En el proyecto de modificación a la Ley de Negocios Inmobiliarios, el Ministerio de Construcción propuso que los inversionistas en proyectos inmobiliarios solo podrán recibir depósitos cuando las casas y las obras de construcción hayan cumplido todas las condiciones para ser puestas en marcha y se hayan completado las transacciones.
En declaraciones a la prensa del periódico "Journalist and Public Opinion Newspaper", el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), declaró: «Con esta propuesta, se entiende que el depósito se realizará tras la firma del contrato de compraventa. Esto es correcto, pero insuficiente. De hecho, todos los depósitos se realizan antes de la firma del contrato de compraventa».
Foto ilustrativa. (Foto: DM)
El Sr. Chau analizó: Realizar un depósito antes de firmar un contrato de compraventa es bastante común. Sin embargo, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2006 y 2014 solo estipula las condiciones para realizar un depósito después de la firma, pero no existen regulaciones claras al respecto.
Esto ha dado lugar a muchos casos de especuladores, corredores de tierras y empresas deshonestas que se aprovechan para recibir grandes depósitos, en algunos casos hasta el 90 - 95% del valor de la transacción, para luego apropiarse indebidamente, incluso defraudar, causando perjuicios a los clientes.
El presidente de HoREA citó tres ejemplos de algunas deficiencias cuando no había una regulación clara sobre el depósito antes de la firma de un contrato de transacción y esto se ha demostrado en la práctica.
En primer lugar, en los casos en que el depósito es bajo pero el precio del inmueble aumenta, el receptor del depósito está dispuesto a "cancelar el trato" y devolver el doble del depósito al cliente.
En segundo lugar, en los casos en que el depósito sea de gran o muy gran valor, el receptor del depósito puede defraudar y apropiarse del depósito del cliente.
En tercer lugar, en caso de que el receptor del depósito se demore demasiado tiempo, no complete los procedimientos legales para implementar el proyecto o se apropie intencionalmente de capitales de clientes e inversores.
El proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios revisada repite los errores de los dos documentos legales anteriores. Por lo tanto, considero fundamental estipular claramente el depósito antes de firmar un contrato de compraventa en la Ley de Negocios Inmobiliarios. Esto es responsabilidad de la administración estatal, afirmó el Sr. Chau.
En relación con la propuesta, el Sr. Chau indicó que el Ministerio de Construcción puede estipular que los inversionistas en proyectos inmobiliarios solo puedan recibir depósitos para promesas de compraventa de viviendas y futuras obras de construcción después de que el organismo estatal competente haya aprobado la política de inversión al mismo tiempo que aprueba al inversionista, cuente con el Permiso de Construcción y haya iniciado la construcción del proyecto. El valor del depósito no debe superar el 5% del valor de la vivienda o las futuras obras de construcción.
Para el vendedor de un futuro terreno (dividido o separado) no incluido en un proyecto inmobiliario, el depósito solo podrá recibirse después de que el organismo estatal competente haya autorizado la división del terreno de conformidad con las disposiciones de la ley de tierras y haya comenzado la construcción de la infraestructura del proyecto que lo recibe. El valor del depósito no podrá superar el 5% del valor del futuro terreno.
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