Valoración adecuada del terreno para autorizar el proyecto

En el taller científico "Valoración adecuada de tierras para desbloquear proyectos" organizado por Investment Newspaper el 27 de julio de 2023, expertos y empresarios inmobiliarios dijeron: Si existe un método correcto, el proyecto se implementará sin problemas, de lo contrario será una barrera importante que ralentizará la circulación de recursos sociales, obstaculizando el desarrollo económico .

Escena de conferencia.

El Primer Ministro ha emitido el Despacho Oficial No. 634/CD-TTg al Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente y a los Presidentes de los Comités Populares de las provincias y ciudades de administración central solicitando la eliminación urgente de las dificultades y obstáculos en la valoración de tierras.

El despacho requiere que, antes del 31 de julio de 2023, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente presente al Gobierno para su consideración y promulgación un Decreto que modifica y complementa el Decreto No. 44/2014/ND-CP del 15 de mayo de 2014 que regula los precios de las tierras; al mismo tiempo que modifica y complementa la Circular No. 36/2014/TT-BTNMT del 30 de junio de 2014 sobre la reglamentación detallada de los métodos de valoración de tierras, la construcción y el ajuste de las tablas de precios de tierras, la valoración específica de tierras y la consultoría para la determinación de precios de tierras.

Actualmente, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente está consultando con los ministerios, ramas y organismos competentes sobre las modificaciones al Decreto 44 y la Circular 36. Existen diversas opiniones sobre los métodos actuales de valoración de tierras que el organismo propone modificar, en particular la eliminación del método de "excedente", que genera mayor debate.

La recomendación de eliminar el método de excedentes, propuesta por el organismo redactor en el proyecto de ley, podría tener un gran impacto y provocar que la valoración de los terrenos vuelva al período anterior a 2007, lo que dificultaría aún más esta tarea, ya de por sí compleja. El Dr. Tran Xuan Luong, licenciado en Bienes Raíces de la Universidad Nacional de Economía, declaró: «La consecuencia previsible es que muchos segmentos del mercado inmobiliario no tendrán un precio adecuado, lo que provocará una congestión del mercado en un contexto en el que Vietnam tiene una gran demanda de desarrollo de proyectos».

El método de valoración de tierras excedentes es científico y reconocido mundialmente. Este método ha sido desarrollado por países de todo el mundo en Normas Internacionales de Valoración o en normas de valoración nacionales, basándose en la combinación de enfoques de mercado, costos e ingresos, y se aplica ampliamente en la práctica de valoración de tierras y activos. Es necesario mantener este método porque es razonable para evitar la pérdida de ingresos del presupuesto estatal y ayudar a las empresas a implementar proyectos con mayor rapidez, afirmó el Dr. Tran Xuan Luong.

Sin embargo, el Dr. Luong agregó que todos los métodos de valoración de tierras, si se calculan con precisión, aún necesitan depender de los datos del mercado y este es un problema fundamental que necesita resolverse para que los futuros Decretos y Circulares no tengan que ser "levantados y eliminados" nuevamente para agregar o eliminar métodos de valoración según corresponda.

“El método del excedente es un método científico indefectible, y las razones para su abandono requieren una consideración más profunda. Por otro lado, para proyectos (con múltiples terrenos y diversos productos; con potencial de desarrollo según la planificación del uso del suelo y la planificación de la construcción; negocios inmobiliarios; escala de la superficie), solo este método puede determinar correctamente los precios de los terrenos”, analizó el abogado Tran Duc Phuong, del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh. Según el Sr. Phuong: “El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente debe considerar en el borrador del Decreto revisado la necesidad de mantener los dos métodos: el método del excedente y el método de la sustracción, y, al mismo tiempo, añadir regulaciones más detalladas y completas para facilitar su implementación en la práctica actual”.

Según la Sra. Nguyen Thi Dieu Hong, del Departamento Jurídico de VCCI, el método de superávit determina el precio del terreno con base en el propósito de uso con potencial de desarrollo futuro, no en el propósito actual, como el método de comparación o el método de ingresos. Actualmente, la base de datos de tierras de nuestro país no refleja la realidad del mercado. Por lo tanto, aplicar solo tres métodos de valoración, como los del borrador, podría dificultar su implementación.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que el método de superávit se aplica en el 87,5% de los proyectos inmobiliarios de Ciudad Ho Chi Minh. Este ha sido el principal método de valoración de terrenos durante más de ocho años, desde la entrada en vigor del Decreto 44. Esto se debe a la gran dificultad de aplicar otros métodos.

El Sr. Nguyen Chi Thanh, vicepresidente permanente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), afirmó que las empresas suelen aplicar el método del excedente porque permite calcular la eficiencia al implementar el proyecto. Si no es eficaz, ningún inversor lo implementará. Este método también se utiliza en muchos países del mundo, ya que los demás métodos no resuelven problemas prácticos.

Estamos modificando la Ley de Tierras para que se ajuste a los precios del mercado, con fluctuaciones, pero los tres métodos actuales determinan que los precios solo suban, no bajen, porque los nuevos proyectos siempre deben tener precios iguales o superiores a los de proyectos comparables. Esto impulsa el precio de los terrenos, lo que afecta la posibilidad de que las personas adquieran vivienda. Proponemos que la fijación de precios de los terrenos se ajuste a los precios del mercado, con fluctuaciones, para que sean las personas quienes decidan el precio de los bienes raíces. Si la fijación de precios busca maximizar las ganancias y mantener los precios siempre altos, entonces debemos cambiar nuestra mentalidad, sugirió el Sr. Thanh.

Desde la perspectiva de una agencia de gestión estatal, el Sr. Dao Trung Chinh, Director del Departamento de Planificación y Desarrollo de Recursos Territoriales (Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente), explicó que si el método de superávit no se aplica estrictamente, la subjetividad del tasador, del tasador y de los líderes locales afectará considerablemente los resultados de la valoración. Además, esto depende del ritmo de aumento de los precios inmobiliarios, ya que no contamos con una agencia de monitoreo ni con suficiente información.

El Sr. Chinh también dijo que el Departamento continuará escuchando las opiniones del mercado y sintetizándolas para presentarlas a los líderes del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y al Gobierno para adaptarlas a la evolución del mercado.

Thanh Bui