Proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos sobre derechos de uso del suelo

En la mañana del 13 de noviembre, la Asamblea Nacional discutió en grupos el proyecto de Resolución sobre la puesta a prueba de la implementación de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos de recepción de derechos de uso de la tierra o de tenencia de derechos de uso de la tierra.

El Grupo 15 incluye delegaciones de la Asamblea Nacional de las provincias de Quang Tri, Yen Bai , Binh Phuoc y Binh Thuan. El subjefe de la delegación de la Asamblea Nacional de la provincia de Binh Thuan, Nguyen Huu Thong, presidió la sesión de debate.

Desenredar los obstáculos en el acceso a la tierra

Luego de escuchar a los diputados de la Asamblea Nacional discutir y aportar ideas para completar el proyecto de Resolución sobre la puesta a prueba de la implementación de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra, el Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Do Duc Duy, habló para explicar y aclarar algunas cuestiones de preocupación para los diputados.

El Ministro Do Duc Duy habla en el Grupo 15. Foto: Khuong Trung

El Ministro Do Duc Duy enfatizó la necesidad imperiosa de la emisión de este proyecto de Resolución piloto, cuyo propósito es complementar un método de acceso a la tierra para la implementación de proyectos de vivienda comercial. Anteriormente, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2003 y la Ley de Vivienda de 2005, para la implementación de proyectos de vivienda comercial existían dos mecanismos para la transferencia de derechos de uso de la tierra: el mecanismo de transferencia obligatoria y el mecanismo de transferencia voluntaria.

Específicamente, el mecanismo de transferencia obligatoria consiste en que el Estado recupera tierras para entregarlas a inversionistas mediante subastas de derechos de uso de la tierra o licitaciones para seleccionar inversionistas que implementen proyectos de inversión en ellas. El mecanismo de transferencia voluntaria consiste en que los inversionistas negocian con quienes tienen derechos de uso de la tierra para obtener fondos para implementar proyectos de vivienda comercial, o bien, los inversionistas que tienen derechos de uso de la tierra solicitan a las agencias estatales competentes que les permitan cambiar el uso de la tierra para implementar proyectos de vivienda comercial. Por lo tanto, existen dos mecanismos de transferencia a través de cuatro formas de acceso a la tierra.

Posteriormente, la Ley de Vivienda de 2010 y la Ley de Tierras de 2013 continuaron permitiendo el acceso a la tierra para la implementación de proyectos de vivienda comercial, al igual que la Ley de Tierras de 2003 y la Ley de Vivienda de 2005. Sin embargo, cuando la Asamblea Nacional aprobó la Ley de Vivienda de 2014, restringió la forma de recibir la transferencia de derechos de uso de la tierra o el cambio de su uso. En particular, la Ley de Vivienda de 2014 estipula que, en caso de recibir una transferencia, solo se puede transferir tierra residencial; y, en caso de tener derechos de uso de la tierra y solicitar al Estado el cambio de su uso, esa área debe incluir una parte de la superficie residencial.

“Esto limita los casos de acceso a la tierra, tanto mediante la recepción de la transferencia de derechos de uso como mediante la tenencia de derechos de uso, en comparación con la Ley de Tierras de 2003 y la Ley de Vivienda de 2005”, enfatizó el Ministro, al tiempo que indicó que la Ley de Tierras de 2013 no regula ni controla los casos en que el Estado recupera tierras para entregarlas a inversionistas mediante licitación para seleccionarlos o subastar derechos de uso. Es decir, la escala del proyecto puede ser grande o pequeña, aunque no se aborda en la dirección de que los inversionistas reciban o adquieran derechos de uso, en comparación con el período anterior, pero el Estado puede recuperar tierras con proyectos sin límite de escala.

El delegado Ha Sy Dong, de la delegación de la Asamblea Nacional de la provincia de Quang Tri, interviene en el grupo de debate. Foto: Khuong Trung

Sin embargo, según el Ministro Do Duc Duy, en la Ley de Tierras de 2024, el Artículo 79 y el Artículo 127 estipulan que el Estado solo recupera tierras para proyectos que desarrollan áreas urbanas con infraestructura técnica sincrónica, infraestructura social y vivienda. Por lo tanto, de acuerdo con la ley urbana actual, la escala suele ser de 20 hectáreas o más, y en casos de menor escala de área y que no garantizan elementos urbanos sincrónicos, el Estado no recupera tierras. Por lo tanto, no se implementará el método de recuperación de tierras por parte del Estado para entregarlas a los inversores. Al mismo tiempo, las regulaciones sobre los casos en que el Estado permite a los inversores recibir derechos de uso de la tierra o a los inversores que actualmente poseen derechos de uso de la tierra también están controladas y restringidas como la Ley de Vivienda de 2014. Es decir, solo se aplica a los casos en que, si se reciben derechos de uso de la tierra, el 100% del área recibida debe ser suelo residencial o si hay derechos de uso de la tierra, debe haber una parte de suelo residencial.

Esto da lugar a proyectos de escala suburbana, y si el terreno no es residencial, no hay forma de acceder a él, ya que no se trata de una recuperación de tierras por parte del Estado ni de que este permita la obtención de derechos de uso del suelo, ni de que tenga derechos de uso del suelo pero cambie su finalidad. Esto genera dificultades para las localidades con pocos proyectos a gran escala. Por lo tanto, esta Resolución piloto, presentada a la Asamblea Nacional para su promulgación, busca eliminar estas dificultades y resolver el obstáculo en el acceso al suelo para implementar proyectos de vivienda comercial, declaró el Ministro.

El nombre y la duración del piloto son apropiados.

Otro tema relacionado con el nombre: el delegado Hoang Sy Dong afirmó que deberíamos aceptar las opiniones de algunos diputados de la Asamblea Nacional en el Informe de Inspección del Comité Económico, que "se está impulsando la implementación de proyectos de vivienda comercial mediante la transferencia de derechos de uso del suelo o la posesión de derechos de uso del suelo, pero que no son residenciales". El ministro Do Duc Duy afirmó que el nombre original, cuando el Gobierno lo registró ante la Asamblea Nacional, era correcto. Sin embargo, durante la redacción de la Resolución, se observó que, de regularse de esa manera, no abarcaría todos los casos. Dado que existen situaciones en las que los inversores reciben la transferencia de derechos de uso del suelo, y en la parte del terreno que recibe los derechos de transferencia, se incluyen tanto suelos residenciales como no residenciales. Si incluimos inmediatamente en el nombre de la Resolución que solo los casos que no son residenciales pueden recibir los derechos de transferencia, surgirán problemas.

El delegado Huynh Thanh Chung, de la delegación de la Asamblea Nacional de la provincia de Binh Phuoc, habla ante el Grupo. Foto: Khuong Trung

Según el Ministro, también se considera que el nombre del proyecto podría solaparse con la Ley de Tierras, ya que esta también estipula los casos en que se permite la transferencia de derechos. Sin embargo, en el proyecto de Resolución, el Gobierno ha añadido una cláusula 5, artículo 1, para excluir los proyectos que, según la Ley de Tierras de 2024, han recibido la transferencia de derechos de uso del suelo o que ya los tienen. Si algún caso ha sido regulado por la Ley de Tierras, quedará excluido del ámbito de regulación de esta Resolución. Por lo tanto, el nombre sigue siendo exhaustivo y garantiza que no se solapa con la Ley de Tierras de 2024, que ha permitido su implementación.

Con respecto a los criterios para implementar el proyecto piloto, el Ministro Do Duc Duy dijo que el proyecto de Resolución estipula que no se permite más del 30% del área de suelo residencial adicional durante el período de planificación en comparación con el área de suelo residencial existente. La razón de esta regulación es que la Resolución 18 del Comité Central estipula que la asignación de tierras y el arrendamiento de tierras se llevan a cabo principalmente a través de subastas de derechos de uso de la tierra y licitación para proyectos que utilizan tierras. Por lo tanto, la Resolución del Comité Central estipula que las principales opciones son subastas o licitación. Por lo tanto, la tercera forma es recibir la transferencia de derechos o la cuarta forma es cambiar el propósito del uso de la tierra con tierras que tienen el derecho de uso. Si lo implementamos, no será el principal. Por lo tanto, el Gobierno propone un máximo del 30%. Por lo tanto, el 70% restante se implementará a través de licitación o subastas de acuerdo con el espíritu de la Resolución 18.

Algunos delegados sugirieron que se amplíe a las zonas rurales y no se limite solo a las urbanas. El Ministro Do Duc Duy indicó que, actualmente, de acuerdo con las disposiciones de la Cláusula 27, Artículo 79 de la Ley de Tierras, el Estado puede recuperar tierras en el caso de proyectos con una escala urbana sincrónica y permite la recuperación de tierras para proyectos que desarrollan zonas residenciales rurales. Por lo tanto, en las zonas residenciales rurales, ya existe un método para que el Estado recupere tierras y las localidades aún lo implementan con normalidad. Por lo tanto, no es necesario añadir otro tipo de acuerdo en las zonas rurales. Es necesario garantizar que no haya superposición con los casos que se pueden implementar bajo la Ley de Tierras de 2024.

En cuanto a la opinión del delegado, según la cual los criterios establecen la implementación de diferentes tipos de tierra, ¿qué mecanismos y sanciones deben diseñarse o establecerse para garantizar la seguridad alimentaria, mantener la estabilidad de 3,5 millones de hectáreas de arrozales y asegurar que la cobertura forestal promedio de todo el país sea del 42%? El Ministro afirmó que este tema se ha implementado y controlado estrictamente desde la etapa de planificación del uso del suelo, la planificación urbana y la planificación de la construcción. Durante la planificación, tuvimos que determinar cuánta tierra agrícola se convirtió a fines no agrícolas y cuánta tierra residencial se implementó durante el período de planificación para asegurar la estabilidad de la superficie de arrozales de 3,5 millones de hectáreas y la estabilidad de la cobertura forestal del 42%? En este paso, se lleva a cabo la planificación, determinando qué área dentro del área planificada para el desarrollo de viviendas comerciales estará sujeta al método de adquisición de tierras del Estado y qué área estará sujeta a la transferencia de derechos de uso de la tierra para el inversionista. Sin embargo, esto solo ocurre dentro del área de planificación aprobada.

Escena de la sesión de debate del Grupo 15. Foto: Khuong Trung

Otro contenido, los Diputados de la Asamblea Nacional también mencionaron que el período de implementación piloto es de 5 años, pero también debería haber sanciones en caso de que el inversionista tenga dificultades para recibir la transferencia de derechos o el tiempo para recibir la transferencia de derechos se prolongue. El Ministro Do Duc Duy explicó que actualmente la Ley de Tierras 2024 tiene regulaciones muy específicas sobre el manejo de los casos en que los inversionistas reciben la transferencia de derechos de uso de la tierra y cómo extender el tiempo en caso de extensión, y en caso de que el período de extensión expire sin un acuerdo exitoso para toda el área, también hay un mecanismo de manejo. Por lo tanto, en el borrador de Resolución, se menciona que la implementación del acuerdo para recibir derechos de uso de la tierra se implementa de acuerdo con la Ley de Tierras 2024, que incluye el manejo de todos los casos de extensión, muchos casos no se implementan con éxito, por lo que no hay más regulación en esta Resolución.

En cuanto a los procedimientos, el Ministro indicó que, si bien la Ley de Tierras estipula los procedimientos para acordar los derechos de uso de la tierra para implementar proyectos de inversión en general, incluidos los proyectos de vivienda, algunos diputados de la Asamblea Nacional señalaron que deberían existir regulaciones específicas y detalladas para el tipo de proyecto que accede a la tierra de esta manera. El Gobierno ha aceptado, y en el proyecto de Resolución se incluye una disposición que le asigna la tarea de especificar los procedimientos para los proyectos que implementan el mecanismo piloto, así como para los proyectos que implementan dicho mecanismo relacionados con tierras provenientes de terrenos destinados a la defensa y seguridad nacional.

Fuente: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html