Valoración adecuada del terreno para autorizar el proyecto

En el taller científico "Valoración adecuada de terrenos para facilitar proyectos", organizado por Investment Newspaper el 27 de julio de 2023, expertos inmobiliarios y empresarios afirmaron: Si existe un método correcto, el proyecto se implementará sin problemas; de lo contrario, será un obstáculo importante que ralentizará la circulación de los recursos sociales y dificultará el desarrollo económico .

Escena de conferencia.

El Primer Ministro ha emitido el Despacho Oficial N° 634/CD-TTg al Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente y a los Presidentes de los Comités Populares de las provincias y ciudades administradas centralmente, solicitando la eliminación urgente de las dificultades y obstáculos en la valoración de tierras.

El comunicado exige que, antes del 31 de julio de 2023, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente presente al Gobierno para su consideración y promulgación un Decreto que modifique y complemente el Decreto N° 44/2014/ND-CP de fecha 15 de mayo de 2014 que regula los precios de la tierra; al mismo tiempo que modifique y complemente la Circular N° 36/2014/TT-BTNMT de fecha 30 de junio de 2014 que detalla los métodos de valoración de la tierra, el desarrollo y ajuste de las listas de precios de la tierra, la valoración específica de la tierra y la consulta sobre la valoración de la tierra.

Actualmente, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente está consultando con los ministerios, dependencias y organismos pertinentes sobre los proyectos de enmienda al Decreto 44 y la Circular 36. Existen diversas opiniones en torno a los métodos de valoración de tierras que el organismo redactor propone modificar, especialmente la eliminación del método de "excedente", que está generando el mayor debate.

La recomendación de eliminar el método de excedentes, tal como lo propone la agencia redactora en el proyecto de ley, podría tener un gran impacto y provocar que la valoración de la tierra vuelva al período anterior a 2007, lo que aumentaría la dificultad de esta tarea ya de por sí difícil, afirmó el Dr. Tran Xuan Luong, especialista en Bienes Raíces de la Universidad Nacional de Economía: "La consecuencia previsible es que muchos segmentos del mercado inmobiliario no se valorarán adecuadamente, lo que provocará una congestión del mercado en un contexto en el que Vietnam tiene una enorme demanda de desarrollo de proyectos".

“El método de valoración de tierras basado en el excedente es científico y reconocido internacionalmente. Este método, que combina enfoques de mercado, costos e ingresos, se ha convertido en un estándar internacional de valoración para diversos países y se aplica ampliamente en la práctica de la valoración de tierras y activos. Es necesario mantener este método, ya que permite evitar la pérdida de ingresos para el presupuesto estatal y facilita la ejecución más rápida de proyectos empresariales”, afirmó el Dr. Tran Xuan Luong.

Sin embargo, el Dr. Luong agregó que todos los métodos de valoración de tierras, si se calculan con precisión, aún dependen de datos de mercado, y este es un problema fundamental que debe resolverse para que los futuros Decretos y Circulares no tengan que ser modificados nuevamente para agregar o reducir métodos de valoración según corresponda.

“El método del excedente es un método científico que no se puede abandonar, y la base para su posible abandono aún requiere un análisis más profundo. Por otro lado, para proyectos (muchos terrenos, muchos productos; con potencial de desarrollo según la planificación del uso del suelo y la planificación de la construcción; negocios inmobiliarios; gran superficie de terreno), solo este método permite determinar correctamente los precios de la tierra”, analizó el abogado Tran Duc Phuong, del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh. Según el Sr. Phuong: “El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente debe considerar, al redactar el Decreto revisado, la necesidad de mantener los dos métodos: el método del excedente y el método de la sustracción, y al mismo tiempo, añadir una normativa más detallada y completa para facilitar su aplicación práctica”.

Según la Sra. Nguyen Thi Dieu Hong, del Departamento Legal de la VCCI, el método del excedente determina el precio del terreno en función de su uso potencial y su desarrollo futuro, a diferencia del método de comparación o el método de ingresos, que se basan en su uso actual. Actualmente, la base de datos de terrenos de nuestro país no refleja fielmente la realidad del mercado. Por lo tanto, si solo se aplican tres métodos de valoración, como en el borrador, podría haber dificultades en su implementación.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que el método del excedente se aplica en el 87,5% de los proyectos inmobiliarios de la ciudad. Este es el método principal de valoración de terrenos desde hace más de ocho años, desde la entrada en vigor del Decreto 44. Esto se debe a la gran dificultad que supone aplicar otros métodos.

El Sr. Nguyen Chi Thanh, vicepresidente permanente de la Asociación Vietnamita de Agentes Inmobiliarios (VARS), afirmó que las empresas suelen aplicar el método del superávit porque permite calcular la eficiencia al ejecutar un proyecto. Si no es efectivo, ningún inversor lo llevará a cabo. Este método también se utiliza en muchos países del mundo, ya que los demás no resuelven los problemas prácticos.

“Estamos modificando la Ley de Tierras para que se ajuste a los precios del mercado, con fluctuaciones en los precios. Sin embargo, los tres métodos actuales solo determinan precios al alza, no a la baja, ya que los nuevos proyectos deben tener precios iguales o superiores a los de proyectos similares. Esto eleva los precios de los terrenos, lo que dificulta el acceso a la vivienda. Proponemos que la fijación de precios de los terrenos se ajuste a los precios del mercado, con fluctuaciones, para que sean las personas quienes decidan el precio de los bienes raíces. Si queremos fijar precios que maximicen las ganancias y los mantengan altos, debemos cambiar nuestra mentalidad”, sugirió el Sr. Thanh.

Desde la perspectiva de un organismo estatal de gestión, el Sr. Dao Trung Chinh, Director del Departamento de Planificación y Desarrollo de Recursos Terrestres (Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente), explicó que si no se aplica rigurosamente el método del excedente, la subjetividad del tasador y de los líderes locales influirá considerablemente en los resultados de la valoración. Además, estos resultados dependen del ritmo de revalorización inmobiliaria, ante lo cual carecemos de un organismo de control y de información suficiente.

El Sr. Chinh también dijo que el Departamento continuará escuchando las opiniones del mercado y sintetizándolas para presentarlas a los líderes del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y del Gobierno, de acuerdo con la evolución del mercado.

Thanh Bui