Tenga cuidado al comprar y vender mini apartamentos

Desde principios de diciembre de 2023 hasta ahora, en Da Nang , ha habido mucha información sobre la venta de mini apartamentos, incluso vendiendo muchos edificios de mini apartamentos de una manera inusual. Algunos expertos inmobiliarios consideran que esta maniobra es un intento de muchos inversores de aprovechar la normativa que prevé conceder un certificado de propiedad para cada apartamento (libro rosa) a partir del 1 de enero de 2025 para "deshacerse de los bienes", trasladando las dificultades a los compradores de los apartamentos y a los inversores secundarios.

Ante la actual evolución del mercado inmobiliario, las autoridades necesitan fortalecer la gestión, inspección y alertas relacionadas con la compra y venta de departamentos y minicondominios y prevenir la situación de anticipación de nuevas políticas de vivienda. Foto: HOANG HIEP

Los inquilinos de apartamentos pagan una vez durante 50 años

Recientemente, debido al "endurecimiento" de la gestión por parte de las autoridades, muchos inversores en mini apartamentos no han podido vender sus apartamentos y han limitado la publicación de información sobre la venta de sus apartamentos por miedo a ser inspeccionados y sancionados por infracciones. Sin embargo, después de que la Asamblea Nacional aprobara la Ley de Vivienda (enmendada) con una serie de regulaciones sobre el desarrollo de viviendas de varios pisos y varios departamentos para individuos (mini-departamentos), incluida la emisión de certificados de derechos de uso de la tierra (libros rosas) para cada departamento de acuerdo con las disposiciones de la ley de tierras, apareció mucha información sobre mini-departamentos ilegales en venta con la invitación a "poseer un departamento barato". Esta información "golpea" la psicología de muchas personas con poco dinero que tienen alta demanda de vivienda o inversores que quieren tener pisos en el centro de la ciudad para anticiparse a la mencionada normativa de concesión de libros rosas.

En particular, hay mucha información sobre mini apartamentos ilegales en venta en la calle Truong Thi 5 (barrio Hoa Thuan Tay, distrito de Hai Chau) por solo 468 millones de VND por un apartamento de 1 habitación con un área de ^35m2 . Incluso le ofrecieron una colaboración inversora con un beneficio "ilusorio" del 36% en los dos primeros años y apoyo para recomprar el apartamento con un beneficio del 110% al cabo de 24 meses. En realidad este mini edificio de departamentos aún no se ha construido, solo hay un lote vacío y 2 carteles impresos con la perspectiva del edificio pero ninguna información sobre el proyecto ni la inversión.

Los mini apartamentos en el callejón 308 de la calle Hoang Dieu (barrio de Binh Hien, distrito de Hai Chau) con dos lados de callejón con una distancia al suelo de 2 my 3,5 m también tienen mucha información sobre apartamentos ilegales en venta. El vicepresidente del Comité Popular del Distrito de Hai Chau, Nguyen Van Duy, dijo que después de recibir la información, el distrito asignó fuerzas funcionales para inspeccionar y evitar la venta de apartamentos en este mini edificio de apartamentos y que actualmente no hay venta de apartamentos. Sin embargo, cuando alguien pidió comprar un apartamento, una persona que decía ser el inversor de un mini edificio de apartamentos en el carril 308 de Hoang Dieu dijo que el apartamento no estaba a la venta, sino solo en alquiler y que el inquilino tenía que pagar una tarifa única por todo el período de alquiler de 50 años. En concreto, para un apartamento de dos habitaciones con una superficie de ^46-48m2 , el alquiler total a pagar de una sola vez es de entre 1.200 y 1.250 millones de VND al momento de la firma del contrato.

Los apartamentos del mini edificio de apartamentos en el carril 308 de Hoang Dieu se anuncian para la venta en muchos sitios web y redes sociales. Foto: NAM TRAN

La venta de terrenos para regalar mini edificios de apartamentos está en auge

Según una investigación realizada durante casi un mes en muchos sitios web y redes sociales, se ha producido una "floración" de información sobre la venta de mini apartamentos junto con los ingresos provenientes del alquiler de los mismos. Por ejemplo, un mini edificio de apartamentos en un callejón de la calle Le Duan (distrito de Thanh Khe) con 4 pisos y 5 apartamentos ubicados en un terreno de solo 50 ^metros cuadrados de ancho con un flujo de efectivo de 18-19 millones de VND/mes se anuncia para la venta en 3,55 mil millones de VND. El mini edificio de apartamentos en la calle Le Thanh Nghi (distrito de Hai Chau) tiene 6 pisos, 22 apartamentos, área de terreno de ^204m2 , ingresos de 100-150 millones de VND / mes y se vende a 25,9 mil millones de VND. Un pequeño edificio de apartamentos en la calle Trung Nu Vuong (distrito de Hai Chau) tiene 5 pisos, 28 apartamentos y un terreno de 200 ^metros cuadrados con un ingreso de 150 millones de VND al mes, y se anuncia para su venta por 25 mil millones de VND. En un caso, una empresa inmobiliaria incluso publicó información sobre "la venta de edificios de apartamentos de alto nivel" con otros 14 mini apartamentos en los distritos de Hai Chau, Son Tra y Ngu Hanh Son.

La "floración" de información sobre la venta de mini apartamentos en este momento ha sorprendido y confundido a muchos corredores y comerciantes inmobiliarios. Un corredor de bienes raíces (que solicitó el anonimato en el distrito de Hai Chau) analizó que actualmente las tasas de interés de los depósitos bancarios fluctúan entre el 5 y el 5,5% anual. Si los ingresos por el alquiler del apartamento son los anunciados, entonces claramente el tipo de interés anual es mucho más alto que el tipo de interés de los depósitos bancarios. Por ejemplo, un mini apartamento se anuncia en venta por 9 mil millones de VND pero genera un ingreso de 55 millones de VND/mes, equivalente a una ganancia del 7,3%/año; Los mini apartamentos se anuncian a la venta por 14 mil millones de VND pero generan un ingreso de 95 millones de VND/mes, lo que significa una ganancia del 8,2%/año... Por lo tanto, muchos mini apartamentos se venden en masa, lo que tiene muchas cosas inusuales.

Es posible que muchos inversionistas estén bajo presión de los préstamos bancarios para invertir en mini apartamentos que son demasiado grandes porque no han podido vender sus apartamentos en el pasado debido al "endurecimiento" y las frecuentes inspecciones de los organismos estatales. Por otro lado, cumplir las condiciones para la concesión de libros rosas, ser inversor en la construcción de mini apartamentos, prevención y lucha contra incendios, requisitos sobre las normas de construcción... de acuerdo con las disposiciones de la nueva Ley de Vivienda que acaba de aprobar la Asamblea Nacional también es muy difícil.

Por eso, anticipándose a que será difícil conseguir un libro rosa, muchos inversores aprovechan este momento, aprovechando la psicología de muchos compradores que piensan erróneamente que les van a dar un libro rosa por cada apartamento, para "deshacerse de la mercancía". Si eso es cierto, entonces quienes compran departamentos para vivir realmente o los inversores que compran mini departamentos en este momento para adelantarse a la nueva política fácilmente "probarán la fruta amarga" más adelante.

El director del Instituto de Investigación y Capacitación en Bienes Raíces (Da Nang), Nguyen Duc Lap, comentó que habrá un gran cambio de pensiones y casas de alquiler a viviendas sociales en los próximos años porque la nueva Ley de Vivienda tiene políticas para alentar y promover el fuerte desarrollo de la vivienda social tanto en la oferta como en la demanda. Los corredores y expertos inmobiliarios también pidieron a las autoridades reforzar la gestión, la inspección y las advertencias... ante los nuevos e inusuales desarrollos antes mencionados y anticiparse a las nuevas regulaciones y políticas de la Ley de Vivienda.

NAM TRAN

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