La Confederación de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) respondió por escrito al Despacho Oficial n.º 2298/UBKT15 del Comité Económico de la Asamblea Nacional en relación con la solicitud de comentarios sobre el Proyecto de Ley de Tierras (en adelante, el Proyecto). En particular, la VCCI comenta los principios, bases y métodos de valoración de tierras (artículo 159 del Proyecto de Ley de Tierras).
En primer lugar, ingrese información para determinar los precios de la tierra de acuerdo con los métodos de valoración de la tierra.
Los puntos a, b, cláusula 3, artículo 159 del proyecto estipulan la información de entrada para determinar los precios de la tierra de acuerdo con los métodos de valoración de la tierra, incluyendo: los precios de la tierra registrados en contratos de transferencia de derechos de uso de la tierra notariados y certificados; los precios de la tierra ganados en subastas de derechos de uso de la tierra que no se vean afectados por factores que causen aumentos o disminuciones repentinos de precios, transacciones que involucren relaciones de sangre u otros incentivos registrados en la base de datos nacional de tierras; en los casos en que no haya información sobre los precios de la tierra en la base de datos nacional de tierras, la información sobre los precios de la tierra se recopilará mediante investigación y estudio.
La VCCI considera que la normativa mencionada, que entrará en vigor inmediatamente después de la entrada en vigor de la Ley, será difícil de implementar. La VCCI explica que los precios de los terrenos registrados en contratos de transferencia de derechos de uso de suelo, notariados y certificados, no se corresponderán con la realidad, ya que actualmente las transacciones inmobiliarias aún presentan dos precios y que esta situación tomará tiempo.
Por otra parte, es difícil determinar en qué medida "se ven afectados los factores que provocan aumentos repentinos de precios" mientras la subasta la realiza el Estado y todavía tiene que garantizar los principios del mercado.
La estricta normativa que establece que, en caso de no existir información sobre el precio de la tierra en la base de datos nacional de tierras, esta debe recopilarse mediante investigación y catastro, puede dificultar su aplicación práctica. Si durante el proceso de valoración de la tierra, quien la realiza descubre que el precio de la tierra figura en la base de datos nacional de tierras, pero no se aproxima al mercado, según esta normativa, es imposible recopilar información sobre el precio de la tierra mediante investigación y catastro.
"En resumen, la regulación rígida que solo permite el uso de bases de datos de tierras o precios de contratos y subastas reducirá la flexibilidad de métodos específicos de valoración de tierras y garantizará los principios del mercado", comentó VCCI.
La VCCI propone considerar la modificación del reglamento anterior en la siguiente dirección: En los casos en que no existe información sobre el precio de la tierra en la base de datos nacional de tierras o la persona que realiza la valoración de la tierra (valorador, miembro del Consejo de Valoración de Tierras) encuentra que el precio en la base de datos nacional de tierras no garantiza los principios del mercado, tiene derecho a recopilar información sobre el precio de la tierra a través de investigaciones y estudios.
En segundo lugar, aplicar métodos de valoración de tierras.
El punto c) del inciso 5 del artículo 159 establece: “El método del excedente se aplica para determinar el precio de los terrenos y superficies de tierras no agrícolas que no hayan sido invertidas en infraestructura técnica o no hayan sido invertidas en obras de construcción de acuerdo con la planificación detallada de la construcción, salvo el caso especificado en el punto d) del presente inciso”.
Por lo tanto, en comparación con la normativa vigente, los casos de aplicación del método del superávit se han reducido significativamente. Esto requiere una reconsideración.
El método del excedente determina el precio del terreno según su uso con potencial de desarrollo futuro. Este método puede aplicarse para valorar terrenos que no se han invertido en infraestructura técnica ni en obras de construcción, o que, tras su inversión, pueden demolerse para construir nuevas obras con el uso más eficiente. Restringir las condiciones de aplicación del método del excedente puede hacer que la determinación de los métodos de valoración del terreno resulte inadecuada para terrenos con potencial de desarrollo.
VCCI propuso considerar regular las condiciones para aplicar el método de superávit tal como está regulado actualmente, es decir, "El método de superávit se aplica para valorar terrenos con potencial de desarrollo debido a cambios de planificación o cambios en el propósito del uso del suelo cuando se determinan los ingresos de desarrollo totales asumidos y los costos totales estimados".
Sabiduría
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Fuente
![[Foto] El presidente de la Asamblea Nacional asiste al seminario "Construcción y operación de un centro financiero internacional y recomendaciones para Vietnam".](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/28/76393436936e457db31ec84433289f72)
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