En la mañana del 13 de noviembre, la Asamblea Nacional discutió en grupos el proyecto de Resolución sobre el pilotaje de la implementación de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos de recepción de derechos de uso de la tierra o de tenencia de derechos de uso de la tierra.
El Grupo 15 incluye las delegaciones de la Asamblea Nacional de las provincias de Quang Tri, Yen Bai, Binh Phuoc y Binh Thuan. El subjefe de la delegación de la Asamblea Nacional de la provincia de Binh Thuan, Nguyen Huu Thong, presidió la sesión de debate.
Desenredar los obstáculos en el acceso a la tierra
Luego de escuchar a los diputados de la Asamblea Nacional discutir y aportar ideas para completar el proyecto de Resolución sobre la puesta a prueba de la implementación de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra, el Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Do Duc Duy, habló para explicar y aclarar algunas cuestiones de preocupación para los diputados.
El Ministro Do Duc Duy enfatizó la necesidad imperiosa de la emisión de este proyecto de Resolución piloto, cuyo propósito es complementar un método de acceso a la tierra para la implementación de proyectos de vivienda comercial. Anteriormente, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2003 y la Ley de Vivienda de 2005, para la implementación de proyectos de vivienda comercial existían dos mecanismos para la transferencia de derechos de uso de la tierra: el mecanismo de transferencia obligatoria y el mecanismo de transferencia voluntaria.
Específicamente, el mecanismo de transferencia obligatoria consiste en que el Estado reclame tierras para asignarlas a inversionistas mediante subastas de derechos de uso de tierras o licitaciones para seleccionar inversionistas que implementen proyectos de inversión en ellas. El mecanismo de transferencia voluntaria consiste en que los inversionistas negocien con quienes actualmente utilizan tierras para obtener fondos para implementar proyectos de vivienda comercial, o que los inversionistas que actualmente utilizan tierras soliciten a las agencias estatales competentes permiso para cambiar el uso de la tierra para implementar proyectos de vivienda comercial. Por lo tanto, existen dos mecanismos de transferencia a través de cuatro formas de acceso a la tierra.
Posteriormente, la Ley de Vivienda de 2010 y la Ley de Tierras de 2013 continuaron permitiendo el acceso a la tierra en cuatro modalidades para implementar proyectos de vivienda comercial, al igual que en la Ley de Tierras de 2003 y la Ley de Vivienda de 2005. Sin embargo, cuando la Asamblea Nacional aprobó la Ley de Vivienda de 2014, limitó la forma de recibir la transferencia de derechos de uso de la tierra o el cambio de su uso. En particular, la Ley de Vivienda de 2014 estipula que, en caso de recibir una transferencia, solo se puede transferir tierra residencial; y, en caso de tener derechos de uso de la tierra y solicitar al Estado el cambio de su uso, esa área debe incluir una parte de la superficie residencial.
“Esto limita los casos de acceso a la tierra, tanto mediante la recepción de la transferencia de derechos de uso como mediante la tenencia de derechos de uso, en comparación con la Ley de Tierras de 2003 y la Ley de Vivienda de 2005”, enfatizó el Ministro, y explicó que la Ley de Tierras de 2013 no regula ni controla los casos en que el Estado recupera tierras para entregarlas a inversionistas mediante licitación para seleccionar inversionistas o subasta de derechos de uso. Es decir, la escala del proyecto puede ser grande o pequeña, aunque no se aborda en cuanto a si los inversionistas reciben o adquieren derechos de uso, a diferencia de la etapa anterior. Sin embargo, el Estado puede recuperar tierras con proyectos sin límite de superficie.
Sin embargo, según el Ministro Do Duc Duy, en la Ley de Tierras de 2024, los Artículos 79 y 127 estipulan que el Estado solo recupera tierras para proyectos de desarrollo urbano con infraestructura técnica sincrónica, infraestructura social y vivienda. Por lo tanto, de acuerdo con la ley urbana actual, la escala suele ser de 20 hectáreas o más, y en casos con áreas más pequeñas y que no garantizan elementos urbanos sincrónicos, el Estado no recupera tierras. Por lo tanto, no se implementará el método de recuperación de tierras por parte del Estado para entregarlas a los inversores. Al mismo tiempo, las regulaciones sobre los casos en que el Estado permite a los inversores recibir derechos de uso de la tierra o a los inversores que actualmente poseen derechos de uso de la tierra también están controladas y restringidas como la Ley de Vivienda de 2014. Es decir, solo se aplica a los casos en que, si se reciben los derechos de uso de la tierra, el 100% del área recibida debe ser suelo residencial o, si hay derechos de uso de la tierra, debe haber una parte de suelo residencial.
Esto genera proyectos en zonas urbanas, y si el terreno no es residencial, no hay acceso, ya que no se da en el caso de la recuperación de tierras por parte del Estado ni en el caso de que el Estado otorgue el derecho de uso, o tenga el derecho de uso, pero cambie el uso del suelo. Esto genera dificultades para las localidades con pocos proyectos a gran escala. Por lo tanto, esta Resolución piloto, presentada a la Asamblea Nacional para su promulgación, busca eliminar estas dificultades y resolver el obstáculo en el acceso al suelo para implementar proyectos de vivienda comercial, declaró el Ministro.
El nombre y la duración del piloto son adecuados.
Otro tema relacionado con el nombre: el delegado Hoang Sy Dong afirmó que deberíamos aceptar las opiniones de algunos diputados de la Asamblea Nacional en el Informe de Inspección del Comité Económico, que establece que se está "impulsando la implementación de proyectos de vivienda comercial mediante la transferencia de derechos de uso del suelo o el derecho a usar terrenos no residenciales". El ministro Do Duc Duy afirmó que el nombre original, cuando el Gobierno lo registró ante la Asamblea Nacional, era correcto. Sin embargo, durante la redacción de la Resolución, se observó que, de regularse de esa manera, no abarcaría todos los casos. Dado que existen situaciones en las que los inversores reciben la transferencia de derechos de uso del suelo, y los terrenos recibidos incluyen tanto suelos residenciales como no residenciales, surgirán problemas si se incluye inmediatamente en el nombre de la Resolución que solo los casos no residenciales pueden recibir la transferencia de derechos.
Según el Ministro, también se considera que el nombre, tal como está redactado, podría solaparse con la Ley de Tierras, ya que esta también estipula los casos en que se permite la transferencia de derechos. Sin embargo, en el proyecto de Resolución, el Gobierno ha añadido una cláusula 5, artículo 1, para excluir los proyectos que, según la ley de tierras, en concreto la Ley de Tierras de 2024, han permitido la transferencia de derechos de uso del suelo o que ya los tienen. Si algún caso ha sido regulado por la ley de tierras, quedará excluido del ámbito de regulación de esta Resolución. Por lo tanto, el nombre sigue siendo exhaustivo y garantiza que no se solapa con la Ley de Tierras de 2024, cuya aplicación se ha permitido.
Con respecto a los criterios para implementar el proyecto piloto, el Ministro Do Duc Duy dijo que el proyecto de Resolución estipula que no se permite más del 30% del área de suelo residencial adicional durante el período de planificación en comparación con el área de suelo residencial existente. La razón de esta disposición es que la Resolución 18 del Comité Central estipula que la asignación y el arrendamiento de tierras se llevan a cabo principalmente a través de subastas de derechos de uso de la tierra y licitación para proyectos que utilizan tierras. Por lo tanto, la Resolución del Comité Central estipula que las principales opciones son subastas o licitación. Por lo tanto, la tercera forma es recibir la transferencia de derechos o la cuarta forma es cambiar el propósito del uso de la tierra para tierras con derecho de uso. Si lo implementamos, no será el principal. Por lo tanto, el Gobierno propone un máximo del 30%. Por lo tanto, el 70% restante se implementará mediante licitación o subastas de acuerdo con el espíritu de la Resolución 18.
Algunos delegados sugirieron que se amplíe a las zonas rurales y no se limite solo a las urbanas. El Ministro Do Duc Duy indicó que, actualmente, de acuerdo con las disposiciones de la Cláusula 27, Artículo 79 de la Ley de Tierras, el Estado puede recuperar tierras en el caso de proyectos con una escala urbana sincrónica y permite la recuperación de tierras para proyectos de desarrollo de zonas residenciales rurales. Por lo tanto, en las zonas residenciales rurales, ya existe un método para que el Estado recupere tierras y las localidades aún lo implementan con normalidad. Por lo tanto, no es necesario añadir otro tipo de acuerdo en las zonas rurales. Es necesario garantizar que no haya superposición con los casos que pueden implementarse bajo la Ley de Tierras de 2024.
En cuanto a la opinión del delegado de que los criterios establecían que se implementan diferentes tipos de tierra, ¿qué mecanismos y sanciones deben diseñarse o establecerse para garantizar la seguridad alimentaria, mantener la estabilidad de 3,5 millones de hectáreas de arrozales y asegurar una cobertura forestal nacional promedio del 42%? El Ministro afirmó que este tema se ha implementado y controlado estrictamente desde la etapa de planificación del uso del suelo, luego la planificación urbana y la planificación de la construcción. Durante la planificación, tuvimos que determinar cuánta tierra agrícola se convirtió a fines no agrícolas y cuánta tierra residencial se implementó durante el período de planificación para garantizar la estabilidad del área de arrozales de 3,5 millones de hectáreas y mantener una cobertura forestal estable del 42%. En este paso, llevamos a cabo la planificación: qué área dentro del área planificada para el desarrollo de viviendas comerciales estará sujeta al método de adquisición de tierras estatales y qué área estará sujeta al método de transferencia de derechos de uso de la tierra para los inversores. Sin embargo, esto solo ocurre dentro del área de planificación aprobada.
Otro contenido, los diputados de la Asamblea Nacional también mencionaron que el período de implementación piloto es de 5 años, pero también debería haber sanciones en caso de que el inversionista tenga dificultades para recibir la transferencia de derechos o que el período de transferencia se prolongue. El Ministro Do Duc Duy explicó que actualmente, la Ley de Tierras de 2024 tiene regulaciones muy específicas sobre el manejo de los casos en que los inversionistas reciben la transferencia de derechos de uso de la tierra y cómo extender el período de extensión, y en caso de que el período de extensión expire sin un acuerdo exitoso para toda el área, también existe un mecanismo de manejo. Por lo tanto, en el borrador de Resolución, se menciona que la implementación del acuerdo para recibir los derechos de uso de la tierra se implementa de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024, que incluye el manejo de todos los casos de extensión, muchos casos no se implementan con éxito, por lo que no hay más regulaciones en esta Resolución.
En cuanto a los procedimientos, el Ministro indicó que, si bien la Ley de Tierras estipula los procedimientos para acceder a los derechos de uso de la tierra para implementar proyectos de inversión en general, incluidos proyectos de vivienda, algunos diputados de la Asamblea Nacional señalaron que deberían existir regulaciones específicas y detalladas para el tipo de proyecto que implementa el acceso a la tierra de esta manera. El Gobierno ha aceptado, y en el proyecto de Resolución se incluye una disposición que autoriza al Gobierno a especificar los procedimientos para los proyectos que implementan el mecanismo piloto, así como para los proyectos que implementan dicho mecanismo relacionados con tierras provenientes de terrenos destinados a la defensa y seguridad nacional.
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Fuente: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html
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