La emisión de bonos corporativos del sector inmobiliario ha disminuido drásticamente: ¿De dónde obtienen las empresas dinero para pagar sus deudas?
La emisión de bonos corporativos cayó drásticamente en marzo de 2024. Se prevé que este año, las empresas inmobiliarias tendrán dificultades para recaudar dinero cuando venzan los bonos.
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La emisión de bonos disminuyó un 61% respecto al mismo período
Según datos de la Bolsa de Valores de Hanoi , en marzo de 2024 (al 25 de marzo), solo 2 empresas emitieron bonos con éxito: Viet An Investment, Business and Trade Development Company Limited (emitió 1,250 billones de VND) y Hai Dang Real Estate Investment and Development Company Limited (2 emisiones por un total de 2,500 billones de VND).
Así, en los primeros 25 días de marzo de 2024 (calculados a partir de la fecha del anuncio de la información), la cantidad de bonos corporativos emitidos alcanzó solo 3,750 billones de VND, un 85,5% menos en comparación con el mismo período de marzo de 2023. Acumulado en los primeros 3 meses de este año (hasta el 25 de marzo), la cantidad de bonos corporativos emitidos alcanzó los 10,715 billones de VND, un 61,5% menos en comparación con el mismo período del año pasado.
Si bien la emisión de nuevos bonos ha disminuido drásticamente, la presión sobre las empresas inmobiliarias para que venzan sus bonos desde ahora hasta finales de año es enorme. Desde principios de año, las empresas han tenido que invertir casi 14 billones de dongs para recomprar bonos antes del vencimiento (de los cuales más del 41 % son bonos inmobiliarios).
Según las estimaciones de FiinGroup, el monto de los bonos corporativos que vencen en 2024 alcanzará más de 300 billones de VND, de los cuales solo los bonos inmobiliarios ascenderán a más de 130 billones de VND.
El Sr. Nguyen Quang Thuan, Director General de FiinRatings, afirmó que la capacidad de pago de bonos sigue siendo un gran desafío para las empresas inmobiliarias. Si bien el capital crediticio respalda parcialmente el flujo de caja de las empresas inmobiliarias, las empresas emisoras no pueden depender completamente de esta fuente de capital para cumplir con sus obligaciones de pago de bonos. Mientras tanto, el mercado inmobiliario no ha mejorado significativamente.
En 2023, el volumen de bonos corporativos vencidos alcanzará casi 190 billones de VND (la morosidad representa aproximadamente el 23,5 % del valor total en circulación a finales de 2023). Sin embargo, según los analistas, lo positivo es que el volumen de bonos vencidos disminuirá drásticamente en 2024.
En 2024, se prevé una fuerte disminución del número de bonos vencidos, hasta alcanzar los 40 billones de VND, emitidos por 35 empresas. La mitad de estas son empresas fantasma, es decir, empresas creadas con el único fin de emitir bonos corporativos, sin actividad principal; el resto son otras empresas. La cantidad de bonos de alto riesgo se concentrará en el cuarto trimestre de 2024, afirmó el Sr. Nguyen Dinh Duy, director de la División de Análisis, Calificación e Investigación (VIS Ratings).
¿De dónde obtienen dinero las empresas inmobiliarias para pagar sus deudas?
El mercado inmobiliario ha comenzado a mostrar señales de recuperación desde finales de 2023, pero el ritmo de recuperación sigue siendo lento, principalmente en el segmento de apartamentos. La tramitación de licencias de proyectos sigue siendo lenta, lo que dificulta una rápida mejora de la oferta en el futuro próximo. Desde principios de año, muchos inversores han decidido abrir sus puertas a la venta. Esto es una señal positiva para todo el año 2024. Sin embargo, el equilibrio entre la oferta y la demanda no ha mejorado, lo que ha generado continuas dificultades para la salud financiera de los inversores.
La capacidad de reembolso a los inversores se encuentra en su nivel más bajo en muchos años a finales de 2023 y no ha mejorado significativamente en 2024, considerando el apalancamiento financiero utilizado por estas empresas, especialmente el volumen de bonos corporativos con vencimiento. Sin embargo, creo que las empresas inmobiliarias no se enfrentarán a ningún shock de liquidez en 2024, gracias a que otros canales de acceso al capital, en particular el crédito bancario y la emisión de acciones, son bastante favorables. Desde principios de año, el crédito al sector inmobiliario ha experimentado un crecimiento positivo, aunque el crédito general ha experimentado un crecimiento negativo. Además, muchas empresas inmobiliarias también han contado con condiciones favorables para la emisión de acciones y la ampliación de capital, afirmó el Sr. Duong Duc Hieu, Director Sénior de Análisis de Calificaciones e Investigación (VIS Ratings).
Además del flujo de caja proveniente del crédito bancario y la emisión de acciones, los expertos económicos también esperan que la emisión de bonos corporativos en 2024 mejore gradualmente en la segunda mitad del año, ayudando a las empresas inmobiliarias a cumplir con sus obligaciones de pago de bonos.
A partir de este año, se implementará plenamente el Decreto 65/2022/ND-CP, que protegerá mejor a los inversores y se espera que genere confianza en los inversores individuales y atraiga una mayor participación de inversores institucionales.
Los analistas prevén una recuperación del mercado de bonos corporativos en 2024, impulsada por los sectores bancario e inmobiliario. En cuanto a los bonos inmobiliarios, la tasa de recuperación dependerá en gran medida de la velocidad con la que se mejore el marco legal, así como del avance en la tramitación de licencias de proyectos por localidad.
Otro factor que impulsa la recuperación del mercado de bonos son los tipos de interés. El economista Dr. Le Xuan Nghia cree que los tipos de interés se mantendrán bajos en 2024, lo que generará atractivo y un buen soporte para la recuperación del mercado de bonos corporativos.
Sin embargo, debido a la reducción del número de participantes en el mercado de bonos corporativos (el Decreto 65/2022/ND-CP endureció las condiciones para que los particulares participen en la compraventa de bonos corporativos), el factor más importante para que este mercado recupere su dinamismo es mejorar los procedimientos de emisión de bonos al público y ampliar la base de inversores institucionales. Para ello, es necesario ampliar la normativa sobre fondos de inversión en valores, fondos de bonos, fondos de pensiones, compañías de seguros, etc., con el fin de impulsar la demanda de bonos corporativos. Los inversores particulares pueden invertir en bonos corporativos a través de fondos gestionados profesionalmente o bonos emitidos al público.
En los últimos dos años, los bonos corporativos se han vuelto sensibles; muchas empresas con capacidad financiera incluso recompraron todos sus bonos antes del vencimiento, liquidando todos los bonos en circulación. Se espera que, cuando la confianza de los inversores se recupere, estas empresas regresen al mercado. Desde la perspectiva del inversor, con las bajas tasas de interés actuales, la gran diferencia entre las tasas de interés de los bonos corporativos y las tasas de interés de los bonos de ahorro aumentará el atractivo de los bonos.
Sr. Nguyen Dinh Duy, Director de Análisis, Calificaciones e Investigación (VIS Ratings)
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