Tenga cuidado al comprar y vender mini apartamentos

Desde principios de diciembre de 2023 hasta la fecha, en Da Nang ha circulado mucha información sobre la venta de miniapartamentos, incluso de numerosos edificios de miniapartamentos de forma inusual. Algunos expertos inmobiliarios consideran que esta medida implica que muchos inversores están aprovechando la normativa que otorga un certificado de derecho de uso para cada apartamento (libro rosa) a partir del 1 de enero de 2025 para deshacerse de sus bienes, trasladando la difícil situación a los compradores de apartamentos y a los inversores secundarios.

Ante la actual evolución del mercado inmobiliario, las autoridades deben reforzar la gestión, la inspección y las alertas en la compraventa de apartamentos y minicondominios, y evitar que se anticipen las nuevas políticas de vivienda. Foto: HOANG HIEP

Los inquilinos de apartamentos pagan una vez durante 50 años

Recientemente, debido al endurecimiento de la gestión por parte de las autoridades, muchos inversores en miniapartamentos no han podido vender sus apartamentos y han limitado la publicación de información sobre la venta por temor a ser inspeccionados y procesados por infracciones. Sin embargo, tras la aprobación por la Asamblea Nacional de la Ley de Vivienda (enmendada), que incluye una serie de regulaciones sobre el desarrollo de viviendas de varias plantas y apartamentos de particulares (miniapartamentos), incluyendo la emisión de certificados de derecho de uso (libros rosas) para cada apartamento, de acuerdo con las disposiciones de la ley de tierras, ha circulado mucha información sobre la venta ilegal de miniapartamentos, con la invitación a "poseer apartamentos baratos". Esta información "golpea" la psicología de muchas personas con bajos recursos que tienen una alta demanda de vivienda, o de inversores que desean poseer apartamentos en el centro de la ciudad, anticipando la regulación mencionada para obtener los libros rosas.

En particular, existe mucha información sobre miniapartamentos ilegales en venta en la calle Truong Thi 5 (barrio de Hoa Thuan Tay, distrito de Hai Chau) por tan solo 468 millones de VND por un apartamento de una habitación y ^{35 m²} . Incluso invitan a la inversión con una ganancia ilusionante del 36 % en los dos primeros años y apoyo para la recompra del apartamento con una ganancia del 110 % a los 24 meses. De hecho, este miniapartamento aún no se ha construido; solo hay un terreno vacío y dos paneles con la perspectiva impresa del edificio, sin ninguna información sobre el proyecto ni la inversión.

Español El mini edificio de apartamentos en el carril 308 de la calle Hoang Dieu (barrio de Binh Hien, distrito de Hai Chau) con dos carriles con una distancia al suelo de 2 m y 3,5 m también tiene mucha información sobre apartamentos ilegales en venta. El vicepresidente del Comité Popular del distrito de Hai Chau, Nguyen Van Duy, dijo que después de recibir la información, el distrito ha asignado fuerzas funcionales para verificar y prevenir la venta de apartamentos en este mini edificio de apartamentos y que actualmente no hay apartamentos en venta. Sin embargo, cuando alguien pidió comprar un apartamento, una persona que decía ser el inversor del mini edificio de apartamentos en el carril 308 de Hoang Dieu dijo que el apartamento no está a la venta, solo en alquiler y que el inquilino debe pagar una tarifa única por todo el período de alquiler de 50 años. Específicamente, para un apartamento de dos habitaciones con un área de ^46-48m2 , el alquiler total a pagar es de 1.2-1.25 mil millones de VND de una sola vez al firmar el contrato.

Los apartamentos del miniedificio de apartamentos de la calle 308 de Hoang Dieu se anuncian en venta en numerosos sitios web y redes sociales. Foto: NAM TRAN

Las ventas de terrenos para regalar mini edificios de apartamentos están en auge

Según investigaciones realizadas durante casi un mes en diversos sitios web y redes sociales, ha proliferado la información sobre la venta de miniapartamentos y sus ingresos por alquiler. Por ejemplo, un miniapartamento en un callejón de la calle Le Duan (distrito de Thanh Khe), de 4 plantas y 5 apartamentos, ubicado en un terreno de tan solo ^{50 m²} , con un ingreso de entre 18 y 19 millones de VND al mes, se vende por 3.550 millones de VND. Un miniapartamento en la calle Le Thanh Nghi (distrito de Hai Chau), de 6 plantas y 22 apartamentos, con un terreno ^{de 204 m²} y un ingreso de entre 100 y 150 millones de VND al mes, se vende por 25.900 millones de VND. El mini edificio de apartamentos en la calle Trung Nu Vuong (distrito de Hai Chau) tiene 5 pisos, 28 apartamentos, ^{200 m2} de terreno con un ingreso de 150 millones de VND / mes, y se anuncia para su venta en 25 mil millones de VND ... En un caso, una empresa inmobiliaria incluso publicó información sobre "la venta de edificios de apartamentos de altos ingresos" con otros 14 mini apartamentos en los distritos de Hai Chau, Son Tra y Ngu Hanh Son.

La creciente información sobre la venta de miniapartamentos ha sorprendido y confundido a muchos agentes inmobiliarios. Un agente inmobiliario (que solicitó el anonimato en el distrito de Hai Chau) analizó que, actualmente, la tasa de interés de los depósitos bancarios fluctúa entre el 5% y el 5,5% anual. Si el flujo de caja del alquiler de apartamentos es el anunciado, es evidente que la tasa de interés anual es mucho mayor que la de los depósitos bancarios. Por ejemplo, un miniapartamento se anuncia a la venta por 9.000 millones de VND, pero genera unos ingresos de 55 millones de VND al mes, lo que corresponde a una tasa de interés del 7,3% anual; un miniapartamento se anuncia a la venta por 14.000 millones de VND, pero genera unos ingresos de 95 millones de VND al mes, con una tasa de interés del 8,2% anual. Por lo tanto, se están vendiendo muchos miniapartamentos en masa, lo cual presenta muchas características inusuales.

Es probable que muchos inversores se vean presionados por los préstamos bancarios para invertir en miniapartamentos demasiado grandes, ya que no han podido vender sus apartamentos en el pasado debido a las restricciones y las numerosas inspecciones de los organismos estatales. Por otro lado, cumplir con las condiciones para la concesión de libros rosas, ser inversores en la construcción de miniapartamentos, la prevención y extinción de incendios y los requisitos de las normas de construcción, de acuerdo con las disposiciones de la nueva Ley de Vivienda recién aprobada por la Asamblea Nacional, también es muy difícil.

Por lo tanto, anticipando la dificultad de conseguir un libro rosa, muchos inversores aprovechan este momento, aprovechándose de la mentalidad de muchos compradores que creen erróneamente que recibirán un libro rosa por cada apartamento, para deshacerse de los bienes. De ser cierto, quienes compren apartamentos para vivir o los inversores que adquieran miniapartamentos en este momento para adelantarse a la nueva política, fácilmente experimentarán un sabor amargo más adelante.

El director del Instituto de Investigación y Capacitación Inmobiliaria (Da Nang), Nguyen Duc Lap, comentó que en los próximos años se producirá una importante transición de las pensiones y las casas de alquiler a la vivienda social, gracias a las políticas que la nueva Ley de Vivienda incluye para fomentar y promover el sólido desarrollo de la vivienda social, tanto en oferta como en demanda. Agentes inmobiliarios y expertos también pidieron a las autoridades que refuercen la gestión, la inspección y la alerta ante estos nuevos e inusuales desarrollos, y que se anticipen a las nuevas regulaciones y políticas de la Ley de Vivienda.

NAM TRAN

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