En la mañana del 13 de noviembre, la Asamblea Nacional celebró discusiones grupales sobre el proyecto de Resolución sobre la puesta a prueba de la implementación de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos de adquisición de derechos de uso de la tierra o derechos de uso de la tierra existentes.
El Grupo 15 está compuesto por las delegaciones de la Asamblea Nacional de las provincias de Quang Tri, Yen Bai , Binh Phuoc y Binh Thuan. El subjefe de la delegación provincial de Binh Thuan ante la Asamblea Nacional, Nguyen Huu Thong, presidió la sesión de debate.
Desenredando los nudos en los métodos de acceso a la tierra.
Luego de escuchar las discusiones y contribuciones de los diputados de la Asamblea Nacional para finalizar el proyecto de Resolución sobre la puesta a prueba de la implementación de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos sobre derechos de uso de la tierra o derechos de uso de la tierra existentes, el Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Do Duc Duy, dio una explicación, aclarando algunas cuestiones de preocupación para los diputados.
El Ministro Do Duc Duy enfatizó la gran necesidad de la emisión de este proyecto de resolución piloto. Su objetivo principal es incorporar un método de acceso al suelo para la implementación de proyectos de vivienda comercial. Anteriormente, según las disposiciones de la Ley de Suelo de 2003 y la Ley de Vivienda de 2005, para la implementación de proyectos de vivienda comercial existían dos mecanismos para la transferencia de derechos de uso del suelo: la transferencia obligatoria y la transferencia voluntaria.
Específicamente, el mecanismo obligatorio de transferencia de tierras implica que el Estado reclame tierras para asignarlas a inversionistas mediante subastas de derechos de uso de la tierra o licitaciones para seleccionar inversionistas que implementen proyectos de inversión en el uso de la tierra. El mecanismo voluntario de transferencia de tierras implica que los inversionistas lleguen a un acuerdo con el usuario actual de la tierra para adquirir terrenos para proyectos de vivienda comercial, o que los inversionistas que actualmente utilizan la tierra soliciten permiso al organismo estatal competente para cambiar el uso de la tierra para proyectos de vivienda comercial. Por lo tanto, existen dos mecanismos de transferencia de tierras a través de cuatro formas de acceso a la tierra.
Posteriormente, la Ley de Vivienda de 2010 y la Ley de Suelo de 2013 continuaron permitiendo las cuatro formas de acceso al suelo para proyectos de vivienda comercial, al igual que en la Ley de Suelo de 2003 y la Ley de Vivienda de 2005. Sin embargo, cuando la Asamblea Nacional aprobó la Ley de Vivienda de 2014, restringió las formas de transferencia de derechos de uso del suelo o la conversión del uso del suelo. Específicamente, la Ley de Vivienda de 2014 estipula que la transferencia de suelo solo se permite para suelo residencial; y si se posee un derecho de uso del suelo y se solicita un cambio de uso del suelo, una parte de ese suelo debe clasificarse como suelo residencial.
"Esto limita el número de casos que acceden a la tierra mediante la transferencia de derechos de uso, así como a quienes ya poseen derechos de uso, en comparación con la Ley de Tierras de 2003 y la Ley de Vivienda de 2005", enfatizó el Ministro, añadiendo que la Ley de Tierras de 2013 no regula ni restringe los casos en que el Estado recupera tierras para asignarlas a inversionistas mediante licitación o subasta de derechos de uso. Esto significa que la escala del proyecto puede ser grande o pequeña; si bien no se puede acceder a ellas mediante la transferencia de derechos de uso por parte de inversionistas o inversionistas que ya poseen derechos de uso de un período anterior, el Estado puede recuperar las tierras, lo cual se puede implementar para proyectos sin limitaciones de superficie.
Sin embargo, según el Ministro Do Duc Duy, los Artículos 79 y 127 de la Ley de Tierras de 2024 estipulan que el Estado solo recupera tierras para proyectos de desarrollo urbano con infraestructura técnica integrada, infraestructura social y vivienda. Por lo tanto, de acuerdo con las leyes de planificación urbana actuales, la escala suele ser de 20 hectáreas o más. En los casos con áreas más pequeñas y aquellos que no cumplen con los requisitos del desarrollo urbano integrado, el Estado no recuperará la tierra. Por lo tanto, no se implementará el método de recuperación de tierras por parte del Estado para asignarlas a los inversores. Además, las regulaciones con respecto a los casos en que el Estado permite a los inversores adquirir derechos de uso de la tierra, o cuando los inversores ya poseen derechos de uso de la tierra, también están restringidas y limitadas, de forma similar a la Ley de Vivienda de 2014. Es decir, solo se aplica si el 100% de los derechos de uso de la tierra adquiridos son suelo residencial, o si se tienen derechos de uso de la tierra existentes, una parte de la tierra debe ser suelo residencial.
Esto genera una situación en la que los proyectos de menor escala que las zonas urbanas, y si el terreno no está destinado a uso residencial, carecen de acceso a la tierra porque no se encuentran dentro de la categoría de expropiación estatal ni califican para los derechos de uso de la tierra otorgados por el Estado, o bien, aunque ya tengan derechos de uso de la tierra, están cambiando su propósito. Esto genera dificultades para las localidades con un número reducido de proyectos a gran escala. Por lo tanto, esta resolución piloto presentada a la Asamblea Nacional busca resolver estas dificultades y abordar el obstáculo en los métodos de acceso a la tierra para la implementación de proyectos de vivienda comercial, declaró el Ministro.
El nombre y el cronograma del proyecto piloto son apropiados.
Otro problema se refiere al nombre. El representante Hoang Sy Dong sugirió adoptar la opinión de algunos diputados de la Asamblea Nacional en el informe de verificación del Comité Económico, que se refiere a un "programa piloto para la implementación de proyectos de vivienda comercial mediante la transferencia de derechos de uso del suelo o derechos de uso del suelo existentes cuando el terreno no es residencial". El ministro Do Duc Duy declaró que el nombre inicial cuando el Gobierno se registró ante la Asamblea Nacional era efectivamente ese. Sin embargo, durante la redacción de la Resolución, se observó que dicha regulación no abarcaría todos los casos. Hay situaciones en las que los inversores reciben derechos de uso del suelo que incluyen tanto suelo residencial como no residencial. Si inmediatamente se incluye en el nombre de la Resolución una restricción que indique que solo se pueden transferir suelos no residenciales, se generarán dificultades.
Según el Ministro, también se considera que el nombre propuesto podría solaparse con la Ley de Tierras, ya que esta ya estipula los casos en que se permite la transferencia de derechos de uso del suelo. Sin embargo, en el proyecto de Resolución, el Gobierno ha añadido la Cláusula 5, Artículo 1, excluyendo los proyectos que ya están autorizados para recibir la transferencia de derechos de uso del suelo según la ley de tierras, específicamente la Ley de Tierras de 2024, o que ya poseen derechos de uso del suelo. Si un caso ya está regulado por la ley de tierras, queda excluido del ámbito de aplicación de esta Resolución. Por lo tanto, el nombre mantiene su exhaustividad y garantiza que no haya solapamiento con la Ley de Tierras de 2024, que ya permite dicha transferencia.
En cuanto a los criterios para la implementación del proyecto piloto, el Ministro Do Duc Duy declaró que el proyecto de Resolución estipula que no más del 30% de la superficie adicional de terreno residencial durante el período de planificación se utilizará para aumentar la superficie de terreno residencial existente. La razón de esta regulación es que la Resolución 18 del Comité Central estipula que la asignación y el arrendamiento de terrenos deben realizarse principalmente mediante subastas de derechos de uso del suelo y licitaciones para proyectos de uso del suelo. Por lo tanto, la Resolución del Comité Central recomienda principalmente dos métodos: subasta o licitación. En consecuencia, un tercer método, como la adquisición de derechos de uso del suelo, o un cuarto método, cambiar el propósito del uso del suelo para los terrenos existentes, no sería el enfoque principal. Por lo tanto, el Gobierno propone un máximo del 30%. El 70% restante se implementará mediante licitación o subasta, de acuerdo con el espíritu de la Resolución 18.
Algunos delegados sugirieron que esta práctica debería extenderse a las zonas rurales, no solo a las urbanas. El Ministro Do Duc Duy declaró que, actualmente, según la Cláusula 27, Artículo 79 de la Ley de Tierras, el Estado puede recuperar tierras para proyectos de desarrollo urbano a gran escala y para proyectos de desarrollo residencial rural. Por lo tanto, en las zonas residenciales rurales, el Estado ya cuenta con un método de recuperación de tierras, y las localidades lo están implementando con normalidad. Por lo tanto, no es necesario añadir la modalidad de negociación en las zonas rurales. Esto garantiza que no haya duplicación con los casos ya contemplados en la Ley de Tierras de 2024.
En cuanto a la opinión del delegado de que los criterios establecen que todos los tipos de terreno están sujetos a la misma implementación, el Ministro cuestionó qué mecanismos o sanciones se necesitan para garantizar la seguridad alimentaria, mantener la estabilidad de 3,5 millones de hectáreas de arrozales y asegurar una cobertura forestal promedio del 42% a nivel nacional. El Ministro afirmó que este tema se ha abordado y controlado estrictamente desde la etapa de planificación del uso del terreno, pasando por la planificación urbana y la planificación de la construcción. Al desarrollar los planes, debemos determinar cuánta tierra agrícola se convertirá a fines no agrícolas y cuánta tierra residencial se desarrollará durante el período de planificación, al tiempo que se garantiza la estabilidad de 3,5 millones de hectáreas de arrozales y el mantenimiento de una tasa de cobertura forestal del 42%. Este siguiente paso implica la planificación, determinando qué áreas dentro del desarrollo de vivienda comercial planificado estarán sujetas a la adquisición de tierras estatales y cuáles estarán sujetas a la adquisición de derechos de uso de la tierra por parte de los inversionistas. Sin embargo, esto se limita al área planificada aprobada.
Otro punto planteado por los diputados de la Asamblea Nacional fue que, si bien el programa piloto está programado para 5 años, es necesario establecer sanciones en los casos en que los inversionistas tengan dificultades para adquirir derechos de uso de la tierra o cuando el proceso de adquisición se prolongue. El Ministro Do Duc Duy explicó que la Ley de Tierras de 2024 ya estipula procedimientos muy específicos para la gestión de los casos en que los inversionistas adquieren derechos de uso de la tierra, incluyendo la forma de otorgar prórrogas por períodos prolongados y mecanismos para gestionar situaciones en las que no se alcanzan acuerdos para toda el área después del período de prórroga. Por lo tanto, el proyecto de Resolución se refiere a la implementación de los acuerdos de adquisición de derechos de uso de la tierra según lo dispuesto en la Ley de Tierras de 2024, que ya cubre todos los casos de retrasos prolongados y numerosas adquisiciones fallidas, evitando así regulaciones adicionales en esta Resolución.
En cuanto a los procedimientos, el Ministro indicó que, si bien la Ley de Tierras ya estipula los procedimientos para acordar los derechos de uso de suelo para proyectos de inversión en general, incluidos los proyectos de vivienda, algunos diputados de la Asamblea Nacional han sugerido la necesidad de una normativa específica y detallada para los proyectos que acceden a la tierra mediante este método. El Gobierno ha tenido esto en cuenta, y el proyecto de Resolución incluye una disposición que establece que la Asamblea Nacional le encomienda la tarea de especificar los procedimientos para los proyectos que implementen mecanismos piloto, así como para los proyectos que implementen mecanismos piloto que involucren terrenos provenientes de la defensa y seguridad nacional.
[anuncio_2]
Fuente: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html
Kommentar (0)