El Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente ha solicitado oficialmente opiniones sobre el proyecto de Ley que modifica y complementa una serie de artículos de la Ley de Tierras de 2024 - Foto: NGOC HIEN
Una fuente de Tuoi Tre Online dijo el 28 de julio que el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente envió un proyecto de ley que modifica y complementa varios artículos de la Ley de Tierras de 2024 y un informe sobre este proyecto de ley a varias unidades para solicitar comentarios.
¿Por qué se debe modificar la Ley de Tierras de 2024?
En el proyecto de ley que modifica y complementa una serie de artículos de la Ley de Tierras, el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente afirmó que después de un año de implementación, además de los resultados alcanzados, todavía hay muchos problemas que necesitan ser estudiados y revisados más a fondo.
En concreto, el sistema de planificación y ordenación del territorio según la normativa vigente no son adecuados para el modelo de organización de los gobiernos locales en dos niveles.
Exigir una planificación anual del uso de la tierra a nivel de distrito aumenta los procedimientos, prolonga el tiempo de acceso a la tierra y retrasa el uso de la tierra.
La Ley de Tierras de 2024 permite que los lugares con planificación urbana y rural no necesiten establecer una planificación del uso de la tierra separada, sino que utilicen esta planificación para la gestión.
Sin embargo, en la práctica, la tasa de cobertura de la planificación urbana y rural sigue siendo baja. En muchos lugares, la planificación no abarca toda la frontera administrativa, por lo que, aunque existe planificación, las localidades aún deben establecer una planificación territorial adicional, lo que genera solapamientos y desperdicios.
Según el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente, en la actualidad la asignación y el arrendamiento de tierras se realizan principalmente mediante subastas de derechos de uso de la tierra o licitaciones para seleccionar inversores.
Sin embargo, este proceso depende del orden y procedimientos de la ley sobre subastas y pujas, por lo que requiere mucho tiempo de preparación.
Mientras tanto, en muchos casos aún no se seleccionan inversionistas con capacidad suficiente, lo que provoca que el avance de los proyectos se alargue y la puesta en uso de los terrenos se haga lentamente, afectando la atracción de inversiones.
Además, para proyectos de gran escala con funciones mixtas y altos requerimientos técnicos, que juegan un papel en la promoción del desarrollo local o regional, se necesitan inversionistas con una capacidad destacada.
Sin embargo, el actual mecanismo de licitación hace que el proceso de implementación sea largo y puede no seleccionar inversionistas que realmente cumplan con los requisitos esperados.
Además, el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente considera que la subasta obligatoria de derechos de uso de tierras para sedes y centros de trabajo excedentes, tierras recuperadas de la equitización y desinversión de empresas estatales para servir al desarrollo económico (incluidos los casos de exención o reducción de tarifas de uso de tierras o arrendamiento de tierras) prolonga el tiempo, aumenta los procedimientos y los costos de cumplimiento.
Esto es especialmente difícil para los proyectos incluidos en la lista de incentivos a la inversión que necesitan utilizar el fondo de tierras mencionado anteriormente en el contexto de la implementación del modelo de gobierno local de dos niveles y la fusión de unidades administrativas y agencias centrales y locales.
Se modifica una serie de normas sobre recuperación de tierras, asignación de tierras y valoración de tierras
El Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente considera que actualmente no existe una normativa sobre recuperación de tierras para implementar proyectos con requisitos específicos sobre lugares de inversión, proyectos urgentes y urgentes que sirvan a tareas políticas y de asuntos exteriores (como proyectos que sirven a la APEC), proyectos en zonas de libre comercio, centros financieros internacionales, proyectos logísticos...
El Ministerio también señaló una serie de problemas en la adquisición de tierras, la compensación y el reasentamiento que deben modificarse en la ley.
En particular, respecto a los precios de la tierra, el Ministerio cree que el Estado, como representante de los propietarios de tierras, debe ejercer el derecho a controlar y decidir sobre los precios de la tierra.
En concreto, en el mercado primario (adjudicación de tierras, arrendamiento, cambio de destino del suelo, reconocimiento de derechos de uso del suelo), los precios de las tierras los decide el Estado, independientemente del resultado de la consulta.
En el mercado secundario (transferencia, arrendamiento, hipoteca, aportación de capital mediante derechos de uso de suelo) los precios del suelo se pactan entre las partes según el derecho civil; el Estado controla principalmente a través de la planificación, los instrumentos financieros, la orientación espacial y la infraestructura.
Sin embargo, de acuerdo a la normativa vigente, la valoración del terreno en el mercado primario depende de los precios del terreno secundario y de los resultados de las unidades consultoras, mientras que la determinación de precios específicos del terreno aún enfrenta muchas dificultades.
La razón es que deben considerarse muchos factores, los resultados de la valoración son inconsistentes y no reflejan la verdadera naturaleza de los precios de la tierra tanto en el mercado primario como en el secundario.
Esto no ha promovido plenamente el papel decisivo del Estado en la regulación de los precios de la tierra, afectando el avance del acceso a la tierra y la implementación de proyectos de inversión, incluso incrementando los costos y afectando los derechos de los inversionistas.
La determinación de precios específicos de la tierra, especialmente cuando se aplica el método de excedentes a parcelas y superficies de tierra para implementar proyectos de inversión de las organizaciones, también presenta muchas deficiencias.
Este método depende de la disponibilidad de información, precio de transferencia, tasa de alquiler, tipo y forma de negocio.
Mientras tanto, el mercado de derechos de uso del suelo fluctúa con frecuencia, incluso experimenta aumentos repentinos, y es inestable. La determinación del nivel de fluctuación se basa principalmente en datos históricos, que no reflejan con precisión el valor añadido real del suelo en el futuro.
Por ello, el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente considera que si se sigue utilizando este método para gestionar los precios de la tierra, los precios que decida el Estado dependerán y seguirán las fluctuaciones del mercado.
Además, existen opiniones de que la regulación que exige la aplicación de precios específicos de la tierra cuando el Estado asigna tierras a organismos inversionistas es de naturaleza explotadora, causando un período prolongado, mayores costos, menor competitividad y afectando la atracción de inversiones en la localidad.
Además, los riesgos en la determinación de precios específicos de la tierra también generan temor y responsabilidad entre algunos funcionarios y organismos relacionados, lo que retrasa el proceso de determinación de precios de la tierra y afecta el progreso de la implementación de proyectos de inversión.
Fuente: https://tuoitre.vn/chinh-thuc-lay-y-kien-sua-luat-dat-dai-2024-sau-1-nam-thuc-thi-vi-sao-phai-sua-20250728215103237.htm
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