En consecuencia, la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada) estipula que los derechos de uso de la tierra no pueden transferirse a personas que construyan casas por sí mismas, dividan parcelas de tierra para la venta en barrios, distritos y ciudades de áreas urbanas de clase especial, clase I, II y III, y estén sujetas a subastas de derechos de uso de la tierra para invertir en proyectos de construcción de viviendas de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras.
Para las áreas restantes, el Comité Popular provincial determinará, según las condiciones locales, las zonas donde los inversionistas del proyecto podrán transferir derechos de uso de terrenos con infraestructura técnica a particulares para que construyan sus propias viviendas. Con la medida para restringir la subdivisión y venta de terrenos, que entrará en vigor el 1 de enero de 2025, los expertos afirman que habrá un impacto de norte a sur.
Sin embargo, los expertos citan que actualmente, la Cláusula 2, Artículo 41 del Decreto 43/2014/ND-CP modificado por el Decreto 148/2020/ND-CP solo impide la subdivisión y venta de terrenos en distritos de áreas urbanas de clase especial y áreas urbanas de clase I directamente bajo el Gobierno Central; áreas con altos requisitos de arquitectura paisajística, áreas centrales y alrededor de obras que son aspectos arquitectónicos destacados en áreas urbanas...
Por lo tanto, existe la preocupación de que se produzca una oleada de personas que buscan dividir y vender terrenos antes de que la Ley de Negocios Inmobiliarios entre en vigor oficialmente. El Sr. Duong Quoc Thuy, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Can Tho (CaREA), comentó que la prohibición de dividir y vender terrenos en zonas urbanas especiales, tipo I, tipo II y tipo III tendrá un gran impacto en la estructura de los segmentos de productos inmobiliarios. En un futuro próximo, el mercado presentará una clara diferenciación en el segmento de terrenos.
Con el marco legal actual, es muy difícil establecer un proyecto con una duración de entre 3 y 5 años. Los empresarios optan por implementar el modelo individual para dividir las parcelas ellos mismos; esto es adecuado, sencillo y genera una mayor oferta, lo que reduce la necesidad de establecer proyectos y entidades legales.
Por lo tanto, con la nueva regulación, la cantidad de terrenos subdivididos disminuirá en el próximo período. La escasez de oferta provoca un aumento en los precios de los terrenos. Sin embargo, a largo plazo, esto contribuirá a un desarrollo más saludable del mercado, analizó el Sr. Thuy.
Según estadísticas del Ministerio de Construcción , para diciembre de 2023, habrá 902 áreas urbanas a nivel nacional; incluyendo 2 áreas urbanas especiales, 22 áreas urbanas tipo I, 36 áreas urbanas tipo II, 45 áreas urbanas tipo III, 95 áreas urbanas tipo IV y 702 áreas urbanas tipo V. Por lo tanto, la nueva regulación no permitirá la subdivisión y venta de terrenos en 105 ciudades y pueblos; un aumento de 81 ciudades y pueblos en comparación con las regulaciones actuales.
Además de las dos áreas urbanas especiales de Hanoi y Ho Chi Minh, que estarán sujetas a restricciones de venta y subdivisión de tierras, hay 22 áreas urbanas de tipo I, incluidas tres ciudades administradas centralmente: Hai Phong, Da Nang y Can Tho y 19 ciudades provinciales: Hue, Vinh, Da Lat, Nha Trang, Quy Nhon, Buon Ma Thuot, Thai Nguyen, Nam Dinh, Viet Tri, Vung Tau, Ha Long, Thanh Hoa, Bien Hoa, My Tho, Thu Dau Mot, Bac Ninh, Hai Duong , Pleiku y Long Xuyen.
Además, hay 36 áreas urbanas de tipo II que incluyen ciudades provinciales: Phan Thiet, Ca Mau, Tuy Hoa, Uong Bi, Thai Binh, Rach Gia, Bac Lieu, Ninh Binh, Dong Hoi, Phu Quoc, Vinh Yen, Lao Cai, Ba Ria, Bac Giang, Phan Rang - Thap Cham, Chau Doc, Cam Pha, Quang Ngai, Tam Ky, Tra Vinh, Sa Dec, Mong Cai, Phu Ly, Ben Tre, Ha Tinh, Lang Son, Son La, Tan An, Vi Thanh, Cao Lanh, Vinh Long, Tuyen Quang, Soc Trang, Kon Tum, Di An, Yen Bai.
También hay 45 áreas urbanas de tipo III que incluyen 29 ciudades: Dien Bien Phu, Hoa Binh, Hoi An, Hung Yen, Dong Ha, Bao Loc, Ha Giang, Cam Ranh, Cao Bang, Lai Chau, Tay Ninh, Bac Kan, Tam Diep, Song Cong, Sam Son, Phuc Yen, Ha Tien, Dong Xoai, Chi Linh, Long Khanh, Gia Nghia, Nga Bay, Thuan An, Hong Ngu, Tu Son, Pho Yen, Tan Uyen, Ben Cat, Go Cong.
Además de eso, 16 ciudades incluyen: Son Tay, Cua Lo, Phu Tho, Bim Son, La Gi, Song Cau, Long My, Tan Chau, Cai Lay, Quang Yen, Ky Anh, Binh Minh, Dong Trieu, Phu My, An Nhon, Kien Tuong.
Al comentar sobre el impacto de la política, el Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com.vn en la región sur, afirmó que el número de subdivisiones de terrenos en venta en zonas urbanas de tipo II y III ha experimentado un auge en los últimos años. Por lo tanto, la restricción de la subdivisión, según las nuevas regulaciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada), afectará a todo el mercado de norte a sur, pero el 90% de los inversores afectados se encuentran en zonas urbanas de tipo II y III. El ajuste de precios es natural, pero el mercado de terrenos ya no experimentará una "fiebre" como antes, predijo el Sr. Tuan.
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