Uno de los temas más destacados es la garantía en la compraventa y arrendamiento de futuras viviendas. El Ministerio de Construcción afirmó que numerosas opiniones coinciden con el dictamen de revisión del Comité Económico y que la regulación de la garantía es necesaria para garantizar los derechos de los compradores.
Sin embargo, estas opiniones también sugieren la necesidad de especificar el alcance de la garantía y contar con un mecanismo que garantice la seguridad y la certeza a un nivel razonable para reducir el coste mínimo que deben pagar los compradores de vivienda. De esta manera, se limita el impacto en los precios inmobiliarios y, al mismo tiempo, se requiere una normativa flexible, ya que no todas las transacciones requieren una garantía.
El Ministerio de Construcción propuso aclarar las obligaciones financieras de los inversionistas con los compradores y arrendatarios de viviendas cuando no entregan la vivienda. (Foto ilustrativa/LD)
En respuesta a los comentarios anteriores, el Ministerio de Construcción, el organismo redactor del proyecto, revisó la siguiente instrucción: Garantizar la venta y el arrendamiento con opción a compra de futuras viviendas es responsabilidad del inversor, pero derecho del cliente.
En caso de que el cliente renuncie a sus derechos, el inversionista no tiene que cumplir con esta responsabilidad de acuerdo a la reglamentación en lugar de las regulaciones estrictas que requieren implementación como en la ley actual y el proyecto presentado a la Asamblea Nacional .
En consecuencia, el reglamento adoptado mantiene la orientación de la antigua política para garantizar la protección de los clientes, que son la parte más débil en futuras transacciones inmobiliarias. Sin embargo, no es rígido, obstaculiza el derecho a negociar y genera dificultades para las partes en la transacción.
En concreto, es necesario aclarar las obligaciones financieras del inversor frente al comprador o arrendatario de la vivienda cuando el inversor no entrega la vivienda como se comprometió con el cliente en el contrato de compraventa o arrendamiento de la vivienda que se formará en el futuro, incluyendo la cantidad de dinero que el inversor ha recibido por adelantado del cliente y otras cantidades (si las hubiera) estipuladas en el contrato.
Las normas complementarias de la carta de garantía emitida por la entidad de crédito que garantiza la entrega al comprador o al arrendatario de una futura vivienda deben indicar expresamente el período de validez.
Al mismo tiempo, se aclara que el inversor es quien utiliza el servicio de garantía de la entidad crediticia. Por lo tanto, es responsable del pago de esta comisión y no puede transferirla al cliente.
Respecto a los depósitos para la compraventa de futuras viviendas, actualmente existen dos opciones. El Ministerio de Construcción ha optado por regular que los inversores en proyectos inmobiliarios reciban depósitos de los clientes cuando las viviendas y las obras cumplan las condiciones para su puesta en marcha.
La Ley de Negocios Inmobiliarios de 2020 no regula la gestión de la movilización de capital mediante depósitos para asegurar una propiedad. Muchos inversionistas en proyectos inmobiliarios han aprovechado este vacío legal para movilizar capital mediante diversas formas de firma de contratos y acuerdos, incluyendo la recepción de depósitos de clientes con el compromiso de vender viviendas en el proyecto cuando estas no cumplen con las condiciones necesarias para su comercialización según la normativa.
Han surgido numerosas disputas complejas a raíz de contratos de movilización de capital y contratos de depósito firmados cuando las viviendas aún no están aptas para su explotación comercial, lo que ha afectado gravemente al mercado inmobiliario. Las consecuencias adversas y las pérdidas suelen recaer sobre los clientes.
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