

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