La imagen de las ganancias entrelazadas
El mercado inmobiliario se ha visto impulsado recientemente por numerosos factores positivos, creando un trampolín para un nuevo ciclo. Se han resuelto los problemas legales de los proyectos, ha mejorado la oferta del mercado y ha aumentado la liquidez, lo que ha ayudado a muchas empresas a salir de la vorágine, recuperar su situación y cosechar los frutos del éxito.
El resultado empresarial más positivo hasta la fecha corresponde a Vinhomes Joint Stock Company (código bursátil: VHM), cuyos ingresos netos alcanzaron casi los 15.698 billones de VND, el doble que en el mismo período del año anterior. Tras deducir los gastos, la compañía registró un beneficio consolidado después de impuestos de 2.652 billones de VND, casi el triple.
El fuerte aumento de las ganancias corporativas se debe a las actividades principales del negocio. De estas, los ingresos por transferencias de bienes raíces aumentaron un 76%, alcanzando casi 7.200 billones de VND.
Las cifras financieras también respaldan en parte la evaluación del Sr. Pham Thieu Hoa, presidente del Consejo de Administración de Vinhomes, en la junta general anual de accionistas de este año. Afirmó que el mercado inmobiliario presenta muchas perspectivas prometedoras, aunque aún enfrenta ciertos desafíos y fluctuaciones, pero en general es favorable.
El Sr. Le Tien Cong, Contador Jefe de la empresa, también afirmó que la motivación de la empresa para generar ingresos y ganancias este año se basa principalmente en tres pilares. En primer lugar, la construcción, implementación y entrega continua de proyectos que se pusieron a la venta en años anteriores. En segundo lugar, la empresa continúa poniendo a la venta todos los proyectos en ejecución. En tercer lugar, la motivación de crecimiento proviene de la venta al por mayor de grandes lotes.
Otra empresa inmobiliaria del Norte con resultados comerciales positivos en el primer trimestre del año es Van Phu - Invest Joint Stock Company (código bursátil: VPI).
En un documento, el Sr. To Nhu Toan, presidente del consejo directivo de Van Phu - Invest, afirmó que el sector inmobiliario tiene muchos cambios positivos en la mayoría de los aspectos, en los que la recuperación más fuerte está en el segmento de apartamentos y condominios, repartidos en las tres regiones de norte a sur.
Sin embargo, el Sr. Toan también mencionó cuidadosamente que el ciclo del mercado inmobiliario suele ser de unos 10 años, pero con las fluctuaciones de los factores económicos y políticos en los últimos años, este ciclo ha cambiado y no sigue las reglas del pasado. Por lo tanto, las empresas siempre deben ser cautelosas antes de tomar cualquier decisión comercial o de inversión, basándose en un análisis razonable de las reglas del mercado.
En el primer trimestre del año, la compañía registró un beneficio después de impuestos de más de 142.000 millones de VND, más del doble que en el mismo período del año anterior. La compañía explicó que el fuerte aumento de los beneficios se debió a los ingresos por alquileres de apartamentos y transferencias de inmuebles, además de otros ingresos por servicios.
Otro aspecto importante es que los gastos por intereses de la empresa disminuyeron drásticamente en comparación con el mismo período, ya que Van Phu - Invest y sus filiales liquidaron sus préstamos vencidos. Por lo tanto, el beneficio de las actividades financieras se situó en 122.000 millones de VND, 2,5 veces superior al del mismo período.
Los negocios inmobiliarios tuvieron ganancias y pérdidas mixtas en el primer trimestre del año (Ilustración: Trinh Nguyen).
Siguiendo la misma tendencia de crecimiento, Nam Long Investment Joint Stock Company (código bursátil: NLG) registró ingresos más de seis veces superiores a los del mismo período del año anterior, superando los 1.291 billones de VND, principalmente por la entrega de proyectos. Tras deducir los gastos, las ganancias superaron los 108.000 millones de VND, la cifra más alta del trimestre desde 2022 y una marcada mejora en comparación con las pérdidas del mismo período del año anterior.
La compañía afirmó que sus resultados comerciales del primer trimestre experimentaron un sólido crecimiento, principalmente gracias a la continuidad de las entregas de productos en proyectos en Ciudad Ho Chi Minh, Can Tho y Dong Nai. Además, en los primeros cuatro meses del año, la compañía también obtuvo ingresos de 2.576 mil millones de dongs, casi 2,2 veces más que en el mismo período del año anterior.
Sin embargo, no todas las empresas lograron crecimiento en el primer trimestre del año, considerado a menudo el punto más bajo del año debido a la festividad del Tet. Ha Do Group (código bursátil: HDG) informó que su beneficio neto de impuestos en el primer trimestre alcanzó casi 207.000 millones de dongs, un 22 % menos que en el mismo período del año anterior.
Anteriormente, en 2024, las ganancias después de impuestos de la compañía disminuyeron más del 48 % en comparación con el año anterior. Ha Do explicó que la producción de inversión en 2024 fue menor de lo previsto debido a que los problemas legales en los proyectos en curso aún tenían numerosas consecuencias derivadas de los cambios en los mecanismos de política.
Estos problemas explican, en parte, la falta de mejora en los resultados comerciales de la empresa durante el primer trimestre de este año. La empresa atribuyó la falta de registro de los ingresos inmobiliarios, junto con la provisión por la diferencia en el precio de venta de la electricidad del Proyecto de Energía Solar Hong Phong 4, como causa de la fuerte disminución de las ganancias después de impuestos.
Mientras tanto, Novaland Group (código bursátil: NVL) anunció pérdidas de más de 476.000 millones de VND en el primer trimestre, principalmente debido a diferencias de cambio y otras pérdidas operativas. Sin embargo, las pérdidas han mejorado en comparación con el nivel negativo de casi 601.000 millones de VND del mismo período del año anterior. Los ingresos fueron 2,5 veces superiores a los del mismo período, superando los 1.778.000 millones de VND, registrados gracias a la entrega de numerosos proyectos.
Al 31 de marzo, los activos totales del grupo superaban los 234.807 mil millones de VND. El inventario ascendía a 148.639 mil millones de VND. De este valor, el 95% correspondía a terrenos y proyectos en construcción, mientras que el resto correspondía a inmuebles terminados, bienes inmuebles y propiedades terminadas en espera de entrega a clientes.
Esfuerzos para gestionar la deuda
Además del aumento de ingresos y ganancias, Vinhomes también incrementó su deuda en el último trimestre para financiar proyectos. La deuda total pendiente, tanto a largo como a corto plazo, de la empresa al 31 de marzo ascendía a casi 87.950 billones de VND, un aumento del 8% con respecto a principios de año. La mayor parte de la deuda aumentó debido a la emisión de bonos. El ratio de endeudamiento de Vinhomes aumentó del 37% al 39% al final del primer trimestre.
Durante el trimestre, la compañía emitió bonos asesorados por la Sociedad Anónima de Valores Tecnológicos y Comerciales de Vietnam, con una tasa de interés fija del 12 % anual. Estos bonos están garantizados o no con derechos de uso de terrenos y activos vinculados a terrenos de proyectos inmobiliarios turísticos o acciones cotizadas.
Además del crecimiento de los ingresos y las ganancias, la deuda de Van Phu - Invest también aumentó. En concreto, la deuda total pendiente, tanto a largo como a corto plazo, al 31 de marzo alcanzó casi 5.951 billones de VND, un 31 % más que a principios de año. La mayor parte del aumento de la deuda se debió a préstamos bancarios a largo plazo (aproximadamente 1.434 billones de VND). Estos préstamos fueron otorgados por numerosos bancos, como Vietcombank, MB, SHB y VPBank.
En comparación con Vinhomes, la relación deuda-capital de Van Phu es bastante alta, aumentando del 90% a principios de año al 114% al final del primer trimestre.
Las empresas inmobiliarias todavía tienen problemas con las deudas (Ilustración: Trinh Nguyen).
Otras empresas, como Ha Do y Nam Long, tienen ratios de endeudamiento estables o bajos. La deuda total de Ha Do al 31 de marzo disminuyó ligeramente, aproximadamente un 2 %, en comparación con principios de año debido a una reducción de la deuda a largo plazo. Los préstamos a largo plazo de la empresa son principalmente préstamos bancarios, sin deuda en bonos vigente. La empresa mantuvo un ratio de endeudamiento del 63 % al final del primer trimestre.
Al 31 de marzo, Nam Long contaba con 4.395 mil millones de VND en efectivo y equivalentes de efectivo. La deuda financiera total ascendía a 7.101 mil millones de VND, incluyendo un 58% de deuda a largo plazo, sin grandes cambios con respecto a principios de año. El ratio de deuda a capital se situaba tan solo en el 49%, un nivel seguro.
El caso más destacable es la deuda del Grupo Novaland. Al 31 de marzo, la deuda financiera total ascendía a 59.258 billones de VND, de los cuales el 54 % correspondía a deuda a corto plazo. La deuda disminuyó en más de 2.300 billones de VND en los primeros tres meses del año, principalmente en deuda a corto plazo. El ratio de deuda a capital fue de 1,2 veces.
Sin embargo, el grupo afirmó que su deuda se ha reducido casi un 4% en comparación con finales de 2024 y casi un 9% en comparación con finales de 2022, antes de la reestructuración. En cuanto a los bonos nacionales, Novaland ha reducido la deuda pendiente de bonos privados en un 18% y ha extendido más de 4 billones de VND en bonos privados y bonos públicos en comparación con finales de 2022.
El mercado ha registrado que desde principios de año, varias empresas, incluidas las inmobiliarias, han tardado en pagar los intereses de sus bonos, lo que refleja una situación financiera difícil.
En un comunicado reciente, Novaland afirmó que la situación financiera actual, especialmente cuando el acuerdo legal del proyecto no ha cumplido con las expectativas, ha afectado considerablemente los ingresos, así como el progreso del desembolso del préstamo. Desde ahora hasta finales de 2026, el grupo no podrá generar flujo de caja para pagar las deudas.
Sin embargo, la gerencia de la compañía afirmó contar con un plan detallado y una hoja de ruta para el pago de cada grupo. Novaland planea liquidar la mayoría de sus préstamos en los próximos tres años, mediante la extensión de los plazos de pago, la negociación de la reestructuración de la deuda y la modificación de los planes de pago de intereses.
Más recientemente, Novaland solicitó permiso a los accionistas para emitir acciones para canjear deuda de algunos accionistas que vendieron garantías para pagar deudas al grupo en préstamos y bonos, incluidos dos accionistas principales, NovaGroup y Diamond Properties.
La presión del vencimiento de bonos también afecta al sector inmobiliario este año. Según estimaciones de la Asociación del Mercado de Bonos de Vietnam (VBMA), en los ocho meses restantes del año vencerán bonos por un valor aproximado de 163.212 billones de VND, de los cuales la mayoría son bonos inmobiliarios, lo que representa el 53%.
Fuente: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/doanh-nghiep-bat-dong-san-lo-lai-dan-xen-loay-hoay-giai-quyet-no-20250519113027282.htm
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