Es necesario elegir 1 - 2 métodos para determinar los precios de la tierra para su aplicación por sectores y localidades.

El 21 de junio, al hablar en la sala de debate sobre el proyecto de Ley de Tierras (enmendada), el delegado Tran Chi Cuong, jefe adjunto de la delegación de la Asamblea Nacional de la ciudad de Da Nang , sugirió que es necesario considerar y seleccionar uno o dos métodos específicos para determinar los precios de las tierras para todos los sectores y localidades para aplicar, asegurando la coherencia, la viabilidad y evitando futuros problemas legales.

El delegado Tran Chi Cuong habla en la sala de debates. Foto: VU HUNG

El delegado Tran Chi Cuong acordó modificar la Ley de Tierras y al mismo tiempo contribuyó y complementó dos cuestiones importantes.

En cuanto a la cuestión del arrendamiento de tierras estipulada en el artículo 120 del proyecto de ley, aunque la Cláusula 2 institucionaliza básicamente la política del Partido en la Resolución No. 18-NQ/TW del XIII Comité Ejecutivo Central, regulando específicamente los grupos de campos, sectores y terrenos utilizados para campos que se pagan una vez por todo el período de arrendamiento, sin embargo, según los delegados, este es un tema que necesita considerar los factores de desarrollo específicos de cada localidad.

De hecho, hay proyectos que se identifican como impulsores clave para promover el desarrollo socioeconómico de una localidad y los inversores requieren un pago único para poder equilibrar y planificar de forma proactiva la inversión financiera para la implementación del proyecto para garantizar la estabilidad y evitar fluctuaciones durante el proceso de implementación del proyecto del inversor, pero no se aplicará el método de pago único.

Por lo tanto, según el delegado Tran Chi Cuong, es necesario considerar agregar a la Cláusula 2, Artículo 120 el caso de que, para proyectos de naturaleza impulsora y clave, dentro de la estrategia, planificación y plan de desarrollo socioeconómico de la localidad, el Consejo Popular Provincial considerará y decidirá sobre el pago único de la renta de la tierra por todo el período de arrendamiento.

Esto garantizará tanto los objetivos de desarrollo de la localidad como el deseo de estabilizar la inversión y la producción de las empresas, y asegurará la armonía de intereses del Estado, los inversores y los usuarios de la tierra.

Además, en el punto b, cláusula 2, del artículo 120 se estipula que «utilizar terrenos destinados a servicios comerciales para actividades turísticas » constituye un caso de arrendamiento de terrenos con pago único durante todo el período de arrendamiento. Según el delegado, es necesario aclarar la frase «actividades turísticas».

Al explicar esto, el delegado indicó que, según la interpretación de los términos estipulados en la Cláusula 3, Artículo 3, y en el Capítulo V de la Ley de Turismo de 2017, que regula específicamente las actividades turísticas, los tipos de negocios turísticos y las actividades empresariales turísticas, como viajes, transporte, alojamiento y otros tipos de servicios turísticos como la gastronomía, las compras, el entretenimiento, la recreación y la atención médica, se observa que las actividades turísticas tienen un alcance y una connotación bastante amplios. Por lo tanto, es necesario aclarar y especificar el concepto de "actividades turísticas" para mayor comodidad, claridad y viabilidad en la aplicación práctica de la ley.

En principio, el método de cálculo de los precios de la tierra se estipula en el Artículo 158 y la lista de precios de la tierra en el Artículo 159. El delegado explicó que, si bien la Cláusula 4 del Artículo 158 ha eliminado el método del excedente en comparación con la ley actual, el proyecto de ley estipula cuatro métodos de valoración de la tierra, entre ellos: "método de comparación directa; método de deducción; método de ingresos; método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra".

Sin embargo, en la práctica, para la misma parcela de tierra, aplicar 4 métodos dará 4 resultados diferentes y habrá una gran diferencia; sin mencionar que en el mismo método, como el método de ingresos, si se cambian las variables de entrada, el precio de la tierra también tendrá cambios diferentes.

Mientras tanto, la cláusula 5, artículo 158 estipula que "El organismo de determinación del precio de la tierra está autorizado a decidir determinar los precios de la tierra utilizando uno o más métodos de valoración según lo prescrito en la cláusula 4".

Normalmente, para estar seguros, la agencia estatal implementará muchos métodos y elegirá el resultado del método que dé el precio más alto, lo que invisiblemente empuja dificultades a las empresas.

Además, la regulación "El organismo que decide los precios de la tierra con base en los resultados de la determinación de los precios de la tierra que son más beneficiosos para el presupuesto estatal" necesita ser cuidadosamente considerada, analizada y definida claramente en cuanto a qué es "más beneficioso para el presupuesto estatal"; ¿es la aplicación de qué método da el precio más alto "más beneficioso" o es simplemente una cuestión del precio más alto de la tierra?

Según el delegado, la tierra es sólo un insumo, lo importante es cómo se utiliza la tierra, cómo los usuarios de la tierra la explotarán y usarán para obtener beneficios, el valor agregado de la tierra... será más importante que sólo el precio de la tierra, sólo entonces el uso de la tierra será integral y efectivo a largo plazo.

En realidad, hay casos en que es posible determinar arrendamientos de tierras a bajo precio, pero los beneficios serán mayores por la creación de empleo, el aumento de los ingresos presupuestarios anuales provenientes de impuestos, de las actividades productivas y comerciales, u otros costos de oportunidad al atraer a los primeros inversionistas para invertir en esa ubicación de tierra.

Por otra parte, la regulación antes mencionada "más beneficiosa para el presupuesto del Estado" crea una contradicción con la regulación de la Cláusula 3, Artículo 153 "... en caso de que la renta de la tierra para el siguiente ciclo aumente en comparación con el ciclo anterior, la renta de la tierra a pagar se ajustará para que aumente en no más del 15% en comparación con el ciclo anterior".

Debido a que al determinar el nuevo ciclo con base en la lista de precios de tierras determinada al momento del primer año del ciclo, los precios de las tierras a menudo aumentan muy alto en comparación con los 5 años anteriores, y la determinación de "aumento no mayor del 15%" necesita ser analizada para aclarar la base para determinar esta tasa.

El delegado Tran Chi Cuong afirmó que, de lo anterior, se desprende que la regulación de cuatro métodos para determinar los precios de la tierra generará dificultades y complicaciones en el proceso de implementación. Por lo tanto, es necesario revisar y reevaluar cuál de los cuatro métodos es el más ventajoso y conveniente para decidir si se eligen uno o dos métodos específicos para todos los sectores y localidades, garantizando así la coherencia y la viabilidad, y evitando futuros problemas legales.

Además, la Cláusula 1, Artículo 159, estipula el ajuste anual de la Lista de Precios de Terrenos, pero no estipula claramente los principios, criterios y condiciones para dicho ajuste. Esto generará numerosas dificultades y obstáculos en su implementación.

Por lo tanto, para crear una base jurídica clara y evitar la aplicación arbitraria de la ley, los delegados sugirieron que es necesario considerar agregar principios, condiciones y criterios específicos como base para ajustar la lista anual de precios de la tierra.

N.PHU - VU HUNG