¿Un impuesto del 20% sobre las ganancias por la transmisión de inmuebles aumentará los precios de las viviendas?

¿Subirán los precios de las viviendas?

Antes de la información sobre la propuesta de calcular un impuesto del 20% sobre las ganancias de transferencia de bienes inmuebles, el Sr. Nguyen Minh Nhat, un experimentado inversor en Hanoi , predijo que esta política podría aumentar los precios de las viviendas en grandes ciudades como Hanoi y Ho Chi Minh City porque los propietarios agregarán impuestos al precio de venta.

Si el impuesto se aplica en función del período de propiedad, si la propiedad se posee por menos de dos años, la tasa impositiva prevista de hasta el 10 % resulta excesiva. Por ejemplo, al vender una casa por 10 000 millones de VND, el impuesto puede llegar a los 1000 millones de VND. En este caso, el impuesto también puede añadirse inmediatamente al precio de venta, lo que provoca un aumento del precio de la vivienda.

Por lo tanto, según el Sr. Nhat, con el objetivo de evitar la especulación, sería más razonable gravar únicamente la compra y venta de segundas y terceras residencias a lo largo del tiempo.

Creo que un alto impuesto de transferencia aumentará el precio de los terrenos, y esa tasa se trasladará a los compradores. Lo que hay que hacer es gravar los inmuebles vacíos. Quienes dejen terrenos sin usar, sin hacer negocios o sin alquilarlos deben pagar impuestos. Quienes posean más inmuebles pero no los usen pagarán más impuestos. Tanto particulares como inmobiliarias deben calcular el impuesto sobre terrenos vacíos. Solo así el terreno recuperará su valor real, que es para vivienda o para negocios y producción, no para especulación como ahora, opinó el Sr. Nhat.

Muchos expertos también creen que imponer un impuesto del 20% sobre las ganancias de la transmisión de bienes inmuebles aumentará los precios de los bienes inmuebles, haciendo cada vez más difícil para las personas con necesidades reales comprar una casa.

El Sr. Dinh Minh Tuan, director de PropertyGuru Vietnam Company en el Sur, analizó: «Los vendedores de bienes raíces suelen añadir todos los costos, incluidos los impuestos, al precio de venta. Cuando la tasa impositiva aumenta, el precio de venta también aumenta y el comprador final podría tener que asumir este costo adicional».

Un impuesto del 20% sobre las ganancias por transferencias podría aumentar los precios de los inmuebles (Foto ilustrativa)

Además, las ganancias reales de los inversores se ven afectadas, lo que hace que los canales de inversión inmobiliaria sean menos atractivos en comparación con otros canales.

Además, el Sr. Tuan también dijo que calcular el impuesto en base al precio de venta y el período de propiedad, siendo el más alto del 10% para un período de tenencia inferior a 2 años (5 veces más alto que el actual), podría causar que las transacciones disminuyan y que el mercado secundario se congele temporalmente.

Porque la mentalidad de "surfear" está profundamente arraigada en la mentalidad inversora de muchos vietnamitas, abarcando diversos segmentos, desde terrenos y apartamentos hasta edificios de baja altura. Suelen vender cuando el precio es adecuado, por lo que desvían con flexibilidad los flujos de capital hacia otros activos que les resulten más rentables en cada momento.

El Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Property, también advirtió que si la política fiscal no va acompañada de un mecanismo de control del valor de las transacciones transparente y razonable, el mercado podría reaccionar estancándose en la etapa inicial. Los inversores podrían suspender temporalmente sus compras y ventas para esperar a ver qué pasa.

Mientras tanto, aquellos con necesidades reales enfrentarán precios más altos porque los vendedores agregan impuestos al precio de transferencia.

Además, la base de datos de costos y gastos aún no está completamente actualizada, especialmente en el caso de transacciones secundarias previas sin facturas ni documentos claros. Esto puede generar disputas cuando las autoridades fiscales no pueden verificar el precio de costo y los ciudadanos creen que están pagando impuestos excesivos.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Nguyen Quang Huy, director ejecutivo de la Facultad de Finanzas y Banca de la Universidad Nguyen Trai, también afirmó que esta propuesta podría provocar un aumento en los precios de la vivienda a corto plazo. Esto se debe a que, a corto plazo, la mentalidad de los vendedores podría fijar precios más altos para que los compradores puedan asumir los costos fiscales, especialmente en segmentos especulativos tradicionales como terrenos y casas adosadas en zonas con un auge demográfico.

Sin embargo, según el Sr. Huy, a medio y largo plazo, el mercado tendrá que reajustar las expectativas de beneficios. El mercado inmobiliario "comprar para vivir, para usar de verdad" se mantendrá estable y no se verá afectado. La especulación inmobiliaria perderá su atractivo, lo que provocará una baja liquidez, y los precios deberán reducirse para atraer compradores.

El profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente (ahora Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente ), también dijo que es poco probable que gravar las ganancias por transferencia de bienes raíces ayude a reducir los precios de los bienes raíces.

La propuesta de gravar las utilidades de transferencia se centra en las rentas derivadas del derecho de uso de bienes inmuebles. Si bien se trata de un método de gestión moderno, al implementarlo, muchos países han encontrado dificultades debido a la deficiente infraestructura administrativa y la imposibilidad de calcular las rentas. Por lo tanto, siguen lidiando con casos en los que no se pueden calcular las rentas.

En lugar de ello, para enfriar los precios de la vivienda, debería haber un impuesto directo sobre la propiedad, como un impuesto sobre la segunda propiedad o un impuesto sobre la propiedad abandonada.

“ Creo que necesitamos mejorar la calidad de la gestión para calcular los ingresos, en lugar de analizar los casos en que no se pueden calcular y luego hacer esto o aquello. Para calcular los ingresos, la única manera es elevar la lista de precios estatales al nivel del precio de mercado, con un margen de error del 20% del valor”, dijo el Sr. Vo.

Los objetos imponibles deberán clasificarse.

Para garantizar políticas tributarias justas y razonables, según los expertos, es necesario clasificar los sujetos aplicables.

Los expertos afirman que es necesario clasificar a los sujetos para la imposición de impuestos (Ilustración: Minh Duc)

El Sr. Nguyen Quang Huy opinó que, para que la política fiscal sea eficaz, es necesario clasificar claramente los grupos de sujetos pasivos del impuesto. En consecuencia, el propietario único de una vivienda debería estar exento o recibir incentivos especiales. Las transacciones intrafamiliares, las herencias y los intercambios de viviendas por necesidades de subsistencia también deberían contar con sus propios mecanismos.

La política se centra en las actividades de inversión profesional, especialmente la especulación a corto plazo. Para este grupo, es necesario diseñar un impuesto progresivo según el período de tenencia; por ejemplo, vender en el plazo de un año tendrá una tasa impositiva elevada del 15-20 %. Si se mantiene durante 3-5 años, la tasa impositiva disminuirá gradualmente; si se mantiene durante más de 5 años, la tasa impositiva estará exenta o se reducirá considerablemente. Esto incentiva la inversión a largo plazo y estabiliza el mercado.

Además, es necesario construir un sistema de información de precios transparente y público para evitar el fenómeno de declarar precios virtuales para evadir impuestos o crear diferencias artificiales.

Además, debería existir un enfoque flexible, con una hoja de ruta y apoyo del mercado. En concreto, en lugar de aplicar inmediatamente un tipo impositivo fijo del 20%, es posible considerar la realización de pruebas piloto en grandes ciudades o en inmuebles con un alto potencial de especulación. La hoja de ruta se ampliará gradualmente con el tiempo, con evaluaciones de impacto periódicas.

Además, según el Sr. Huy, si sólo imponemos impuestos sin resolver simultáneamente los problemas de oferta, fondo de tierras, legalidad de los proyectos e infraestructura, los precios de la vivienda seguirán bajo una presión cada vez mayor debido a la naturaleza deficiente del mercado.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Nguyen Chi Thanh, vicepresidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, también dijo que regular el pago de impuestos a las personas con altas ganancias es correcto, pero el método de cálculo de los impuestos para ayudar al mercado a ser transparente y estable, así como evitar que suban los precios de los bienes raíces y que las personas tengan que soportar más costos es algo que debe considerarse.

Debemos reconocer que los precios de los bienes raíces y de la vivienda son demasiado altos en comparación con los ingresos de las personas. Si solo nos centramos en la tributación sin distinguir entre sujetos, debemos ver que el terreno en el que se invirtió y se construyó, se compró y luego no se construyó después de tres años, es claramente un desperdicio, por lo que debemos imponer fuertes impuestos a estos sujetos.

"O en el caso de las casas que se compran sin terminar, también debemos gravarlas según un período determinado. Si las gravamos todas a la vez, no alcanzaremos el objetivo correcto y, sin querer, aumentaremos los precios de los bienes raíces ", enfatizó el Sr. Thanh.

El Sr. Nguyen Quoc Anh, Director General Adjunto de PropertyGuru Vietnam, también señaló muchos desafíos si se aprueba la nueva propuesta.

El primero se relaciona con la historia de los bienes heredados y donados, ya que, en las primeras etapas, el valor determinado y el valor estimado no tienen una base sólida.

En segundo lugar, es fundamental que los datos del mercado inmobiliario vietnamita no sean transparentes, no se supervisen de forma constante y no se garantice su precisión. Por lo tanto, es muy difícil determinar el precio de compra exacto desde el principio.

En tercer lugar, en cuanto a los ingresos, existen ingresos y gastos. Los gastos, como las comisiones de corretaje, los costos de renovación, etc., deben ir acompañados de la documentación necesaria para garantizar la exactitud de las ganancias. Sin embargo, los usuarios no siempre mantienen y conservan esta documentación, lo que dificulta el cálculo de la precisión.

Fuente: https://baolangson.vn/danh-thue-20-lai-chuyen-nhuong-bat-dong-san-co-lam-gia-nha-tang-5054055.html