Es necesario calcular de forma correcta y completa los beneficios para los inversores en el decreto sobre los precios de la tierra.

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DNVN - Al comentar el proyecto de Decreto del Gobierno sobre los precios de la tierra, la Asociación de Valoración de Vietnam (VVA) enfatizó la necesidad de calcular correcta y completamente las ganancias para los inversores.

La ganancia del inversionista debe calcularse sobre la tarifa por el uso de la tierra.

El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente está buscando comentarios sobre el Proyecto de Decreto del Gobierno sobre Precios de la Tierra (Borrador) que guía la implementación de la Ley de Tierras de 2024 con muchos contenidos importantes relacionados con la valoración y tasación de la tierra.

Se considera que el Proyecto de Decreto ha absorbido activamente los comentarios de expertos, organizaciones sociales profesionales como VCCI y asociaciones profesionales como la Asociación de Valoración de Vietnam con respecto a la valoración de tierras y cuestiones relacionadas.

Tras anunciarse el Proyecto de Decreto, para continuar completándolo en una dirección integral, recientemente, la Asociación de Valoración de Vietnam envió un comentario escrito, enfatizando la necesidad de calcular correcta y completamente las ganancias para los inversores.

El punto c, cláusula 3, artículo 8 del Proyecto estipula: “La utilidad del inversionista (incluyendo el costo del capital y el costo del préstamo) se calcula como un porcentaje del costo de inversión en construcción especificado en el punto a de esta cláusula”.

La VVA considera que la normativa anterior es irrazonable porque no calcula correcta y completamente la utilidad de todo el proyecto según el método de excedente para el inversor. Según la VVA, la utilidad del inversor debe calcularse sobre el costo total que este debe invertir para completar el proyecto hasta que el producto se venda para generar ingresos.

En consecuencia, el costo total incluye todos los costos de los puntos a) y b) del inciso 3, especialmente el “derecho por uso de suelo” que es el costo de inversión inicial que debe pagar el inversionista para cumplir con las obligaciones financieras con el Estado.

VVA cree que las ganancias de los inversores deberían calcularse en función de las tarifas por el uso de la tierra.

Al explicar el argumento de que las ganancias de los inversionistas deben calcularse en base a las tarifas de uso de la tierra, VVA dijo que las ganancias de los inversionistas según lo estipulado en el Proyecto son solo las ganancias del desarrollo inmobiliario (inversión en desarrollo de tierras), no las ganancias de los costos totales de inversión, incluidas las tarifas de uso de la tierra más los costos de inversión en desarrollo inmobiliario.

Por lo tanto, VVA considera que si solo se calcula la ganancia sobre el costo de una etapa de inversión en el costo total de todas las etapas de inversión para formar el valor del activo no está de acuerdo con el principio de formación de precios cuando se aplica la valoración según el método del costo combinado en el método del superávit para valorar los activos.

Además, si la ganancia del inversionista no se calcula sobre la tarifa de uso de la tierra que debe pagar, es una negación del principio de "Valor temporal del dinero" debido al costo de oportunidad, la inflación, el riesgo y el principio de "Valor futuro del dinero" cuando las personas con dinero invierten en cualquier campo de negocios.

Respecto a la regulación “Los costos totales de desarrollo de los terrenos y áreas de tierra especificados en esta cláusula no incluyen los costos de compensación, apoyo y reasentamiento de acuerdo con el plan aprobado por las autoridades competentes”, según VVA, también es necesario considerarlo y aclararlo.

En concreto, según la VVA, el contenido anterior debe regularse en el sentido de "Si el inversor deduce los costes de compensación y limpieza del sitio por parte del Estado de las obligaciones financieras con el Estado de acuerdo con el plan aprobado por la autoridad competente, no se incluirán en el coste total de desarrollo".

Garantizar el cálculo correcto y completo del valor de los activos afectos al terreno

En el punto a), cláusula 3, artículo 6 del Proyecto de Ley sobre la Fórmula para determinar el valor actual de los bienes afectos a la tierra, VVA sugiere considerar la utilización tanto del “valor de depreciación” como de la “amortización”.

Explicando la recomendación anterior, según VVA, la depreciación de los activos y el desgaste están relacionados entre sí, el desgaste conduce a la depreciación, pero en esencia son diferentes.

La depreciación es un fenómeno objetivo, una característica natural de los activos; su valor disminuirá gradualmente con el tiempo de uso. Por otro lado, la depreciación es una medida subjetiva que el administrador utiliza para recuperar el valor depreciado del activo.

Según la práctica internacional y la normativa vigente en Vietnam, el método de depreciación es diferente. Por lo tanto, pueden obtenerse resultados distintos. Si dos consultoras determinan el precio del mismo terreno, una calcula por depreciación y otra por depreciación, los resultados del cálculo del precio del terreno serán diferentes, comentó VVA.

Por lo tanto, según VVA, el lado menos (-) de la fórmula anterior solo debe utilizar un criterio para el cálculo, ya sea depreciación o amortización, y normalmente para determinar el precio del activo en el momento de la valoración, la gente utiliza "depreciación".

Además, VVA también propuso aclarar la disposición del punto b, cláusula 3 del Proyecto de Reglamento, que establece: "En caso de que en el momento de la valoración los árboles perennes aún no hayan llegado al tiempo de cosecha, el valor actual de la propiedad adjunta al terreno se determina por el costo total invertido en la plantación y el cuidado hasta el momento de la valoración".

“El reglamento mencionado no define claramente la responsabilidad de qué unidad debe determinar el valor actual de los activos afectos al terreno, si es la unidad consultora, el cliente cuyos activos se van a valorar que proporciona los datos o la autoridad competente... Por lo tanto, es fácil dar lugar a problemas legales al utilizar los datos”, comentó VVA y sugirió que el Comité de Redacción debería aclarar más.

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