¿Cómo es posible que los precios de la vivienda subieran tanto que el Primer Ministro exclamara "¿quién tiene dinero para comprar?"

(Dan Tri) - Los precios de la vivienda en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh han aumentado rápidamente en los últimos tiempos, llegando incluso a superar los 100 millones de VND/m2. Muchos expertos afirman que se necesitan 26 años de trabajo para comprar un apartamento.

Desafíos del aumento de precios y las grandes desigualdades de ingresos

En la reunión celebrada la tarde del 22 de septiembre, el Primer Ministro Pham Minh Chinh impartió importantes instrucciones relacionadas con el mercado inmobiliario. En particular, planteó la cuestión de cuántas personas necesitan vivienda pero no pueden adquirirla debido a los elevados precios; ¿quién tiene el capital necesario para comprar apartamentos que cuestan más de 70 o 100 millones de VND por metro cuadrado? El Primer Ministro solicitó la implementación de soluciones para reducir los precios de los inmuebles y aumentar la oferta para satisfacer la demanda.

El continuo aumento de los precios de los apartamentos en los últimos tiempos es un tema candente que acapara la atención pública. Numerosas empresas de investigación de mercado y expertos han mencionado este problema reiteradamente y han emitido advertencias al respecto.

El informe de agosto de Batdongsan.com.vn menciona que, en los últimos dos años, el precio promedio de venta de bienes raíces (en general a nivel nacional) ha mantenido una tendencia alcista en la mayoría de los tipos, destacando el aumento en terrenos (44%) en comparación con el primer trimestre de 2024, seguido de un incremento del 42% en departamentos. Otros tipos, como casas unifamiliares, terrenos para proyectos inmobiliarios y casas adosadas, registraron aumentos del 28%, 14% y 1%, respectivamente, durante el mismo período.

Los precios de los bienes raíces aumentaron en muchos tipos durante 8 meses (Fuente: Batdongsan.com.vn)

Según el Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, el hecho de que los precios de venta sigan aumentando es el resultado del fuerte crecimiento de la oferta monetaria a través de políticas monetarias flexibles orientadas a un alto crecimiento económico ; la prolongada escasez de oferta primaria, especialmente en las grandes ciudades, junto con la confianza de los inversores en el potencial de futuros aumentos de precios.

Al mismo tiempo, señaló el problema del acceso a la vivienda para las personas de ingresos bajos y medios. Esta situación podría persistir si no se resuelven por completo los obstáculos legales y de oferta.

Mientras tanto, el experto Can Van Luc afirmó en un seminario reciente que un funcionario público en Vietnam necesita 26 años de servicio continuo para poder comprar un apartamento. Esta diferencia refleja que los precios de los bienes raíces aumentan mucho más rápido que los ingresos, lo que genera una gran brecha en comparación con el promedio mundial (15 años).

El Sr. Luc hizo hincapié en que el problema radica en que la brecha se amplía día a día y el crecimiento de los ingresos no logra mantenerse al ritmo de los precios de la vivienda. Por lo tanto, los expertos consideran necesario controlar los precios inmobiliarios.

Las personas necesitan 26 años para comprar un apartamento (Fuente: compartida por el Dr. Can Van Luc).

Los precios de los apartamentos en las grandes ciudades se están disparando.

Según una encuesta realizada por periodistas de Dan Tri , recientemente se han puesto a la venta numerosos proyectos de apartamentos en Hanói. Sin embargo, los precios actuales se concentran en el segmento de lujo.

En concreto, un proyecto en el barrio de Dai Mo (Hanoi) tiene un precio de lanzamiento de entre 80 y 120 millones de VND/m2. En el barrio de Tu Liem, un proyecto de apartamentos situado en la calle Le Quang Dao tiene un precio de lanzamiento de aproximadamente 130 millones de VND/m2 (sin incluir el IVA ni los gastos de mantenimiento).

Se prevé que un proyecto en el barrio de Viet Hung tenga un precio superior a los 120 millones de VND/m². Cabe destacar que un proyecto en el barrio de Cau Giay tendrá un precio inicial de 150 millones de VND/m². Asimismo, un nuevo proyecto en el barrio de Xuan Dinh se encuentra disponible para la venta a un precio de 100 millones de VND/m².

El experto Le Dinh Chung afirmó que el precio promedio de los apartamentos en Hanói fluctúa entre 70 y 80 millones de VND/m². Además, el mercado ha visto el surgimiento de numerosos proyectos de lujo de marcas reconocidas con precios superiores a los 100 millones de VND/m².

Según él, estos proyectos suelen ubicarse en zonas privilegiadas del centro de Hanói. El promotor tiene la intención de vender a clientes de alto poder adquisitivo, no a la mayoría. Sin embargo, la liquidez de los productos con un precio superior a 150 millones de VND/m² no será alta, ya que son muy selectivos con los clientes.

Afirmó que el mercado de apartamentos en particular, y el mercado inmobiliario en general, se están desacelerando. Por lo tanto, los apartamentos de lujo y de alta gama también presentan una baja liquidez.

Respecto a la posibilidad de aumentos de precios en apartamentos de lujo y de marca, el Sr. Chung indicó que, actualmente, la mayoría son de obra nueva, por lo que los inversores han fijado precios elevados. Por lo tanto, se necesitará más tiempo para tener la oportunidad de aumentarlos. Además, los costes de los proyectos son muy altos y el avance de la construcción es lento. Asimismo, los promotores han invertido considerablemente en el producto, por lo que esperan un margen de beneficio elevado.

Al igual que en Hanoi, el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh, especialmente el segmento de apartamentos, ha registrado un rápido aumento de precios recientemente.

De hecho, el precio de los apartamentos de nueva construcción en Ciudad Ho Chi Minh ha aumentado continuamente en los últimos tiempos, especialmente en el caso de las viviendas nuevas. El precio se mantiene elevado, entre 100 y 200 millones de VND/m², acercándose incluso al de las casas adosadas.

En la antigua zona del Distrito 2, cerca del cruce de An Phu, un inversor extranjero inició la tercera fase de un proyecto de rascacielos, ofreciendo apartamentos al mercado a precios que oscilan entre 130 y 220 millones de VND/m². En la carretera paralela a la autopista Ciudad Ho Chi Minh - Long Thanh, un proyecto reactivado tiene un precio promedio de alrededor de 120 millones de VND/m². En las inmediaciones, los apartamentos en el área metropolitana, que abarca más de 117 hectáreas, también tienen un precio a partir de 160 millones de VND/m².

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), indica que las estadísticas muestran que en 2024 el precio de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh aumentará a un promedio de 90 millones de VND/m². Desde 2020 hasta la fecha, la tasa de incremento de los precios de la vivienda en Ciudad Ho Chi Minh ha alcanzado entre el 15 % y el 20 % anual.

En su informe sobre los primeros ocho meses del año, el Sr. Vo Hong Thang, subdirector general del Grupo DKRA, declaró que el precio promedio de venta de apartamentos nuevos en la zona antigua de Ciudad Ho Chi Minh aumentó entre un 12 % y un 18 % con respecto al mismo período del año anterior, alcanzando algunos proyectos un precio máximo de 493 millones de VND/m². En Binh Duong (zona antigua), el precio promedio también aumentó entre un 8 % y un 10 % en comparación con el mismo período del año anterior.

Precio de venta de apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh (antigua) y localidades vecinas (Fuente: DKRA).

Razones de los altos precios de los apartamentos

El aumento de los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh ha sido analizado por numerosos expertos en los últimos tiempos. En primer lugar, se encuentra el problema de la disminución de la oferta. Un informe de CBRE Vietnam indicó que, si bien la oferta de apartamentos en la zona antigua de Ciudad Ho Chi Minh se duplicó en el segundo trimestre con respecto al trimestre anterior, en los primeros seis meses del año aún se situaba un 16 % por debajo del mismo periodo del año anterior. Este periodo también registró la menor oferta de apartamentos en seis meses en la última década en Ciudad Ho Chi Minh.

Compartiendo la misma opinión, expertos de Savills Vietnam señalaron que Ciudad Ho Chi Minh también ha enfrentado una escasez de oferta en los últimos años. La ciudad se fijó la meta de construir aproximadamente 235.000 viviendas nuevas entre 2021 y 2025, pero solo alcanzó el 24% de la meta y aún le faltan 179.000 unidades. La brecha entre la oferta y la demanda se ha ampliado debido a problemas relacionados con la legalidad de los proyectos.

Otro motivo es el desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado. El Sr. Le Hoang Chau afirmó que, durante el primer semestre de este año, Ciudad Ho Chi Minh solo contaba con cuatro proyectos de vivienda comercial con más de 3300 apartamentos de lujo disponibles para captar capital. El mercado carece de apartamentos de precio medio y asequibles, una situación que se ha mantenido durante muchos años.

Anteriormente, desde 2021 hasta la fecha, la oferta de nuevos proyectos de vivienda en Ciudad Ho Chi Minh ya no incluye viviendas comerciales asequibles con precios inferiores a 30 millones de VND/m² y existe una grave escasez de vivienda social. En contraste, el segmento de vivienda de lujo ha dominado el mercado desde 2020 hasta 2023, representando aproximadamente el 70 % de la oferta total.

Advirtió que, a corto plazo, el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh seguirá enfrentando una escasez de oferta, especialmente en los segmentos de gama media y asequible. Los precios de la vivienda continuarán subiendo, superando la capacidad financiera de la mayoría de los residentes urbanos.

Compartiendo la misma opinión, la Sra. Trang Bui, Directora General de Cushman & Wakefield Vietnam, admitió que la oferta del mercado se concentra cada vez más en los segmentos de alta gama y lujo. No hay nueva oferta en la zona céntrica; el mercado está dominado por promotoras inmobiliarias tradicionales. El aumento de los precios de venta en obra nueva refleja la escasez de oferta en los segmentos de vivienda asequible y de gama media.

La Sra. Trang predice que el próximo año podría marcar el inicio de un nuevo ciclo de recuperación, pero será lento, selectivo y muy diferenciado. El desafío del mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh radica en que el precio promedio de venta de viviendas nuevas sigue siendo demasiado elevado en comparación con el ingreso promedio; se necesitan más de 20 años para comprar una casa.

Los precios seguirán aumentando entre un 5 % y un 10 % anual, según la zona, en función de la calidad del producto; no se trata de un aumento generalizado. La oferta podría incrementarse entre un 25 % y un 30 % anual a partir de este año, aunque seguirá siendo inferior al máximo alcanzado en 2022. El mercado recibirá con agrado la nueva oferta con las debidas garantías legales.

Otro motivo del aumento de los precios de los apartamentos es la presión sobre los costes de los insumos, especialmente el precio del terreno, las tasas de uso del suelo y los costes de construcción. Estos costes representan una gran parte de la inversión total del proyecto. Los expertos creen que los precios inmobiliarios solo se estabilizarán cuando los costes de los insumos se controlen a un nivel razonable.

La Sra. Do Thu Hang, Directora Senior de Savills Hanoi, afirmó que Hanoi está implementando simultáneamente diversas soluciones para la reforma institucional, el desarrollo de infraestructura y la puesta en marcha de proyectos piloto de vivienda. Cabe destacar que se está considerando la implementación de muchos proyectos en zonas fuera del cinturón de 3 a 3,5. Una vez finalizados los trámites y lanzados los productos al mercado, esto tendrá un impacto positivo en el nivel de precios.

Sin embargo, un factor importante es que los costos de uso del suelo representan actualmente una gran proporción del costo total. Si este costo se calcula de manera razonable, garantizando la armonía de intereses entre el Estado y las empresas, los precios de la vivienda pueden reducirse a un nivel más acorde con la capacidad de pago de la población. Asimismo, es necesario implementar mecanismos preferenciales en materia de impuestos, créditos o terrenos para el segmento de vivienda asequible, con el fin de impulsar el desarrollo de este tipo de vivienda.

• Dantri.com.vn
• Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-nha-tang-the-nao-khien-thu-tuong-thot-len-ai-co-tien-ma-mua-20250923120356551.htm