Es necesario calcular correcta y completamente los beneficios para los inversores en el decreto sobre precios de la tierra.

DNVN - Al comentar el borrador del Decreto del Gobierno sobre precios de la tierra, la Asociación de Valoración de Vietnam (VVA) enfatizó la necesidad de calcular correcta y completamente las ganancias para los inversores.

El beneficio del inversor debe calcularse sobre la tasa de uso del suelo.

El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente solicita comentarios sobre el Proyecto de Decreto del Gobierno sobre Precios de la Tierra (Proyecto), que guía la implementación de la Ley de Tierras de 2024 y que contiene información importante relacionada con la valoración y tasación de tierras.

Se considera que el proyecto de decreto ha incorporado activamente comentarios de expertos, organizaciones sociales profesionales como la VCCI y asociaciones profesionales como la Asociación de Valoración de Vietnam en relación con la valoración de tierras y temas conexos.

Tras el anuncio del proyecto de decreto, y con el fin de continuar completándolo de manera integral, la Asociación de Valoración de Vietnam envió recientemente un comentario por escrito, enfatizando la necesidad de calcular correcta y completamente las ganancias para los inversores.

El punto c), cláusula 3, artículo 8 del Proyecto estipula: “El beneficio del inversor (incluidos el coste del capital y el coste del préstamo) se calcula como un porcentaje del coste de inversión en construcción especificado en el punto a de esta cláusula”.

VVA considera que la normativa anterior es irrazonable, ya que no calcula de forma correcta ni completa el beneficio del proyecto para el inversor según el método de superávit. Según VVA, el beneficio del inversor debe calcularse sobre la totalidad de los costes que este debe asumir para completar el proyecto hasta que el producto se venda y genere ingresos.

En consecuencia, el costo total incluye todos los costos de los puntos a y b, cláusula 3, especialmente la "tasa de uso de la tierra", que es el costo de inversión inicial que el inversor debe pagar para cumplir con las obligaciones financieras con el Estado.

VVA considera que los beneficios de los inversores deben calcularse en función de las tasas por uso del suelo.

Al explicar el argumento de que las ganancias de los inversores deben calcularse en función de las tasas por uso de la tierra, VVA dijo que las ganancias de los inversores, tal como se estipula en el Borrador, son solo ganancias derivadas del desarrollo inmobiliario (inversión en desarrollo de terrenos), no ganancias derivadas de los costos totales de inversión, incluidas las tasas por uso de la tierra más los costos de inversión en desarrollo inmobiliario.

Por lo tanto, VVA considera que calcular únicamente el beneficio sobre el coste de una fase de inversión en el coste total de todas las fases de inversión para formar el valor del activo no se ajusta al principio de formación de precios cuando se aplica la valoración según el método del coste combinado con el método del superávit para valorar los activos.

Además, si el beneficio del inversor no se calcula sobre la tasa de uso del suelo que debe pagarse, se está negando el principio del "valor temporal del dinero" debido al coste de oportunidad, la inflación, el riesgo y el principio del "valor futuro del dinero" cuando las personas que tienen dinero invierten en cualquier sector empresarial.

Respecto a la regulación que dice "Los costos totales de desarrollo de parcelas y áreas de tierra especificadas en esta cláusula no incluyen los costos de compensación, apoyo y reasentamiento según el plan aprobado por las autoridades competentes", según VVA, también es necesario considerarla y aclararla.

Específicamente, según VVA, el contenido anterior debe regularse en la dirección de: "Si al inversor se le deducen del Estado las indemnizaciones y los costos de limpieza del sitio de sus obligaciones financieras con el Estado de acuerdo con el plan aprobado por la autoridad competente, esto no se incluirá en el costo total de desarrollo".

Asegurar el cálculo correcto y completo del valor de los activos vinculados a los terrenos.

En el punto a, cláusula 3, artículo 6 del Proyecto de fórmula para determinar el valor actual de los activos vinculados a la tierra, VVA sugiere considerar el uso tanto del "valor de depreciación" como de la "amortización".

Explicando la recomendación anterior, según VVA, la depreciación de los activos y el desgaste están relacionados entre sí, el desgaste conduce a la depreciación, pero en esencia son diferentes.

La depreciación es un fenómeno objetivo, una característica natural de los activos; su valor disminuye gradualmente con el tiempo de uso. Sin embargo, la depreciación también es una medida subjetiva que utiliza el administrador para recuperar el valor depreciado del activo.

“Según la práctica internacional y la normativa vigente en Vietnam, el método de depreciación utilizado es diferente al utilizado en este caso. Por lo tanto, puede haber diferencias en los resultados. Si dos consultoras determinan el precio de un mismo terreno, una utilizando el método de depreciación y la otra un método distinto, el resultado del cálculo del precio será diferente”, comentó la VVA.

Por lo tanto, según VVA, el lado negativo (-) de la fórmula anterior debe utilizar solo un criterio para el cálculo, ya sea depreciación o amortización, y normalmente para determinar el precio del activo en el momento de la valoración, se utiliza la "depreciación".

Además, VVA también propuso aclarar la disposición del punto b, cláusula 3 del proyecto de reglamento, que establece: "En caso de que, en el momento de la valoración, los árboles perennes aún no hayan alcanzado el momento de la cosecha, el valor actual de la propiedad vinculada al terreno se determina por el costo total invertido en la plantación y el cuidado hasta el momento de la valoración".

“La normativa anterior no define claramente la responsabilidad de qué unidad debe determinar el valor actual de los activos vinculados a la tierra, si es la unidad consultora, el cliente cuyos activos se van a valorar y que proporciona los datos, o la autoridad competente... Por lo tanto, es fácil que surjan problemas legales al utilizar los datos”, comentó VVA, y sugirió que el Comité de Redacción debería aclararlo aún más.

Jueves

Fuente