Country Garden: de campeón de ventas de viviendas a endeudado

Country Garden, que ha sido el mayor vendedor de viviendas de China durante muchos años, está ahora al borde de la quiebra y no tiene forma de equilibrar su flujo de caja.

A medida que se profundiza la crisis inmobiliaria de China, existe una creciente preocupación de que la próxima víctima podría ser Country Garden Holdings, un desarrollador especializado en propiedades residenciales en ciudades de tercer y cuarto nivel.

En China, durante muchos años, Country Garden ha sido la empresa inmobiliaria más grande entre los 100 principales desarrolladores inmobiliarios por ventas, según China Real Estate Information. Hace menos de un año, los inversores consideraban que Country Garden era uno de los mayores beneficiarios de una serie de medidas de apoyo implementadas por las autoridades chinas para apuntalar el sector inmobiliario.

El desarrollador tiene proyectos residenciales en muchas de las ciudades menos prósperas del país y reportó transacciones a nivel nacional equivalentes a unos 50 mil millones de dólares. Sin embargo, en el primer semestre de 2023, la compañía cayó al sexto lugar del top 100.

Liderada por la presidenta y directora ejecutiva, Yang Huiyan, ex mujer más rica de China, la empresa con sede en Guangdong incumplió un total de 45 millones de dólares en pagos de intereses de dos bonos que vencían el 7 de agosto. La promotora inmobiliaria aún tiene un período de gracia de 30 días antes de ser declarada en mora.

Sandra Chow, codirectora de investigación de Asia y el Pacífico en CreditSights, dijo que Country Garden está teniendo dificultades para realizar los pagos de intereses, en lugar de reembolsar el capital total de sus bonos, lo que indica una liquidez muy limitada.

Ha habido preocupaciones sobre las dificultades financieras de Country Garden. A principios de este año, cuando el mercado inmobiliario tuvo una breve recuperación después del levantamiento de las restricciones antiepidémicas, las acciones de la compañía en la Bolsa de Valores de Hong Kong alcanzaron los 3,24 dólares de Hong Kong (41 centavos). Pero a finales de julio, su valor había bajado a sólo 1,58 dólares de Hong Kong (20 centavos).

La compañía advirtió el 31 de julio que registraría pérdidas en el primer semestre del año, debido a la caída de los márgenes de ganancia en su negocio inmobiliario, mayores cargos por deterioro de proyectos de vivienda en medio de una caída de las ventas y pérdidas cambiarias debido a la volatilidad de los tipos de cambio. El año pasado, la compañía perdió 6.100 millones de yuanes (907 millones de dólares), su primera pérdida desde su cotización en 2007.

Country Garden no reveló el tamaño de su pérdida esperada para el primer semestre, pero una caída en las ventas de viviendas sugiere que la cifra será significativa. Las ventas de la compañía en los últimos seis meses cayeron un 30% interanual a 128.800 millones de yuanes (casi 18.000 millones de dólares), según reveló un documento presentado a la bolsa de valores.

Logotipo de Country Garden en Shanghái el 25 de junio de 2022. Foto: VCG

Surgen preocupaciones

Las acciones de la compañía continuaron cayendo el 8 de agosto y cerraron a 1,13 dólares de Hong Kong (14 centavos). Los precios de los bonos nacionales y extranjeros emitidos por Country Garden también se desplomaron, mientras que los rendimientos aumentaron debido a las crecientes preocupaciones sobre el riesgo de pago de la empresa.

Uno de los bonos internacionales con vencimiento en enero de 2024 se negociaba a 22,8 centavos el 8 de agosto, una caída de más del 70% desde mediados de junio, mientras que el precio de uno de los bonos denominados en yuanes con vencimiento en 2026 cayó a 25,4 yuanes, desde un máximo de 97,5 yuanes en enero.

Según un portavoz de Country Garden, la empresa no puede realizar el pago de intereses debido a las recientes caídas en las ventas y la falta de capital disponible.

Iris Chen, analista de Nomura, dijo que el retraso en los pagos de intereses mostraba que la situación de liquidez era peor de lo esperado. Está previsto que Country Garden realice otro pago de bonos el próximo mes. Iris Chen predice que pedirán a los tenedores de bonos más tiempo para realizar los pagos y así evitar impagos.

Guangdong Tengyue Construction Engineering, una subsidiaria de Country Garden, logró reembolsar 800 millones de yuanes de un bono a mediano plazo denominado en yuanes onshore el 7 de agosto, luego de que los tenedores de bonos ejercieran su opción de venta (el derecho a exigir al emisor que devuelva el capital antes del vencimiento del bono). Sin embargo, esto no fue suficiente para tranquilizar a los inversores en bonos de Country Garden. Algunos bonos denominados en yuanes cayeron más del 10% el 8 de agosto, y otros más del 20%.

Flujo de caja negativo mensual y pago de la deuda. ¿Qué tan sostenible es esto? preguntó un ejecutivo de una empresa de calificación crediticia que sigue de cerca la situación en Country Garden. Según los expertos, este promotor será prácticamente incapaz de resolver por sí solo las presiones de deuda a corto plazo. Incluso la ayuda financiera de los accionistas puede no ser suficiente.

Origen de la crisis

Al igual que muchos promotores inmobiliarios chinos que prosperaron antes de que los reguladores impusieran restricciones a la financiación a través de la política de las "tres líneas rojas", Country Garden ha prosperado en los últimos años gracias al dinero prestado. Durante más de una década, hasta 2019, recaudaron capital fácilmente cada año para pagar la deuda que vencía y financiar sus operaciones.

Pero la política de las "tres líneas rojas", destinada a limitar los riesgos para los promotores que recurrían a un apalancamiento excesivo, acabó con ese modelo de financiación para Country Garden. El flujo de caja de la empresa proveniente de las actividades de financiamiento se volvió negativo en 2020, dejándola dependiendo de los ingresos por ventas.

La caída del mercado inmobiliario que comenzó en 2021 mientras China luchaba contra la pandemia de Covid significó que el flujo de efectivo proveniente de las ventas de viviendas nuevas también comenzó a disminuir. Las ventas de Country Garden fueron particularmente malas porque la compañía se centra en viviendas en ciudades de tercer y cuarto nivel, donde la caída del mercado es más severa que en las ciudades de primer y segundo nivel.

Trabajadores pasan junto a la obra de Country Garden en Kunming, provincia de Yunnan, China, el 17 de septiembre de 2019. Foto : Reuters

La caída de las ventas de viviendas es peor en las ciudades de tercer y cuarto nivel, donde la sobreconstrucción es desenfrenada y el exceso de oferta es más grave. Esto significa que a Country Garden le resultará más difícil aumentar las ventas, lo que aumenta el temor de que la empresa termine incumpliendo el pago de sus bonos.

Country Garden y sus dos principales filiales tendrán que reembolsar más de 18.500 millones de yuanes (2.500 millones de dólares) de bonos onshore que vencen a finales de este año, incluidos 7.300 millones de yuanes (1.000 millones de dólares) que vencen en septiembre, según las estadísticas de Bloomberg . Este año no vencen bonos offshore.

A finales de 2022, el gigante inmobiliario tenía activos totales de 1,7 billones de yuanes (265.000 millones de dólares) y pasivos totales de 1,4 billones de yuanes (219.000 millones de dólares), incluidos 271.300 millones de yuanes (95.000 millones de dólares) de deuda con intereses. Además, la deuda fuera de balance podría alcanzar los 200.000 millones de yuanes, según una fuente vinculada al desarrollador. Si Country Garden incumple, el impacto podría ser tan severo como el de China Evergrande Group, dijo la fuente.

Evergrande, el desarrollador inmobiliario más endeudado del mundo , reveló en julio que sus pasivos totales alcanzaron los 2,4 billones de yuanes (375.000 millones de dólares) a diciembre de 2022, incluidos préstamos por 612.400 millones de yuanes (95.000 millones de dólares). Están tratando de reestructurar deudas, incluidos 19.000 millones de dólares en bonos extranjeros.

¿Cómo está Country Garden?

Country Garden afirmó que "considerará activamente la adopción de diversas medidas para garantizar la seguridad del flujo de caja, incluyendo, entre otras, la reducción de los gastos operativos, la aceleración de los acuerdos de cobro de deudas, la expansión activa de los canales de financiación y la gestión y optimización de los acuerdos de pago de deudas". La compañía también dijo que buscaría activamente orientación y apoyo de los gobiernos y reguladores.

También están tratando de ampliar sus canales de financiación, según fuentes de Caixin . Sin embargo, a principios de este mes, la compañía negó los informes de que planeaba recaudar 2.340 millones de dólares de Hong Kong (300 millones de dólares) a través de una emisión de acciones. Sin embargo, todavía hay fuentes que dicen que efectivamente están considerando emitir acciones, pero el momento no es el adecuado y están esperando una mejor oportunidad.

Si bien no ha incumplido oficialmente el pago de sus bonos, Country Garden aún puede pedir prestado a los bancos y emitir nuevos bonos. Pero una fuente del sector financiero dijo que todavía no podrían recaudar suficiente dinero para llenar el vacío dejado por la caída en las ventas de viviendas.

Country Garden ha creado tres grupos de trabajo para impulsar las ventas. La empresa también recortó la compra de terrenos y despidió personal para ahorrar costos. Incluso escatiman en costos para las ceremonias de lanzamiento de nuevos proyectos, dijo una fuente.

En última instancia, el promotor tendrá que intentar ampliar el vencimiento de su deuda o conseguir garantías de los gobiernos locales para poder emitir más bonos. Pero como las ventas siguen siendo lentas, ni siquiera la emisión de bonos garantizados resolverá los problemas de financiación, según un experto de una institución financiera con sede en Guangdong.

"Country Garden hizo todo lo que una empresa podía hacer, pero las cosas no salieron según lo planeado", dijo.

Phien An ( según Caixin, WSJ )

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